فسخ مبایعه نامه عبارت از بر هم زدن عقد است در مواردی که قانون اجازه می دهد. هر قراردادی که میان دو طرف بسته می شود ، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می کند . بنابراین اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی توانند قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند. در این مورد ماده ۲۱۹ مقرر کرده است : «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود» به این ترتیب اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. اثر فسخ مبایعه نامه نسبت به آینده است، به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارتی ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد .
خیار فسخ مبایعه نامه
به حق فسخ مبایعه نامه در اصطلاح حقوقی «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته میشود. خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. مثلا بعد از معامله معلوم شود که کالا دارای عیب بوده است ، قانونگذار به خریدار اختیار داده بنابر خیار عیب معامله را فسخ نماید. این خیار تنها مختص خریدار نمی باشد فروشنده هم می تواند براساس این خیار معامله را فسخ نماید . طبق قانون مدنی خريدار و فروشنده در يازده صورت می توانند معامله را به هم بزنند . در اینجا تلاش می‌کنیم تا به بعضی از موارد فسخ مبایعه نامه که پرکاربردترهستند و ممکن است در معاملات خود به آن برخورده باشید، اشاره کنیم و درخصوص آنها توضیحات مختصری بدهیم.
خیار عیب
طبق ماده ۴٢٢قانون مدنی: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده مشتری در پذیرفتن کالا معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است .» این عیب باید به صورتی باشد که از ارزش کالا یا استفاده متعارف آن بکاهد. بنابراین قانونگذار دو راه حل برای جبران خسارت زیان دیده تعیین کرده است یکی آنکه معامله را فسخ کند و دیگری آنکه ارش بگیرد، یعنی مابه التفاوت کالای سالم و معیوب را دریافت کند در ماده ۴٢٧ قانون مدنی چگونگی تعیین ارش یان شده ست . البته اختیار مشتری در اعمال حق فسخ مشروط به آن است که مورد معامله موجود، سالم و در ملکیت خریدار باشد والا حق فسخ از بین رفته و فقط حق اخذ ارش باقی می ماند.
خیار تخلف از شرط
فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد دارای ویژگی های باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری میتواند با حدود و شرایطی معامله را به هم بزند. احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ قانون مدنی ذکر شده است.
خیار تدلیس
اگر در معامله ای یکی از طرفین کاری انجام دهد که سبب شود طرف دیگر معامله فریب بخورد در اینجا اختیار فسخ برای کسی است که فریب خورده است به عنوان مثال اگر فردی خودروی را به حساب اینکه کم کار کرده است ، خریداری کند و بعد معلوم شود که فروشنده کیلومتر شماره خودرو را دستکاری کرده، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می تواند به خیار تدلیس اشاره کند و اقدام به فسخ مبایعه نامه کند.
خیار تاخیر ثمن
در معاملات نقدی اگر ظرف سه روز خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند فروشنده می تواند از تحویل کالا به خریدار خودداری کنند. بنابراین این خیار مختص فروشنده می باشد که در اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ معامله اختیار فسخ مبایعه نامه را دارد.
خیارمجلس
تا زمانی که طرفین معامله در محل توافق یا بنگاه حضور دارند ، این حق را دارند که از معامله پشیمان شوند و معامله را فسخ کنند. بنابراین خیار مجلس تا زمانی که دو طرف از هم جدا نشده باشند و در کنار هم هستند صورت می گیرد.
خیار غبن: غبن به معنای ضرر و زیان می باشد.این خیار برای کسی است که دچار ضرر و زیان زیادی شده باشد.
مدارک موردنیاز برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد :
- کارت ملی
- اسناد و قرارداد های مربوطه
سوالات متداول فسخ مبایعه نامه
۱-در صورتیکه فروشنده پارکینگ را تحویل ندهد فسخ مبایعه نامه آپارتمان چگونه است؟
ابتدا باید از طریق اظهارنامه از فروشنده تقاضای تحویل پارکینگ صورت گیرد و در صورتیکه فروشنده تحویل ندهد باید در دادگاه شکایت و درخواست فسخ قرار داد نمود .
۲- نسبت به فسخ مبایعه نامه چگونه میتوان اقدام نمود؟
اگر در مبایعه نامه طرفین حق فسخ قرارداد پیش بینی کرده باشند طبق قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام می شود.
۳- اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند فسخ مبایعه نامه چه صورتی میباشد؟
ابتدا باید اظهارنامه ارسال شود و سپس دادخواست الزام به ایفای تعهد بر اساس مفاد قرارداد تنظیم نموده و در غیر این صورت مطالبه جبران خسارت و ضررو زیان نمود.
سلام من پارسال ملکی به صورت سوری به طی مبایعنهبه نام همسرم زدم
حالا میخوام مالم پس بده اما همسرم امتناع میکند
دوتا هم شاهد دارم که به صورت سوری من این کار کردم
ایا اگه قانونی اقدام کنم میتوانم پس بگیرم
سلام ، شما اگر بتوانید دلایلی بر صوری بودن معامله را ارایه دهید معامله باطل میگردد و ملک به شما باز گردانده میشود
سلام، در یکی از روستاهای همدان، خانه ورثه ای تقریبا ۶۰۰ متر، که متعلق به پدرمان بود، ۱۷سال پیش از وراث خریدم.
تمام سهم برادران و خواهران را پرداخت کردم.
(سال۸۳ دختران ۵۰۰هزارتومان و پسرها یک میلیون پرداخت کردم)و رفتم اداره ثبت سند گرفتم.
یکی از خواهرها قولنامه فروش را امضا کرد ولی پولش را شب بردم دادم، صبح آورد پس داد و گفت داداش من نمیخام.منهم به خیال اینکه بخشیده، دیگه پیگیری نکردم.
خونه را ۲بار بنایی کردم، سند ثبتی گرفتم،الان آمده و می گوید سهم خانه من را از خونه، تقسیم کن و زمینش را بده، من پول هم نمیخام.میگم چرا اون موقع نگرفتی؟میگه کم بود!
تا ۱۲میلیون تومان راضی شدم بهش بدم، ولی میگه هر چقدر سهم منه،(یک دهم) زمین خونه را بده.
آیا از نظر قانون، با توجه به اینکه قرارداد را همه ورثه(حتی ایشان)امضا کردن، من باید سهم خانه ایشان را باید بدهم؟یا پولش را با نرخ تورم باید بدهم؟
سلام.پول به نرخ تورم
با سلام
ملکی را طبق مبایعه نامه در مشاور املاک خریداری و کد رهگیری هم دریافت کردیم، نصف مبلغ پرداخت شده و نصف مبلغ توافق شده که از طریق دریافت وام مسکن پرداخت شود.
تا موعد تنظیم سند در دفترخانه ۲۰ روز زمان باقیست و پروسه وام بانکی نیز در حال اجراست.
اما چندروزی است که فروشنده مرتب تماس می‌گیرد که خودم ملک دیگری خریداری کردم و ظرف چندروز آینده کل مبلغ را برای من فراهم کنید و نقد به من بدهید تا آن معامله بهم نخورد وگرنه من هم معامله خودم با شما را فسخ خواهم کرد…
حال با توجه به اینکه برای دریافت وام بانکی توافق شده بود و کارها نیز طبق روال در حال انجام است، و مهلت همچنان باقیست، آیا ایشان راهی دارند که معامله را یکطرفه از سمت خودشان فسخ کنند؟ حتی با پرداخت ضرر و زیان فسخ معامله آیا امکان فسخ یکجانبه را دارند؟
ما تحت هیچ شرایطی نمی‌خواهیم معامله را فسخ کنیم، اما ایشان استرس زیادی به ما وارد کردند، در حالیکه هنوز مهلت قانونی ما تمام نشده، ممنون میشم راهنمایی کنید?
سلام.درشرایط عادی نمی تواندمگرشرط فسخ خاصی درقرا ردادآمده باشد.لازم است مبایعه نامه راوکیل رویت کند
سلام من حدود یک ماه پیش یک ماشینی فروختم حدود ۸ میلیون از پول را خریدار برای تعوض پلاک نگه داشته است در مباینه نامه زمان تعویض پلاک نوشته نشده است و خریدار میگوید که هر موقع پول به دستم رسید تعویض پلاک میکنم من الان چگونه میتوانم اون هشت میلیون را بگیرم
ودر مباینه نامه چیزی برای ضرر وزیان نوشته نشده اگر خریدار معامله را فسخ کند من میتوانم ضرر و زیان اون یک ماه را از پول خریدار کم کنم
سلام.دعوی مطالبه ثمن معامله طرح شود
با سلام
بنده ۳۰سال پیش قول نامه ای با برادرم داشتم و زمینی به مساحت ۴۰۰۰متر بدون ذکر ثمن بعنوان نقدی خریدم بعد ۱۰سال سند رسمی گرفتم که داخلش مساحت۴۰۸۰متر خورده شده طبق کارشناسی اون زمان الان بعد ۲۰سال از تاریخ سند و ۳۰سال از تاریخ معامله برادرم شکایت کرده که معامله رو فسخ کنه بنظرتون موفق میشه؟
سلام.بستگی به ادله اثباتی اش دارد
با سلام
بنده سه روز پیش ملک ورثه ای را خریداری کرده ام(۱۰ ورثه امضا و اثرانگشت زدن) و طی سه فقره چک به بنگاه تحویل دادم و فروشندگان قرار شد چک را از بنگاه بگیرند چک اول در تاریخ ۲۶ ام بوده که فروشنده به بنگاه گفته واسش نقد کنه و واریز کنه اگرچه چک در وجه فروشنده بوده چک نقد شده و ۲۷ ام فروشنده با بنگاه تماس گرفته که من پشیمانم و پول را به حساب خریدار برگردون
قرارداد توسط بنده و فروشندگان امضا شده ولی فروشنده میگوید درست است من گفتم پول رو نقد کنن اما چون هنوز تو حساب من پول نیومده قرارداد رو میتونم فسخ کنم ؟
دو طرف معامله از کلیه خیارات ساقط شده اند
ما هم پولی که عودت داده شده رو دست نزدیم
آیا آنها میتوانند یک طرفه فسخ انجام دهند؟
با سلام با توجه به اسقاط کافه خیارات امکان فسخ برای فروشنده وجود ندارد
سلام خسته نباشید
من پدرم ۳۰سال پیش یه زمین رو میفروشه که اون طرف جاده کنه برای عموم به متراژ ۱۸۳متر میفروشه بعد مبلغ رو واریز میکن ولی گفت بود براتون خونه میسازم بااب وبرق
اینارو انجام نمیده. بدون اینکه پدرم بیان خونه رو خراب میکنن بعد اضافه تر میگیرن ۳۰۰میگیرن الان پدرم فوت کرده و من برحسب اون قولنامه میتوانم زمین را پس بگیرم
ممنون میشم راهنمایی کنین
سلام.باقولنامه مشورت حضوری نمائید
سلام من ۳ سال پیش مجبور شدم وکالت فروش ملک مسکونی خودم را به خانمم دادم خانمم بلافاصله درخواست طلاق کرده ما یه قولنامه بین خودمون داخل املاکی نوشتیم که مبلغ در ان قید شده و الان همسرم قصد برگرداندن خونه را ندارد ایا من میتوانم درخواست مبلغی که داخل قولنامه نوشته شده به نرخ روز بکنم یا اصلا راه دیگری دارد که من به حقم برسم
ثمن مبایعه نامه طی دادخواست، قابل مطالبه است.
سلام و عرض ادب
بنده ملک شخصی خودم رو با ملک بزرگتری معامله کردم و باید مبلغ ۴۰۰ملیون بالابود پرداخت کنم
حالا بعد از تلاش های زیاد نتونستم رقم رو جور کنم
۷۰ملیون بابت فسخ خونه خریداری شده و ۴۰ملیون بابت فسخ خونه فروخته شده حق فسخ نوشتن
چطور میتونم فسخ کنم و ایا ممکنه بدون پرداخت این ارقام معامله رو فسخ کنم؟
سلام.بایدهردوقراردادملاحظه شود
سلام آیا بعد از امضای سند می توان با استناد به خیار تدلیس معامله را ابطال کرد؟ من ملکی خریدم که توی مبایعه نامه سال ساخت ۸۸ خورده ولی بعد از سند زدن متوجه شدم سال ساخت ۸۰ است و فروشنده و مشاور املاک من را فریب داده اند
سلام.
در صورت اثبات تدلیس ، میتوانید تقاضای ابطال دهید اما بنظر نمیرسد موضوع فوق از موارد تدلیس بشمار رود.
سلام من یه ملکی رو فروختم طی سه فقره چک، چک اول پاس شد اما چک دوم از موعد چک ۳ روز گذشته و برگشت خورده حالا من میتونم مباعینامه رو فسخ کنم و درخواست ضرر و زیان کنم یا نه؟
سلام.
اگر شرط فسخ در قرارداد نوشته شده باشد، امکان فسخ خواهید داشت.
سلام و عرض احترام
یک ملک مسکونی خریدم و بخشی از ثمن معامله رو یک باب مغازه تجاری فروشنده برای پروانه ساخت به شهرداری مراجعه کرده و شهرداری گفته ملک تجاری عقب نشینی ولی مالک از عقب نشینی ملک خود آگاه نبوده و مغازه به علت کم بود بودجه شهرداری نمی توانند فعلا اون خیابان رو عقب نشینی بده درضمن گفته شده ملک تا سال ۱۴۰۱ از طرح تفصیلی خارج می شود و دیگر عقب نشینی ندارد
در قرارداد چیزی از قول پروانه ساخت گفته نشده و فقط قید شد هوایی دارد …
آیا این معامله می تواند فسخ کند ؟
سلام. بله
سلام وقت بخیر
من یک واحد آپارتمان معامله کرده ام
بعد از یک ماه با اینکه خانه رو تحویل نداده ام خریدار متوجه طرح شهرداری شده است و بنده هم از موضوع طرح شهرداری باخبر نبودم و در قرارداد ذکر نشده است و حال خریدار یک شکایت نامه در باب اینکه واحد دارای طرح شهرداری است معامله فسخ میشود و باید ضرر و زیان پرداخت کنم ایا این موضوع برای فسخ قرارداد صدق میکند؟
سلام. موضوع شما میتواند از موارد فسخ باشد.
سلام وقت بخیر
ماشینی رو در قرعه کشی ایرانخودرو برنده شدم. پول رو شخصی واریز کرد و توافق کردیم موقع آزادی سند، ماشین و سند را به او تحویل دهم. حال با موافقت و نظر شخصی خود ایشان قرار شده ماشین را به شخص سوم بفروشم و سند را تحویل دهم. بخواهم توافق قبلی با ایشان را باطل کنم که بعدها مدعی نشود چه باید روی کاغذ بیاوریم که او امضا کند؟ ممنون
سلام
کافی است توافقات واقعی تون رو ثبت و امضا کنید.
باسلام
اگر بعد از فروش زمینی بامساحت بالا که ورثه ای هم بوده،مشخص شود مبلغی که برای خرید زمین پرداخت شده بسیار کمتر از قیمت اصل وکارشناسی شده زمین است ،آیا میشود دادخواست قضایی داد برای خریدار؟
سلام
بموجب خیار غبن، قابل فسخ است.
من زمینی خریداری کردم ک در قولنامه کلیه خیارات از جمله غبن از فروشنده و خریدار سلب شده الان منصرف شدم از خرید بعد از ۲۴ ساعت راهی داره ک بشه فسخ کنم
بیع منعقده، قطعی است.
در صورتیکه بنگاه برای فروش زمین مبلغی ده برابری حق کمسیون پیشنهاد بده و بعد از فروش زمین این مبلغ ب عنوان کمسیون بخواهد ؟اگه ۵درصد از مبلغ فروش ب عنوان کمسیون بخوام بدم ولی بازم قبول نکنه چون ده درصد از فروش پیشنهاد داده فقط بینمون گفته شده ولی نوشته نشده چکار میتونه بکنه
ایا میشه به عنوان تخلف بنگاهی جایی شکایت کرد؟
سلام به اتحادیه املاک مراجعه فرمایید
سلام من چند سال پیش بخاطر یک سری مشکلات مجبور شدم به همسرم فروشنامه خانه ام را بدهم آیا الان میتونم اونو باطل کنم؟من بعد چند روز اون برگه رو پاره کردم ولی همسرم یه کپی ازش گرفت
سلام.کپی به تنهائی اعتبارندارد.
سلام
یک واحد آپارتمان را در شهریور ماه به صورت پیش فروش خریداری کردم مبلغ ۸۰۰ میلیون به عنوان پیش پرداخت واریز کردم و در تاریخ یکم دی ماه باید ۳۰۰ میلیون واریز کنم حالا سوال من اینه اگه بجای یکم در تاریخ چهارم واریز کنم فروشنده میتونه به علت تاخیر معامله رو فسخ کنه در ضمن هیچگونه شرط فسخی در مبایعه نامه نیست
با سلام
اگرحق فسخی قید نشده باشد نمی توانند معامله رافسخ نمایند.
سلام روزتون بخیر قولنامه ای در بنگاه مبنی بر فروش خونه و خرید یک واحد آپارتمان نوشتم بعد از ۲ساعت بنا به شرایطی که بود مبنی بر اینکه خونه ی من رو کم خریده و واحد خودش رو گرون فروخته بود نسبت به فسخ معامله اقدام کردم و بعد از اینکه سند خونه ی خودم رو گرفتم هر کاری کردم قولنامه رو بنگاهی که خودش فروشنده و خریدار بود قولنامه ی خرید خونه رو امضای فسخ زدم ولی قولنامه خرید واحد پیش فروش رو نداد امضا کنم گفت باید بمن ضرر و زیان بدی بعد اون معامله رو فسخ کنیم در صورتی که فسخ قرارداد ما به ۲۴ساعت قانونی نرسیده بود از اونطرف هم هیچ پول و چکی بین ما و بنگاهی رد و بدل نشده میخواستم بدونم چی باید بکنم که اون قولنامه رو فسخ کنم و برام درد سر نشه هیچ سند و مدرکی از من دست اون آقا نیست .با تشکر
با سلام
می توانید موضوع فسخ و اتفاقات آن روز را طی اظهارنامه به مشاور املاک و طرف قرارداد اعلام نمایید.
بهتر است قبل از اقدام حضورا با یک وکیل مشورت نمایید.