خلع ید | تخلیه ید

4/5 - (65 امتیاز)

جهت مشاره تلفنی رایگان و درخواست وکیل ملکی با شماره زیر تماس بگیرید


71333400 - (021) { سی خط ویژه }

خلع ید چیست ؟

خلع ید یک دعوای حقوقی در مورد اموال غیرمنقول (خانه، زمین، باغ) است و امکان شکایت کیفری در آن وجود ندارد. در مفهوم ساده دعوای خلع ید هنگامی مطرح می گردد که شخصی بطور غیرقانونی در مال غیرمنقول دیگری تصرف نماید و صاحب مال بخواهد مال خود را از دست متصرف خارج کند. ماده ۳۰۸ قانون مدنی: «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان». واژه خلع ید در قانون مدنی ذکر نشده اما این ماده خلع ید را تصرف غاصبانه معرفی می کند که درواقع همان خلع ید است.

خلع ید

به زبان ساده تر می توان گفت چنانچه ملک مالکی (اعم از اراضی و ابنیه) به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضـی به ادامـه تصرفات متصرف نباشد میتواند با تقدیم دادخواست خلع ید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید.

سه شرط لازم برای طرح دعوای خلع ید چیست؟ (دفاع در دعوای خلع ید)

  • مالک بودن خواهان (ارایه سند رسمی مالکیت الزامی است. اعم از سند ثبتی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان)
  • تصرف خوانده
  • غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف (غصبی)

وجود این سه شرط باید از سوی دادگاه احراز و معلوم گردد.

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید چیست؟

گفتیم که دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح می شود که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و بخواهیم غاصب را از ملک اخراج کنیم؛ اما اگر بین مالک و شخص متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در آن قرارداد زمان تخلیه ملک معین شده است اما متصرف یا مستأجر ملک را تخلیه نکند می توان علیه او دعوای تخلیه ید مطرح نمود. همینطور ممکن است شخصی به دیگری اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بعد بخواهد اجازه خود را پس بگیرد در اینجا هم باید دعوای تخلیه ید مطرح کند. دعوای خلع ید فقط در مورد اموال غیرمنقول قابل طرح است اما دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول قابلیت طرح دارد. اگر شخصی درواقع خواهان خلع ید باشد اما در دادخواست خود خواسته خود را تخلیه ید مطرح کند قرار عدم استماع دعوی صادر می شود.

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چیست؟

در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را با ارایه سند رسمی اثبات کند و درواقع اولین اقدام او پس از طرح دعوی اثبات مالکیت است اما در دعوای تصرف عدوانی اثبات مالکیت از سوی خواهان لازم نیست و خواهان فقط باید ثابت کند که سابقه تصرف او نسبت به متصرف فعلی مقدم است و زودتر از او انجام شده است. (اثبات سبق تصرف)

به طور کلی تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی عبارتنداز:

۱- در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی باشد و رسیدگی خارج از نوبت انجام می شود. در حالیکه در خلع ید رعایت تشریفات دادرسی لازم است.
۲ – دعوای خلع ید تنها به صورت حقوقی قابل طرح است ولی دعوای تصرف عدوانی به دو شکل حقوقی و کیفری قابل طرح و بررسی است.
۳- در دعوای خلع ید تنها مالک، وکیل یا قائم مقام مالک و یا نماینده حقوقی وی می تواند طرح دعوی نماید، در حالیکه در دعوای تصرف عدوانی خواهان نیازی نیست که مالک باشد، صرف سبق تصرف خواهان کافیست. حتی اگر مستأجر – مباشر – خادم – رعیت یا کارگر باشد.
۴- در دعوای خلع ید حتما باید رای قطعی شود و درخواست اجرا باید صورت گیرد. در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی حکم تصرف بلافاصله قابل اجراست و نیاز به قطعی شدن ندارد.
۵- هزینه دادرسی در دعوای خلع ید با توجه به اموال غیر منقول مالی است و بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در منطقه محاسبه می شود، در صورتیکه هزینه دادرسی در دعوای تصرف عدوانی متناسب با دعاوی غیر مالی محاسبه خواهد شد.

خلع ید

رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه چگونه است؟

دعوای خلع ید دعوای حقوقی و در صلاحیت دادگاه است و چون مربوط به مال غیرمنقول می‌باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست حتی اگر تقویم خواسته بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد. (شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی تا ۲۰ میلیون تومان را دارد)  دادگاه هم صالح به رسیدگی است که در محل مال غیرمنقول وجود دارد. یکسری دعاوی هم مرتبط با این دعوا است؛ ‌مثل قلع و قمع، اجرت‌المثل و مطالبه خسارت که همه مالی هستند و باید تقویم (ارزش‌گذاری) شوند، هرچند خواهان آن را علی‌الحساب تقویم(ارزش‌گذاری)‌کرده باشد. بدین‌ترتیب هزینه دادرسی هر یک از این دعاوی جداگانه محاسبه و گرفته می‌شود.

نکته مهمی که باید مدنظر قرار بگیرد آن است که دعاوی مرتبط اگر بعضی در صلاحیت دادگاه و برخی دیگر در صلاحیت شورای حل اختلاف باشند، همه آنها با هم در دادگاه رسیدگی می‌شوند؛ مثل دعاوی که در بالا نام برده شد، اگر همراه با دعوای خلع ید مطرح شود با هم در دادگاه مطرح می‌شوند.

 

اجرای حکم خلع ید چگونه است؟

با صدور حکم قطعی (یعنی قابل اجرا) در دعوای خلع ید و ابلاغ آن به خواهان، وی باید اجرای آن را از بخش اجرای احکام مدنی درخواست کند و اجراییه صادر شود. سپس مأمور اجرا یا دادورز اقدام به عملیات اجرایی می کند. بنابراین نحوه اجرای حکم خلع ید همانند سایر احکام مدنی است.

 

خلع ید از ملک مشاع

فرض کنید دو برادر که خانه پدری را به ارث می برند در عین حال که بر هر ذره و آجر آن مالکیت دارند ولی بر هیچ بخشی نمی توانند ادعای مالکیت مستقل داشته باشند . به همین جهت است که هیچ یک از مالکین مشاع بدون اذن دیگران حق تصرف در مال مشترک را ندارند . در مورد خلع ید از ملک مشاع  طبق ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می‌دارد: ‌« در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»

منظوراز مقررات املاک مشاعی مواد ۵۷۶ و۵۸۲ قانون مدنی می باشد که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید به مـعـنـای اخـص در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع‌فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.

در طرح دعاوی خلع ید از ملک مشاع نکات زیر را در نطر داشته باشید :

  • در ملک مشاعی طرح دعوی علیه تمامی شرکا ضروری نمی باشد
    دعوی خلع ید باید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاعی طرح شود ، خواه متصرف شریک مشاعی باشد خواه مالکیتی بر ملک مشاعی نداشته باشد.
  • در ملک مشاعی طرح دعوی علیه همه متصرفین ضروری نیست
    هرگاه چند نفر خواه دارای مالکیت مشاعی و خواه فاقد آن ملکی را متصرف باشند با توجه به ماده۲ قانون آئین دادرسی مدنی این خواهان است که محدوده رسیدگی دادگاه را معلوم می کند ولی در این صورت خلع ید از سایر متصرفین نیازمند طرح دعوی جداگانه می باشد.
  • طرح دعوی از سوی یک یا چند تن از مالکین مشاعی جهت رسیدگی به دعوی کافی می باشد
    ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان می دارد «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد …» ملاحظه می شود قانون گذار در این ماده صدور حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع و به درخواست احد از مالکین مشاعی را پیش بینی کرده است. باید توجه داشت که اگرچه دعوی خلع یدی که از سوی یکی از شرکا طرح شده است قابل استماع است اما در صورت مطالبه اجرت المثل ، تنها به نسبت مالکیت همان یک نفر رای به پرداخت اجرت المثل صادر می گردد .

وکیل خلع ید

مدارک مورد نیاز و مزایای گرفتن وکیل در دعوای خلع ید چیست؟

مدارک:

– تصویر مصدق سند مالکیت (اجباری)

– به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینۀ دادرسی الزامی است.

– استماع شهادت شهود و مطلعین؛

– درخواست جلب نظر کارشناس؛

– شماره پرونده استنادی؛

– تحقیقات محلی؛

– معاینه محلی.

مزایای وکیل گرفتن:

-کاهش مدت زمان طرح دعوی؛

-عدم نیاز به حضور مالک هنگام اجرای حکم خلع ید؛

-عدم نیاز به اخذ دستور تخلیه از شورای حل اختلاف توسط مالک؛

-امکان دریافت خسارت و اجرت المثل (اجاره مدت زمانی که از ملک استفاده شده) از متصرف توسط وکیل؛

-توقیف اموال متصرف بعد از محکومیت وی به منظور مطالبه ضررو زیان از سوی وکیل؛

-امکان استخدام فقط یک نفر وکیل برای شرکای ملکی که مورد تصرف قرار گرفته است.

مستأجر پس از اتمام قرارداد ملک را تخلیه نکرده است چگونه باید دادخواست تخلیه داد ؟

اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند باید با سند مالکیت و قرارداد استجاری بدواً به شورای حل اختلاف و یا برحسب مورد به دادگاه مراجعه گردد.

در صورتی که دادخواست خلع ید توسط وکیل انجام شود چه مزایایی دارد؟

زمانی که فروشنده یا سازنده ملک به تعهد خود جهت اخذ پایان کار اقدام نکند می توان الزام وی را از دادگاه اخذمسلماً با تخصصی بودن هر نوع شغل اگر تقاضای خلع ید توسط وکیل مطرح شود. مزایای ایشان نسبت به افراد عادی اشراف به قوانین و اثبات حق شاکی و دفاع از موضع وی و سرانجام رّد ادعای غاصب است.

آیا بدون سند رسمی می شود دادخواست خلع ید داد؟

قانونگذار در صراحت مواد ۲۲-۴۶-۴۷-۴۸ قانون ثبت اسناد مالک را کسی می شناسد که سند مالکیت به نام او صادر شود فلذا برای دعوی خلع ید نیاز به ثبوت مالکیت می باشد.

آیا در مرحله ی انحصار وراثت می توان خلع ید را انجام داد؟

تا زمانیکه حصر وراثت صادر و افراد ورثه مشخص نشوند اجرای هر خواسته ای منوط به تعداد ورثه و احراز سمت آنان تحت عنوان وراث و هم چنین ماترک باقیمانده از متوفی میباشد.

آیا دادخواست خلع ید از طریق شکایت کیفری پیگیری می شود ؟

خیر، خلع ید یک اقدام غیرکیفری و ترافعی بوده که در محاکم حقوقی اقامه و انجام می پذیرد.

آیا وکالت بلاعزل با فوت یا حجر یکی از طرفین از بین خواهد رفت یا خیر ؟

با توجه به اینکه وکالت جز عقود جایز می باشد و می دانیم که عقود جایز با فوت و حجر طرفین از بین می رود، حی اگر حق عزل وکیل از موکل سلب شده باشد باز هم چنین وکالتی با فوت و حجر طرفین از بین خواهد رفت.

آیا امکان انتقال سرقفلی وجود دارد؟

بله چنین امکانی وجود دارد البته با شرایطی که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ذکر گردیده است با این توضیح که در صورت امتناع مالک برای انتقال سرقفلی باید دادخواست تجویز انتقال منافع را تقدیم دادگاه نماید و درخواست انتقال بوسیله ی دادگاه مورد تأیدد قرار گیرد .

اگر شخصی همزمان به دو شخصی برای یک موضوع وکالت بلا عزل بدهد آیا هر دو وکالت مذکور معتبر می باشند؟

بله هردو وکالت معتبر می باشد، اما چنانچه یکی از وکلا موضوع وکالت را زودتر بر اساس وکالت نامه انجام دهد وکالت بعدی خود به خود منحل می گردد و از درجه ی اعتبار ساقط می شود زیرا موضوعی برای وکالت باقی نمی ماند.

آیا امکان طرح دعوی خلع ید و تصرف عدوانی به صورت همزمان وجود دارد؟

خیر امکان طرح همزمان دو دعوی وجود ندارد البته ماهیت دو دعوی نیز با هم متفاوت می باشد. زیرا همانطور که گفته شد دعوی خلع ید به استناد مالکیت قابل طرح می باشد این در حالی است که دعوی تصرف عدوانی به استناد تصرف سابق خواهان قابل طرح می باشد به این صورت که خواهان دعوای تصرف عدوانی باید بتواند اثبات نماید که ملک قبلاً در تصرف مشروع او بوده است و خوانده ی دعوی ملک را بطور غیر مشروع از تصرف وی خارج نموده است. بنابراین توجه داشته باشید که اگر قصد دارید چنین دعاوی مطرح کنید ابتدا دعوی تصرف عدوانی را مطرح نمائید و در صورت عدم حصول نتیجه چنانچه دارای مالک سند رسمی هستید دعوای خلع ید را مطرح نمایید.

نحوه اجرای حکم خلع ید مشاعی

طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود و تصرف هر یک از شرکاء در ملک مذکور مشمول مقررات املاک مشاعی است. یعنی یا باید برای فروش به توافق برسند یا برای استاده از ملک مشاعی به توافق برسند و در غیر اینصورت ملک پلمپ می شود.


مطالب مرتبط

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

  • محمدرضا
    محمدرضا

    دیوار ملکی به طول ۲۲ متر مابین دو ملک واقع گردیده است که توسط پدر بزرگم ساخته شده است دیواری خشتی قدیمی که دارای ۶۰ سانت ابچک به همسایه مجاوربود که به مرور سفالهای دیوار ریخته شد و حلب جایگزین ان شد. در سند مالکیت اسمی از دیوار برده نشده اما نوشته است
    ” چپریست که به زمین همسایه شرقی متصل است حد ان از میانه یک چاه میباشد که اشتراکی است”

    در ۳۰ سال قبل قسمتی از این دیوار(۴متر) که به زمین همسایه شرقی متصل بود مورد ریزش قرار گرفت و در غیاب ما همسایه مجاور فرصت طلبانه بجای اینکه در حدود زمین خود اقدام به دیوار چینی نماید اومده در راستای همان دیوار قدیمی بلوک چینی کرده و برای کونیک کردن دو دیوار ۸۰ سانت به داخل حدود ملک ما نفوذ نموده و پایه دیوار بلوکی خود را طرف حیاط خودش قرار داد..وقتی مورد بازخواست والدینم مواجه شد گفت کار اوساکار بوده و هروقت دیوار خشتی شما را میخاهید بلوک چینی کنید اینم را هم اصلاح نماید و مسله بهری بهرجهت رها شد تا اینکه ملک مجاور چند دست مالک عوض کرد و حالیه مالک فعلی ملک مجاور اشخاص شر و مواد فروشی هستند که مرتبا برای ما ایجاد مزاحمت کردند و ما شکواییه مزاحمت عالیه انان دادیم و محکوم شدند اما این مزاحمت را بشکلی دیگری ادامه دادند یعنی با احداث بنای نامتعارف و غیرقانونی روز همان ۴ متر دیوار بلوکی برای ما ایجاد مزاحمت میکنند و مدعی هستند که چون دیوار پایه اش بطرف جیاط انان بنا شده بنابراین دیوار تحت مالکیت انان قرار دارد و ما باید حلب انباری را از روی دیوار انها برداریم ( سند قدیمی است ولی یک نقشه مهندسی تنظیمی ملک که ابعاد ان معلوم است وجود دارد)

    پرسش :
    ۱- چه نوع شکایتی میتواند نتیجه مطلوبتری به ما بدهد؟
    شکواییه کیفری تحت عنوان ” مزاحمت ملکی و تصرف عدوانی دیوار” تنظیم نمودم اما در ارایه ان تردید دارم

    ۲- وکلا میگویند نتیجه شکایت شما بستگی به اظهار نظر کارشناس رسمی دادگستری است
    ایا وجود سند مالکیت و استهشادیه (افراد قدیمی و مطلع که نسبت به دیوار و حق ابچک ان اذهان دارند) و نقشه تنظیمی مهندسی ملک برای یک کارشناس کافی است ؟ قابل ذکر است در پرونده اداره ثبت املاک هیچگونه نقشه ثبتی وجود ندارد
    ۳- عموما دادگاه چه نوع کارشناسی را برای بررسی موضوع تعیین میکند؟ متخصص راه و ساختمان یا کارشناس ثبت ؟

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      با توجه به طولانی بودن سوال و نیاز به بررسی و توضیحات مفصل تر نیاز است به صورت حضوری و یا تلفنی اقدام به اخذ مشاوره نمایید

  • آرتین
    آرتین

    سلام وقت بخیر من مالک پنج دانگ خانه مسکونی و شوهرم مالک یک دانگ خانه میباشد میتوانم حکم تخلیه یه دانگ خانه مسکونی از شوهرم را اجرا بزارم چون همیشه باعث اذیت و آزار روحی و روانی من و فرزندم میشود اگه میشود لطفا راهنمایی بفرماییدممنونم ازشما

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      شما می توانید دادخواست خلع ید بدهید که در این صورت ملک شما پلمپ می شود و تا زمان توافق طرفین هیچ کدام حق استفاده ندارید

  • مونامکادش
    مونامکادش

    باسلام .خسته نباشید ببخشیدمن چندین سال پیش ی قطعه زمین ۴۰۰متری خریدم بعداز یه سال رفتم دیدم یکی دیکه زمینوتصرف کرده فهمیدم که مالک بعد من به یکی دیگه فروخته البته قولنامه ای گرفتم سندنزدم چون زمین کشاورزی بود الان کسی که بمن فروخته فوت کرده من چطوری باید زمینمو ازکسی که الان تصرف کرده بگیرم چه دادخواستی بدم ممنونم

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      اگر در معامله زمین مدنظر شما تصرف داشته اید در حال حاضر می توانید دعوی رفع تصرف طرح نمایید.

  • زهرا
    زهرا

    سلام و خسته نباشید.یه سوال داشتم ممنون میشم جواب بدید.پدر من از برادرش بابت ارث پدری که تحویل نمیداد شکایت کرد و بعد از چند سال الان قاضی حکم خلع ید دادند.با توجه به اسناد و مدارک.عموی من میگفت که پدرم سهم خودش رو به ایشون فروخته در صورتی که همچین چیزی نبود‌.والان طبق درخواست وکبل ما دادگاه حکم خلع ید دادن
    حالا میخواستم ببینم در صورت اعتراض عموی من به رای دادگاه چند درصد ممکنه که دادگاه تجدید نظر رای قاضی رو تایید کنن؟

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      بستگی به شرایط پرونده دارد و این موضوع را بهتر است از وکیل خودتان سوال بپرسید

  • کیا
    کیا

    با سلام
    در سال ۱۳۷۱ قطعه زمینی کشاورزی به مساحت ۸۰۰ متر مربع خریداری شده است و سند و سابقه ثبتی ندارد. بعد از ۳۰ سال مشخص می‌شود وضع موجود زمین ۵۱۹ متر مربع است و ظاهرا همسایه‌ها ۲۸۱ متر مربع از زمین را تصرف کرده‌اند. خریدار شکایت کیفری تصرف عدوانی مطرح می‌کند که در نهایت بر خلاف نظر کارشناس رسمی دادگستری حکم بر برائت متهم صادر می‌شود. به نظر شما در حال حاضر بهترین دعوایی که می‌توان مطرح کرد چیست؟!

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      موضوع مورد نظر شما نیاز به بررسی مدارک و توضیحات بیشتر و مشاوره حضوری یا تلفنی می باشد. برای اطلاعات بیشتر با دفتر تماس حاصل نمایید.

  • رضایی
    رضایی

    سلام
    بنده ۳ دانگ از ۴.۵ دانگ یک مغازه ملک و سرقفلی را در سال ۸۴ خریداری کردم
    مغازه همون موقع به من تحویل ندادن و خالی نکردن
    و چند سال طول کشید تا امسال تونستم سند رسمی بگیرم
    از همون موقع تا دو سال پیش مغازه دست خودش بوده ولی پارسال و امسال مغازه داده اجاره و در حال حاضر مغازه دست مستاجر هست و ۴ ماه تا اتمام قراردادشون مونده
    من الان میتونم در مغازه ببندم و مستاجر بیرون کنم یا باید حکم تخلیه بگیر یا خلع ید؟
    و میتونم اجاره نامه جدید با همین مستاجر بنویسم که اجاره از این به بعد برای خودم بریزه؟

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      صحبت در مورد موضوع مورد نظر شما نیاز به بررسی مدارک و مراجعه حضوری دارد با دفتر تماس حاصل نمایید.

ثبت پرسش

شما می توانید از این بخش سوال خود را ثبت کنید و در کمترین زمان پاسخ مناسب را از طریق ایمیل دریافت کنید.

مشاوره حضوری

از طریق این بخش شما می توانید قرار مشاوره حضوری خود را ثبت و در زمان مشخص شده مشاوره حضوری دریافت کنید.

مشاوره تلفنی

درصورتی که نیاز به مشاوره تلفنی دارید از این بخش اقدام کنید و با وکلای پایه یک دادگستری تلفنی صحبت کنید.


برچسب‌ها :

  مشاوره تلفنی رایگان