تخلیه ملک تجاری | تخلیه مغازه

در رابطه با اجاره املاک (اعم از اجاره املاک مسکونی و تجاری)  قوانین متعددی وجود دارد.( قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، سال ۱۳۶۲، سال ۱۳۷۶ و قانون مدنی) هر کدام از این قوانین با توجه به شرایط و سال انعقاد عقد در رابطه با عقد اجاره­ مذکور حاکم و معتبر خواهد بود.

• • درمورد اجاره محل کسب و تجارت – قانون مصوب ۱۳۵۶ حاکم و معتبر خواهد بود.(ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)
  • در مورد اجاره محل سکونت- قانون مصوب ۱۳۶۲ حاکم است.
  • در مورد قراردادهای اجاره محل کسب و مسکن که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ حکومت دارند. (ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶).

تخلیه محل کسب و تجارت

تخلیه ملک اجاره تجاری در چه زمانی پیش می­آید؟

مواردی وجود دارد که درخواست تخلیه ملک تجاری به تقاضای مستاجر است و به نفع مستاجر و در مواردی برعکس درخواست کننده تخلیه موجر می­باشد و در نتیجه به نفع موجر است.(ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)

چه مواردی درخواست تخلیه ملک تجاری و کسب و پیشه به نفع و از طرف مستاجر می­باشد؟

مطابق ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ موارد زیر در خواست تخلیه از طرف مستاجر می­باشد.

۱- در صورتی که مستاجر به علت تمام شدن مدت اجاره بخواهد ملک را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.

۲- در صورتی که مستاجر به جهت وجود دلایل فسخ، حکم فسخ گرفته  و می­خواهد ملک را تخلیه کند موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.

در چه مواردی فسخ ملک تجاری و کسب و پیشه به درخواست مستاجر می­باشد؟

مطابق ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در موارد زیر مستاجر می­تواند از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را بخواهد.

۱- در صورتی که ملک مزبور مطابق اوصاف مقرر در اجاره نامه نباشد با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی.

۲- در طی مدت اجاره عیبی در ملک به وجود آید که ملک را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب هم ممکن نباشد.

۳- در صورتی که طبق شرایط اجاره نامه حق فسخ مستاجر تحقق یابد.

۴- درصورتی که مستاجر در اثناء مدت اجاره فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ نمایند.

۵- در صورتی که بنا به علت خرابی و عدم قابلیت تعمیرملک باید خراب شود.

۶- در صورتی که به علت خرابی بنا و مضر بودن برای بهداشت و سلامت ملک باید خراب شود.

و مواردی که طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد.۱-در صورتی که موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد، به استناد خیار تعذر تسلیم مستاجر می­تواند فسخ کند.(ماده ۴۷۶ ق.م)۲-عیبی در ملک باشد(ماده۴۷۸)۳-تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر می­تواند اجاره را فسخ کند.(۴۸۵)۴-بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستاجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود می­تواند فسخ کند.۵-و اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.

در صورتی که مستاجر اجاره را فسخ و درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد چه کار باید بکند؟

باید ملک را به موجر تحویل دهد و اگر موجر از گرفتن ملک امتناع کند مستاجر مکلف است که به موجر یا نماینده او اظهارنامه بفرستت که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

اگر موجر با ابلاغ اظهارنامه باز حاضر به تحویل گرفتن ملک نشود تکلیف چیست؟

اگر ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه موجر یا نماینده او حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

(ماده ۱۳)قانون راوبط موجر و مستاجر سال ۵۶٫

اگر مستاجر اظهارنامه ندهد و در نهایت به دادگاه مراجعه نکند و کلید را به دفتر دادگاه تسلیم نکند چه اتفاقی می افتد؟

در این صورت مستاجر مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و همچنین مطابق شرایط اجاره نامه همچنان متعهد باقی خواهد ماند.

در چه مواردی موجر ملک تجاری درخواست تخلیه ملک را می­کند؟

-اگر در اجاره نامه قید شده باشد که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد ولی ملک را انتقال دهد در این صورت موجر می­تواند تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد.

اگر اجاره نامه در بین نباشد و مستاجر مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد تکلیف چیست؟

فرقی نیست که اجاره نامه باشد یا نباشد مستاجر محل تجاری حق انتقال به غیر ندارد و اگر انتقال دهد موجر می تواند تخلیه ملک را بخواهد.

آیا مستاجر محل تجاری که اجاره­ نامه ندارد یا در اجاره ­نامه­ای که دارد ولی حق انتقال به غیر از وی سلب شده است می­تواند ملک را به ورثه خود انتقال هد؟

بله می­توانددر اختیار اشخاص تحت­الکفاله قانونی خود قرار دهد.

۲-در صورتی که ملک را به منظور کسب و تجارت خود مستاجر اجاره داده شده ولی مستاجر آن را تحت هر عنوان مثل وکالت و نمایندگی عملا به دیگری واگذار کرده باشد.در این صورت هم موجر می­تواند تخلیه ملک را بخواهد.

۳-در صورتی که مستاجر در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد.

۴-در صورتی که مالک ملک تجاری ،ملک را برای شغل خاصی اجاره داده باشد ولی مستاجر به شغل دیگر در آن ملک مشغول شود مگر این که عرفا شغل مشابه شغل سابق باشد.

۵-در صورتی که مستاجر اجاره بهاء ملک تجاری را پرداخت نکند یا اجرت المثل را پرداخت نکند یا قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره بهاء را پرداخت نکند، موجر می­تواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد.

اگر مستاجر اجاره بهاء را پرداخت نکند یا اجرت المثل را پرداخت نکند یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نکند موجر چه کارهایی باید و می­تواند انجام دهد؟

اول باید توجه داشته باشیم که اجاره نامه رسمی بوده یا عادی یا اصلا اجاره نامه­ای بوده یا نه در مورد اجاره نامه رسمی و عادی قائل به تفکیک می­شویم.

 مراحل تخلیه ملک تجاری به تفکیک نوع سند اجاره نامه

 اجاره نامه رسمی : چنانچه اجاره نامه رسمی باشد موجر از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اقدام می­کند، یعنی دفترخانه به مستاجر اخطار می­کند که ظرف ۱۰ روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نماید. یا موجر می­تواند از طریق اجرای ثبت ، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را بخواهد.در این مورد اگر بعد از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می­کند.اما موجر می­تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری را بخواهد.

اجاره نامه عادی یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد: در این صورت موجر برای تخلیه ملک تجاری  و وصول اجاره بهاء می­تواند با ارسال اظهارنامه درخواست وصول اجاره بهاء را بکند یا به دادگاه مراجعه کند.اما در این مورد هر گاه قبل از صدور حکم دادگاه مستاجر اضافه بر اجاره بهاء معوقه را به نفع موجر در صندوق دادگستری بگذارد حکم به تخلیه داده نمی­شوداما مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم شده و به موجر پرداخت می­کند. و این ارفاق برای هر مستاجر فقط برای یک بار می­باشد.

اگر مستاجر مکررا اجاره بهاء را به تعویق بیندازد و هر بار بعد از اخطار دفترخانه یا از طریق اظهارنامه پرداخت کند چه اتفاقی می افتد؟

در صورتی که مستاجر محل تجاری در ظرف یک سال دو بار بعداز اخطار یا اظهارنامه اجاره بهاء را پرداخته باشد در بار سوم اجاره بهاء را در موعد مقرر به موجرپرداخت نکند یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه را بکند.

موجر در کدام دادگاه میتواند درخواست تخلیه ملک تجاری را بنماید؟

مطابق بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف ، متقاضی تخلیه اعم از موجر و مستاجر باید از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام کند و اگر در محل شورای حل اختلاف نباشد از طریق دادگاه محل وقوع ملک تجاری اقامه دعوای تخلیه می­شود.

علاوه بر موارد مذکور در قانون مدنی و ماده ۱۴ و ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر که با توجه شرایط یا به موجر یا به مستاجر حق درخواست تخلیه ملک تجاری را داده است ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر نیز در مواردی تخلیه ملک تجاری را تجویز کرده است که عبارتند از:

۱-تخلیه در صورتی که ساختمان جدیدی بخواهد احداث شود و در این صورت هم باید پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود .در این صورت موجر باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.

۲-در صورتی که خود موجر بخواهد در آن محل تجاری به کسب و پیشه مشغول شود . در این صورت موجر باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.

۳-تخلیه در صورتی که محل تجاری مذکور برای سکونت نیز مناسب باشد و موجر بخواهد خودش یا فرزندان یا پدر و مادر یا همسر در آن سکونت کنند در این صورت موجر باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.

اگر مالک ملک تجاری که به منظور احداث ساختمان جدید ملک تجاری تخلیه کرده است بعد از تخلیه ،ساختمان جدید احداث نکند ،تکلیف چیست؟

چنانچه ظرف ۶ ماه بعد از تخلیه موجر شروع به ساختمان نکند به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بهاء یا اجرت المثل در حق مستاجر محکوم خواهد شد مگر اینکه ثابت شود عدم شروع ساختمان به علت قوه قاهره یا علت خارج از اراده موجر بوده است.(ماده ۱۵)

در صورتی که موجر ملک تجاری تخلیه شده را به نحوی که ادعا کرده است استفاده نکند چه می­شود؟

اگر حداقل مدت ۱ سال از محل مورد تخلیه به نحوی که ادعا کرده بود استفاده نکند به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بهاء یا اجرت المثل در حق مستاجر محکوم خواهد شد مگر اینکه ثابت شود عدم شروع ساختمان به علت قوه قاهره  یا علت خارج از اراده موجر بوده است.(ماده ۱۵)

برای طرح دعوای  تخلیه ملک تجاری چه مقدار باید هزینه دادرسی پرداخت شود؟

با توجه به اینکه دعوای مربوط به تخلیه ملک از جمله دعاوی است که قانونگذار نسبت به آن اهمیت ویژه قائل شده و برای اینکه مردم در احقاق حقوق خود با هزینه بالا مواجه نباشند هرچند ذاتا مالی محسوب می­شود قانونگذار آن را غیرمالی اعتباری برشمرده است.

بنابراین دعوای تخلیه ملک تجاری غیرمالی بوده و هزینه دادرسی آن برابر دعاوی غیرمالی دریافت خواهد شد که ۱۵۰ هزارتومان می­باشد.مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، همچنین رسیدگی دادگاه بدون تشریفات دادرسی خواهد بود.

دعوای تخلیه قابل طرح در کدام دادگاه می­باشد؟

اولا:مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به مال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود.

دوما: ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف در بند ۲ صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه را در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار داده است .و اگر در محلی شورا نباشد دادگاه رسیدگی خواهد نمود.

بنابراین به دعوای تخلیه-در شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک تجاری رسیدگی می­شود.

اجاره نامه به چه صورتی تنظیم می­شود؟

به دو صورت ۱-سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی ۲-به صورت عادی در بنگاه­ های معاملات ملکی یا توسط خود طرفین با امضاء دو شاهد.

مدارک مورد نیاز برای درخواست تخلیه ملک تجاری که اجاره نامه آن سند عادی می­باشد؟(ماده ۱۰ آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶).

۱-درخواست که در فرم مخصوصی تنظیم می­شود.در فرم مخصوص اطلاعات زیر باید نوشته شود:

الف) نام و نام خانوادگی ونام پدر و محل اقامت موجر یا قائم مقام قانونی وی

ب) نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر یا قائم مقام قانونی وی.

پ) مشخصات ملک تجاری.

ت)مشخصات و تاریخ سند اجاره.

ج) تصویر مصدق قرارداد که باید پیوست درخواست باشد.

۲- دادخواست تنظیمی توسط وکیل مبنی بر تخلیه ملک تجاری

۳-کپی شناسنامه و کارت ملی متقاضی

مدارک مورد نیاز برای درخواست تخلیه ملک تجاری که اجاره نامه آن سند رسمی می­باشد؟

• دادخواست تنظمی توسط وکیل ملکی مبنی بر تخلیه ملک تجاری
• اجاره نامه تنظیمی بین طرفین
• کپی مدارک هویت شناسنامه و کارت ملی

مزایای حضور وکیل در طرح و دفاع از دعوای تخلیه ملک تجاری

۱- دعاوی مربوط به اجاره به دلیل وجود قوانین متعدد در این رابطه نیازمند حضور وکیل ملکی متخصص در این امور می­باشد.

۲- برای تشخیص اینکه با استناد و توجه به کدام قانون سال ۵۶، ۷۶، ۶۲، یا مدنی می­توان اقامه دعوا یا دفاع از دعوا نمود و کدام قانون حاکم بر این رابطه استیجاری است حضور وکیل ملکی توصیه می­شود.

۳- با توجه به این که  هزینه ­هایی که برای دادرسی می­شود  در صورت طرح دعوا با عنوان اشتباه قابل استرداد نمی­باشد حضور وکیل ملکی مانع پرداخت هزینه ­های مضاعف خواهد بود.

۴- سرعت در روند پیگیری­های دادگاه.

۵- جلوگیری از تضییع حق به دلیل عدم آگاهی از قوانین متعدد مربوط به امور استیجاری.

انتقال مورد اجاره تجاری دارای سرقفلی

چنانچه مستأجر ملک تجاری بنا به دلایلی قادر به استفاده از مورد اجاره نباشد و مؤجر نیز نخواهد سرقفلی او را بخرد و نسبت به فروش آن نیز به غیر موافقت نکند، دعوی تجویز انتقال منافع علیه مؤجر طرح می شود که در این حالت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع برای یک نوبت صادر می کند.

تخلیه فوری ملک در کمترین زمان ۷۱۳۳۳۴۰۰ - ۰۲۱