فسخ مبایعه نامه عبارت از بر هم زدن عقد است در مواردی که قانون اجازه می دهد. هر قراردادی که میان دو طرف بسته می شود ، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می کند . بنابراین اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی توانند قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند. در این مورد ماده ۲۱۹ مقرر کرده است : «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود» به این ترتیب اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. اثر فسخ مبایعه نامه نسبت به آینده است، به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارتی ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد .
خیار فسخ مبایعه نامه
به حق فسخ مبایعه نامه در اصطلاح حقوقی «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته میشود. خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. مثلا بعد از معامله معلوم شود که کالا دارای عیب بوده است ، قانونگذار به خریدار اختیار داده بنابر خیار عیب معامله را فسخ نماید. این خیار تنها مختص خریدار نمی باشد فروشنده هم می تواند براساس این خیار معامله را فسخ نماید . طبق قانون مدنی خريدار و فروشنده در يازده صورت می توانند معامله را به هم بزنند . در اینجا تلاش می‌کنیم تا به بعضی از موارد فسخ مبایعه نامه که پرکاربردترهستند و ممکن است در معاملات خود به آن برخورده باشید، اشاره کنیم و درخصوص آنها توضیحات مختصری بدهیم.
خیار عیب
طبق ماده ۴٢٢قانون مدنی: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده مشتری در پذیرفتن کالا معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است .» این عیب باید به صورتی باشد که از ارزش کالا یا استفاده متعارف آن بکاهد. بنابراین قانونگذار دو راه حل برای جبران خسارت زیان دیده تعیین کرده است یکی آنکه معامله را فسخ کند و دیگری آنکه ارش بگیرد، یعنی مابه التفاوت کالای سالم و معیوب را دریافت کند در ماده ۴٢٧ قانون مدنی چگونگی تعیین ارش یان شده ست . البته اختیار مشتری در اعمال حق فسخ مشروط به آن است که مورد معامله موجود، سالم و در ملکیت خریدار باشد والا حق فسخ از بین رفته و فقط حق اخذ ارش باقی می ماند.
خیار تخلف از شرط
فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد دارای ویژگی های باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری میتواند با حدود و شرایطی معامله را به هم بزند. احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ قانون مدنی ذکر شده است.
خیار تدلیس
اگر در معامله ای یکی از طرفین کاری انجام دهد که سبب شود طرف دیگر معامله فریب بخورد در اینجا اختیار فسخ برای کسی است که فریب خورده است به عنوان مثال اگر فردی خودروی را به حساب اینکه کم کار کرده است ، خریداری کند و بعد معلوم شود که فروشنده کیلومتر شماره خودرو را دستکاری کرده، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می تواند به خیار تدلیس اشاره کند و اقدام به فسخ مبایعه نامه کند.
خیار تاخیر ثمن
در معاملات نقدی اگر ظرف سه روز خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند فروشنده می تواند از تحویل کالا به خریدار خودداری کنند. بنابراین این خیار مختص فروشنده می باشد که در اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ معامله اختیار فسخ مبایعه نامه را دارد.
خیارمجلس
تا زمانی که طرفین معامله در محل توافق یا بنگاه حضور دارند ، این حق را دارند که از معامله پشیمان شوند و معامله را فسخ کنند. بنابراین خیار مجلس تا زمانی که دو طرف از هم جدا نشده باشند و در کنار هم هستند صورت می گیرد.
خیار غبن: غبن به معنای ضرر و زیان می باشد.این خیار برای کسی است که دچار ضرر و زیان زیادی شده باشد.
مدارک موردنیاز برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد :
- کارت ملی
- اسناد و قرارداد های مربوطه
سوالات متداول فسخ مبایعه نامه
۱-در صورتیکه فروشنده پارکینگ را تحویل ندهد فسخ مبایعه نامه آپارتمان چگونه است؟
ابتدا باید از طریق اظهارنامه از فروشنده تقاضای تحویل پارکینگ صورت گیرد و در صورتیکه فروشنده تحویل ندهد باید در دادگاه شکایت و درخواست فسخ قرار داد نمود .
۲- نسبت به فسخ مبایعه نامه چگونه میتوان اقدام نمود؟
اگر در مبایعه نامه طرفین حق فسخ قرارداد پیش بینی کرده باشند طبق قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام می شود.
۳- اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند فسخ مبایعه نامه چه صورتی میباشد؟
ابتدا باید اظهارنامه ارسال شود و سپس دادخواست الزام به ایفای تعهد بر اساس مفاد قرارداد تنظیم نموده و در غیر این صورت مطالبه جبران خسارت و ضررو زیان نمود.
سلام وقتتون بخیر .بنده به عنوان خوانده در دادگاه تجدید نظر رای به نفعم داده شده و دادخواست خواهان و رای دادگاه بدوی نقض شده است .۲ ملیون هزینه تجدید نظر و ۴۰ ملیون هزینه وکیل پرداخت کرده ام .ایا بنده به عنوان خوانده میتوانم مطالبه هزینه دادرسی و هزینه وکیل طبق تعرفه رو بدهم تا حدالاقل مقداری از خسارتی که بهم وارد شده رو از خواهان بگیرم .ممنون از وقتی که میذارین .
سلام، بله قابل مطالبه است.
سلام اگر فروشنده و خریدار ملک، قول نامه ای را تنظیم نکرده باشند و فروشنده بدون دریافت ثمن ، ملک را در دفترخانه به نام فروشنده ثبت و سند نیز صادر گردد، آیا فروشنده می تواند که مدعی شود ثمنی دریافت نکرده و معامله را فسخ کند؟
با سلام
تنظیم سند انتقال دلیلی بر دریافت ثمن است و اگر فروشنده ادعایی بر خلاف آن دارد باید اثبات نماید.
سلام.وقت بخیر
اگر در مبایعه نامه فقط چک رد و بدل شده باشد و رسید آنها نیز نزد خریدار باشد
فروشنده میتواند به دلیل رد و بدل نشدن پول قرارداد را فسخ کند
کلیه خیارات اسقاط شده
فروشنده چک ها را گرفته ولی بانک نمیبرد و نقد نکرده
سلام.خیر.مبحث خیارات بسیارگسترده است وبادیدن مبایعه نامه فقط بصورت مصداقی می توان پاسخ داد.
سلام ببخشید من پدرم ۴ماه پیش ۴هکتار زمین کشاورزی و فروخته به یکی از آشنایان. پدرم ۷۵سالشه و مشکل اعصاب و روان داره پرونده پزشکی داره و فرزندانش خبر نداشتن از فروش زمین و شاهدین قولنامه از افراد درجه یک خریدار بوده هیچ یک از اعضای خانواده ما خبر نداشته آیا میشه راهی هست برای فسخ قولنامه ممنون میشم جواب بدید
سلام.شرایط جسمانی وروحی پدرتان اگرمساعد نیست می توانیددعوی حجر و تعیین تاریخ حجرطرح نمائید
با سلام ، اگر در قرارداد محدوده زمانی پرداخت ثمن معامله مشخص نشده باشد ،(بعد از پرداخت xریال کالا تحویل میشود )و ثمن معامله ۲ ماه بعد پرداخت شود وضمنا حق فسخ هم در قرارداد ذکر نشده باشد ، چه باید کرد
سلام
زمینی قولنامه‌ای را فروخته‌ام که حد و حدود زمین پس از بررسی نقشه تفکیکی حدودا بیست متر با جاییکه روز اول نشان خریدار شده است تفاوت دارد، از انجاییکه خریدار و فروشنده هر دو حق فسخ قرارداد ندارند، ایا خریدار میتواند ادعای فسخ کند؟ در ضمن حدودا یک درصد از ثمن از سوی خریدار پرداخت نشده که از ضرب‌العجل چند هفته میگذرد؟
سلام.موردسوال مربوط به خیارات فسخ تعارض ثبتی است.لطفآ بامدارک به وکیل متخصص ملکی وامورثبتی مراجعه نمائید.
با سلام
بنده فروشنده یک واحد آپارتمان در املاک بودم و ۱۰ درصد کل مبلغ را دریافت نمودم اما فردای قرارداد مبایعنامه مطلع شدم خریدار سوری بوده و شخص از افراد املاک بوده است قابل ذکر است که آپارتمان در اختیار مستاجر هست و ظاهرا بازدیدتوسط خریدار اصلی انجام شده و یک هفته بعد به خریدار مصرف کننده فروخته شده است و مبلغ بسیار بالایی متضرر شده ام لطفا راهنمایی بفرمایید
سلام.ممکن است گرفتارجرم فروش مال غیرشده باشید.فورآ بامدارک به وکیل متخصص امورملکی وثبتی مراجعه کنید.
باسلام شخصی ملکی را در اسفندماه ۹۹ طی یک مبایعه نامه عادی خریداری کرده است از ۳۵۰میلیون بهای مک تنها ا میلیون پرداخته و بقیه ثمن می بایست اواخر تیرماه پرداخت شود. برای خریدار با عدم پرداخت بها حق فسخ قرارداده شده است اما برخی کلمات مخدوش است و پیش بینی ضرر و زیان هم در صورت عدم انجام تعهد بدون ذکر مبلغ شده است. خریدار در چه شرایطی قادر به فسخ معامله است؟
سلام خسته نباشیدبنده یک واحدآپارتمان فروختم۹ماه ازتنظیم سندمیگذردوبنده بخاطرویروس کروناکارهامون کندپیش میرفت حالاخریدارروزانه۲۰۰هزارجریمه راازطریق دادگاه شکایت کرده میتونه جریمه رابگیره ؟ودرضمن بنده بعداز۱۸ماه میتونم معامله راباضررزیانش فسخ کنم باتشکر
سلام.درخصوش فسخ بایدشرایط قانونی وقضائی را داشته باشید.درصورتی که غذرقانونی دارید بایدبه مرجع قضائی اعلام کنید.
سلام بنده سال ۹۰زمین به مساحت ۲۵۰متر خریدم با سند دست نویس وپول نقدا پرداخت کردم بعد بین فروشندوخانوم بنده سال ۹۱مبایعه نامه داخل ثبت اسناد تنظیم شد برای ساخت ساز ومحل کارم داخل شهر دیگه بود دیوار کردم ورفتم تا سال گذشته امدم پروانه ساخت بگیرم یکی مدعی شد که زمین خریده بعد تا شاکی شدیم معلوم شد همون فروشنده به اون طرف مقابل فروخته است متن شکایت بنده فروش مال غیر بود ودادگاه تصمیم نهای اعلام کرد طرح شکایت بیشر۷سال بوده والان فروشنده ادعا کرده که معامله همون سال۹۰ فسخ شده واون میگه که چک داده که معلوم نیست به چه کسی چک داده که بادروغ هیله ورفته از خانوم بنده شاکی شده
سلام.بحث فروش ماغیر(کلاهبرداری)ومرورزمان قانون آئین دادرسی کیفری درموردسوال شمااست.بایدباتمام مدارک به وکیل متخصص درامورملکی محل زمین جهت مشاوره مراجعه نمائید.
با سلام و احترام .در هبه نامه ای در سال ۶۲ مادرم در قبال ۱۵۰۰ متر زمین تمامی حق الارث خود از پدرش را به برادرانش هبه نموده است که هکتارها زمین را شامل میشده .در حقیقت مادرم را مجبور کرده اند که اکه قبول نکند همین ۱۵۰۰ متر را هم نمیدهند .ایا وراث میتوانند هبه نامه را باطل کنند ؟ چه راهی برای اعاده حقمان میتوانیم انجام دهیم ؟.ممنون
سلام.مطابق قانون مدنی هبه بافوت واهب قطعی شده وقابل رجوع نیست.
با سلام و احترام .در اعتراف نامه دستنویس که پدر اعلام میدارد که هریک از فرزندانش هر گونه مدرک از قبیل قولنامه، مبایعه نامه، فروش، هبه ، وکالت نامه در دست داشته باشند باطل میباشد و فرزندان هم امضا و انگشت زده باشند و بعد از فوت پدر یکی از فررندان قولنامه ای را ارایه دهد ایا در دادگاه قولنامه پذیرفته میشود ؟؟؟ممنون
سلام.ازنظرقانونی اعتراف نامه نداریم.اگرمنظورتان اقرارنامه است صحیح نمی باشد و ازنظرحقوقی اسقاط مالم یجب است.
اگر بعد از حکم تحویل مبیع و تحویل از طرف اجرای احکام به خواهان مبایعه نامه اولیه باطل شود تکلیف املاکی که از طرف دادگاه به خواهان داده شده و فروخته شده چه میشود ؟؟؟
سلام.درصورتی که حکم اجراشده بنابه هردلیلی باطل شودتمام عملیات قضائی به حالت سابق برمی گردد
با سلام . قبلا سوالی ازتون پرسیده بودم راهنمایی کرده بودین در مورد ابطال مبایعه نامه .یکی از وراث به دروغ ادعا کرده که من با اصرار و تهدید پدرم را مجبور به نوشتن مبایعه نامه کرده ام و چند سال بعد هم تهمت زدند که پدرم را تهدید کرده ام و برای صحنه سازی پدرم که بدلیل پیری هوش و حواس درستی نداشته برداشتن بردن دادگاه .درحالیکه روحم هم از این موضوع خبردار نبوده .بنده حکم عدم تعقیب جعل امضا حکم تحویل سهم القدر و حکم نهایی که به حکم دادگاه که موقع تحویل سهم واخواهی نشده است .دیروز جلسه داشتیم و دادستان در عرض نصف روز حکم ابطال مبایعه نامه را داده فقط بر اساس حرفهای بی اساس .ایا دادگاه میتواند مبایعه نامه ای که شهود و بنگاه املاک صحت انرا تایید کرده را اطل اعلام کند .با احترام مجدد
سلام.دادستان درموردمبایعه نامه دخالت نمی کند.لازم است بامدارک کامل به وکیل دادگستری محل اقامتتان مراجعه نمائید.
با سلام مجدد وقتتون بخیر .بنده در بیع نامه که پدرمان املاکشان را به فرزندان خود فروخته تفاضای سهم خود از دادگاه کردم و با کارشناسی سهم بنده را به من تحویل دادند .اما بعد چند سال یکی از ورثه که جز خریداران هم هست تقاضای ابطال بیع نامه به دلیل اصرار یکی از خریداران به تنظیم بیع نامه و صوری بودن ان داده است .چند سال قبل هم یکی دیگر از خریداران تقاضای ابطال به دلیل جعل به دروغ داده بود کن محکوم شد و در حکم امده که امضای فروشنده و دیگر خریداران توسط کارشناس تایید شده بنگاه املاک هم صحت قولنامه را تایید کرده .ایا سهمم که از طریق دادگاه به من تحویل داده شده را میتوانند پس بگیرند ؟؟ ممنون از پاسختون
سلام.اگرموضوع خواسته شما درحکم صادره تحویل مبیع بوده است خیر ولی درکلیت امرباید با تمام مدارک به وکیل محلی متخصص درامورملکی مراجعه نمائید تا با دیدن مدارکتان به شما مشورت بدهد.
سلام خدمت استادان گرامی .سوالی از خدمتتان داشتم .در مبایعه نامه ای که فروشنده فوت نموده اند و در مبایعه نامه ذکر شده که ثمن معامله به صورت نقدی دریافت شده در حالیکه فروشنده املاک خود را به صورت هدیه داده باشد و هیچ اعتراضی هم از طرف فروشنده نباشد ایا یکی از ورثه که جز خریداران هم میباشد میتواند مبایعه نامه را باطل کند .ممنون از پاسختون
سلام.بله می تواندچنین ادعائی مطرح کندوشماهم درمقابل علیه ورثه دعوی الزام به تنظیم سندرسمی طرح نمائید.
با سلام .در قولنامه ای که ده سال قبل توسط پدر تمام املاک خود را به فرزندانش فروخته و در قولنامه، پدر اقرار کرده که تمامی ثمن معامله نقدا دریافت شده است ایا بعد از فوت پدر توسط یکی از ورثه قابل ابطال است ؟!ممنون میشم لطف کنین راهنمایی کنین
با سلام
به نظر نمی رسد که خدشه ای به این سند عادی وارد شود.
سلام بنده ی ملکی رو خریدم و مبلغ۲۰میلیون بیعانه دادم به بنگاه و چک نصف پول رو برا فرداش و ی چک رو به ی ماه دادم طرف میتونه بدون هیچ دلیلی چک رو نقد نکنه و معامله رو فسخ کند
سلام.بستگی به قرادادتان داردوشروطی که درآن ذکرشده است.حضورآ به وکیل متخصص ملکی مراجعه کرده تامدارکتان راببیند.
سلام
وقت بخیر
من ملکی رو خریدم طی سه قسط
که دو قسط اول را که حدود ۶۵ درصد بود پرداخت نمودم ، و چک سوم رو نتونستم در موعد مقرر پاس کنم ، و در مبایعه نامه قید شده که اگر چک پاس نشه ، معامله فسخه ، حالا فروشنده دادخواست فسخ قرارداد داده ، من آیا می تونم کاری کنم ؟
با سلام
پیشنهاد میشود با در دست داشتن مبایعه نامه و دادخواست و منضمات حضورا جهت مشاوره تشریف بیاورید.
با سلام
من ۱۰ ابان یک ملکی را خریداری کردم به ارزش ۵۵۰ میلیون تمن که ۲۵۰ میلیون تمن رو نقد پرداخت کردم روی ملکی که خریداری کردم یک بنای قدیمی وجود داشت که در مبایع نامه ذکر شد که فروشنده حداکثر تا ۱۰ اذر بنای قدیمی را تخریب و به بنده تحویل دهد در غیر این صورت باید ضرر و زیانش به بنده پرداخت کند
الان ۲۸ دی هست و فروشنده هنوز به تعهداتش عمل نکرده میخواستم بدونم برای فسخ قرارداد چه اقدامی باید انجام بدم
با تشکر
سلام.اگردرقراردادفسخ پیش بینی کرده باشید می توانید دادخواست فسخ بدهید.درغیر اینصورت دعوی الزام به انجام تعهدطرح نمائید.