سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت میکند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی میماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد میشود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت میشود.
سرقفلی
سرقفلی در لغت عبارت است از حقی که بازرگان و کاسب به محلی پیدا می کند، به جهت تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی که در اثر عملکرد مستاجر محل بوجود می آید.
(قانون روابط مالک و مستأجر،مصوب خرداد ماه ۱۳۳۹ که به صراحت حق کسب و پیشه و تجارت را شناخته است.)
حق کسب و پیشه یا تجارت
حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر کسب و پیشه یا تجارت به وجود می آید .در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و در نزد مشتریانش اعتباری بدست آورد ،حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند(حق مالی در اثر مرور زمان برای مستاجر بوجود می آید. (قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)
مثالی برای سرقفلی به زبان ساده
در موقع انعقاد عقد اجاره محل تجاری مالک علاوه بر کرایه که از مستاجر می گیرد در همان ابتدا وجهی هم تحت عنوان سرقفلی می گیرد، مستاجر با دادن وجه سرقفلی به مالک، یک حقی پیدا میکند که به واسطه این حق نسبت به دیگران در اجاره کردن محل مزبور حق تقدم دارد و اگر مستاجر محل را دوباره اجاره نکند و بخواهد محل را تخلیه کند مالک وجه سرقفلی که در ابتدای اجاره از مستاجر گرفته به قیمت عادله روز به او بر میگرداند .و اما یه موقع هست مالک در ابتدا از مستاجر سرقفلی نمی گیرد و به مستاجر حق می دهد که در صورتی که مستاجر نخواهد خودش به فعالیت تجاری ادامه دهد ملک را بتواند به دیگری انتقال دهد پس در صورتی که مستاجر اول حق انتقال به غیر داشته و در ابتدا به مالک سرقفلی نداده باشد می تواند از مستاجر جدید سرقفلی بگیرد و مستاجر جدید هم در صورت تخلیه باید سرقفلی را از مستاجر اول بگیرد و نمی تواند به مالک مراجعه کند .
مثالی برای حق کسب و پیشه به زبان ساده
هر کاسبی ۲ دسته مشتری دارد ،یه سری مشتری های گذری و یک سری مشتری های دایمی که معمولا مشتری گذری بستگی به موقعیت و محل کسب دارد ولی تعداد مشتریان دائم ناشی از فعالیت مثبت و حسن شهرت و حسن عمل و ابتکار و اعتبار کاسب و تجارتخانه دارد که در واقع نوعی سرمایه غیر مادی تاجر محسوب میشه ،وقتی مستاجر ملک تجاری محل کسب و تجارتخانه خود را تخلیه می کند تغییر محل کسب باعث میشه تعداد زیادی از مشتریان خود را از دست بدهد و در واقع سیرمایه معنوی که در طول سالها به دست آورده است از دست می دهد از این رو قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه به این تاجر داده که حق تقدم نسبت به دیگران در اجاره محل دارد.
میزان و ارزش سرقفلی چگونه و توسط چه کسی تعیین می شود ؟
سرقفلی با توجه به نوع بنا ،کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی و تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می شود و در صورت عدم توافق دادگاه تعیین می کند.(ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶)
میزان و ارزش حق کسب و پیشه چگونه و توسط چه کسی تعیین می شود ؟
حق کسب و پیشه اصولا طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت ،ملاک قرار می گیرد و توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود .(م ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)
حق کسب و پیشه به چه کسی پرداخت می شود ؟
به مستاجر متصرف پرداخت می شود .مالک اگر قصد تخلیه ملک را داشته باشد باید حق کسب و پیشه را به مستاجر شغل مزبور بدهد و اگر ندهد مستاجر به دادگاه مراجعه می کند و اگر مستاجر حق انتقال به دیگری داشته باشد از مستاجر دوم حق کسب و پیشه دریافت می کند .(م ۱۹قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶)
نکته :حق کسب و پیشه از طرف مالک (موجر)یا از طرف مستاجر جدید به مستاجر اول پرداخت می شود .
سرقفلی به چه کسی پرداخت می شود ؟
وجه (سرقفلی) از طرف مستاجر ملک تجاری به مالک (موجر) پرداخت می شود که در پایان مدت اجاره به مستاجر برمی گرداند.(ماده ۶قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶) یا از طرف مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخت می شود در صورتی که مستاجر اول حق انتقال مورد اجاره به دیگری را داشته باشد(تبصره ۱ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ )
شباهتهای سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت
۱.هر دو مالی بوده دارای ارزش اقتصادی می باشند و قابل تبدیل به پول هستند.
۲٫هر دو قابل انتقال به ورثه می باشند چه اینکه مستاجر حق اتقال به غیر داشته باشد یا نداشته باشد و ورثه غیر نیست بلکه قائم مقام خاص است .
۳٫هر دو قابل انتقال به غیر می باشند .
۴٫از نظر قابلیت توقیف و اجرا مشترک می باشند .
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت
۱٫سرقفلی از نظر شرعی یک امر صحیح است و مشکلی ندارد اما در مورد حق کسب و پیشه مشهور می گویند حلال نیست .
۲٫مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات محل مورد اجاره بستگی دارد ولی در حق کسب و پیشه این موارد ملاک نیست و اصولا باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است ونوع کسب و پیشه و تجارت ،ملاک محاسبه قرار میگیرد
۳٫در تعیین مبلغ سرقفلی قواعد عمومی نقش ندارد و مالک تصمیم میگیرد چه مقدار تعیین کند ولی در حق کسب و پیشه و تجارت محکمه دخالت میکند و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود.
۴٫سرقفلی مربوط به محل است ولی حق کسب و پیشه مربوط به شغل است .
۵٫سرقفلی چون در ابتدا گرفته می شود ممکن است مالک محل از حق خودش صرف نظر کند و از مستاجر سرقفلی نگیرد ولی در حق کسب و پیشه چون ابتدا حقی وجود ندارد و در اثر مرور زمان بوجود می آید مالک و مستاجر با توافق نمی توانند آن را در موقع انعقاد اجاره نگیرند .
۶٫سرقفلی در قرارداد اجاره می آید و ناشی از قرار داد اجاره هست ولی حق کسب و پیشه رو قانون تعیین کرده است .
۷٫سرقفلی به مالک ملک تجاری یا به مستاجر اول پرداخت می شود ولی حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود .
۸٫مستاجری که حق سرقفلی دارد در صورت تخلف از قرداد اجاره ،مالک (موجر)حق فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد اما در مورد حق کسب و پیشه در صورت تخلف مستاجر حق کسب و پیشه زائل می شود البته در یک مورد تخلف آن هم بدون داشتن مجوز به دیگری انتقال بدهد نصف حق کسب و پیشه پرداخت می شود .
- وقتی که مالک مکان تجاری خودش از محل استفاده میکند در مورد اجرای طرحهای دستگاههای دولتی و شهرداری ها در این صورت سرقفلی به خود مالک پرداخت می شود .
انواع سرقفلی
سرقفلی بعد از فراز و نشیب های بسیار در حال حاضر در قانون و عرف انواع مختلفی دارد. بحث اینکه قابل توقیف و مزایده می باشد یا خیر ؟ و با توجه به اینکه انواع مختلف دارد موارد توقیف و مزایده هم متفاوت می باشد .
۱.سرقفلی به عنوان مبلغی پول که موجر در بدو امر از مستاجر می گیرد.
این نوع بدوی سرقفلی می باشد که میگفتند مزد گشودن قفل است و در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ مورد تایید قرار گرفته است .
در این مدل سرقفلی به وجهی که بین موجر و مستاجر رد و بدل میشود اطلاق می گردد و چون وجه بر ذمه مستاجر است قابل توقیف و مشمول توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی می شود .
روند توقیف
مرحله اول :طلبکار مستاجر باید ثابت کند عقد اجاره بین موجر و مستاجر بسته شده است و مبلغی تحت عنوان سرقفلی مورد توافق شده است
مرحله دوم:مطابق ماده ۸۷ قانون اجرای احکام مدنی ،واحد اجرا نیز اخطار به موجر می دهد که مبلغ سرقفلی به عنوان طلب توقیف شده است و نباید آن را به مستاجر بدهد و این موضوع به مستاجر نیز ابلاغ می گردد.
۲٫سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستاجر از موجر یا مستاجر دیگر در اثنای عقد اجاره می گیرد .
این نوع در قسمت دوم ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ آمده«مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر و یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد »
مشابه همین ماده در آیین نامه همین قانون در ماده ۵ آمده است که مقرر می دارد «مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد ،می تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی ،مورد اجاره رابرای همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد ،برای مشاغل دیگر با رعایت سلیر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید».
روند توقیف
در این مورد نیز چون سرقفلی وجه می باشد مانند مورد اول قابل توقیف می باشد و سرقفلی ذر این مورد وجهی است که بر ذمه موجر یا مستاجر ثانی است و توقیف ان مشمول توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی است .
مرحله اول :طلبکار مستاجر اول پس از اثبات توافق بر دادن مبلغی در مقابل واگذاری حق ماندن در ملک تا اتمام مدت اجاره تحت عنوان سرقفلی می تواند تقاضای توقیف کند .
مرحله دوم :واحد اجرا نیز اخطاری به مستاجر ثانی یا موجر ابلاغ می کند که به موجب آن او را از دادن سرقفلی به مستاجر اول منع می کند و او را ملزم به تسلیم آن وجه به مامور اجرا می کند .
۳٫سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستاجر هنگام تخلیه از مالک می گیرد
این نوع سرقفلی مفهوم مخالف تبصره یک ماده ۶ قانون ۷۶ است «چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره ، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. بنابراین اگر مالک از مستاجر سرقفلی گرفته باشد خواه این مستاجر ، مستاجر اول باشد یا ثانی، زمان تخلیه حق دارد از مالک وجهی را به نام سرقفلی مطالبه کند.
روند توقیف
در این مورد نیز طلبکار مستاجر پس از اثبات اینکه مستاجر حق سرقفلی دارد میتواند تقاضای توقیف سرقفلی را بنماید، مگر توافق برخلاف این رویه اثبات شود و همچنین در این نوع سرقفلی مستاجر میتواند بدون اینکه امری را اثبات کند سرقفلی را توقیف نماید
۴٫سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستاجر در قبال اسقاط حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره بها از موجر یا مستاجر دیگر میگیرد.
ماده ۷ قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ مقرر میدارد: «هرگاه شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذاز کند. در این صورت مستاجر میتواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی را به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید»، همچنین به موجب ماده ۸ همان قانون « هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید ،مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید».
روند توقیف
در این نوع از سرقفلی نیز طلبکار مستاجر میتواند درخواست توقیف نماید.
مرحله اول:طلبکار مستاجر پس از اثبات وج.د شرایط و امتیازات به نفع مستاجر و وجود تراضی میان موجر و مستاجر در مورد گرفتن وجهی در قبال صرف نظر کردن از این امتیازات میتواند تقاضای توقیف آن را بنماید.
مرحله دوم: در این مورد نیز میتوان با اخطار به موجر از او خواست تا از دادن سرقفلی به مستاجر خودداری کند و آن را به دایره اجرا و یا صندوق دادگستری تحویل دهد.
۵٫سرقفلی عرفی
علاوه بر سرقفلی که در قانون ۷۶ از آن صحبت شد در میان عرف سرقفلی با ماهیتی خاص رواج دارد. مالک ملک تجاری وقتی سرقفلی ملک خود را واگذار میکند مثلا قید میکند که سرقفلی این مغازه به مبلغ بیست میلیون تومان و ماهیانه با اجاره بیست هزار تومان واگذار میشود این سرقفلی فقط در مقابل مقبولیت تجاری ملک پرداخت نمیگردد بلکه عرف یک سری امتیازاتی را نیز به منتقل الیه سرقفلی به رسمیت میشناسد به این صورت که وقتی فردی سرقفلی مغازه خود را واگذار میکند به این معنا است که انتقال دهنده باید مغازه را تخلیه و به خریدار سرقفلی واگذار کند و مالک میداند که نمیتواند به راحتی بعد از یک سال درخواست تخلیه مغازه خود را نماید مگر اینکه مستاجر به افراط و تفریط در ملک بپردازد و این همان امتیازاتی است که عرف برای سرقفلی پذیرفته است پس در عرف سرقفلی واجد این امتیازات است امتیازاتی که به نوعی بر مبنای توافق ضمنی طرفین و قاعدتا دادن به حکم عرف است که البته این امر با اشکال شرعی و قانونی نیز مواجه نمیگردد.
روند توقیف
در این نوع سرقفلی وجه یا مبلغی مدنظر نیست و امتیازات حاصله سرقفلی گفته میشود و در واقع یک حق میباشد. و حال در رابطه با این نوع سرقفلی که میگوییم وجه نیست و بلکه یک حق است آیا این حق قابل توقیف میباشد ؟ در رابطه با این موضوع اختلاف نظرهای متعددی وجود دارد ولی در نهایت باید گفت با توجه به ارزش اقتصادی سرقفلی و اینکه میتوان از طریق انتقال آن به غیر وجهی مطالبه کردمیتوان قائل به مالیت و به تبع آن قابلیت توقیفش باشیم.
آیا مستاجر می تواند در مدت اجاره ،محل مورد اجاره را به دیگری واگذار کند؟در صورتی که به دیگری واگذار کند تکلیف سر قفلی پرداختی به مالک چه می شود؟
بله می تواند واگذار کند ،مگر اینکه موقع اجاره این حق را سلب کرده باشند .ودرصورت واگذاری مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک یا مستاجر جدید می گیرد .(طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶)
آیا ملکی که سرقفلی آن متعلق به دیگری است را میتوان انتقال داد؟
بله مطابق قانون مدنی و قوانین راجع به روابط موجر و مستاجر انتقال ملک به دیگری باعث از بین رفتن حق سرقفلی مستاجر نمیشود و مستاجر کماکان حق سرقفلی نسبت به مورد اجاره را دارد مگر اینکه در عقد اجاره شرط شده باشد که در صورت انتقال ملک از طرف مالک به دیگری برای مالک حق فسخ وجود داشته باشد.
آیا سرقفلی را می توان مورد مزایده قرار داد؟
خیر ،در رای وحدت رویه شماره ۱۷۷۹-۷۱/۷/۱۲شورای عالی ثبت آمده است : نظر به اینکه مزایده سرقفلی مغایر با حقوق اشخاص ثالث است لذا هر گونه اقدام در این مورد وجه قانونی ندارد.
ویژگی سرقفلی
- سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی دیکر قابل معامله ، رهن و توارث می باشد.
- تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است.
- سرقفلی اجبار قانونی ندارد و تنها با توافق طرفین برقرار می شود .
انتقال سرقفلی (خرید و فروش سرقفلی)
انتقال سرقفلی به این معنا است که شخص دیگری غیر از مالک جهت اشتغال به کسب و کار از محل سرقفلی استفاده کند، سرقفلی به سه صورت اختیاری با تمایل مالک که یا سرقفلی با سند عادی یا سرقفلی با سند رسمی میباشد یا به صورت قهری (فوت مالم و انتقال حقوق حاصل به ورثه) و یا بصورت قضایی(با حکم مقام قضایی) منتقل میشود.
انتقال با سند عادی: در این نوع فرد ملک را با سند عادی یا به طور شفاهی اجاره میکند و حقوق حاصله خود را از جمله سرقفلی را با سند عادی واگذار میکند.
انتقال با سند رسمی: در این نوع سرقفلی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میگردد مالک حقوق حاصل از حق کسب و کار خود را در قالب سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال میدهد.
انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت
طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در صورتی که مستارج محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه « منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هر گاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشدیا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در اینصورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه نزدیک ملک ( اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره ، قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجراه با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.
تبصره۱: در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و د راین مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد داشت.
تبصره۲: حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
مواردی که حق کسب و پیشه و سرقفلی از بین می رود
- انتقال به غیر: در صورتی که حق انتقال به غیر وجود نداشته باشد و مستاجر آن را به دیگری انتقال دهد مالک میتواند با پردخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.
- در صورت تغییر شغل : اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک به تغییر شغل اقدام کند تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند
- تعدی و تفریط: تعدی یعنی خارج شدن از حدود اذن مالک و تفریط یعنی عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری و بنابراین اگر دارنده حق سرقفلی تعدی و تفریط کند مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
آیا مالک از فروش سرقفلی درصدی میگیرد؟
اگر مستاجر در اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد به مالک درصدی تعلق نمیگیرد و حق سرقفلی به مستاجر میرسد ولی در صورتی که حق انتقال به غیر نداشته و با رضایت مالک انتقال دهد در این مورد در صورت توافق میتواند درصد بگیرد.
توقیف سرقفلی
با توجه به مواد قانونی مقرر در تمام انواع سرقفلی قابل توقیف میباشد.
توقیف سرقفلی برای مهریه زن :
سرقفلی از حقوق مالی و قابل توقیف می باشد و جز مستثنیات دین نیست و مهریه جز دیون مرد محسوب میشود پس زن می تواند از بابت مهریه خود درخواست توقیف سرقفلی را بنماید ، حق کسب و پیشه یا تجارت نیز شامل همین قانون می شود.
آیا زوجه (همسر ) از سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت ارث می برد ؟
:بله بر خلاف مالکیت عرصه ،زوجه (زن)از حق سرقفلی و حق کسب و پیشه ویا تجارت نیز ارث می برد (نظریه ۷۴۵۰۶-۶۷/۶/۱۶اداره حقوقی قوه قضاییه)
نپرداختن اجاره بها
صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ده روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام کند، و در صورت عدم پرداخت مالم ملک میتواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها اقدام کند، هرگاه بعد از دوبار ارسال اظهارنامه مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت نکند مالک ملک میتواند نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.
تخلیه عین مستاجره
از شایع ترین مشکلاتی که ممکن است پس از پایان مهلت قرارداد اجاره نامه بین موجر و مستاجر وجود داشته باشد امتناع مستاجر از تخلیه ملک اجاره است. درخواست تخلیه ملک اجاره ای در دو صورت میتواند از سوی موجر مطرح شود در مورد اول مهلت اجاره به اتمام رسده است و مستاجر اقدام به تخلیه عین ننموده است در مورد دوم نیز مستاجر به مدت سه ماه اجاره بهای خود را پرداخت نکرده است بنابراین موجر میتواند درخواست تخلیه عین راب ه شورای حل اختلاف محل ملک تسلیم نماید. در صورتی که تخلیه ملک بر اساس ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ انجام شود دادگاه پرونده مذکور را در مدت یک هفته به شورای حل اختلاف مربوطه ارسال میکند.
تخلیه ملک سرقفلی
در قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک تفاوتهای اندک یبا تخیلیه ملک اجاره ای در قانون مالک و مستاجر وجود دارد . در قوانین سرقفلی اگر مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد هنگام تخلیه ملک میتواند آن را پس بگیرد. هرچند که در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ اشاره دقیقی به تمامی جزئیات ملک سرقفلی نشده است اما این قوانین در سال ۷۶ اصلاح شده است.
درخواست تخلیه ملک باید به کدام مرجع تقدیم شود؟
بنابه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ در صورتی که ملک مسکونی هدف تخلیه ملک مستاجره باشد درخواست تخلیه باید به شورای حل اختلاف ارسال شود و در صورتی که ملک تجاری بوده و دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد باید به دادگاه ارسال شود.
مزایای حضور وکیل در دعاوی سرقفلی
با توجه به پیچیدگی مراحل دادرسی در کلیه دعاوی حضور وکیل تاثیری مثبت در تصمیم و روند پرونده ها دارد. در رابطه با دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه حضور وکیل با توجه به موارد زیر لازم و توصیه میشود بدون مشاوره با وکیل اقدام نشود.
- دعاوی مربوط به سرقفلی نیاز به مطالعه قوانین متعدد دارد.
- دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه با توجه به اینکه در عرف سرقفلی و حق کسب و پیشه تفکیک نشده و در قوانین این تفکیک وجود دارد بهتر است متخصص این امر (وکیل) در دعاوی حضضور داشته باشد .
- در رابطه با دعاوی مربوط به اجاره و سرقفلی و کسب و پیشه قوانین متعدد از جمله مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، ۶۲، ۷۶و برخی قوانین پراکنده و آیین نامه ها وجود دارد و تشخیص اینکه دعوا با توجه به کدام قانون اقامه شود بسیار حائز اهمیت است.
- با توجه به اینکه اقامه دعوا با تقدیم دادخواست شروع میشود و خواسته در دادخواست مشخص میشود و دادگاه با توجه به خواسته شروع به رسیدگی میکند و بعد از سپری شدن مواعد قانونی تغییر خواسته امکان ندارد توصیه میشود پرونده های مربوط به سرقفلی حق کسب و پیشه که از دعاوی بسیار مهم و مالی بوده و ممکن است پول زیاد با طرح دعوای اشتباه هزینه ای بیجا شود خودداری کرد.
پرداخت قیمت روز سرقفلی در اجاره های مشمول روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ چیست؟
با توجه به رأی وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور حق کسب و یا پیشه یا تجارت توسط کارشناس رسمی دادگستری محاسبه می شود.
تفاوت و تشابه سرقفلی واقعی و سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه و یا تجارت تابع قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می باشد و مطابق با آن وقتی که مستأجر ملک تجاری را اجاره می نموده با مرور زمان و جمع آوری مشتری، حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستأجر به وجود می آمده که در زمان تخلیه ملک این حق باید به مستأجر پرداخت شود اما در سرقفلی مستأجر با پرداخت وجهی به مالک اصطلاحاً سرقفلی ملک را خریداری می نماید و باید در زمان تخلیه به نرخ روز به مستأجر پرداخت شود.
وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چیست؟
حکم انجام تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی چیست؟
فرق بین سرقفلی با مالکیت چیست؟
شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟
برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی باید رعایت شود؟
چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟
با سلام و خسته نباشید حدود ۱۵ سال است که مالک سرقفلی یک باب مغازه می‌باشم و قرارداد اجاره هر بار برای ۳ سال تمدید میشد جدیداً مالک میگه قرارداد یک ساله تمدید میکنم آیا مالک چنین حقی دارد در قرارداد اولیه خرید سرقفلی قید شده اجاره نامه هر ۳ سال تمدید میگردد
سلام وقت شما بخیر
قانوناً تعدیل اجاره بها هر ۳ سال یکبار انجام می شود و ایشان می تواند رأساً در این خصوص اقدام نماید.
سلام ،ما یه مغازه سرقفلی در سال ۹۲ از ورثه خریداری کردیم و در دفتر خانه کارهاش رو انجام دادیم ،حالا بعد ۱۰سال معلوم شده که یک نفر یه چک برگشتی داشته از یکی از وراث و روی این سرقفلی توقیف زده ۱۰سال پیش، الان بعد ۱۰سال ما متوجه شدیم و دسترسی به ورثه نداریم و خبری هم از اون طلبکار چک نیست فقط ملک توقیفش هست و با نرخ الان ۳۰۰میلیون چک اون ساکی هست ،آیا ما باید این جریمه رو بدیم که از چیزی خبر نداشتیم ؟؟یا سرقفلی ما در خطر است ؟
سلام وقت شما بخیر
باسلام به نظر نمی رسد که حق شما در معرض تضییع باشد و پیشنهاد می شود جهت مشاوره بیشتر با دفتر تماس حاصل نمایید.
با سلام در سال ۹۱ یک ملک دارای مغازه خریداری نمودیم که مالک آن در همان سال قبل از خرید ملک توسط ما مغازه ملک را به صورت سرقفلی به مبلغ معین فروخته و در قراردادی که در دست ما هست ذکر شده است بدون اجاره و همچنین هیچ قراردادی بین ما و صاحب سرقفلی تنظیم نشده است. در یکی دوسال گذشته صاحب سرقفلی قصد انتقال به غیر را داشت که جهت این انتقال نیاز به اخذ رضایت داشت که پدرم حاضر به رضایت نشد اکنون صاحب سرقفلی اظهارنامه تنظیم نموده و عنوان کرده که ظرف یک هفته یا ما سرقفلی را به نرخ روز از او خریداری کنیم یا به غیر انتقال می دهد.اکنون سوال من این است که او می تواند به غیر انتقال دهد بدون اخذ رضایت یا با توجه به قراردادی که در دست ما است میتوانیم به همان مبلغی که ما بین مالک قبلی ملک و صاحب سرقفلی منعقد شده است مبلغ پرداختی سرقفلی را عینا مسترد کنیم و مغازه را تحویل بگیریم یا باید کارشناس دادگستری بیاید به صورت نرخ روز محاسبه کند با تشکر
سلام وقت شما بخیر
فروش سرقفلی بدون رضایت مالک امکان پذیر نمی باشد.
ایا اگر دو مغازه مجزا که به دو نفر در سال ۶۲ و ۶۳ سرقفلی داده شده با برداشتن دیوار بدون اجازه مالک یکی شود تعدی و تفریط نشده و می توان درخواست تخلیه نمود ضمنا ۳۰ سال مغازه فوق تا کنون توسط مستاجر بسته بوده است و تخلیه نمی کند و حاضر به دریافت سرقفلی هم نیست و مالک نیاز به نوسازی همه ملک خود را دارد که این مغازه ها هم جزیی از ملک است. با تشکر
سلام وقت شما بخیر
بله پس از گرفتن تأمین دلیل می توانید به استناد تعدی و تفریط درخواست تخلیه نمایید.
باسلام پدرم دو مغازه مجزا را در سال ۱۳۶۲ و دیگری را در سال ۱۳۶۳ به دو برادر رهن و اجاره داده و در پایان قرارداد تقاضای تخلیه نمود که مستاجر تعهد کتبی مبنی بر تخلیه داد ولی از تخلیه امتناع کرده و دیوار بین دو مغازه را تخریب نموده و اجاره را به حساب دادگستری واریز و مدت ۳۰ سال است که مغازه را هم بسته است و به استناد قانون ۵۶ تخلیه نمی کند.ضمنا مغازه بخشی از ملک است و مالک برای ساخت همه ملک از جمله دو مغازه تقاضای مجوز ساخت دارد بهترین راه تخلیه کدام است از راهنمایی ممنون
سلام وقت شما بخیر
بهترین راه تخلیه اخذ جواز از شهرداری و درخواست تخریب از شهرداری و تخلیه ملک می باشد.
با سلام
در خصوص پرداخت حق سرقفلی مغازه استیجاری یکجا قانون میگه در صورت تعدی و تفریط مستاجر حق سرقفلی باطل هست جایی دیگر گفته شده مستاجر حق سرقفلی در صورت تخلیه به دلیل تعدی و تفریط هم باید انرا دریافت کند؟؟؟؟
آیا گذاشتن بالکن در مغازه استیجاری توسط مستاجر بدون اجازه مالک تعدی و تفریط محسوب می شود ؟ آیا حق سرقفلی مغازه در صورت تخلیه به دلیل تعدی و تفریط ( بالکن ) ازبین می رود؟
سلام وقت بخیر بله ساخت بالکن در مغازه تعدی و تفریط است در مورد قسمت دوم حق انتخاب با مالک است
سلام
من ۲۱ سال پیش ملک ویلایی که سن ساختمان بیش از ۵۰ سال می باشد را خریداری کردم. در دل این ملک ویلایی دو باب مغازه که سرقفل های آن را مالک قبل از من به غیر واگذار کرده بود وجود دارد. و من ملک را همینجوری خریداری کردم.
۱_ سوال اول :مغازه ه اولی مدت اجرا نامه اش بیش از بیست سال است که به پایان رسید( این مستعجر یا همان صاحب سرقفلی اجاره نامه یا بنچاق ی که دارد از زمان دو مالک قبلی این مغازه می باشد ، یعنی ایشان حتی با مالک قبلی که من ازش ملک را خریدم هم قرار داد نداشته و با من هم تمدید یا قراردادی عقد نکرده ) مستعجر بیش از ۱۵ سال است که اجاره ای به بنده( مالک فعلی) پرداخت نکرده و در این مدت هم مغازه را بسته است و ملک روز به روز فرسوده میشود،
من یک بار هم اضحار نامه برایش فرستادم و متوجه شدم مسعجر فوت شده و به وراث رسیده، و وراث آمدند اجاره پرداخت کنند، ولی من موافقت به دریافت نکردم، و گفتم شما با من قرار داد ندارید اول باید قرارداد امضا کنید بعد در مورد میزان و مبلغ اجاره قبلی و جدید به توافق برسیم. آیا من میتوانم سرقفل را پس بگیرم، و اگر امکانش هست با چه شرایطی میشه آیا باید مبلغی به مسعجر پرداخت کنم؟
۲سوال دوم : مغازه دوم هم سه سال از اتمام قرارداد ایشان گذشته، و یکی از شغل هایی که در قرارداد قبلی قید شده بود مشغول به کار است، و سه سال هم از پرداخت اجاره امتناع کرده.
برای پس گرفتن این سرقفل قانون چه حکمی دارد.
در خصوص مغازه اول اگردر اجاره نامه (رسمی یا عادی) حق انتقال به غیر وجود داشته که انتقال از مستاجر سابق به لاحقین و( اجاره )صحیح است .
ودر خصوص تعویق اجاره بها اگر حق فسخ بدلیل عدم پرداخت اجاره بها موجود نباشد /در صورت رسمی بودن اجاره نامه از دفتر خانه/ اخطاریه بفرستید . ودر صورت عادی بودن اجاره نامه اظهار نامه بدهید (به ورثه ویا قایم مقامان)/در حالت اول از اجرای ثبت و در حالت دوم از دادگاه موضوع تخلیه تحت شرایطی قابل پیگیری است.
در خصوص سوال دوم تاریخ اجاره نامه و نوع قرارداد اجاره (رسمی یا عادی) خصوصیت دارد و در کل در هر دو مورد رویه همان است که عرض شد.
سلام
مغازه سرقفلی قانون ۵۶روباپدرم شریک بودم وحق انتفال بغیر درسند اجاره داشتیم پدرم فوت کرد من سهم ورثه از۳ دانگ وپس ازکسر سهم الارث خودم خریدم مالک اداره دولتی بود حاضربه تنظیم سند نشد ناچارشکایت کردم قاضی دعوای من رو بدلیل حق انتقال درسند رد کرد ورای داد بدون اذن دادگاه ومالک بروسند بزن سندصلح سرقفلی وتنظیم کردم باورثه بازمالک برای سنداجاره حاضرنشد محضراخطار داد بازنیومد.۲سوال ازشمادارم
۱.آیا باوجودرای دادگاه و سنداجاره قبلی که من دارم باپدرم لازم هست سند اجاره جدید بزنم
۲. درضمن چون ورثه حقوق خودرا به من واگذار کردن آیا حق انتقال نسبت به سه دانگ که خودم احدی ازورثه بود بقوت خود باقیست چون ما بغیر انتغال ندادیم.
ممنون میشم به این ۲ سوال جواب بدید
سلام.
پاسخ کامل و دقیق نیازمند بررسی کامل دلایل. مدارک و سوابق قضایی است.
سلام وقت
مغازه تصرفی داریم که مشمول قانو موجر و مستاجر سال ۵۶ هست قرارداد اجاره هم وجود ندارد و دادگاه اجاره شفاهی در نظر گرفته هست
به چه طریقی میتوانیم رفع تصرف کنیم
سند مالکیت داریم
متصرف هم هیچ گونه مبلغی نپرداخته ولی ادعا دارد پرداخته ام بدلیل اعتماد رسید نگرفته ام در کل هیچگونه مدرکی برای اثبات پذداختی ندارد
راه حل چیست؟
حق کسب و پیشه اش را دنهایت میپردازیم ولی احرت المثل و اجرت المسمی را باید تک تک سالها بپردازد یا رسید ارایه دهد که پرداخته
هیچگونه مدرک رسمی ندارد فقط بمدت ژولانی بخاطر بی خیالی ما در مکان تصرف کرده
شغلش را هم چندین بار تغییر داده
۵ سال پیش شکایت کردیم ولی دادگاه عدم استماع رای داد چون شکایت هم اشتباه بود و…
فقط مدعی هست به پدرش واگذار کرده ایم و از پدرش به ارث رسیده
در کل از زمان انقلاب تاکنون فقط با ادعا در مغازه تصرف نموده هیچگونه مبلغی نمیپردازد و نپرداخته هیچ سند و مدرکی هم ندارد
شاهدانی هم که به دادگاه اورده بود کاملا درست شهادت دادند و همان حرف های ما در مورد ایشان یعنی شهادت دورغی نداده اند
به علت بیخیالی صاحب ملک
سلام
پاسخ کامل نیازمند بررسی سوابق قضایی است.
سلام اگر مغازه ای هم دارای سرقفلی باشد و هم مالکیت و در زمان فروش معلوم نشود مالکیت فروخته شده یا سرقفلی؟ آیا این مجهول بودن موضوع بیع میشود؟
موضوع قرارداد با عنوان آن تعیین میشود.
درود.در واگذاری سرقفلی اجاره نامه قبل در چه مرحله ای فسخ و جدیدا تنظیم میگردد.اگر به هر دلیلی انجام نشد تکلیف اجاره نامه قبلی چه میشود
پرسش مفهوم نیست
سلام . به تازگی سرقفلی دو مغازه در مجاورت هم خریداری کرده ام که مالکیت هر دو متعلق به شهرداری هست و دیوار وسط بین دو مغازه برداشته ام که یکی شوند آیا مشکلی برام پیش میاد ؟
سلام.خیرموقع تحویل به شکل اول دربیاورید
سلام من مغازه ایی خریدم باسند رسمی تک برگ الان درحال طی مراحل انتقال هستیم مغازه هم تخلیه س و تحویل من دادن از کجا بدونم امتیاز سرقفلی را به کسی واگذار کرده یا نه؟واینکه مغازه ایی که تخلیه س امکان دارد سرقفلی را به کس دیگری واگذار کرده باشد
سلام.همان سندششداگ مغازه وتخلیه آن بعلاوه مبایعه نامه کامل وانتقال رسمی کفایت می کند.
سلام پدر بنده مغازه ای داشته که سرقفلی بوده و الان انتقال داده بنام من و مادرم.موجر تاآخر سال ۹۶ به ازای هر سه سالیک میلیون و پانصد هزار تومان مال الجاره می‌گرفته الان اعلام کرده که ماهی ۷۰۰ هزار تومان باید پرداخت کنید به ازای سال بعد.آیا چنین چیزی قانونی هست یا موجر می‌تونه یا موجر درصد مشخصی می‌تونه به مال اجاره اضافه کنه.
سلام.
اگر توافق ندارید، موجر میبایست از دادگاه تقاضا کند و دادگاه نیز موضوع تعیین مبلغ اجاره را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد.
سلام پدرم مغازه سرقفلی داشته و الان فوت شده و به من ارث رسیده برای تنظیم سند صاحب ملک در خواست پول از من کرده که باید پرداخت کنم تا رضایت دهد سند به نام من زده بشود آیا این قانونی است ؟ و باید پرداخت کنم تا سند به نام من زده شود در ضمن پدر من شریک هم داشته آیا برای فروش سهم خود یا خرید سهم شریک باز هم باید به صاحب ملک پول پرداخت کنیم تا رضایت دهد چون یکی از دوستان به من گفت ارث و معامله بین شریک ها جزو استنثاءها هست که نیاز به اجازه و رضایت صاحب ملک ندارد ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام
در هر دو مورد که پرسیدید مکلف به پرداخت حق مالکانه نیستید چون در هر دو مورد انتقال به غیر صورت نگرفته است.
سلام وقت بخير
اگر سرقفلي مغازه واگذار شده باشد آيا مستاجر بدون اجازه مالك حق دارد براي مغازه انشعاب گاز بگيرد؟
سلام
منعی وجود ندارد.
سلام. مغازه ای هست که از پدر ارث رسیده و سرقفلی این مغازه در سال ۵۶ خریداری شده و چند سالی مالک اجاره دریافت کرد بعد از گرفتن اجاره سر باز زد و ما از طریق وکیل ودادگاه ملزم به تنظیم اجاره در سال ۸۹ شدیم و هنوز هم مالک برای گرفتن اجاره و تنظیم اجاره نمی‌آید. و پدر در این فاصله از مالکین یک برادر و چهار خواهر هستند مالکیت را از یک برادر و دو خواهر خریداری کرده یعنی ۴ دانگ. پدر فوت کرده حالا ما می‌خواهیم مغازه را تعمیر کنیم بعد بفروشیم ولی اجازه تعمیر و انتقال به غیر را نداریم. چگونه میتوانم مجوز قضایی برای تعمیر و انتقال به غیر بگیرم. با سپاس از مشاوره ه شما
سلام
با طرح دادخوست تجویز انتقال منافع میتوانید اجازه انتقال را از دادگاه کسب نمایید.
سلام
یک ملکی خریده ام که چهار مغازه دارد بهد از مالکیت من سرقفلی یکی از مغازه ها توسط مستاجر فروخته شد ومن در پشت قولنامه نوشتم حق انتقال به غیر را ندارد و همچنین اجاره ماهیانه نیز مشخص نمودم و امضا کردم .
آیا مستاجر فعلی می تواند بدون اجازه مالک(من) سرقفلی را به شخص دیگری واگذار کند؟
مستاجر حدود ۱۰ سال است که اجاره را پرداخت نکرده است تکلیف چیست؟
سلام
بدون اجازه قابل انتقال نیست.
اجور معوقه نیز با طرح دادخواست، قابل مطالبه است.
بله قابل مطالبه است
باسلام بنده یک ملک ورثه ای داشتیم بمتراژ۱۷۱مترولی درسندعادی۱۱۲مترقیدشده بودومراحل ادری راانجام دادم که در عدم خلافی قیدشدمتراژملک از۱۱۲ متربه ۱۱۹/۲۰تبدیل شد وقسمت تجاری ۲۱مترمن کاراداری وجریمه افراز مغازه رادادم به ثبت هم اعلام کردم ویک نامه بعنوان که شش دانگ مغازه به سرقفلی اقای .ع.م.میباشد ایااین ملک تجاری هم برای خریدارهست یاخیرخریداررفته شهرداری بهش گفتن باید۹۰۰ملیون وجهه نقدبدی تابنامت شودومن رفتم گفتن بایدپانکارمغازه رابیاری که برای شماسندزده شود ایادرحال خریدارحق تصرف مغازه راداردیاخیرممنون
سلام.
پاسخ کامل و دقیق نیازمند بررسی کامل دلایل. مدارک و سوابق قضایی است. در صورت تمایل میتوانید از دفتر وقت مشاوره حضوری بگیرید تشریف بیاورید.
سلام وقت بخیر
۱سوال دارم بی زحمت پاسخ بدید
من ملکی دارم ارث رسیده ۳تاسرقفلی فروش رفته ومن میخوام مشارکتی ملک روبسازم بنگاه گفته سال۹۹قضیه سرقفلی دیگه منتفی شده وارزش نداره ومن بعدفقط ملکیت بایدواگذاربشه. این حرف درسته یاخیر؟
سلام وقت شما بخیر
لطفاً با مدارک کامل جهت مشاوره حضوری به دفتر مراجعه نمایید برای اطلاعات و اخذ نوبت با مجموعه تماس حاصل نمایید.
باسلام.ملک تجاری ۴۰متری ک میوه فروشی است آیااگردرگوشه ای از مغازه فقط آب کرفس وهویج بگیرم صاحب ملک میتواند شکایت کند ب عنوان تغییرشغل .ممنونم.
سلام.آب میوه هم مثل میوه فروشی است.شماهم میوه می فروشیدوهم آب میوه طببعی.تغییرشغل نیست.
مستاجر هستم میخواستم وتاریخ قرار دادم به پایان رسیده وتا کنون یک روز هم اجاره بهایم به تعویق نیفتاده وچون مهلت ۸ الی ۹ماه از مالک خواستم تا واحد مسکونی خودم حاظر شود ودر شرایت فعلی بعد تخلیه نمایم ولی متاسفانه با مخالفت مالک روبرو شدم ایا مالک میتواند حکم تخلیه بگیرد .در صورتیکه مالک دارای چندین منزل میباشد که هر کدام را به نام یک فرزند وحتی همسر خود کرده که تمام ملکها نیز دست مستاجر میباشد وانهم فقط بخاطر فرار از مالیات وحاظر نیست ۸الی ۹ ماه موافقت نماید خواهشمندم اینجانب را راهنمایی نماید
با سلام با توجه به ابهامی که در خصوص مصوبات شورای مبارزه با کرونا می باشد به نظر می رسد باید منتظر بمانید تا ایشان به شورای حل اختلاف مراجعه و درخواست تخلیه را مطرح نمائید و سپس شما ادله و توضیحات خود را به شورا ارائه داده و منتظر تعیین تکلیف توسط این نهاد باشید .