اصلاح حدود و مساحت املاک

مشکلات احتمالی بر سر راه برخی از ملک ها پس از خرید و فروش

یکی از مشکلات اساسی که بر سر راه برخی از ملک ها پس از خرید و فروش رخ می دهد؛ نیاز به اصلاح حدود و مساحت املاک است. به این ترتیب که ممکن است ملکی را خریداری نموده باشید و پس از آن متوجه مغایرت در متراژ یا مساحت آن شوید. مغایرتی که در سند رسمی ملک مورد نظر وجود دارد و همین مسئله سبب بروز اختلافات زیادی شده است. به همین جهت بهتر است تا پیش از بروز چنین مشکلاتی، قوانین آن را فرابگیرید تا روال کار را قانونی پیش ببرید. سوالات زیادی ممکن است در این زمینه رخ دهد. اینکه در صورت بروز چنین مشکلاتی می بایست به کجا مراجعه کنیم و چه اقداماتی باید انجام داد؟ از جمله سوالات شایعی است که بایستی در پی پاسخ آن ها بود. حتما شنیده اید که گاهی اوقات یک ملک در معرض طرحی از جمله طرح های شهرداری و سایر پروژه های ساختمانی قرار می گیرد. در ادامه توضیحات اجمالی در این راستا داده خواهد شد.

نظور از اصلاح حدود و مساحت املاک چیست؟

برای پی بردن دقیق به مفهوم اصلاح حدود و مساحت املاک بهتر است به این نکته اشاره شود که گاهی طول و عرض و مساحت ملک با سند رسمی مغایرت دارد. در چنین شرایطی دو حالت پیش می آید: یا اینکه مساحت کمتر از مساحت موجود در سند است و یا اینکه بیشتر از آن حد در سند رسمی است. در پاره ای از اوقات ممکن است ملکی را خریداری نموده باشید که پس از آن نیاز به اصلاح حدود و مساحت املاک مورد نظر را داشته باشید. چرا که برای پروژه های شهرداری، عقب نشینی، وجود ملک در مسیر کوچه و خیابان یا میدان و… باید تغییراتی در آن ملک انجام گیرد. شما با درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک خود می بایست حدود و مساحت آن را تعیین کنید. بدین ترتیب ابتدا سند اولیه ابطال و ضبط می گردد. سپس سند مالکیت جدید اصلاحی برای شما صادر می گردد. پس از صدور سند نیز می توانید این سند رسمی اصلاحی را دریافت کنید.

چرا به اصلاح حدود و مساحت املاک نیاز پیدا می شود؟

اصلاح حدود و مساحت املاک به علل و عوامل مختلفی انجام می گیرد. اینکه ملک شما در طرح شهرداری قرار می گیرد خود دلایل مستحکم و قانع کننده ای دارد. از جمله این دلایل عریض کردن گذرهای معابر می باشد. حتی گاهی اوقات با هم عریض تر کردن کوچه و خیابان ها از بروز ترافیک ها و حوادث غیر مترقبه جلوگیری به عمل آورده می شود. بنابراین گاهی اوقات نیاز به عقب نشینی ملک داریم که به آن اصلاح ملک گفته می شود. این اصلاح از نظر حدود و مساحت بایستی به درستی تعیین گردد. چرا که گاهی ممکن است بدون هیچ گونه پشتوانه ای ملکی را خریداری نمایید که در محدوده طرح شهرداری قرار دارد. در این صورت متحمل زیان های سرسام آوری شوید. با گسترش زندگی شهری چنین اتفاقی در هر یک از شهرها در حال رخ دادن است که چاره ای جز پذیرش آن نیست. پس برای ارتقای سطح کیفی ترافیک و پیشگیری از آن اقدام به عقب نشینی ملک می کنند.

آشنایی با طرح هادی روستاها و شهرهای دور دست

بسیاری از سندهای زمین و املاک قدیمی روستاها و شهرهای دور دست، شکل امروزی را ندارند. به همین خاطر برای آن ها درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک صادر می شود. سند خانه ها و زمین های روستاهایی و خانه های قدیمی، شورایی بوده است. یعنی حالت سند رسمی امروزی را نداشته و تنها در شورای محلی و روستایی مهر و تأیید می شده اند. به همین دلیل نوع کاربری زمین در آن ها مشخص نشده است. اینجاست که نیاز به طرح هادی روستایی و شهری داریم. طرح هادی را کارشناسان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مورد تهیه و تنظیم قرار می دهند. این طرح سبب سامان دهی بافت موجود و نیز اصلاح حدود و مساحت املاک می گردد. طرح هادی را امروزه با توجه به رشد و گسترش شهرها و ایجاد و احداث خیابان ها و معابر مطرح نموده اند. بنا بر همین طرح می توان به اصلاح مساحت ملک های زیادی پرداخت و در نهایت اقدام به صدور سند اصلاحی برای آن ها کرد.

چگونگی اطلاع از عقب نشینی ملک یا در طرح بودن آن ها

درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک زمانی توسط شما مطرح می شود که مغایرتی را در سند رسمی با ملک مدنظر مشاهده کنید. گاهی اوقات نیز زمین و ملک شما در برابر یکی از طرح های نوسازی قرار می گیرد. در چنین شرایطی امکان عقب نشینی ملک یا املاک مورد نظر لازم و ضروری است. اما ممکن است شما مدعی شوید که اطلاعی از این جریان نداشته اید. باید اذعان داشت که همواره تا پیش از اجرایی شدن هر یک از این طرح ها، از طرف شهرداری به مالک یا مالکان آن املاک اطلاع خواهند داد. با ارسال نامه، مراجعه حضوری مأموران شهرداری در موقعیت آن ملک و… به مالک اطلاع داده خواهد شد. اما گاهی اوقات پس از اطلاع رسانی، مالک، ملک خود را می فروشد و مالک جدید اطلاعی از این جریانات ندارد. اینجاست که بهتر است تا پیش از خرید هر ملکی در این محدوده از شهرداری محله استعلام بگیرید تا اطلاعات لازم را در این خصوص به شما ارائه دهد.

شیوه اصلاح سند رسمی پس از بروز اشتباهات و مغایرت در ملک

در صورتی که متوجه بروز اشتباه و مغایرت در ملک شدید؛ می توانید درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک خود را ثبت کنید. اگر اشتباهاتی در حین ثبت ملک در سند رسمی رخ داده باشد؛ این اشتباهات در اداره ثبت توسط هیئت نظارت مورد بررسی قرار می گیرند. اگر به وقوع وجه مغایرت پی برده شد و کاملا محرز و مسلم گشت؛ هیئت نظارت دستور به صدور سند اصلاحی می دهد. بدین ترتیب اشتباه موجود برطرف می گردد. البته در شرایطی که به کسی خللی وارد نیاید. اما اگر این اشتباه سبب بروز خلل و اجحاف در حق کسی گردد؛ آن فرد می تواند به دادگاه مراجعه نماید. دادگاه نیز تعیین تکلیف نهایی آن را در دادگاه مورد وارسی قرار می دهد. پس به طور کلی پس از بروز اشتباهات در سند رسمی هر ملکی، امکان نظارت به سند مالکیت و اصلاح در هیئت نظارت وجود دارد. اما اگر به حق کسی لطمه ای وارد کند؛ رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه قرار می گیرد.

اصلاح حدود و مساحت املاک با پیش فرض افزایشی

اصلاح حدود و مساحت املاک با دو حالت کلی همراه خواهد بود که یکی از آن ها افزایش مساحت است. طبق ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک، ممکن است پس از انجام معامله، متوجه افزایش مساحت ملکی شویم. در این حالت ذی نفع می تواند قیمت اضافی را به ارزش اولیه سند خود انتقال دهد. سپس سایر هزینه های قانونی مربوط به آن را در صندوق ثبت تودیع نماید و در نهایت درخواست اصلاح سند خود را ثبت کند. اداره ثبت طبق شرایطی از جمله عدم تجاوز به املاک مجاور، سند را اصلاح می کند. طبق همین ماده ۱۴۹ اگر حدود به درستی رعایت نشود و با سند رسمی مغایرت داشته باشد؛ اصلاح حدود سند کاملا ضروری است. ناگفته پیداست که پس از درخواست اصلاح مساحت ملک، می بایست نماینده ثبت و نقشه بردار در محل وقوع ملک حضور به هم برسانند. آن ها برای اندازه گیری دقیق نظر نهایی خود را به ثبت می رسانند تا در مورد آن تصمیم گیری شود.

اصلاح حدود و مساحت املاک با پیش فرض کاهشی

گاهی اوقات نیز ممکن است مالک درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک خود را از جهت کسر یا کاهش مساحت آن ثبت کند. در این حالت نیز اگر تقاضای این فرد مبنی بر کسر مساحت و نیز طول اضلاع ملک مورد نظر با مخالفتی همراه نگردد؛ اصلاح آن سند بلامانع است. اصلاح این سند مالکیت را اداره ثبت مورد بررسی قرار می دهد. البته به شرطی که ملک مورد نظر در وثیقه و بازداشت یا گرو کسی نباشد. بنابراین هر یک از این دو حالت ممکن وجود دارد. در هر یک از این حالت ها شما می توانید از وکلای مجرب و کارکشته موجود در ره جویان عدالت بهره جویید. کسانی که با همت و پشتکار خود و تجربه موفق خویش در این مسیر می توانند درخواست های شما را به خوبی مورد بررسی قرار دهند تا حق شما اجحاف نگردد. کما اینکه تاکنون پرونده های بسیار زیادی را در این زمینه با موفقیت به سرانجام رسانده اند.

پیگیری اضافه مساحت ملک پس از خرید آن

درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک برای هر یک از افراد که با اضافه مساحت مواجه می شوند؛ کاملا الزام آور است. ممکن است ملکی را خریداری نموده باشید و پس از آن متوجه شوید که متراژ ملک خریداری شده کمتر از متراژ آن در سند است. حتی هزینه آن را پرداخت کرده اید. در چنین حالتی امکان فسخ قرارداد برای شما میسر است. البته در صورتی که ادعای شما پس از بررسی های لازم مورد موافقت واقع شود. این امکان هم وجود دارد که متراژ ملک بیشتر از مقداری است که در سند قید شده است. در این حالت فروشنده نیز می توانید قرارداد خود را فسخ کند. کما اینکه عکس این موضوع نیز صدق می کند و خریدار می تواند قرارداد را فسخ نماید. البته اگر طرفین قرارداد در هر دو حالت ممکن به توافق رسیده باشند؛ قرارداد مذکور فسخ نمی گردد. چون خریدار و فروشنده ای که در این قراردادها متضرر شده اند؛ حق استرداد پول خود را دارند.

درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک به وکلای با تجربه

اگر درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک را دارید؛ بهتر است از تجربه وکلای املاک مدد بگیرید. کسانی که سال ها پرونده های مشابه پرونده شما را با موفقیت پشت سر گذاشته اند. آن ها می توانند با توجه به همین نکته نیاز شما را برطرف نمایند. در ره جویان عدالت می توانید با انواع وکلای تهران با سابقه درخشان در ارتباط باشید. کسانی که با یدک کشیدن کوله باری از تجربه و تخصص در زمینه صدور سند اصلاحی در خدمت شما هستند. آن ها می توانند درخواست شما را مبنی بر ابطال سند و تعویض آن با سند جدید انجام دهند. گروه وکلای حرفه ای ره جویان عدالت ابتدا با مشاوره حقوقی رایگان خود، آماده پاسخ گویی به سوالات شما هستند. سپس در صورت نیاز می توانید قرارداد خود را با آن ها با نازلترین قیمت و بهترین کیفیت تنظیم کنید. در نهایت آن ها پس از اتمام قرارداد در راستا احقاق حق شما تمام هم و غم خود را به کار می گیرند.

سخن پایانی

در پایان جای دارد به این نکته اشاره شود که درخواست اصلاح حدود و مساحت املاک باید حتما زیر نظر وکلای با تجربه باشد. اگر وکیلی در این زمینه نتواند به خوبی از حق شما دفاع کند؛ ممکن است سند اصلاحی برای شما صادر نگردد. پس بهتر است با ره جویان عدالت در ارتباط باشید تا بتوانید حق خود را در این زمینه با فراغ بال بگیرید.