خلاصه مطلب
در مورد اجاره محل مسکونی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ حاکم است. همچنین در مورد قراردادهای اجاره محل کسب وسکونت که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ حکومت دارند. (ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶)
دستور تخلیه ملک مسکونی
مطابق ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، بعد از انقضای مدت اجاره ، یا در صورت درخواست فسخ توسط مستاجر، یا در صورت درخواست فسخ اجاره از طرف موجر .
مستاجر در چه مواردی حق دارد درخواست فسخ اجاره نامه را بکند؟
( ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲، ماده ۱۲قانون سال ۵۶، و قانون مدنی)
۱-درصورتی که ملک مسکونی وصف مورد نظر در اجاره نامه را نداشته باشد.
۲-در طول اجاره عیبی در ملک مسکونی بوجود آید که ملک قابلیت استفاده را نداشته باشد و رفع عیب هم ممکن نباشد.
۳- در صورتی که در اجاره نامه برای مستاجر با شرایطی حق فسخ گذاشته شده باشد و اون شرایط بوجود آید و مستاجر محق در فسخ میشود.
۴-در صورتی که مستاجر فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ کنند.
۵-ملک مسکونی در حال خراب شدن باشد و تعمیر آن ممکن نباشد.
۶-ملک مسکونی در حال خرابی بود و برای بهداشت مضر باشد.
برای مطالعه مطالب بیشتر در خصوص تخلیه ملک تجاری به ادامه مطلب مراجعه کنید.
در چه مواردی طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد؟
۱-موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد (ماده ۴۷۶ ق.م).
۲-عیبی در ملک باشد(ماده۴۷۸)
۳-تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند.(۴۸۵)
۴-بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستأجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود او میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
۵- اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.
نکته: ارتباط با ملک مورد اجاره فرقی نمیکند که آن ملک مسکونی باشد یا تجاری ، در هر دو مورد شرایط فسخ برای مستأجر یکسان است . در ماده ۶ قانون سال ۶۲ که مختص به اجاره املاک مسکونی است موارد فسخ توسط مستأجر بیان شده و در ماده ۱۲ قانون سال ۵۶ که مربوط به اجاره املاک تجاری است به این موضوع پرداخته است.
جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید ویدیو زیر را مشاهده کنید.
در چه مواردی موجر میتواند درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید؟
مطابق با ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲، موجر محل مسکونی نیز همانند موجر محل تجاری ( مطابق با ماده ۱۳ قانون سال ۵۶ ) در موارد زیر می تواند فسخ قرارداد اجاره و نهایتاً تخلیه مستأجر از دادگاه بخواهد :
- در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد ولی با این وجود کلا یا جزئا آن را به دیگری واگذار کند برای مثال خانه ای را که برای سکونت خود اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد.
- در صورتی که مستأجر محل مسکونی را اجاره کرده ولی عملا آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.
- در صورتی که موجر در اجاره نامه شرط کرده باشد که درصورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
- درصورتی که محل مسکونی را برخلاف منظور و جهت مقصود در اجاره نامه استفاده کند برای مثال مستأجر خانه را برای سکونت خود و خانوادهاش اجاره کند اما عملاً آن را تبدیل به کارگاه فرش کند.
- درصورتی که مستأجر تعهد کرده باشد اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت کند ولی تخلف کند.
- در صورتی موجر ملک را برای سکونت خود یا خانوادهاش نیاز داشته باشد.(ماده۱۴ سال ۵۶).
اگر مستاجر ملک مسکونی را به آموزشگاه نقاشی و یا … اجاره دهد مشمول چه قانونی خواهد بود؟
مطابق ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲ اگر ملک مسکونی برای مقصود غیر از کسب و پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل مسکونی است.
اگر مستاجر ملک مسکونی که اجاره کرده به مرکز فساد اختصاص داده باشد تکلیف چیست؟
مطابق ماده ۹ قانون سال ۶۲ در این صورت اگر در دادگاه ثابت شود، به درخواست موجر محل تخلیه و در اختیار او قرار داده خواهد شد.
آیا دادگاه میتواند حکم تخلیه ملک مسکونی را به نفع موجر صادر نکند و مستاجر به سکونت خود در آن محل ادامه دهد؟
مطابق ماده ۹ قانون ۶۲ در صورتی که به دلیل کمبود مسکن دادگاه تخلیه ملک مسکونی توسط موجر را باعث عسر و حرج مستاجر بداند می تواند به مستاجر مهلت بدهد البته درصورتی که باعث عسر و حرج خود موجر نباشد.
اگر مستاجر در شهر محل سکونت خود یک واحد مسکونی داشته باشد عسر و حرج از او رفع می شود؟
بله در این صورت مطابق تبصره ۴ ماده ۲۴ قانون سال ۵۶ ، موجر پس از انقضای مدت اجاره میتواند تخلیه ملک را بخواهد.
دادگاه های ذیصلاح دعاوی تخلیه
رسیدگی به اختلافات راجع به ملک مسکونی در دادگاه محل وقوف ملک انجام میشود که با توجه به قانون جدید شوراهای حل اختلاف مصوب ۹۴ ماده ۹ در بند ب دعاوی تخلیه ملک استیجاری را در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار داده است بنابراین شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک مسکونی صالح به رسیدگی می باشد مگر اینکه در آن محل شورای حل اختلاف نباشد که مطابق اصل دادگاه محل وقوع ملک مسکونی صلاحیت رسیدگی خواهد داشت که در دادگاه و شورا به این گونه دعاوی خارج از نوبت و بدون تشریفات دادرسی رسیدگی خواهد شد.(تبصره ماده ۱۲ سال ۶۲).
اگر دعوای تخلیه و تعمیر ملک مسکونی باهم مطرح شده باشد تکلیف چیست؟
مطابق ماده ۱۳ قانون ۶۲ اقامه دعوای تخلیه مانع دعوای تعمیر نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آن را رد کند به دعوای تعمیر رسیدگی خواهد نمود.
نکته: یکی از معمولترین مورد تخلیه ملک مسکونی، موردی است که مدت اجاره تمام شده و مستاجر ملک را تخلیه نمیکند.
اگر مستاجر بعد از انقضای مدت ملک را تخلیه کند ولی موجر از تحویل گرفتن آن خوداری کند تکلیف چیست؟
در این صورت مستاجر مکلف است از طریق فرستادن اظهارنامه از موجر یا نماینده او بخواهد که ملک را تحویل بگیرد
چگونه مستاجر برای موجر اظهارنامه تحویل ملک مسکونی را بفرستد؟
مطابق قانون آیین دادرسی مدنی عمل میکنیم و مستاجر میتواند از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اقدام کند و در اظهارنامه با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی کلیه اظهارات خود را برای موجر بفرستد که یا از طریق اجرای اداره ثبت میتواند اظهارنامه بفرستد ، و در صورتی که اجاره نامه به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد از طریق دفترخانه تنظیم کننده اجاره نامه نیز میتواند به موجر اخطار بدهد که ملک مسکونی خود را تحویل بگیرد.
اگر بعد از ارسال اظهار نامه مستاجر برای موجر همچنان موجر حاضر نشود تکلیف چیست؟
مطابق ماده ۱۳ اگر موجر ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
دعوای تخلیه ملک مسکونی چه نوع دعوایی است مالی یا غیرمالی؟
دعوای غیرمالی اعتباری میباشد.
هزینه دادرسی دعوای تخلیه ملک مسکونی چقدر میباشد؟
در ابتدای طرح دعوا برابر دعاوی غیرمالی حدودا ۱۵۰ هزار تومان می باشد .
مراحل تخلیه ملک مسکونی در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء یا اجرت المثل ملک مسکونی
اجاره ملک مسکونی یا به وسیله سند عادی است که توسط موجر و مستاجر و در بنگاههای املاک معمولا منعقد میشود و یا این که در دفاتر اسناد رسمی به طور رسمی منعقد میشود مطابق بند ۹ ماده ۱۴ )
مرحله اول: در اجاره نامه رسمی موجر از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اقدام میکند، یعنی دفترخانه به مستاجر اخطار میکند که ظرف ۱۰ روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نماید.
مرحله دوم: موجر با مراجعه به اداره ثبت از طریق اجرای ثبت ، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را بخواهد .
اگر بعد از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند تکلیف چیست؟
اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند.اما موجر میتواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری را بخواهد.(بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۵۶)
اگر اجاره نامه تنظیم نشده باشد مراحل تخلیه به چه صورت خواهد بود؟
موجر برای تخلیه ملک و وصول اجاره بهاء میتواند با ارسال اظهارنامه درخواست وصول اجاره بهاء را بکند یا به دادگاه مراجعه کند.
در اجاره نامه های عادی هر گاه قبل از صدور حکم دادگاه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند چه اتفاقی می افتد؟
اگر مستاجر اجاره بهاء معوقه را به نفع موجر در صندوق دادگستری بگذارد حکم به تخلیه داده نمیشود اما مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم شده و به موجر پرداخت میکند. و این ارفاق برای هر مستاجر فقط برای یک بار میباشد.
اگر مستاجر مکررا اجاره بهاء را به تعویق بیندازد و هر بار بعد از اخطار دفترخانه یا از طریق اظهارنامه پرداخت کند چه اتفاقی می افتد؟
در صورتی که مستاجر محل مسکونی در ظرف یک سال دو بار بعد از اخطار یا اظهارنامه اجاره بهاء را پرداخته باشد در بار سوم اجاره بهاء را در موعد مقرر به موجر پرداخت نکند یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه را بکند.
توقف دستور تخلیه
توقف دستور تخلیه ملک مسکونی و تجاری، زمانی امکان پذیر است که دستور تخلیه از شورای حل اختلاف صادر شود اگر شخصی مدعی خلاف قانون بودن دستور باشد، می تواند با توجه به مواد ۹ و ۲۷ قانون شوراهای حل اختلاف نسبت به دستور صادره تجدید نظرخواهی و دستور توقف تخلیه نماید.
اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری
اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری بعد از آن که دستور تخلیه صادر شد و به مستأجر ابلاغ گردید ، در صورتیکه مستأجر از اجرای دستور استنکاف کند ، مرجع قضایی به کلانتری محل از طریق نامه اعلام می کند که نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند. مأمورین انتظامی موظف به اجرای دستور قضایی می باشند و مقاومت مستأجر در این خصوص تاثیری ندارد.
دستور تخلیه ی فوری
دستورتخلیه فوری زمانی صادر می شود که طرفین دارای قرارداد کتبی با امضای دو شاهد باشند ؛ که در این حالت قانوناً باید ظرف یک هفته پس از تقدیم درخواست دستور تخلیه فوری صادر و اجرا شود.
حکم تخلیه منزل
دستور تخلیه ملک مسکونی به همان ترتیب فوق بعمل می آید اما اگر مدعی فسخ قرارداد در اثنای مدت قرارداد باشد، باید دادخواست فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه را به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم نماید. درخصوص املاک تجاری نیز به ترتیب فوق اقدام می شود مگر در صورتیکه مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی داشته باشد.
مزایا تخلیه املاک توسط وکیل
بررسی و انطباق قرارداد اجاره و شروط آن با قوانین مربوطه من جمله قانون مدنی و قانون روابط مؤجر و مستأجر (سال ۱۳۶۲ یا ۱۳۵۶) از جانب وکیل می تواند در وقت و هزینه خواهان مؤثر باشد.
مطالبه اجور محوله و توقیف ودیعه مستأجر
مؤجر می تواند همزمان با تقدیم دادخو.است دستور موقت ، دادخواست مطالبه اجور معوقه و تأمین خواسته هم بدهد که در این صورت پس از صدور دستور تخلیه و واریز ودیعه به حساب دادگستری در اجرای قرار تأمین خواسته می تواند همان مبلغ ودیعه را توقیف کرده و پس از صدور حکم اجورمعوقه از آن مبلغ دریافت نماید.
سلام وقت بخیر
من ۵ سال تو یه خونه مستاجر هستم و ۱۷شهریور تموم میشه تایم قراردادم,هفته گذشته تلفنی با صحبخونه صحبت کردم گفتم ۱ماه تایم میخوام برای جابه جایی و ایشون گفتند مشکلی نیست بمونید با ۱ماه تاخیر و بدون گفتن چون و چرایی
الان زنگ زده بعد از ۱هفته میگه نه وکیلم گفته باید برای این ۱ماه موندن مستاجرت باهاش قرارداد جدید ببندی
ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام وقت شما بخیر
قرارداد اجاره تا پایان مدت اعتبار دارد و لذا حرف صاحب خانه تان درست می باشد
سلام مستاجر ما زنش را فرستاده خانه مادرش و خودش شب ساعت ۲ می آید و صبح زود می رود اما ملک را تحویل نمی دهد و اثاثیه را نمی برد آیا می توان بدون مستاجر ملک را تخلیه کرد و بعد شاید مدعی آسیب به وسایل گم شدن یا دزدیده شدن کند چه کار کنیم؟
سلام وقت شما بخیر
شما باید در شورای حل اختلاف دعوی تخلیه را مطرح نمایید و پس از صدور و اجرای حکم اموال مستأجر تحویل یک امین می شود
سلام خسته نباشید من مستاجری هستم که صاحبخانه دوطبقه بالا زندگی میکند این اواخر فهمیدم که مزاحم همسرم شده به قدری که اورا وادار کرده که جواب تلفنش را بدهد والان قراردادم تمام شده ومن تخلیه نکردم آیا اگر تخلیه کنم بعد شکایت کنم رسیدگی میکنن ممنون
سلام وقت بخیر
بله شما هر زمانی می توانید شکایت بکنید ولی باید اتهام فرد طرف شکایت را ثابت نمایید.
سلام مستاجری دارم که یکسال از قراردادش گذشته و تخلیه نمیکنه اظهارنامه هم براش فرستادم الان میگه تا عید تعهد محضری میدم که تخلیه میکنم. میخواستم ببینم داخل این تعهد میشه گفت که اگر تا عید تخلیه نکرد قفل رو میشکنم و اگر جنسی هم داشته باشه تخلیه میکنم و ملک کامل به تصرف خودم درمیاد؟ ایا این تعهد محضری قابل اجرا خواهد بود؟
سلام وت شما بخیر
به نظر نمی رسد که چنین تعهدی درست باشد ولیکن شما می توانید شرط کنید که در صورت عدم اجرای تعهد روزانه توسط ایشان مبلغ معینی خسارت (وجه التزام) پرداخت گردد.
سلام و وقت بخیر.
آیا صحت دارد که مستاجر می گوید برای بلند شدن سر سال، از یک ماه قبل باید نصف مبلغ ودیعه را به او بدهیم؟
سلام وقت شما بخیر
چنین قانونی وجود ندارد و موضوع تابع قرارداد شما می باشد
سلام.قولنامه به نام دختر مستاجر می باشد و مادر وی ساکن می باشد(اتمام مدت قرارداد) دستور تخلیه برای چه کسی صادر می شود؟و آیا در روند صدور حکم مشکلی پیش میاد؟
سلام وقت شما بخیر
دستور تخلیه علیه مستأجر صادر می گردد
سلام ما یه مستاجر داریم امسال ک خیلی مارواذیت کرد بی خود بی جهت فحش ناسزانفرین میکندومحکم همیشه در منزل میببندد انگارطلبکاراست چندروزدیگه خانه بایدتخلیه شود اجازه نمیدهد کسی خانه راببیند الان حق بامستاجریاباصاحبخانه
سلام وقت شما بخیر
تا پایان مدت قرارداد مستأجر می تواند مانع از بازدید ملک شود
با سلام بنده در طبقه روی همکف از یک منزل ویلایی مستأجر هستم و تا ده روز دیگر قرار داد تمام میشود ، و موجر امروز برای من اظهار نامه ای ارسال کرده که منزل را فروخته و اگر درست در روز موعد تخلیه نکنم چون در معامله اش ضرر میکند باید من روز ۲ میلیون بپردازم ، آیا این قانونی ست و آیا با وجود عسر خرج شدید من و عدم وجود منزل مناسب با بودجه من دادگاه مهلت میدهد ، خواهشمندم هر دو سؤال رو به دلیل عدم وقت پاسخ بفرمایید ، سپاس از شما
سلام وقت بخیر
قرارداد اجاره تا پایان مدت معتبر می باشد و خسارت روزانه چنانچه در قرارداد پیش بینی شده باشد قابل وصول است و گرفتن مهلت از مرجع قضایی بواسطه عسر و حرج منوط به طرح دعوی از طرف مالک و قبول آن از طرف مرجع قضایی هست.
سلام وقت بخیر
قرارداد اجاره تا پایان مدت معتبر می باشد و خسارت روزانه چنانچه در قرارداد پیش بینی شده باشد قابل وصول است و گرفتن مهلت از مرجع قضایی بواسطه عسر و حرج منوط به طرح دعوی از طرف مالک و قبول آن از طرف مرجع قضایی هست.
سلام برای خانه ی ما حکم تخلیه آمده است
اگر هنگامی که پلیس و… بعد از چندبار تلاش ناموفق برای آوردن کلیدهای و … اقدام کنند و ما در آن روز خانه نباشیم چه میشود؟آیا میتوانند به خانه ورود کنند؟
سلام وقت شما بخیر
سوال شما مبهم است اگر منظورتان این است که مأمورین برای تخلیه و یا خلع ید مراجعه نموده اند و اجرای حکم میسر نگردیده، امکان صدور دستور قضایی جهت حضور کلید ساز در محل و باز کردن قفل ها وجود دارد.
سلام آیا امسال قانون تمدید قرار داد طبق مصوبه سران سه قوا وجود دارد ؟ و اگر مالک برای تخلیه درخواست بدهد آیا میتوان از مصوبه سران سه قوا استفاده کرد ؟ و مورد بعدی آیا مالک قصد فروش داشته باشد نه اینکه فروخته باشد میتواند حکم تخلیه بگیرد
سلام وقت شما بخیر
مصوبه ستاد کرونا هنوز لغو نگردیده و در صورت دادخواست تخلیه می توان به آن استناد کرد.
سلام قولنامه من کد رهگیری نداره و از اون سه برگی هاست دو سال هم پشتش تمدید کردیم الان به وام ودیعه نیاز دارم ولی موجر نمیاد قرارداد و ثبت کنه میگه واسش مالیات میاد میتونم قانونی اقدام کنم
سلام وقت شما بخیر
الزامی جهت اخذ کدرهگیری برای مؤجر وجود ندارد .
سلام ووقت بخیر یعنی خانه راکه فروختم وتا آخر خردادبامستاجر قرارداد داریم درصورت عدم تخلیه به ما حکم تخلیه فوری می دهند چون میگه تخلیه نمی کنم
سلام وقت شما بخیر
بعد از پایان مدت قرارداد اجاره می توانید دادخواست دستور فروش بدهید.
سلام بنده پنج ساله آپارتمانم رااجاره دادم وهرسال قراداد کدرهگیری داربامستاجرم بستم وامسال خانه رافروختم وبه مستاجر اعلام کردم خانه فروش رفته وخریدار لازم داره اما مستاجر میگه تخلیه نمی کنم بروشکایت کن شش ماه طول میکشه لطفا من راراهنمایی کنید
سلام وقت شما بخیر
قرارداد اجاره تا پایان مدت آن معتبر می باشد
سلام. مستاجر ۴ماه اجاره نپرداخته. دومرتبه اظهارنامه براش فرستاده ام تا نسبت به پرداخت اجور معوقه و تخلیه در پایان قرداد اقدام کند.هیچ اقدامی برای اجور معوقه و تخلیه نکرده. دادخواست تخلیه فوری دادم مستاجر میگه چون زایمان دارم شورای حل اختلاف مهلت بمن میده.
با این اوصاف که گفتم و اینکه قرارداد تمام شده میتونم بدون مسائل پزشکی مستاجردستور تخلیه فوری بگیرم؟
سلام وقت شما بخیر
بله مسائل پزشکی مستأجر مانع صدور دستور تخلیه فوری نمی شود.
سلام مستاجر خسارت به منزل وارد کرده و متقبل جبران خسارت نشده و ۹۰ درصد ودیعه را یکماه زودتر از موعد تخلیه گرفته و مدعی است تا ۱۰ درصد دیگر را نگیرد، کلیدمنزل را تحویل نمیدهد، آیا میتوانم مجوز فوری قانونی باز کردن قفل منزل را بگیرم؟ با تشکر
سلام وقت شما بخیر
خیر قرارداد اجاره تا پایان مدت اجاره اعتبار دارد و قبل از آن مطلقاً نمی توانید به مورد اجاره مراجعه کنید.