آشنایی با ماده ۳۴ قانون ثبت و عقد رهن
اغلب مردم هنگام معاملات تا حدودی با معامله اموال منقول و غیر منقول آشنایی دارند. آنها به احتمال زیاد واژه هایی مانند معاملات رهنی، حق استرداد و شرطی کمتر شنیده اند. معمولا زمانی که وارد چنین معاملاتی می شوند، ممکن است با چالش ها و مشکلاتی روبه رو شوند. این معامله ها دارای شرایط و ضوابط خاصی هستند و در صورتی که از قواعد آن شناختی نداشته باشند، با مخاطرات زیادی برخورد خواهند کرد. مفاهیمی مانند معاملات با حق استرداد، عقد رهن در زیر مجموعه ماده ۳۴ قانون ثبت و عقد رهن قرار دارد؛ اما ماده ۳۴ قانون ثبت به چه مواردی اشاره دارد؟
به طور کلی معاملات رهنی و شرطی که در ماده ۳۴ به آن اشاره شده، به معاملاتی اطلاق می شوند که یکی از طرفین، حق فسخ معامله و استرداد آن را دارند. در حقیقت در این نوع معاملات شرط می شود تا زمانی که طرف مقابل به تعهد خود عمل نکند، انتقال دهنده می تواند معامله را فسخ کند. این ماده درباره نحوه طرح اظهارنامه برای انتقال مالکیت در معاملاتی که حق استرداد وجود دارند، تعریف شده است.
ماده ۳۴ قانون ثبت مشمول چه معاملاتی است؟
با نگاهی به ماده ۳۴ قانون ثبت و عقد رهن میتوان این نتیجه را گرفت که موضوع این ماده، به انتقال ملک در معامله های رهنی و شرطی می پردازد. در واقع در چند حالت در معاملات حق استرداد وجود دارد که عبارت هستند از:
- معاملاتی که به شرط اختیار انجام می شوند.
- معاملاتی که در آن شرط وکالت وجود دارد.
- صلح
- هر گونه معامله ای که در آن قانونا حق استرداد تعیین شده است.
بر طبق ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی ۱۳۸۶ در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید، بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.
تعاریف مفاهیمی که در ماده ۳۴ به آن اشاره شده است
در ماده ۳۴ ثبت سه اصطلاح مهم وجود دارد که شامل معاملات رهنی، شرطی و حق استرداد می شود. شرایط معامله سه حالت این ماده پیش بینی شده و تحت شرایط خاص خود قابل اجرا هستند. فروشنده و خریدار بر طبق ضوابط پیش بینی شده در این ماده، می توانند اقدامات لازم را مبذول نمایند. برای درک بهتر به تعاریف ذیل توجه فرمایید:
- معاملات رهنی: زمانی که اموال، اعم از منقول و غیر منقول مورد معامله قرار بگیرد؛ اما اموال در رهن فروشنده باقی بماند، تا خریدار به تعهدات خود عمل کند، جزو معامله های رهنی محسوب می شوند. برای مثال ملکی را خریداری نموده اید که توان پرداخت تمام ثمن معامله را ندارید. شما برای پرداخت مابقی قصد دارید با استفاده از سند ملک تقاضای وام کنید. در این صورت سند به نام تان انتقال پیدا می کند؛ ولی به موجب سند رسمی ملک در رهن فروشنده باقی می ماند تا شما به تعهدات خود عمل کنید.
- معاملات شرطی: در ماده ۳۴ قانون ثبت، معاملات شرطی به این شکل است که طرفین قرارداد شرط می کنند که اگر بعد از انعقاد بیع بتوانند در زمان مشخص شده، قسمتی یا تمام مبلغ را پس دهند، قرارداد بیع را فسخ کنند.
- معامله با حق استرداد: این نوع معامله تقریبا شبیه بیع شرط می باشد؛ ولی با این تفاوت که در این نوع معامله، در صورت تحقق تمام شروط، معامله می تواند به حالت اولیه بازگردد. به این معنی که حق استرداد برای فروشنده و یا خریدار پیش بینی شده است.
جمع بندی مطالب
ماده ۳۴ قانون ثبت و عقد رهن جزو قوانینی است که ذهن افراد را در هنگام معامله درگیر می کند. بر اساس این ماده تمامی افراد اعم از مرتهن معاملات رهنی، فروشنده معامله های شرطی و معامله های با حق استرداد می توان بدون مراجعه به مراکز قضایی، درخواست خود را عنوان نمود. با این وجود به خاطر پیچیدگی های این نوع معاملات، به افراد خبره و آشنا به قوانین حقوقی نیاز است. گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت با داشتن تجربه و اشراف به قوانین ثبت می توانند به خریداران و فروشندگان در این نوع معاملات کمک شایانی نمایند. این گروه از وکلای دادگستری دغدغه بیشتر معامله کنندگان در زمینه معامله های شرطی، حق استرداد و معاملات رهنی را حل و فصل می کنند. در حقیقت به خاطر وجود برخی خلاء ها در مواد قانونی مربوط به بیع شرط، سوء استفاده های زیادی صورت پذیرفته است. به همین دلیل قانونگذار به اصلاح ماده ۳۴ قانون ثبت اقدام کرده است.
