سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت میکند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی میماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد میشود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت میشود.

انواع سرقفلی

  • انتقال ملک با سرقفلی
  • اجاره ملک و واگذاری سرقفلی
  • اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی

در صورتهای اول و دوم صاحب حق مجاز است که حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد از منتقل الیه ثانی اخذ نماید و یا در صورت تخلیه ملک که در حالت دوم پیش می آید ، قیمت سرقفلی را به نرخ زمان تخلیه از موجر مطالبه کند. و در صورت سوم ، بدون آنکه مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی به موجر بدهد ، حین تخلیه ملک از او مطالبه حق سرقفلی می نماید و چه بسا در این موارد مجموع اجاره بهای پرداختی مستاجر درصد ناچیزی از سرقفلی او را تشکیل دهد.

ویژگی سرقفلی

  • سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی دیکر قابل معامله ، رهن و توارث می باشد.
  • تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است.
  • سرقفلی اجبار قانونی ندارد و تنها با توافق طرفین برقرار می شود .

تفاوت سرقفلی با مالکیت

حق سرقفلی طبق قانون مختص مستاجرمغازه است.  بنابراین صاحب ملک  نمی تواند همزمان مالک سرقفلی هم باشد.

در صورتیکه مالک، ملک تجاری را به غیر بفروشد خللی به حق سرقفلی مستاجر وارد نمی شود. انتقال گیرنده مالک جدید مغازه می شود ولی چون مستاجر حق سرقفلی دارد او نمی تواند در ملک تصرفی انجام دهد مگر اینکه مستاجر به یکی از دلایل قانونی یا با دریافت ارزش سرقفلی راضی به تخلیه ملک شود.

جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید ویدیو زیر را مشاهده کنید.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

1-حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به اجاره دهنده میدهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می کند.
ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مالی یا وجهی مستأجر به مؤجر بدهد یا ندهد.
2- حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می شود و ممکن است اصلاً نیز چنین حقی ایجاد نشود ، به عبارت دیگر محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد در حالی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به مؤجر ایجاد می شود.
3- میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه نیست، امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.
4- حق سرقفلی قابل اسقاط است زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می شود ولی حق کسب و پیشه جزء موارد مالم یجب است هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و شرط محقق شدن آن، حسن شهرت است.

انتقال سرقفلی

  • انتقال حق سرقفلی به وراث مستاجر: در صورت فوت مستاجر حقوق حاصل از قرارداد اجاره به وراث او به صورت قهری منتقل می شود.
  • انتقال حق سرقفلی به غیر توسط مستاجر : اگر مستاجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد اما بخواهد آن را انتقال دهد اابتدا باید با اظهار نامه به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند در غیر اینصورت مستاجر متخلف شناخته می شود.
  • انتقال قضایی : زمانی است که انتقال ملک به موجب حکم مقام قضایی باشد.

سئوالات متداول در خصوص سرقفلی

وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چیست؟
انتقال حق کسب و پیشه و یا تجارت و یا حق سرقفلی بوسیله وکالت یا نظایر آن که اصطلاحاً در عرف بازار کلیدی گفته می شود صحیح نمی باشد و ممکن است جزو مصادیق حق تخلیه برای مالک باشد.

چه اقداماتی باعث لغو حق سرقفلی می شود؟
برخی اقدامات مستأجر از جمله انتقال به غیر بدون اجازه مالک یا تعدی و تفریط در نگهداری ملک حسب مورد ممکن است موجب حق فسخ قرارداد برای مؤجر بشود ولیکن لغو حق سرقفلی صرفاً با از بین رفتن ملک مورد سرقفلی امکان پذیر است.

انتقال و فروش سرقفلی چگونه است؟
برای انتقال سرقفلی نیاز به اجازه مالک می باشد

حکم انجام تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی چیست؟
اگر تغییراتی که مستأجر در محل کسب به وجود می آورد، به قدر باشد که مصداق تعدی و تفریط باشد، برای مؤجر حق فسخ قرارداد و تخلیه بوجود می آید.

فرق بین سرقفلی با مالکیت چیست؟
مالکیت حق عینی مالک نسبت به ملک می باشد ولیکن حق سرقفلی حق مستأجر به منافع ملک می باشد.

پرداخت قیمت روز سرقفلی در اجاره های مشمول روابط مؤجر و مستأجر 1356 چیست؟
با توجه به رأی وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور حق کسب و یا پیشه یا تجارت توسط کارشناس رسمی دادگستری محاسبه می شود.

آیا سرقفلی قابل توقیف است؟
سرقفلی توسط اجرای احکام قابل توقیف است ولیکن انتقال آن منوط به رضایت مالک می باشد.

شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟
مستأجر در صورتیکه اجازه انتقال داشته باشد می تواند سرقفلی را با سند عادی منتقل نماید.

سرقفلی چه تفاوتی با حق کسب و پیشه و یا تجارت دارد؟
حق کسب و پیشه و یا تجارت تابع قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 می باشد و مطابق با آن وقتی که مستأجر ملک تجاری را اجاره می نموده با مرور زمان و جمع آوری مشتری، حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستأجر به وجود می آمده که در زمان تخلیه ملک این حق باید به مستأجر پرداخت شود اما در سرقفلی مستأجر با پرداخت وجهی به مالک اصطلاحاً سرقفلی ملک را خریداری می نماید و باید در زمان تخلیه به نرخ روز به مستأجر پرداخت شود.

برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی باید رعایت شود؟
ملک باید تجاری و دارای پایانکار باشد و هیچ کس دیگری حق عینی نسبت به ملک نداشته باشد.

تفاوت و تشایه سرقفلی واقعی و سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه و یا تجارت تابع قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 می باشد و مطابق با آن وقتی که مستأجر ملک تجاری را اجاره می نموده با مرور زمان و جمع آوری مشتری، حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستأجر به وجود می آمده که در زمان تخلیه ملک این حق باید به مستأجر پرداخت شود اما در سرقفلی مستأجر با پرداخت وجهی به مالک اصطلاحاً سرقفلی ملک را خریداری می نماید و باید در زمان تخلیه به نرخ روز به مستأجر پرداخت شود.

چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟
صرفاً تغییراتی که جهت استیفای حقوق مستأجر و در راستای استفاده تجاری مستأجر باشد مجاز است، به حدی که مصداق تعدی یا تفریط (تغییرات اساسی) نباشد.