اجاره
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدني: «اجاره عقدي است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عين مستاجره ميشود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند.»
تکالیف موجر
تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد عقد اجاره
بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه
انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره
تکالیف مستاجر
پرداخت کرایه
تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره
.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ
جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر
خودداری از ورود خسارت به محل اجاره
قرارداد اجاره رسمی و غیر رسمی
قرارداد اجاره رسمی قراردادی است که در دفترخانه تنظیم شده باشد یا در صورتیکه قرارداد در دفترخانه تنظیم نشده است باید توسط دو شاهد امضا شده باشد. قرارداد اجاره زمانی غیر رسمی است که بوسیله اجاره دهنده و اجاره کننده در یک برگ کاغذ تنظیم میشود و یا اینکه در بنگاههای املاک تنظیم میشود. نکته مهمی که باید رعایت شود تا بتوانید دستور تخلیه بگیرید اینست که غیر از امضای اجاره دهند و اجاره کننده که در انتهای قرارداد اجاره میباشد، باید امضای دو نفر به عنوان شاهد آنرا امضا کنند.
وظایف موجر
موجر باید عین مستاجره را در وضعیتی به تصرف مستاجر بدهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستاجر ببرد.
موجر حق ندارد مادام که عقد اجاره باقی است، در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کند، به طوری که مانع از استفاده مستاجر باشد یا امکان استفاده مستاجر را دشوار نماید.
کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است، برعهده مالک می باشد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.
وظایف مستاجر
مستاجر باید مال الاجاره معین را در مواعدی که برای پرداخت آن در نظر گرفته شده به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت مال الاجاره معین نشده باشد باید آن را نقدا به موجر بپردازد.
مستاجر باید در استفاده عین مستاجره رعایت متعارف را بنماید یعنی در آن تعدی و تفریط نکند ؛ در غیر اینصورت در برابر مالک مسول خواهد بود . مستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد ؛ در غیر اینصورت ضامن خواهد بود . در صورتی که طرز مصرف عین مستاجره مشخص نشده باشد مستاجر باید از آن ، آن طور که عرف اقتضاء می کند استفاده کند والا ضامن است.
اگر مستاجر بدون اذن موجر در عین مستاجره تعمیراتی انجام دهد در صورتی می تواند از موجر مطالبه کند مگر آنکه ضمن عقد اجاره این امر مورد توافق قرار گیرد .
قانون موجر و مستاجر در تخلیه پیش از موعد
اگر مستاجر مطلبق قرارداد حق فسخ زودتر از موعد نداشته باشد قرارداد تا انقضاء مدت اعتبار دارد و موجر موظف به پرداخت مبلغ رهن قبل از موعد قرارداد نمی باشد مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد که در صورتی که مستاجر قصد تخلیه ملک زودتر از موعد را داشته باشد باید این امر را یک ماه زودتر به موجر اطلاع دهد که در اینصورت موجر باید طبق قرارداد هر چه سریعتر نسبت به پرداخت مبلغ ودیعه اقدام نماید. برای فسخ قرارداد توسط مستاجر نیز در صورت معیوب بودن ملک در حال اجاره و یا در حالتی که دو طرف در زمینه فسخ قرارداد پیش از موعد در این زمینه توافق کرده باشند، فسخ امکان پذیر است.
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر
در صورتی که موجر به تعهدات خود عمل ننماید، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ نموده و ملک را تخلیه نماید. در اینصورت موجر باید حقوق مستأجر را تسویه و اجاره را پایان دهد. یکی دیگر از مواردی که مستأجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید، مغایرت عین مستأجره با توصیفات مندرج در اجاره نامه است. اگر در صورت ایجاد خرابی غیر قابل تعمیر در ملک، مستأجر می تواند پس از فسخ قرارداد، ملک را تخلیه نموده و مبلغ پیش پرداخت را دریافت نماید.
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر
اگر مستأجر ملک را به مصرفی غیر از موارد توافقی خود با موجر در آورد، مثلا از ملک مسکونی جهت دفتر کاری استفاده نماید، یا در استفاده خود از ملک، مرتکب اعمال خلاف شرع شود ، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و ملک را از مستأجر باز پس گیرد. در صورتی که مستأجر، به مدت ۳ ماه اجاره بهای خود را به طور کامل پرداخت نکند، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
هزینه تعمیر پکیج چند روز پس از ورود مستاجر
اگر تقصیر از طرف مستاجر اتفاق افتاده باشد پرداخت و جبران خسارت با او خواهد بود. بنابراین اگر بین خرابی پکیج و تقصیر مستاجر در حفظ و نگهداری متعارف از پکیج رابطه مسقیم وجود داشته باشد جبران خسارت وارده یعنی تعمیر پکیج بر عهده ی مستاجر است .
اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد چه کاری باید انجام داد؟
پس از اتمام مدت اجاره موجر از مستأجر میخواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید؛ اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید. برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید:
– یا مدت اجاره منقضی شده باشد.
– یا مستأجر بیش از ۳ ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.
– یا اینکه کاری بر خلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.
در این صورت میتوانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملکتان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.
مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه
اصل بر آن است که دادگاه های عمومی برای طرح دعاوی تخلیه صالح هستند ولی اگر تخلیه اماکن مسکونی مدنظر باشد، شوراهای حل اختلاف نیز برای رسیدگی به این دعاوی صلاحیت دارند. اما برای تخلیه محل کسب و امثال آن، محاکم دادگستری صلاحیت رسیدگی دارند.
اجرت المثل ایام تصرف چیست و چگونه محاسبه میشود؟
اجرت المثل مبلغی است که بابت استفاده شخص منتفع از مال، به مالک مال پرداخت می شود. اجرت المثل ایام تصرف قابل مطالبه بوده و بسته به شرایط روز ، میزان استفاده ، نوع مال و … تعیین می شود. در صورتی که استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مال خودداری نماید، مالک می تواند اقدام به ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نماید. اجرت المثل معمولا خارج از قرارداد و توسط قاضی یا کارشناس تعیین می گردد.
انتقال محل اجاره توسط مستاجر به شخص دیگر چه حکمی دارد؟
در عقد اجاره لازم نیست موجر مالک ملک مورد اجاره باشد ولی لازم است مالک منافع آن باشد و الا اجاره باطل است. از طرف دیگر مستاجر هنگامی می تواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستاجر جدید دارای چنین حقی است
سلام.
بنده مستاجر هستم و یکسال قبل از کسی که خود را مالک ملک معرفی کرد اجاره کردم،مدتیست متوجه شدم مالک ینفر دیگر است….
آیا امکان مطالبه خسارت دارم؟
سلام
بله امکان آن وجود دارد.
با سلام
بنده یک واحد آپارتمان دارم که در اختیار مستاجر گذاشتم و تا ۳۱ شهریور مدت اجاره به پایان می رسد ولی مستاجر می گوید تا زمانیکه خانه پیدا نکنم خانه را تخلیه نمی کنم…
زحمت بکشید با توجه به اینکه بنده قصد فروش واحد را دارم و مستاجر اجازه بازدید نمی دهد راهنمایی بفرمائید؟
و اینکه اگر تا تاریخ مقرر تخلیه نکرد چه اقدامی انجام دهم؟
با تشکر
سلام.
میتوانید تقاضای صدور دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف بخواهید.
سلام ۱- اگر موجر به مستاجر اجازه تعمیر ورنگ آمیزی بدهد ومستاجر از دادن فاکتور هزینه خودداری کند موجر باید چکار کند
۲-اگر مستاجر بر طبق قرار یک یا دواجاره را پرداخت نکند موجر باید چکاری انجام دهد
۳-اجاره ملک بر چه اساس واز طرف چه مقام ویا اداره مشخص میشود
سلام ۱٫تا زمانی که فاکتورها را به شما تحویل نشده . میتوانید از پرداخت هزینه ها امتناع کنید . ۲ . در صورتیکه در قرارداد . شرط فسخ بدلیل عدم پرداخت اجاره بها ذکر شده باشد میتوانید فسخ کنید ۳٫توافق طرفین
سلام ۱٫تا زمانی که فاکتورها را به شما تحویل نشده . میتوانید از پرداخت هزینه ها امتناع کنید . ۲ . در صورتیکه در قرارداد . شرط فسخ بدلیل عدم پرداخت اجاره بها ذکر شده باشد میتوانید فسخ کنید ۳٫توافق طرفین
سلام خسته نباشید ما سه سال هست مستاجر یک خانه هستیم موعدمان دی ماه هست.سال گذشته موجر میخواست رهن رو زیاد کنه ما گفتیم سال آینده برج ۳ خونه روتخلیه میکنیم ایشون گفتن پس اجاره ماهیانه ۸۰۰تومان باید پرداخت کنید وما قبول کردیم برج ۳ امسال به دلیل عدم بودجه نتونستیم تخلیه کنیم وموجر الان ازما ۴۰ ملیون پیش میخاد بگیره؟ایا چنین حقی داره یا باید تاموعد مقرر افزایش نداشته باشند
سلام . در صورت انقضای موعد و تقاضای صدور دستور تخلیه از طرف مالک در جلسه شورا امکان تمدید و یا استمهال وجوددارد
سلام صاحب خونه در زمان بازدید منزل به مستاجر نگفتن که انشعابات مشترک.و بعد از نقل مکان متوجه این موضوع شدیم.حالا با گذشت یکسال و با توجه به تمدید قرار داد میتونیم از موجر تقاضای تفکیک انشعابات رو داشته باشیم؟
سلام.
خیر ولی میتوانید تقاضای فسخ قرارداد اجاره را بخواهید.
سلام.
خیر ولی میتوانید تقاضای فسخ قرارداد اجاره را بخواهید.
سلام من مستجر هستم الان صاحب خونه میگه که باید ۱۰۰ میلیون رهن اضافه بدید تازه ۲۰ درصد هم روی اجاره میخواد بکشه گفته یا پرداخت کنید این مبلغ و یا از طریق قانونی اقدام میکنم اگه قانونی اقدام کنه چون من الان ۱۰۰ میلیون ندارم بهش بدم حرفش به جایی میرسه و باید تخلیه کنم ؟!
اگر زمان قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و قرارداد هم دارای شرایط قانونی باشد،شورای حل اختلاف، دستور تخلیه صادر خواهد کرد
سلامم ببخشید اگر صاحب خانه پسرش ازدواج کرده باشه و نیاز به خانه داشته باشه و دختر صاحب خانه طلاق گرفته باشه و وسایلش داخل خانه پدرش باشد و نیاز به خانه داشته باشه و مستاجر ۶ ماه پول اجاره نداده باشه آیا شورای حل اختلاف این اجازه داره که ۴ ماه بعد از قرار داد تمدید کنه که مستاجر اجازه داره داخل خانه بشینه ممنون اگه جواب بدیید
قرارداد اجاره تا زمان انقضای آن لازم الاجراست و فقط با توافق طرفین قابل فسخ است.
با اینکه قرار داد ۳۰ تیر به پایان رسیده و صاحب خانه نیاز داشته شورای حل اختلاف می‌تونه به صاحب خانه بگه که اگر ۴ ماه مهلت ندین میکنمش ۶ ماه
اگر موجر، خود مستاجر است، باید دستور تخلیه فوری صادر شور.
سلام بنده یک ماه است ملکی رو اجاره کردم این ملک گازکشی نشده اما موقع تنظیم قرارداد موجر گفته بود که تا چندروز دیگه گاز کشی میشه اما هیچ خبری نیست و همش امروز و فردا میکنه ما قصد داریم ملک رو تخلیه کنیم اما موجر میگه باید صبر کنید تا مستاجر بیارم و خب با این وضع خونه کسی اینجارو اجاره نمیکنه ماهم واقعا سختمونه و میخایم هرچی زودتر پولمون رو پس بگیریم چیکار باید بکنیم؟
سلام
قرارداد اجاره تا زمان انقضای آن لازم الاجراست و فقط با توافق طرفین قابل فسخ است.
سلام
کابل برق سه فازخونه ازتوی خیابون به سرقت رفته هزینه ش بامالکه یامستاجره؟اداره برقم گردن نمیگیره خسارتو
سلام . در صورت دستگیری سارق بر عهده سارق میباشد . فعلا به عهده مالک
سلام ببخشید من خانه ای را خریداری کردم و مستاجر آن خانه ای که خریداری کردم دو هفته از موعد اش میگذرد و حالا تخلیه نمیکند آیا من میتوانم از راه قانونی کاری انجام دهم؟
سلام .میتوانید از طریق شورای حل اختلاف تقاضای صدور دستور تخلیه کنید
سلام خسته نباشید من یک باب مغازه رو اجاره کردم و پس از پایان قرداد کلید مغازه رو به مشاور املاک دادم ولی چند روزی طول کشید تا تسویه قبض برق و بیمه و اب و تلفنو بگیرم تو این مدت پول پیش من پیش صاحب مغازه بوده الان صاحب مغازه میگه که باید پول اجاره این چندروزو بدی درصورتی که من مغازه رو خالی کرده بودم و پول پیشمم دستش بوده الان تکلیف من چیه
سلام . از زمان تخلیه و تحویل کلید به مالک شما ملزم به پرداخت اجاره نیستید
سلام
مستأجرم یک ماه مونده به پایان قراردادش:
۱-مستأجر،قسمتی از “عین مستأره”
را (به علت استفاده غیر متعارف از پکیج در فصل زمستان)تخریب کرده است.
۲-چهارماه کرایه منزل نداده است
۳-بعلت بوی آزاردهنده اعتیاد به مواد مخدر(از نوع هروئین)خانواده ام عذاب می کشند.
توضیح اینکه؛قرارداد یکساله بنگاهی داریم.
با توجه به بندهای ذکر شده دربالا،
من چکار می تونم بکنم واز کجا شروع کنم وآیا بدون داشتن وکیل ،
باشکایت از وی می تونم به حقم برسم؟با سپاس از شما “محمدی”
سلام .در انقضای قرارداد تقاضای صدور دستور تخلیه از طریق شورای حل اختلاف بنمایید
سلام.
موجر بنده قرارداد (رهن کامل) ما رو گرفت که از روش کپی بگیره و بیاره, الان چند ماه هست که هر بار بهش میگم قرارداد ما چی شد, یا جواب نمیده یا امروز و فردا میکنه. یکسالی هست باهاش همکاری لازم رو داریم و هر روز مشتری برای خرید ملک میفرسته و ما بهش مشخصات رو میدیم. حالا رهن ملک رو ۳ برابر کرده, بعد مدام به ما میگه فکراتون رو بکنید. میگیم فکر کردن نداره ما این مبلغ نمیتونیم و تا کم و بیش تا یک ماه دیگه تخلیه میکنیم.
یک ماه بعد از پایان قرارداد این حرفها رو نه به ما, به هر پنج واحد زده و تازه فهمیدیم تمام قراردادهارو به همین بهانه از همه گرفته و برده. تکلیف ما چیست ؟ هر روز همچنان مشتری برای فروش و هم اجاره میاره که دیگه خستمون کرده. تکلیف چیست ؟
سلام . به دفتر املاک جهت اخذ نسخه ای از قرارداد اقدام کنید . میتوانید همکاری نکنید . پس از اقدام مالک جهت تقاضای صدوردستور تخلیه از طریق شورای حل اختلاف امکان تهدید و استمهال وجوددارد
با سلام من یک سوال داشتم پدر من در ملکی مینشیند که در واقع برای دامادشون هست پدر من زمین دارند که با دامادشون شفاهی توافق کردن که خونه بدن پدر من و زمین رو هم بدن دامادشون و با اجازه صاحب خونه که داماد پدرم هستن شروع به هزینه کردن و به دلخواه خودشون دراوردند لازم به ذکر چندین بار برای نوشتن قول نامه اعلام شد که ایشان گفتند وقت ندارم بعد از دو سال برا زمین پدرم مشکلی پیش اومد که گفتن زمین نمیخوام خونه تخلیه کن پدرم کلی هزینه کردن و فاکتور هم دارن و این نکته ۲۸ سالی که پدرم تو این خونه نشسته هیچ اجاره نامه ای ندارن میشه راهنمایی بفرمایید
سلام.
پاسخ کامل و دقیق نیازمند بررسی کامل دلایل. مدارک و سوابق قضایی است.
سلام وقت بخیر من موعد قرارداد خونم ۱ تیر ماه تموم شده مالک ۳۰ تیر ب من گفت ک باید ۵۳۰ میلیون روی پول پیش بزاری وگرنه تخلیه کن من هم از همون روز دنبال خونه میگردم ولی متاسفانه با ۳۰۰ میلیون خونه مناسب پیدا نمیکنم میخواستم بدونم زمان تخلیه ایا مالک این حق رو داره ک بدون اینکه به من اطلاع بده از پول پیشم اجاره این چند ماه رو کم کنه یا خیر؟
موجر نمی تواند راسا از پول پیش شما کم کند.
من ی ملیکی رو اول اجاره کردم برای ی خانوم تنها ک از شوهرش جدا شده هست برای رضای خدا بعدش این ملک رو خریداری کردم بنده الان ۶ ماه هستش این ملک رو خریدم و این خانوم با همون آقای ک قبلا قولنامه کردن همون قولنامه هستش و دوماه دیگ مونده از قرار داد قولنامه با من قولنامه ای نبستن ایشون و الان هم ۶ ماهه اجاره ندادن ایشون و الان من ملک رو ب فروش گذاشتم این خانوم تخلیه نمیکنه هم ۶ ماه اجاره ندادن و دوماه دیگ هم میخان بشینن و من ب پولش نیاز دارم باید بفروشم ممنون میشم ی راهی رو جلوم بزارید مچکرم از قانون
دادخواست خلع ید طرح نمایید.
سلام خسته نباشید.من خونه ای به یک زوج شیرازی که یک فرزند دارند اجاره دادم.بنگاه زمانی که اینهاروپیداکرد به من نگفت چکاره وکجایی هستن وزمانی که من فهمیدم اینها فرش فروشهای دوره گردهستن وچندخانوارهستن گفتم من خونه بهشون اجاره نمیدم که بنگاهی هی زنگ زدکه نه ایناخوبن‌وفقط سه نفرهستن ومن روقانع کردن که خونه روبهشون اجاره بدم.اول تیرماه گذشته خونه رو اجاره دادم والان یک ماه نشده متوجه شدم که حق بامن بوده وچهارخانوارکه جمعا۱۵نفرهستن دارن توخونه زندگی میکنن وچون فروشندهء دوره گردهم هستن همسایه های چندتاکوچه شاکی هستن.الان من میتونم قرارداد روفسخ کنم وبراشون حکم تخلیه بگیرم؟اگه بعده گرفتن حکم تخلیه بیرون نرن میتونم اب وبرق وگاز وتلفن روقطع کنم تا مجبور به تخلیه کردن بشن.
سلام .در صورت عدم رعایت شروط قرارداد امکان فسخ وجود دارد .نمیتوانید انشعابات را قطع کنیددر صورت شکایت جرم میباشد
سلام ۴ سال توی یک خونه زندگی میکنیم و فقط سال قرارداد در بنگاه بستیم .حالا خونه رو تازه تمدید کردیم ۱۰ ماه دیگه مونده از قرار داد ولی قلنامه مارو صابحبخونه گرفته امضا کنه و نمیده به ما گفته تخلیه کنید حکم چیه ما مدرک نداریم
سلام . شما بیستی مدرک و دلیلی بر تمدید اجاره داشته باشید در غیر ایصورت مالک میتواند تقاضای تخلیه کند
سلام بنده مستاجر آپارتمان هستم الان یک ماه هست که موعد اجاره خانه تمام شده الان نمیتوانم خانه را تخلیه کنم و امکان مالی ندارم که با توجه به بالا رفتم اجاره ها خانه ای دیگری اجاره کنم ، حالا صاحب خانه تا چند روز پیش به عنوان مستاجر بودن دختر شأن و حال با مبایعه‌نامه فروش خانه میخواهد حکم تخلیه بگیرد باید چیکار کنم ؟
سلام . در صورت اقدام مالک جهت صدور دستور تخلیه در شورای حل اختلاف . موارد را در زد شورا توضییح دهید . امکا ن تمدید قرارداد و یا استمهال وجود دارد
سلام و تشکر از مطالب
من مستاجر منزلی هستم ، امسال مالک اجاره را دو برابر کرد و من قبول نکردم و قرار شد ظرف یکماه منزل را تخلیه کنم و طی این یکماه مبلغی توافقی را به مالک پرداخت کنم . بعد از یکماه و باتوجه به پیدا نکردن منزل ، دوباره قرار شد قرارداد را طبق نظر مالک تمدید کنیم .
حالا بفرمایید آن یکماه که اجاره پرداخت کردم رو باید مابه التفاوت با قرار داد جدید رو پرداخت کنم یا خیر
سلام.
طبق توافق باید عمل نمایید.