نحوه درخواست رسیدگی به املاک دارای سند معارض

سند معارض چیست؟

سند معارض، سندی است که در آن تمام یا بخشی از یک ملک دارای دو سند مالکیت باشد. ملک معارض دار، به ملکی گفته می شود که برای آن ملک دو بار سند صادر شده باشد. صدور سند مالکیت معارض یکی از اشتباهاتی است که در اداره ثبت اسناد و املاک رخ می دهد. در این شرایط، سند مالکیت برای یک ملک به نام دو شخص ثبت شده است.

در این حالت، سند مالکیت مقدم الصدور از نظر قانون دارای اعتبار است و سند مالکیت موخر الصدور تا زمان رای دادگاه و تایید صحت آن، سند معارض تلقی می شود. بدیهی است که دارنده سند مالکیت معارض در این شرایط می تواند دعوای ابطال این سند را در دادگاه مطرح نماید. بررسی احراز تعارض در صدور چنین اسنادی توسط هیات نظارت ثبت رسیدگی می شود. در این شرایط تا صدور نهایی حکم دادگاه، سند مالکیت اولیه معتبر است و سند مالکیت دوم تا زمان بررسی صحت آن (نسبت به میزان و مورد تعارض)، سند مالکیت معارض خواهد بود.

سند مالکیت معارض مقدم تا زمان حکم نهایی دادگاه معتبر است.

آشنایی با انواع تعارض در سند مالکیت

سند معارض دارای انواع مختلفی است. از جمله انواع تعارضات در سند مالکیت می توان به تعارض عین، تعارض در حدود، تعارض در حقوق و تعارض در حالت اشاعه و افراز اشاره کرد. تعارض عین به تعارض دو سند در اصل ملک گفته می شود. این حالت زمانی پیش می آید که نسبت به تمام و یا بخشی از یک ملک، دو سند مالکیت به دو تاریخ و به نام دو فرد صادر شده باشد. تعارض در حدود یک ملک به شرایطی گفته می شود که در مختصات جغرافیایی ملک تعارض به وجود آمده باشد.

یک ملک معارض دار می تواند دارای تعارض در حقوق نسبت به ملک مجاور باشد. چنانچه در سند حقی از ملک مجاور (حق عبور با حق مجرا) آمده باشد، ولی دارنده سند مالکیت ملک مجاور، چنین حقی برای ملک مذکور قائل نباشد، تعارض در حقوق پیش خواهد آمد. تعارض اشاعه و افراز هنگامی رخ می دهد که برای یک قسمت از ملک مالکیت مشاع و برای قسمت دیگر مالکیت مفروز صادر شده باشد.

در طرح دعاوی ملکی باید از وکلا و کارشناسان حقوقی کمک گرفته شود.

وظیفه مالک سند معارض

در یک ملک معارض دار، سندی که در ابتدا صادر می شود دارای اعتبار قانونی است و سند دوم نامعتبر و معارض است. در این شرایط، مالک سند مالکیت معارض از نظر قانونی این حق را دارد که دعوای ابطال سند مقدم را به دادگاه ارائه دهد. دادگاه پس از بررسی و در صورت تایید اشتباه ثبتی و با توجه به مقررات آیین نامه دادرسی مدنی، حکم تصحیح برای هر دو سند مقدم و موخر صادر می کند.

مالک سند معارض می تواند طرح دعوای ابطال کلی و یا جزئی سند مالکیت مقدم را به دادگاه ارائه دهد. در طرح دعوای ابطال کلی مالکیت مقدم الصدور، دادگاه پس از احراز اشتباه در اسناد، رای برای صحت یکی از اسناد و ابطال سند دیگر صادر می کند. طرح دعوای ابطال جزئی مالکیت مقدم الصدور در مواقعی ارائه می شود که اسناد از لحاظ حدود ملک و یا حقوق ارتفاعی دارای تعارض باشند. به این ترتیب، مالک سند موخر الصدور تقاضای اصلاح اسناد مالکیت را به دادگاه ارائه می دهد.

دارنده سند مالکیت معارض می تواند طرح دعوای ابطال کلی و یا جزئی سند مقدم را به دادگاه ارائه دهد.

تکلیف مالک سند مقدم در برابر مالک سند معارض

مالک سند اولیه دارای حقوق قانونی مشخص و تعریف شده نسبت به دارنده سند معارض است. چنانچه مالک سند مالکیت مقدم بخواهد معامله ای در ارتباط با ملک معارض دار انجام دهد، باید از قوانین حقوقی متابعت کند. مالک سند مقدم الصدور می تواند پیش از اعلام رای نهایی دادگاه نسبت به ابطال سند مالکیت معارض، اقدام به معامله در ملک نماید.

در این موارد، دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که در سند انتقالی قید نمایند که ملک دارای سند معارض است. به این ترتیب تا زمان حکم دادگاه، سند مالکیت جدیدی به نام مالک جدید صادر نخواهد شد. اگر مالک سند موخر الصدور پس از دو ماه از تاریخ ابلاغ طرح دعوا به دادگاه مراجعه ننماید، مالک سند مقدم می تواند با مراجعه به دادگاه، گواهی عدم طرح دعوا را دریافت کند و برای ادامه روند معامله به اداره ثبت ارائه دهد. در این مرحله و پس از ارسال گواهی عدم طرح دعوا، اداره ثبت اسناد وظیفه دارد، سند مالکیت موخر الصدور را ابطال نماید.

چنانچه مالک سند معارض پیش از صدور حکم دادگاه، معامله ای در خصوص ملک انجام دهد؛ و سپس دادگاه رای به ابطال سند مالکیت معارض صادر نماید، محکوم به پرداخت جزای نقدی معادل یک برابر بهای معامله خواهد شد.

در هنگام معامله املاک با مالکیت معارض با مشاور حقوقی مشورت نمایید.

وظیفه اداره ثبت در مورد اسناد دارای مالکیت معارض

یکی از وظایف اداره ثبت اسناد و املاک در مواجه با سند معارض این است که کلیه دفاتر اسناد رسمی را از صدور سند مالکیت معارض آگاه نماید. در مرحله بعد، اداره ثبت اسناد طی یک نامه کتبی، هر دو مالک سند مقدم الصدور و موخر الصدور را نسبت به ملک معارض دار مطلع می سازد. سپس یک گزارش کتبی در ارتباط با سند مالکیت ثبت مقدم به هیات نظارت ارسال می شود.

در برخی موارد، اداره ثبت اسناد از طریق دارندگان سند مالکیت معارض متوجه وجود این سند اولیه ملک خواهد شد. در هر صورت، پس از اطلاع از وجود سند مالکیت معارض، یک نماینده و نقشه بردار معتمد از سوی اداره ثبت اسناد و املاک به محل فرستاده می شود. سپس نقشه پلاک بر اساس حدود مندرج در پرونده ثبتی و پلاک های مجاور ترسیم می شود. در مرحله پایانی، مقدار تعارض در نقشه ترسیم شده کاملاً مشخص می گردد و گزارش مکتوب به اداره کل ثبت اسناد برای بررسی در هیات نظارت فرستاده می شود.

وظایف هیات نظارت در رسیدگی به اسناد معارض

پس از انجام مراحل قانونی سند معارض در اداره سند اسناد و املاک، رسیدگی به اسناد املاک معارض دار توسط هیات نظارت در شورای عالی انجام خواهد شد. بر اساس بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی از قانون، رسیدگی به اسناد مالکیت معارض در حوزه اختیارات هیات نظارت می باشد. مهم ترین وظیفه این هیات در مواجه با اسناد معارض بررسی و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی در ثبت این اسناد است. رای نهایی پس از صدور هیات نظارت به اداره کل ثبت اسناد ارسال می گردد و یک نسخه از آن برای اطلاع ذی نفعان به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات محل نصب می شود.

چنانچه در طول این مدت، از سوی دارندگان ملک معارض دار اعتراضی ثبت نشود، حکم نهایی اجرا می گردد. در صورت اعتراض یکی از مالکان در طی مدت بیست روز، گزارش ثبت شده به شورای عالی ارسال می شود. هر یک از طرفین می توانند بر رای هیات نظارت اعتراض داشته باشند و این رای قابل تجدید نظر در شورای عالی است.

یکی از وظایف هیات نظارت، تایید و ابطال موارد ثبت شده اسناد مالکیت معارض است.

ابطال سند مالکیت معارض

رسیدگی به مالکیت سند معارض (کلی و جزئی) طی چند مرحله انجام می شود. مرجع صالح برای طرح و بررسی دعاوی اسناد مالکیت معارض، هیات نظارت است. پس از ثبت دعوی و تا پیش از اعلام نهایی حکم دادگاه در صورت صحت و یا ابطال، سند ملک همچنان معارض دار محسوب می شود. ادارات ثبت اسناد مکلف هستند که به محض اطلاع از وجود سند ملک معارض دار، مالکیت ثبت مقدم و موخر را مشخص نمایند و نتیجه را به صورت مکتوب به کلیه دفاتر رسمی حوزه رسیدگی ابلاغ کنند.

پس از صدور حکم در هیات نظارت و یا شورای عالی ثبت و در صورت درخواست تجدید رسیدگی، نتیجه نهایی طبق قانون آیین نامه دادرسی مدنی کتباً به مالکان اسناد معارض اعلام می شود. چنانچه هر دو طرف سند مالکیت معارض در مهلت تعیین شده دو ماه برای طرح دعوا حاضر نشوند و گواهی را به اداره ثبت ارائه ندهند؛ مراجع صالح سند مالکیت مقدم را تایید و اداره ثبت سند مالکیت معارض را ابطال می نماید.

شرایط ابطال سند معارض بدون حکم قضایی

در برخی موارد یک ملک بدون مطابقت با قوانین حقوقی در اداره اسناد و املاک کشور ثبت می شود. از جمله این موارد می توان به ثبت سند معارض اشاره کرد. هرچند صدور این گونه اسناد در بسیاری موارد به دلیل اشتباه ماموران ثبت رخ می دهد. به هر ترتیب، گاهی بر حسب نیاز و ضرورت ابطال اسناد مالکیت صورت می گیرد. به بیانی دیگر، ابطال سند مالکیت می تواند با حکم دادگاه و یا خارج از تصمیم دادگاه انجام شود.

ملک معارض دار یک نمونه از مواردی است که این امکان را دارد بدون رای دادگاه ابطال شود. در صورتی که مالک سند موخر الصدور تا پایان مهلت مقرر طرح دعوا نکند، مالک سند مقدم با ارائه گواهی عدم طرح دعوا می تواند نسبت به ابطال سند مالکیت موخر الصدور اقدام نماید و پس از انجام مراحل قانونی مراتب را به دفتر اسناد اطلاع دهد. این یکی از مواردی است که قانون به اداره ثبت اختیار می دهد که بدون صدور حکم قضایی، سند مالکیت باطل شود.

دعاوی ثبتی ملکی

دعوی ابطال سند ملک معارض دار یکی از انواع دعاوی ملکی مرتبط به ثبت اسناد و املاک محسوب می شود. دعوی ابطال سند رسمی، ابطال اجرائیه ثبتی املاک، ابطال مراحل ثبتی، ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت اسناد، افراز ملک و توقیف عملیات اجرایی از جمله مهم ترین دعاوی ثبتی ملکی به شمار می آیند. در بسیاری از موارد این دعاوی به کمک وکلای مجرب و متخصصان حقوقی متبحر در کوتاه ترین زمان ممکن حل و فصل می شود. در واقع، مشورت با یک وکیل با تجربه پیش از طرح دعاوی ملکی امری لازم و ضروری است. وکلای ملکی از جمله کارشناسان حقوقی زبده ای هستند که در زمینه دعاوی ملکی تخصص دارند.

گروه وکلای ره جویان عدالت، با دارا بودن تخصص کافی و اشراف کامل به تمام جوانب و زوایای مختلف پرونده های حقوقی می توانند مشاوره های کارآمد و دقیقی به موکلان خود ارائه دهند.

ضرورت مشاوره با وکیل در انواع دعاوی ملکی

وکلای ره جویان عدالت با توجه به جزئیات پرونده، بهترین راه حل ها را برای حل دعاوی ثبتی ملکی از جمله سند معارض پیشنهاد می دهند. وکلای ملکی متخصص ره جویان عدالت با بررسی دقیق اسناد و مدارک و جمع آوری اطلاعات، و با تنظیم دادخواست و لایحه دفاعیه به خوبی از پرونده شما دفاع خواهند کرد. از مهم ترین ویژگی های این گروه حقوقی می توان به تسلط وکلای مجرب این مرکز به قوانین و مقررات ملکی و آگاهی از تغییرات جدید وضع شده از سوی قانون گذار اشاره کرد.

وکلای ره جویان عدالت، با تحقیق و بررسی حرفه ای، بهترین راهکارها را در پرونده های امور ملکی پیش روی موکلان خود قرار می دهند. موسسه حقوقی ره جویان عدالت با سال ها سابقه درخشان و به کمک جمعی از وکلای متخصص در طیف وسیعی از مسائل حقوقی از جمله دعاوی ملکی خدمات ارزنده ای را به مراجعین خود ارائه می دهد.