مقدمه
در بسیاری از کشورهای جهان، محدودیت های قانونی برای اتباع بیگانه در به تملک درآوردن اموال غیر منقول وجود دارد. این محدودیت ها با توجه به مولفه های گوناگونی چون سیاست های جمعیتی، استقلال نظامی و … تصویب می شوند. در نظام حقوقی کشور ایران نیز از دیرباز، قوانین و مقرراتی در زمینه ایجاد محدودیت برای اتباع کشورهای بیگانه نسبت به تملک اموال غیر منقول تصویب شده است.
نخستین بار در سال ۱۳۲۸ هیات وزیران، آیین نامه «استملاک اتباع بیگانه در ایران» را در ۶ ماده تصویب نمود. در مواد این آیین نامه شیوه تملک اموال غیر منقول و محدودیت های قانونی آن بیان گردیده است. علاوه بر این در مورد اتباع بیگانه که در خارج از ایران اقامت دارند نیز در سال ۱۳۷۴ آیین نامه ای تحت عنوان «چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران»، به تصویب هیات وزیران رسید.
در ادامه این نوشتار ضمن بررسی قوانین و مقررات موجود، شیوه قانونی و مراحل استملاک اتباع بیگانه در ایران را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
تکمیل اظهارنامه
مطابق با ماده ۱ آیین نامه استملاک اتباع خارجه، شرط اصلی برای این که اتباع بیگانه بتوانند در ایران اموال غیر منقول را برای سکونت یا صنعت تملک نمایند باید یک اظهارنامه تنظیم کرده و آن را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارسال نمایند. اظهارنامه مزبور باید دربردارنده اطلاعات زیر باشد:
- نام و نام خانوادگی متقاضی.
- تابعیت فعلی متقاضی و در صورت تغییر، تابعیت اصلی او.
- سن و وضعیت تاهل متقاضی؛ هرگاه متقاضی مرد باشد، تابعیت زن او پیش از ازدواج نیز باید در اظهارنامه قید شود.
- در صورتی که متقاضی دارای فرزند باشد، تعداد، سن و جنسیت آنان نیز باید در اظهارنامه بیان شود.
- تاریخ وارد شدن متقاضی به ایران، مدت اقامت او، مناطق مختلفی که در آنجا سکونت داشته، مشاغل قبلی و شغل فعلی او.
- نشانی محل اقامت دائمی متقاضی.
- تعیین کاربری ملک که برای سکونت، صنعت یا محل کسب می باشد.
- نشانی ثبتی ملک، شماره پلاک، مساحت و سایر مشخصات محل وقوع ملک.
تعهدنامه
طبق ماده ۲ آیین نامه مذکور متقاضی استملاک املاک باید در اظهارنامه خود تعهد نماید که چنانچه بخواهد محل اقامت خود را به صورت دائمی به خارج از ایران انتقال دهد، باید ظرف ۶ ماه از ملک مزبور سلب مالکیت کند. یعنی آن را به یکی از شهروندان ایرانی یا شخص واجد صلاحیت دیگری انتقال دهد. بنابراین یکی دیگر از محدودیت های قانونی که برای تملک زمین توسط اتباع بیگانه وجود دارد، این است که شخص بیگانه تنها تا زمانی که در کشور ایران اقامت دارد می تواند اموال غیر منقول را در تملک خویش داشته باشد.
مطابق با قسمت اخیر ماده مذکور چنانچه شخص بیگانه علی رغم ترک ایران ملک را به دیگری انتقال ندهد، اداره ثبت اسناد و املاک محل با اجازه سازمان ثبت اسناد و املاک ملک را به مزایده گذاشته و می فروشد. سپس کلیه هزینه هایی که برای مزایده و فروش ملک پرداخت شده، از مبلغ ملک کسر شده و باقی مانده آن به مالک سابق (شخص بیگانه) پرداخت می شود.
شرایط و مراحل استملاک اتباع بیگانه در ایران
در اظهارنامه استملاک اتباع بیگانه باید اعلام شود که همسر و فرزندان متقاضی، در محل جداگانه اقامت دارند یا خیر؟ علاوه بر اظهارنامه برای دریافت مجوز تملک، باید مدارک زیر فراهم شده و به اداره ثبت تحویل گردد:
- گواهی عدم سوء پیشینه؛ برای دریافت این گواهی می توان به شیوه حضوری به یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی مراجعه نمود. همچنین از طریق غیر حضوری و با مراجعه به سامانه اینترنتی عدل ایران نیز، می توان گواهی عدم سوء پیشینه را دریافت کرد.
- رونوشت پروانه اقامت دائم متقاضی در ایران که تصویر او در آن الصاق شده باشد.
بنابر ماده ۳ آیین نامه استملاک اتباع خارجه، موافقت با اظهارنامه بالا منوط به وجود شرایط و رعایت ترتیبات زیر است:
- درخواست متقاضی به قوانین داخلی و بین المللی ایران مغایرت نداشته باشد.
- در کشوری که متقاضی تابعیت آن را دارد، اشخاص و شرکت های ایرانی قانوناً امکان تملک اموال غیر منقول را داشته باشند.
- مساحت ملک مورد تقاضا باید با تعداد افرادی که در آن سکونت می یابند، نوع کاربری، جمعیت منطقه و … تناسب داشته باشد.
- محل وقوع ملک جایی نباشد که به دلیل نزدیکی به مناطق مرزی یا نقاطی که استملاک اتباع بیگانه در آن طبق مقررات ممنوع گردیده است، نباشد.
اداره ثبت محل پس از بررسی درخواست و ارسال رونوشت آن به وزارت امور خارجه، نظر وزارت‌خانه مذکور را در مورد صدور مجوز استعلام می کند. وزارت امور خارجه ضمن بررسی موضوع در خصوص قبول یا رد تقاضا تصمیم گیری کرده و به اداره ثبت اعلام می کند.
چنانچه به عنوان اتباع بیگانه قصد استملاک اموال غیر منقول در کشور ایران را دارید، توصیه می شود با یک یا چند نفر وکیل دادگستری در این زمینه مشاوره حقوقی داشته باشید. گروه وکلای ره جویان عدالت با حضور و عضویت وکلای متخصص در امور ملکی آماده ارائه انواع خدمات حقوقی از جمله وکالت در دعاوی، نگارش لوایح و … می باشد.
