فسخ قرارداد

فسخ قرارداد چیست؟

پایان دادن به قرارداد توسط یکی از دو طرف یا شخص ثالث را فسخ قرارداد می گویند. بنایراین  یکی از عواملی که باعث سقوط تعهدات ناشی از قرارداد می شود،اراده ی یک طرفه انحلال قرارداد و تعهد می باشد و نوعی ایقاع است (یعنی اینکه یک طرف به طور مستقل می تواند حق فسخ خود را اعمال نماید بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که این عمل ایقاع گفته می شود). از طرفی می توان گفت فسخ قرارداد از حقوق مالی است زیرا با اجرای آن مال بدست می آید. به طور مثال اگر مشتری در قرارداد خرید یا فروش با استفاده از این حق ، عقد را فسخ کند و مبلغ پرداخت شده به او باز می گردد . بنایراین حق فسخ نیز مانند سایر حقوق به سبب قرارداد یا به طور خود به خود می تواند مورد انتقال قرار گیرد.

انواع فسخ قرارداد

طبق ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ مورد را بیان کرده که باعث می شود خریدار یا فروشنده بتواند قراردادی که در ابتدا و موقع انعقاد غیر قابل فسخ و به هم زدن بودن است را فسخ کنند که عبارتند از :

۱-خیار مجلس .

۲-خیار حیوان .

۳-خیار شرط .

۴-خیار تاخیر ثمن .

۵-خیار رویت و تخلف وصف .

۶- خیار غبن .

۷-خیار عیب .

۸-خیار تفلیس .

۹-خیار تبعض صفقه .

۱۰-خیار تخلف شرط .

منظور از خیار در قانون مدنی چیست ؟خیار یعنی اختیار فسخ معامله ،یعنی حق فسخ عقد لازم .

خیار مجلس در فسخ قرارداد

وقتی دو نفر با هم قراردادی می بندند تا زمانی که از هم جدا نشده اند می توانند معامله را به هم بزنند که قانون مدنی به این نوع فسخ خیار مجلس می گوید .(م ۳۹۷ قانون مدنی )

خیار حیوان در فسخ قرارداد

اگر چیزی را که مورد معامله قرار می دهیم حیوان باشد مثلا فروشنده یک راس گاو را بفروشد و خریدار در مقابل آن مبلغی پول به فروشنده بدهد از روز معامله به مدت ۳ روز خریدار حق فسخ معامله را دارد .(۳۹۸ق.م)

نکته :اختیار فسخ معامله یعنی حق به هم زدن معامله مخصوص کسی است که از معامله ضرر می بیند در واقع مبنای فسخ ضرر است که بواسطه معامله به خریدار یا فروشنده وارد شده و یا در مواردی به حکم قانون است که یکی از طرفیت اختیار فسخ معامله را دارند .

خیار شرط فسخ قرارداد

خیار شرط یا همان شرط کردن اختیار فسخ معامله ،گاهی طرفین اختیار فسخ معامله را برای خریدار یا فروشنده یا هر دو در قراردادشان می آورند .برای مثل ممکن است در قرارداد شرط شود خریدار برای مدت یک ماه حق فسخ داشته باشد نکته مهم این است که در این نوع فسخ حتما باید مدتی را که خریدار حق فسخ دارد مشخص شود و همچنین در این نوع فسخ طرفین معامله می توانند اختیار فسخ معامله را به کس دیگر بدهند .(مواد ۳۹۸، ۳۹۹، ۴۰۰، ۴۰۱ق .م)

یک مثال ساده در مورد خیار شرط :

اقای فروشنده یک باب منزل مسکونی به اقای خریدار می فروشد .خریدار شرط می کند که اگر برادرم خانه را نپسندید حق به هم زدن معامله را دارم و فروشنده نیز می پذیرد اما در اینجا سوال است که خریدار محترم تا کی (تا چه زمانی ) اختیار به هم زدن معامله را دارد ؟ این همان مدتی است که در هنگام گذاشتن شرط باید معین باشد وگرنه هم شرط هم معامله باطل است پس خریدار شرط میکند برای مدت یک ماه یا دوماه حق فسخ داشته باشد یا برعکس فروشنده می تواند چنین شرطی داشته باشد .و همچنین هر یک از خریدار و فروشنده می توانند اختیار فسخ معامله را شرط کنند و به کس دیگر غیر از خودشان بدهند مثلا خریدار بگوید در ظرف یک ماه برادرم حق دارد این معامله را به هم بزند.

مشاوره رایگان در رابطه با فسخ قرارداد ۷۱۳۳۳۴۰۰ - ۰۲۱

 

خیار تاخیر ثمن در فسخ قرارداد

وقتی چیزی را که مورد معامله قرار می دهیم یک مال معین باشد یا در حکم مال معین باشد یعنی اشتباه و نظایر آن نباشد مثل اینکه یک خودرو را که صفر نیست بخواهیم بفروشیم در مقابل مبلغی پول و برای پرداخت مبلغ مذکور یا تسلیم کردن خودرو ،مدت تعیین نشده باشد و خریدار و فروشنده هیچ کدام مورد معامله را به یکدیگر نداده باشد و ۳ روز هم از تاریخ قرارداد بگذر و بعد این ۳ روز هنوز خریدار مبلغ پول مورد توافق را به فروشنده نداده باشد فروشنده حق فسخ معامله را دارد .(م ۴۰۲ )

بنابراین تاخیر ثمن را در هر قرارداد نداریم در قراردادی این خیار وجود دارد که شرایط زیر را داشته باشد :

۱-مورد معامله (چیزی که مورد خرید و فروش قرار داده می شود ) یک مال معین باشد مثل خودرو دست دوم خودرو صفر را قانون یک مال مثلی و کلی می داند که اشتباه آن فروان است اما خودرو های کار کرده هرچند مدل و سال تولیدشان یکی باشد ولی هیچکدام دقیقا مثل هم نیست و ویژگی های خاص خود را دارد مثلا کیلومتر هیچ کدام مساوی نیست و اگر هم باشد در ویژگی دیگر مثلا آینه شکسته یا نشکسته و … باهم تفاوت خواهند داشت .پس اگر خودرو صفر خرید و فروش شود اختیار فسخ معامله از طریق تاخیر ثمن را نخواهیم داشت .

۲- تمام ثمن معامله (پول در قبال خودرو ) به فروشنده پرداخت نشده باشد.پس اگر نصف پول را بدهد و ۳ روز از تاریخ معامله بگذرد باز فروشنده اختیار فسخ خواهد داشت

۳- فروشنده خودرو را قبلا به خریدار تحویل نداده باشد

۴- ۳ روز از تاریخ قرارداد بگذار تازه حق فسخ ایجاد می شود و در آن ۳ روز حق فسخ نداریم .

۵- در این صورت کسی که حق به هم زدن معامله را دارد فروشنده می باشد نه خریدار . (م ۴۰۶ ق .م)

خیار ما یفسد لیوم در فسخ قرارداد چیست ؟

هر گاه کالای مورد معامله از چیزهای فاسد شدنی باشد مثل میوه و سبزی  که در کمتر از ۳ روز فاسد یا کم قیمت می شود در این صورت خیار تاخیر ثمن از تاریخی که کالا رو به فساد  یا کم قیمت شدن می رود اعمال می شود .(م ۴۰۹ )

خیار رویت و تخلف وصف در فسخ قرارداد چیست ؟

اگر طرفین بدون اینکه مورد معامله را دیده باشند از روی وصفی که بیان می شود مبادرت به خرید و فروش کنند کسی که آن مال را ندیده و از روی وصف و تعریف معامله کرده باشد و بعدا ببیند که مطابق آن تعریف و وصف نیست حق خواهد داشت معامله را به هم بزند .دراین نوع فسخ ممکن است فروشنده  به خریدار بگوید باغم را که درختان جوان و خوبی دارد به  تو به فلان مبلغ میفروشم و خریدار قبول کند و بگوید می خرم و بعد از خرید برود و ببیند درختان باغ پیر است و اصلا مطابق با تعریف فروشنده نیست در این صورت خریدار حق دارد قرارداد فروش باغ را فسخ کند و یا برعکس همین باغ را ممکن است باغ پدری بوده و فروسنده ندیده باشد و خریدار بگوید باغی را که از پدرت بهت رسیده و درختان پیر دارد از تو میخرم و فروشنده با تصور اینکه وصفی که خریدار گفته درست است باغ را به او میفروشد و بعد می رود و میبیند باغ جوان و خوب است برخلاف گفته خریدار پس در این صورت فروشنده حق فسخ دارد .(۴۱۰)

در واقع خیار رویت به کسی حق به هم زدن معامله را می دهد که مال را ندیده و به اعتبار وصفی که از آن شده وارد معامله شده است .

خیار غبن در فسخ قرارداد چیست ؟

این نوع حق فسخ و به هم زدن معامله خیلی مبتلا به جامعه می باشد ،بیشتر مواقع اتفاق می افتد که اشخاص در زمان بستن قرارداد از قیمت های آگاهی ندارند اما از لحاظ اضطرای مجبور به معامله کردن می باشند ،اگر یکی از طرفین در هنگام معامله غبن فاحش داشته باشد حق خواهد داشت که قرارداد مزبور را به هم بزند .و به غبنی فاحش می گویند که از نظر عرف قابل مسامحه و گذشت نباشد .(م۴۱۹)

غبن چیست ؟

در اکثر مواقع دو طرف معامله می کنند و با توجه به نوسان قیمتها از قیمت واقعی آگاه نبوده اند در این صورت ممکن است یکی ارزان بفروشد یا دیگری گرانتر از قیمت عادله بخر در این صورت می گویم طرف مغبون شده است .

سوال به پیش می آید اگر طرفین قیمت عادله را بدانند و آگاه باشند که مالی را که می فروشند یا می خرند ارزانتر می فروشند یا گرانتر میخرند آیا همچنان غبن می توانند معامله را به هم بزنند ؟

در جواب باید گفت حق فسخ در تمامی انواع فسخ مخصوص متضرر جاهل می باشد پس کسی که آگاه به قیمت ها بوده علیه خودش اقدام کرده و حق فسخ معامله را به استناد غبن نخواهد داشت  حتی اگر غبن اش خیلی فاحش باشد .(م۴۱۸ق.م).

اگر یکی از طرفین که به طرف دیگر قرارداد ضرر زده و به اصطلاح طرف را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد حق فسخ یعنی حق به هم زدن معامله را ازاو می گیرد ؟

به استناد ماده ۴۲۱ ق .م حتی اگر تفاوت قیمت را بدهد باز هم حق فسخ طرف زیان دیده ساقط نمی شود مگر اینکه به اخذ تفاوت قیمت تراضی کند .

خیار عیب فسخ قرارداد چیست ؟

خیار عیب مربوط به موردی است که در حین قرارداد در مورد معامله عیبی بوده و طرف مقابل از آن بی اطلاع بوده است در این گونه مورد طرفی که مال معیوب را دریافت کرده است ۲ تا حق پیدا میکند یعنی می تواند معامله را به هم بزند یا اینکه معامله را به هم نزد و تفاوت قیمت مالی که عیب دارد و مال در زمان بی عیبی را از طرف قرارداد بخواهد .(۴۲۲ق.م )

در موردی که در مال مورد معامله عیبی در زمان قرارداد وجود داشته ولی خریدار متوجه آن نشده است اصل این است که خریدار نا آگاه به عیب معامله را یا فسخ کند تا ضرر جبران شود یا ارش بگیرد یعنی تفاوت قیمت معیوب و بی عیبی را بگیرد .اما مواردی است که خریدار نمی تواند فسخ کند و فقط می تواند تفاوت قیمت (ارش )را مطالبه کند این موارد عبارتند از (ماده ۴۲۹ )

۱-اگر کالای معیوب در دست خود خریدار تلف شود حق فسخ ندارد و باید تفاوت قیمت را بگیرد .

۲-اگر خریدار کالای معیوب بعد از خرید کالای مورد نظر را به کس دیگر بفروشد حق فسخ نخواهد داشت و فقط می تواند ارش بگیرد .

۳-در صورتی که در کالای معیوب تغییری حاصل بشه اعم از اینکه این تغییر را خود خریدار ایجاد کرده باشد یا نه .

۴-در صورتی که بعد از اینکه کالا به خریدار تحویل داده شد عیب دیگری در آن حادث شود که ناشی از آن عیب اول نباشدخریدار حق فسخ ندارد و فقط حق گرفتن تفاوت قیمت خواهد داشت. البته در این مورد یک استثنا داریم که اگر خریدار خیار مختص رو ویژه داشته باشد در این صورت می تواند از دو تا حقی که خیار عیب به او می دهد استفاده کند یعنی هم می تواند فسخ کند یا ارش بگیرد .اما اگر عیب جدید ناشی از عیب قدیم باشد خریدار باز حق فسخ هم خواهد داشت .(م۴۳۰).

خیار تدلیس در فسخ قرارداد چیست ؟   

تدلیس یعنی یک سیری عملیاتی را انجام دهیم که باعث فریب دیگری شود ،شاید بتوان گفت تدلیس مصداق ضرب المثل  معروف طوطی را رنگ کردن و به جای قناری فروختن باشد .(م ۴۳۸ ).

اگر فروشنده خریدار را فریب دهد و تدلیس کند خریدار می تواند معامله را به هم بزند و در مواردی هم که خریدار به جای پول مال معین را به فروشنده می دهد در این صورت اگر خریدار در آن مال تدلیس کند فروشنده حق فسخ خواهد داشت .(م۴۳۹)

خیار تبعض صفقه در فسخ قرارداد چیست ؟

صفقه یعنی عقد ،معامله ، و معنای دیگر آن کالا است .

تبعض یعنی بعض بعض شدن ، تکه تکه شدن

تبعض صفقه یعنی یک عقد دو تکه می شود و یک قسمت عقد می پرد .

مطابق ماده ۴۴۱ قانون مدنی خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که یک قسمت از قرارداد به جهتی از جهات باطل باشد اما در واقعیت امر باید گفت یک قسمت از عقد اگر به جهتی از جهات منحل شود در این صورت خیار تعض صفقه حاصل می شود .برای اینکه موضوع برایمان روشن تر شود مثال می زنیم :

شخصی دو تا خودرو را می فروشد به فلان مبلغ و برای هر کدام از ماشین ها قیمت جداگانه تعیین نمی شود ، یکی از این ماشین ها کاشف به عمل می آید که مال دیگری بوده و فروشنده فضولی آن را به خریدار فروخته و صاحب خودرو معامله فضولی فروشنده را تایید نمی کند بنابراین معامله یکی از خودرو ها باطل است در این صورت می گوییم معاملعه تکه تکه شده است .معامله نسبت به خودرو غیر باطل و نسبت به خودرو خود صحیح است حالا خریدار که دو تا خودرو را می خواست می تواند نسبت به آن قسمت که صحیح است معامله را به استناد بعض بعض شدن معامله فسخ کند یا نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده پول خود را پس بگیرد .(مواد ۴۴۱،۴۴۲ق.م )

خیار تخلف از شرط در فسخ قرارداد چیست ؟

گاه در معامله علاوه بر اصل معامله شرطی آورده می شود در صورتی که یکی از طرفین از این شرط ضمکن معامله تخلف و تخطی کند طرف دیگر حق فسخ معامله را خواهد داشت .(م ۴۴۴ق م )

شرایط فسخ قرارداد

فسخ قرارداد ممکن است به دو صورت ذیل ایجاد شود:
الف) توافق طرفین : طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. این حق فسخ می تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود مثل اینکه شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند که طبق ماده ۳۹۹ قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط گفته می شود.
ب) حکم مستقیم قانون : قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه معیوب بوده، که در اینجا به استناد مواد ۴۷۸و۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.
آثار فسخ قرارداد :
اعمال حق فسخ قرارداد دارای آثاری است که عبارتند از:
۱-منحل شدن قرارداد: آثار فسخ نسبت به آینده است و تاثیر آن در گذشته نمی باشد. فسخ قرارداد از زمان فسخ مؤثر است بنابراین تصرفات قبل از آن صحیح است. به همین دلیل فسخ قرارداد مانع از حقوقی که اشخاص ثالث، قبل از فسخ قرارداد کسب کرده اند نمی شود.
۲- از بین رفتن اثر عقد : اثر فسخ به منحل شدن قرارداد محدود نمی شود بلکه علاوه بر انحلال قرارداد وضع دو طرف قرارداد را به حالت پیش از عقد برمیگرداند و از تاثیر عقد در آینده نیز جلوگیری می کند .

فسخ قرار داد مبایعه نامه 

قانونگذار به خریدار و فروشنده حق به هم زدن معامله را داده است این حق را خیار گویند. درماده ۳۹۶ قانون مدنی۱۰ مورد از انواع خیارات آورده شده به عنوان مثال : خریدار بعد از معامله متوجه عیب کالا شده در اینجا با استفاده از خیار عیب می تواند معامله را فسخ کند . یا خریدار پول جنسى را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد. اگر مشترى شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد،

فروشنده مى‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسى که خریده است، مثل بعضى از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد مى‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر).

فسخ قرارداد پیش فروش ملک

در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد نظر طرفین که در قرارداد پیش فروش قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقرات با مقررات قانون مدنی متفاوت است. برای نمونه در قانون مدنی ، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد ۳۵۵،۳۸۴و ۳۸۵ قانون مدنی). اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد، در این صورت، قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است.

همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر انچه در قرارداد پیش فروش پیش بینی شده است، چنانچه این مقدار تا ۵درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد، پیش خریدار حق فسخ دارد

فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره ممکن است از طرف مؤجر یا مستاجر با تصریح شروطی در قرارداد و توافق طرفین صورت بگیرد :
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر: اگر معلوم شود مورد اجاره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
فسخ قرارداد اجاره توسط مؤجر: از موارد بسیار شایع فسخ قرارداد توسط موجر دیرکرد در پرداخت اجاره بها است اگرمستأجر به مدت ۴ماه اجاره بها را به طور کامل پرداخت نکند موجور می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و دستور تخلیه ملک را ار مراجع قضایی بگیرد.همچنین در صورتی که مستاجرملک را به مصرفی غیر از موارد تصریح شده درقرارداد اجاره درآورد، به عنوان مثال از ملک مسکونی جهت دفتر کاری استفاده نماید، یا در استفاده خود از ملک، مرتکب اعمال منافی اخلاق و شرع شود و موجبات برهم زدن نظم عمومی را فراهم آورد، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و ملک خود را از مستأجر باز پس گیرد.

مدارک موردنیاز برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد 

• کارت ملی
• اسناد و قرارداد های مربوطه

مزایای گرفتن وکیل فسخ قرارداد

اولا حضور وکیل در تمامی دعاوی توصیه می شود و بنا بر قول معروف کار را باید به کاردان داد چرا که در این صورت ارزش وقت خود را حفظ و هزینه های بی مورد خود را کاهش خواهیم داد. تشخیص اینکه از کدام کانال برای فسخ اقدام شود مهم می باشد ممکن است در معامله ای هم غبن باشد هم عیب باشد و ممکن است فسخ به سود فسخ کننده باشد و ممکن است نباشد بنابراین بهتر است وکیل که متخصص امور حقوقی است وارد دعوا شود

۱-موارد بسیار برای صرفه جویی در هزینه ها و عدم پرداخت حق الوکاله از گرفتن وکیل امتناع می کنیم ، غافل از اینکه علاوه بر هزینه ای که گاهی بیشتر از حق الوکاله وکیل می باشد را از دست می دهیم  و در پیچ و خم پیچیده دادگاه و روند دادرسی وقت و انرژی خود را تلف می کنیم.

۲-درمواردی ما اصرار بر فسخ قرارداد داریم در حالی که عدم فسخ به نفع ما بوده و باید از ترفند دیگر حقوقی در پی فسخ باشیم و نه فسخ مستقیم که متضرر می شویم بنابراین نیاز به حضور وکیل داریم

۳-گروه حقوقی با حضور وکلای مجرب بهترین وکیل را که تخصص همان موضوع را دارد و پرونده های مشابه زیادی را کار کرده و چم وخم را خوب می داند برای دعوای شما انتخاب و بر می گزیند.

۴-  گروه وکلای ره جویان عدالت در راستای قراردادها و فسخ قرارداد منافع موکل را مدنظر قرار داده و گاه از خیارات قانونی و گاه از حکم قانون و.. موکل را به بهترین شکل راهنمایی میکند و به حق و حقوق خویش نایل می کند.

۳سوال متدوال از فسخ قرارداد

۱-آیا در پی فسخ قرارداد امکان مطالبه خسارت به وسیله هریک از طرفین وجود دارد؟
بله، فسخ قرارداد بدون وجود دلیل قانونی از سوی هیچ کدام از طرفین ممکن نیست و هر کدام که بخواهند این کار را انجام دهند، باید خسارت فسخ را پرداخت کنند.
۲-آیا امکان فسخ قرار داد اجاره قبل از تاریخ انقضا مدت وجود دارد؟
قرارداد اجاره ازجمله عقودی است که طرفین آنرا متعهد و پای بند به ادامه آن تا پایان انقضاء مدت اجاره می نماید. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره برداری از ملک به لحاظ عیبی که قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند.
۳-چنانچه در اجاره محل تجاری يا مسكونی مالك يا همان موجر مالكيت محل را به ديگری واگذار كند، قرارداد اجاره فسخ می شود؟
خیر ، قرارداد اجاره معتبر باقی می ماند مگر آنكه در قرارداد ميان موجر و مستاجر توافق ديگری شده باشد. مثل اين كه توافق شده باشد كه در صورت انتقال مالكيت مورد اجاره به ديگري قرارداد توسط يكي از طرفين قابل فسخ باشد يا خود بخود پايان يابد.

ماهیت حقوقی فسخ

تا زمان اعمال و تحقق حق فسخ هریک از طرفین مالک مالی است که خریده و طرف مقابل هم مالک پولی است که دریافت نموده است. بنابراین بندرت اتفاق می افتد که در یک معامله قبل از اعمال حق فسخ به مورد معامله اضافه ای شده باشد ولی اگر چنین اتفاقی بیفتد آن اضافه ایجاد شده پس از انجام معامله تا زمان فسخ متعلق به خریدار است چون بواسطه زحمات او بوده که اضافه ای پیدا کرده است. این مورد نمی تواند دارای دامنه وسیع باشد و بیشتر در معامله حیوانات استفاده می شود که بعد از انجام معامله صاحب فرزند می شوند و این نوع فرزندان حیوان بعد از انجام معامله و قبل از فسخ متعلق به خریدار است.

روش پیگیری فسخ قرارداد

پیگیری دعوای فسخ قرارداد ملک به چند مرحله ی اصلی تقسیم می‌ شود. هر یک از این مراحل نیازمند رویکرد ها و اقدامات خاصی می باشند. ابتدا، خواهان باید با تهیه ی دادخواست مربوطه به دادگاه صالح، دلایل و مستندات لازم را برای فسخ قرارداد ملک ارائه دهد. این دادخواست شامل ارائه ی اسناد اثباتی از جمله عدم انجام تعهدات طرفین و دلایل حقوقی معتبر برای فسخ می شود. پس از ثبت دادخواست، خواهان می ‌تواند از طریق سامانه ی ثنا، پرونده ی خود را پیگیری نماید. امکان مشاهده ی اطلاعات مربوطه مانند وقت رسیدگی و ابلاغ رای از سمت دادگاه در این سامانه وجود دارد.

در مرحله ی بعد، پس از صدور رای قطعی فسخ قرارداد توسط دادگاه، خواهان می ‌تواند جهت صادر شدن اجراییه ی لازم، اقدام نماید. اجراییه مستندی است که از سمت دادگاه صادر می‌ شود. در صورتی که خواهان توانایی اجرای رای را نداشته باشد، می تواند اقدام به توقیف اموال متعلق به خوانده، جهت استرداد هزینه ی قرارداد ملک نماید، به شرطی که اقدامات قانونی و مقررات مربوطه را رعایت کند. روند پیگیری دعوای فسخ قرارداد، بر اساس قوانین و مقررات قضایی، می ‌تواند به صورت قانونی و طبق اصول مربوطه انجام شود. در نتیجه به حقوق طرفین به صورت عادلانه رسیدگی خواهد شد.