افراز و عدم امکان افراز ملک مشاع

فروش ملک مشاع

تفاوتهای تفکیک و افراز

1. در تفکیک لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد یعنی یک نفر مالک شش دانگ زمین بزرگی است میتواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم نماید، پس تفکیک در مورد تقسیم املاک مفروز نیز استفاده میشود، اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیرمشاع و غیر مشترک اصطلاح افراز به کار برده نمیشود.
2. اگر ملک مشاعی به روش تفکیک تقسیم بشود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمیرود مثلا اگر زمین به مساحت پنج هزار متر مربع بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین را به ده قطعه پانصد متری تفکیک گردد هر یک ازز شرکا مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز سهم شریک مشخص و معین میشود و از حالت مشاع بودن خارج میگردد.
3. در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم میشود مثلا اگر زمین بین دو نفر مشترک باشد به این صورت که یکی از آنها دو دانگ و دیگری چهاردانگ آن را مالک باشد در موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمیشود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم میگردد، اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد معمولا بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمیگیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهلتر باشد انجام میشود.
4. چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیصص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است.

نحوه انجام تفکیک ومرجع در خواست تفکیک ملک مشاع و هزینه آن

طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و هر گاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع براساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد مبنای وصول هزینه تفکیکی ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد

نحوه افراز املاک مشاع و مرجع در خواست آن

در رابطه با درخواست و افراز املاک مشاع باید به دو مورد توجه کرد و وضع ملک از جهت اینکه جریان ثبتی آن خاتمه یافته یا نه توجه کرد .

۱٫نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است :

مرحله اول –در این صورت در خواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک داده می شود و در اداره ثبت رسیدگی و تصمیم گرفته می شودو تصمیم اداره ثبت در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است در این مورد یک استثنا وجود دارد و با اینکه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک  است ولی در صورت وجود محجور یا غایب بین مالکین درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک میباشد.

مرحله دوم –مسول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع نماید –نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی پلاک مزبور بررسی می کند که جریان ثبتی خاتمه یافته یا نه و در مورد ملک مزبور سند مالکیت معارض وجود دارد یا خیر پرونده را به نظر مسول واحد ثبتی می رساند.(ماده ۱و ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع )

مرحله سوم –پس از تایید خاتمه جریان ثبتی و اینکه ملک سند مالکیت معارض نداردمسول واحدثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد نقشه افرازی از ملک مورد نظر تهیه و به مسول واحد ثبتی بدهد.(ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع )

مرحله چهارم –مسول واحد ثبت پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحضه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را در مورد قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام می کند .

به هنگام تهیه نقشه افراز ملک توسط نقشه بردار ثبت چه کسانی می تواند حضور داشته باشند؟

مطابق ماده ۳قانون افراز و فروش املاک مشاع نقشه بردار باید از متقاضی افراز و سایر شرکا و نماینده اداره ثبت دعوت به عمل آورده و نقشه افراز را به امضای نماینده ثبت و کلیه شرکاحاضر برساند .

نکته:اگر نسبت به ملک مشاع سند مالکیت صادر شده باشد .نشان دهنده این است که جریان ثبتی آن ملک پایلان یافته است

۲٫نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد؟

اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر شده باشد پس جریان ثبتی آن به پایان رسیده ولی اگر سند مالکیت نداشته باشد اول باید به اداره ثبت محل وقوع ملک برویم و استعلام کنیم اگر اداره ثبت اعلام کند که جریان ثبتی خاتمه نیافته است باید برای درخواست افراز به دادگاه عمومی محل وقوع ملک دادخواست تقدیم شود .و قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان می باشد.

درخواست افراز ملک مشاع را باید به کجا داد؟

اگر جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد به اداره ثبت محل وقوع ملک مگر بین مالکین غیب یا محجور باشد که به دادگاه عمومی محل وقوع ملک داده می شود (ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع)و اگر اداره ثبت اعلام کند جریان ثبتی پایان نیافته  است باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک دادخواست داد.

املاک غیر قابل افراز

مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

تعریف سند: مطابق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی «سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد »

سند مالکیت:باتوجه به ماده ۲۱ قانون ثبت «سند مالکیت سندی است که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می نماید »

تعریف سند مالکیت معارض :اگر دو سند مالکیت ،جزئا یا کلا از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رای هیات نظارت احراز شود سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سندمالکیت معارض تلقی می شود.

چه املاکی غیرقابل افراز می باشند؟

۱٫تبصره ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع –نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تازمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

۲٫مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی اگر مالی به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد فروخته می شود تا بهای آن به نسبت سهم شریکان تقسیم می شود.

۳٫مطابق ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی در صورتی که مالی اعم از منقو آن تقسیم شود .ل یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای

ثبت ملک مشاع

ماده ۵۷۶ قانون مدنی :«هریک از شرکا به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم می باشند ،مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آن ها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد .»

در رابطه با ثبت املاک مشاع ماده ۱۱۵ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مقرر می دارد «در املاک مشاع برای هریک از شرکا نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر خواهد شد.

با توجه به ماده قانون مدنی که شرکت را اجتماع حقوق مالکین متعدد در یک شی به نحو اشاعه می داند بنابراین ملک مشاع مال همه شرکا بوده و همه شرکا مالک محسوب می شوند و مطابق قانون ثبت حق در خواست ملک خود را دارند ومطابق ماده ۱۱۵ ایین نامه قانون ثبت املاک مشاع به نام همه شرکا ثبت می شود و نسبت به سهم هریک از شرکا یک سند مالکیت  مالکیت به نام او صادر خواهد شد .

هزینه افراز ملک مشاع

مطابق ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع هزینه افراز هم در موقع اجرای تصمیم قطعی افراز از طرف اداره ثبت همانند هزینه تفکیک از متقاضی دریافت می شودو مطابق ماده ۱۵۰ قانون ثبت هزینه افراز براساس ارزش معاملاتی روز دریافت می شود هر چند بهای معامله بیشتر از ارزش معاملاتی روز باشد .

تفکیک املاک در محدوده شهرها

هرچند که مقررات زیادی راجع به تفکیک اراضی( با توجه به کاربری یا نوعیت) اراضی وجود دارد، ولیکن باید توجه داشت که مطابق ماده ۱۰۱ از قانون شهرداری) هرگونه تفکیک یا افراز در حریم و محدوده شهر باید بر اساس نقشه ای باشد که به تأیید شهرداری رسیده باشد و شهرداری نیز پس از تعیین قدراسهم خود( مربوط به خدمات عمومی از کل زمین) و یا کسر سطوح معابر موافقت خود را اعلام می نماید.