کاوشی حقوقی برجایگاه اسناد عادی درقوانین ایران با ارائه متدهای تبدیل آن به سند رسمی
حرمت به مالکیت به عنوان امری اساسی در تمامی کشورها لحاظ می گردد تا جایی که با پیشرفت مجامع در تدوین قوانین موضوعه ، علاوه بر مالکیت ارائه روشهای اثبات کننده برای مالکیت های مبانی مادی(منقول – غیر منقول )،این موضوع به اندازه ای اهمیت یافت که حکومت ها جهت تحقق عدالت قضایی وامنیت اجتماعی با تاسیس نهادهای هوشمندانه اقدام به تدوین قوانین حقوقی برای مالکیت های معنوی نیز نموداند. البته با نگاهی تحقیقی بر مبانی فقهی این موضوع مشخص میشود که در دین مبین اسلام نیز این امر دارای جایگاه بخصوصی بوده که ازجمله موارد مشهور آن می توان به قاعده (الناس مسلطون علي اموالهم) بیان کرد.
از آنجایی که اسناد در اثبات مالکیت به عنوان اصلی ترین دلیل ابرازی نقش مهمی دارد، قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ به عنوان قانون مادر در مقام تبیین این مبانی در موارد ۱۲۸۴الی ۱۳۰۵ آمد و همچنین قانون ثبت اسناد واملاک مصوب۱۳۱۰ به عنوان اصلی ترین مرجع تشریح در بیان مفهوم قانونی سند اقدام به ساختار سازی مسائل مربوطه نموده است. نظر براینکه اسناد عادی (قرارداد – مبایعه نامه – قولنامه) در کنار اسناد رسمی یکی از مهم ترین ابزارهای پرتکرار برای نقل وانتقال مالکیت در اموال غیر منقول محسوب می گردد و متاسفانه به جهت ضعف های این اسناد در تنظیم و نیز جایگاه پایین آن در مقابله با اسناد رسمی ازمنظر قوانین جاری ایران،دپارتمان تخصصی ثبت اسناد گروه ره جویان عدالت در این تحقیق، ضمن تبیین موارد حقوقی سعی بر آن دارد تا با ارائه روشهای قانونی متدهای تبدیل اسناد عادی به سند رسمی در اموال غیرمنقول را با بهره گیری از قوانین جاری تشریح نماید.
اگر بخواهیم موضوع صدرالبیان را به صورت تخصصی وحقوقی مورد کاوش قرار دهیم، بدوا باید با اصطلاحات ذیل و جایگاه قانونی آن ها در قوانین جاری آشنا باشیم لذا درنگاه اول سعی بر بررسی موارد ذیل می نماییم .
ا) سند چیست « سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. »
۲) انواع سند « سند بر دو نوع است: رسمی و عادی»
۳) تعریف سند رسمی «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. مستفاد از ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی»
۴)سند عادی چیست «غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است . »
۵) تعریف مبایعه نامه «مبایعه نامه در فقه و قانون مدنی عبارت است از بیع نامه یا قراردادی که در آن بیع واقع شده‌است. منظور از بیع، دادن مالی است به عوض معلوم یا به عبارتی بیع نامه قراردادی است در رابطه با خرید و فروش مالی بین خریدار و فروشنده که در مقابل دادن مال باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود. »
۶) قولنامه «قولنامه، سندی عادی است که در آن، تعهد یا قولی، مبنی بر انجام معامله یا بیع، در آینده نوشته می شود. »
۷) قرارداد قانون مدنی در ماده ۱۸۳ اختصاصاً به تعریف عقد یا قراداد پرداخته است و بیان می‌دارد: «عقد یا قرارداد عبارت است از آن‌که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند و مورد قبول آنها واقع گردد»
حال با عنایت به موارد فوق برای ما محرز ومشخص می باشد که اسناد و قراردادهای تنظیمی اشخاص در دفاتر املاک و نیز به صورت شخصی (فی مابین طرفین معامله ) منطبق با بند ۴ فوق بوده ومشمول اسناد عادی می باشند که این اسناد عادی در مواجهه با اسناد رسمی دارای ضعف هایی اساسی بوده وتاب رویارویی با سند رسمی را ندارند لذا ما با بیان ساده سعی داریم به اندازه مجال این نوشتار ضعف ها وتفاوت های آنان رامطابق با مواد قانونی در ذیل بررسی و تقدیم نگاه های شما نماییم.
اعتبار تاریخ مندرج در اسناد
یکی از مهمترین مبانی در خصوص اعتبار اسناد و قراردادهای عادی (مبایعه نامه – قولنامه) ، تاریخ مندرج در آنها می باشد که در خیلی از پرونده های مطروحه در محاکم ونیز موارد ابرازی به ادارات، تاریخ مندرج در سند تعیین کننده خیلی از مباحث حقوقی بوده و در صورت تعارض در تاریخ اصول اسناد ابرازی و معاملات ملکی برای اثبات معامله مقدم (در فروش به افراد متعدد) و معامله موخر، تاریخ مندرج در سند از جایگاه ویژه و مهمی برخوردار می باشد که به شرح ذیل مستند قانونی آن بیان می گردد.
مطابق نص ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است»
اعتبار محتویات و امضاء های مندرج در اسناد
بعد از مبحث تاریخ، دومین موضوع مهم در بررسی اسناد، اعتبار محتویات وامضاء های مستغرق در سند می باشد که در مقابل بعضی از ادعاهای مطروحه در محاکم تعیین تکلیف این موضوع خود بتنهایی نتیجه خیلی از پرونده ها را مشخص ودر تحقق عدالت دادرسی نقش بسزایی داشته ودارد لذا با مداقه در متون حقوقی وقوانین جاری، مبانی ذیل می توانند تبیین کننده جایگاه برتر اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی باشد.
برابر متن ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی «اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد.»
همچنین مطابق ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک « سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود. انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست. »
همچنین برابر ۷۲ ماده قانون ثبت اسناد و املاک «کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود. »
نکته ها و سوالات حقوقی:
- آیا قضات و مامورین دیگر دولتی می تواننداز اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف نمایند؟
- اگر صلاحیت ماموران دولتی در تنظیم اسناد رسمی رعایت نگردد تکلیف اعتبار آن سند چیست؟
- با عنایت به توضیحات فوق آیا پروانه ساختمانی صادره از شهرداری سند رسمی محسوب می گردد؟
- برابر موارد مطروحه فوق پایان کار صادره سند رسمی می باشد ؟
- اگر مفاد اسناد تنظیمی مخالف قوانین باشد آیا آن سند در محاکم اعتبار دارد؟
بعد از طرح مبانی فوق و در بررسی اعتبار اسناد های عادی با سند رسمی باید تعریف چند موضوع را نیز به صورت قانونی به شرح ذیل داشته باشیم تا بتوانیم در تطبیق حقوقی موفق باشیم.
۱) انکاردر سند “کسی که علیه او سند غیر رسمی ابراز شود می‌تواند خط یا مهر یا امضا و یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار نماید و احکام منکر بر او مترتب می‌گردد”
۲) تردیددر سند ” کسی که علیه او سند غیر رسمی ابراز شود می‌تواند خط یا مهر یا امضا و یا اثر انگشت که منتسب به دیگری است تردید نماید و احکام تردید بر او مترتب می‌گردد”
۳) جعل درسند ” مطابق ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی، «جعل به معنی ساختن یک سند یا نوشته، ساختن امضا یا مهر افراد رسمی یا غیررسمی، تراشیدن یا خراشیدن، الحاق یا قلم بردن، محو یا اثبات، سیاه کردن، تأخیر یا تقدیم تاریخ اسناد و یا الصاق نمودن یک نوشته به یک نوشته دیگر و یا استفاده از مهر یک فرد بدون اجازه و مشابه این موارد برای تقلب است.»
جایگاه قانونی (جعل – انکار –تردید) در اسناد
باتوجه به مبانی صدرالذکر در نگرش حقوقی تفاوت هاس اساسی فی مابین جایگاه اثباتی اسناد (رسمی – عادی) ازباب انکار ،تردید ،جعل وجود دارد که به ذکر چند موضوع از آن تفاوت ها به جهت مجال کم بسند می کنیم .
۱) اصل صحت ” برابر نص ماده ۲۲۳ قانون مدنی «هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود. »
۲) اصل اعتبار مفاد سند ” مستفاد از ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی بیان می دارد « مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد».
۳) تقابل سند رسمی و عادی “مطابق صراحت ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی «در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است. »
نکته ها وسوالات حقوقی:
۱) اسنادعادی باداشتن چه شرایطی از نظر قانونی اعتبار سند رسمی را خواهد داشت؟
۲) آیا شهادت نامه که در سند تنظیم می شود سند، محسوب می گردد؟
۳) با در نظر گرفتن نص ماده۱۲۸۷ قانون مدنی هرگاه سند تنظیمی توسط ماموری تنظیم شود که صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته از نظر قانونی اعتار آن سند چگونه خواهد بود ؟
۴) در صورتی که در تنظیم سند رسمی مقررات تمبر رعایت نگردد اعتبار سند عادی خواهد بود یا رسمی؟
۵) اعتبار اسناد تنظیمی در سایر کشورها در محاکم ایران بر چه اساس است؟
۶) قضات و ماموران دولتی که از اعتبار دادن به اسناد رسمی استنکاف نمایند، چه اقدام قانونی بر این رفتار مترتب می باشد؟
راهکارهای تبدیل اسناد عادی مالکیت اموال غیر منقول به سند رسمی
با توجه به موارد فوق وجایگاه ثبوتی سند رسمی اکثر کشور ها در نظام حقوقی خود ، برای تبدیل اسناد عادی به رسمی سیستم وروشهایی را تبیین واجرا نموداند که نظام حقوقی ما نیز از قاعده مستثنا نبوده ودر صده گذشته طی ۳ مرحله نسبت به تبدیل آن بر شهروندان ایرانی، ارائه طریق قانونی نموده که ما به صورت اختصار به بیان آن اقدام می نماییم.
الف) ثبت عمومی : برابرماده مواده ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ ثبت اسناد اموال غیر منقول با شرایط فعلی الزامی است .
قانون گذار درنظام حقوقی ایران به سال ۱۳۱۰با تصویب قانون ثبت اسناد واملاک شرایط را طوری رقم زد که دارندگان اموال غیر منقول باید برای ملک خود اقدام به ثبت املاک واخذ سند رسمی از طریق مواد قانون فوق بارعایت شرایط مواد ۹الی ۲۰آن نمایند.
اقدام فوق اولین کنش در نظام حقوقی ایران برای تبدیل اسناد عادی به رسمی جهت احراز مالکیت رسمی مالکان بود.
ب) هیات حل اختلاف ماده ۱۴۷و ۱۴۸: پس از پیروزی انقلاب اسلامی وبه جهت ارائه طریق جهت تبدیل آسان اسنادمالکیت عادی به رسمی، هیاتی با عنوان هیات حل اختلاف مستقر در ثبت اسناد هر حوزه ثبتی از طریق جایگاه کمسیون شبه قضائی خود عهده دار ساماندهی اسناد عادی وتبدیل آن ها به سند رسمی برای اموال غیر منقول باشرایط مندرج در آن در سال ۱۳۷۰ بود و این اقدام در نظام حقوقی ایران دومین اتخاذ تصمیم وارائه طریق قانونی در خصوص ثبت اسناد واملاک بود.
پ) قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۰۹/ ۱۳۹۰:
آخرین اقدام حقوقی از منظرقانونی در ثبت اسنادو املاک برای تبدیل اسناد عادی اموال غیر منقول به سند رسمی قانون فوق می باشد که دارای معایب ومزایایی است که ما در این مجال فقط درخصوص نحوه اقدام شرح موضوع خواهیم کرد.
ماده۱ـ به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان، نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لکن به‌علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسر نمی‌باشد، در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلاف که در این قانون هیأت نامیده میشود با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی، و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکـیل می‌گردد. هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می‌کند.
ذکر چند نکته از شرایط درخواست سند از طریق هیات فوق
الف ـ فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ب ـ عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک‌نفر از ورثه وی
پ ـ مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ت ـ عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
نکته ها و سوالات حقوقی:
- آیا برای ملکی که دارای سابقه ملی وموات است امکان اخذ سند رسمی با قانون تعیین تکلیف وجود دارد ؟
- در صورت وجود غایب و محجور تصمیم این هیات چه خواهد بود؟
- طریقه اخذ سند برای نسق زراعی و سهم مشاعی با لحاظ چه شرایطی امکان پذیر است؟
- مفقود الاثر بودن مالک رسمی در این قانون چگونه احراز می شود ؟
- آیا براساس این قانون اخذ سند برای املاک مجهول المالک ثبتی وجود دارد؟
- اسناد عادی با داشتن چه شرایطی برای هیات فوق معتبر است؟
- آیا ملک مسکونی باید اعیانی داشته باشد ؟
- برای زمین های زراعی با چه شرایطی می توان از طریق این هیات سند رسمی اخذ نمود.
