فسخ مبایعه نامه عبارت از بر هم زدن عقد است در مواردی که قانون اجازه می دهد. هر قراردادی که میان دو طرف بسته می شود ، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می کند . بنابراین اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی توانند قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند. در این مورد ماده ۲۱۹ مقرر کرده است : «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود» به این ترتیب اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. اثر فسخ مبایعه نامه نسبت به آینده است، به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارتی ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد .
خیار فسخ مبایعه نامه
به حق فسخ مبایعه نامه در اصطلاح حقوقی «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته میشود. خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. مثلا بعد از معامله معلوم شود که کالا دارای عیب بوده است ، قانونگذار به خریدار اختیار داده بنابر خیار عیب معامله را فسخ نماید. این خیار تنها مختص خریدار نمی باشد فروشنده هم می تواند براساس این خیار معامله را فسخ نماید . طبق قانون مدنی خريدار و فروشنده در يازده صورت می توانند معامله را به هم بزنند . در اینجا تلاش میکنیم تا به بعضی از موارد فسخ مبایعه نامه که پرکاربردترهستند و ممکن است در معاملات خود به آن برخورده باشید، اشاره کنیم و درخصوص آنها توضیحات مختصری بدهیم.
خیار عیب
طبق ماده ۴٢٢قانون مدنی: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده مشتری در پذیرفتن کالا معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است .» این عیب باید به صورتی باشد که از ارزش کالا یا استفاده متعارف آن بکاهد. بنابراین قانونگذار دو راه حل برای جبران خسارت زیان دیده تعیین کرده است یکی آنکه معامله را فسخ کند و دیگری آنکه ارش بگیرد، یعنی مابه التفاوت کالای سالم و معیوب را دریافت کند در ماده ۴٢٧ قانون مدنی چگونگی تعیین ارش یان شده ست . البته اختیار مشتری در اعمال حق فسخ مشروط به آن است که مورد معامله موجود، سالم و در ملکیت خریدار باشد والا حق فسخ از بین رفته و فقط حق اخذ ارش باقی می ماند.
خیار تخلف از شرط
فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که میدهد دارای ویژگی های باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری میتواند با حدود و شرایطی معامله را به هم بزند. احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ قانون مدنی ذکر شده است.
خیار تدلیس
اگر در معامله ای یکی از طرفین کاری انجام دهد که سبب شود طرف دیگر معامله فریب بخورد در اینجا اختیار فسخ برای کسی است که فریب خورده است به عنوان مثال اگر فردی خودروی را به حساب اینکه کم کار کرده است ، خریداری کند و بعد معلوم شود که فروشنده کیلومتر شماره خودرو را دستکاری کرده، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می تواند به خیار تدلیس اشاره کند و اقدام به فسخ مبایعه نامه کند.
خیار تاخیر ثمن
در معاملات نقدی اگر ظرف سه روز خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند فروشنده می تواند از تحویل کالا به خریدار خودداری کنند. بنابراین این خیار مختص فروشنده می باشد که در اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ معامله اختیار فسخ مبایعه نامه را دارد.
خیارمجلس
تا زمانی که طرفین معامله در محل توافق یا بنگاه حضور دارند ، این حق را دارند که از معامله پشیمان شوند و معامله را فسخ کنند. بنابراین خیار مجلس تا زمانی که دو طرف از هم جدا نشده باشند و در کنار هم هستند صورت می گیرد.
خیار غبن: غبن به معنای ضرر و زیان می باشد.این خیار برای کسی است که دچار ضرر و زیان زیادی شده باشد.
مدارک موردنیاز برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد :
- کارت ملی
- اسناد و قرارداد های مربوطه
سوالات متداول فسخ مبایعه نامه
۱-در صورتیکه فروشنده پارکینگ را تحویل ندهد فسخ مبایعه نامه آپارتمان چگونه است؟
ابتدا باید از طریق اظهارنامه از فروشنده تقاضای تحویل پارکینگ صورت گیرد و در صورتیکه فروشنده تحویل ندهد باید در دادگاه شکایت و درخواست فسخ قرار داد نمود .
۲- نسبت به فسخ مبایعه نامه چگونه میتوان اقدام نمود؟
اگر در مبایعه نامه طرفین حق فسخ قرارداد پیش بینی کرده باشند طبق قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام می شود.
۳- اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند فسخ مبایعه نامه چه صورتی میباشد؟
ابتدا باید اظهارنامه ارسال شود و سپس دادخواست الزام به ایفای تعهد بر اساس مفاد قرارداد تنظیم نموده و در غیر این صورت مطالبه جبران خسارت و ضررو زیان نمود.
سلام من یک آپارتمان قولنامه کردم و امضا کردم .ولی فروشنده امضا نکرد. گفت فردا امضا میکنم .بدون اینکه بیعانه بدیم . فروشنده بدون حضور ما رفته امضا کرده . الا میگه ضرر زیان منو بدید . الان حق با فروشنده است یا خریدار
سلام وقت شما بخیر
با توجه به اینکه طرفین معامله قولنامه را امضاء کرده اند روابط حقوقی شان تابع آن قرارداد است.
سلام وقتتون بخیر
من یه آپارتمان خریدم، مبلغ ابتدایی که قرار بود برای فروشنده شبا بشه انجام دادم
حالا فروشنده میگه من اشتباه کردم باید بیای ۱۵۰ میلیون دیگه بهم بدی و من رو رازی کنی
و میگه من چک دوم رو بانک نمیبرم و نمیام در تاریخ نوشته شده در مبایعه نامه سند بزنم تا بیای من رو رازی کنی، چنین چیزی امکان داره در صورتی که مبایعه نامه نوشته شده و تمام ممنون میشم راهنماییم کنین
سلام وقت شما بخیر
در صورتی که مبایعه نامه به شما ارائه شده است و در اختیار شما می باشد بیع واقع شده و فروشنده نمی تواند خلاف آن اقدامی انجام دهد در غیر اینصورت می توان الزام قانونی آن را به تحویل و تنظیمسند درخواست نمود.
سلام
آپارتماني فروختم .خریدار ۲چک صیادی داد به تاریخ ۶/۶/۱۴۰۱ .۱۳/۶/۱۴۰۱ که هیچ کدام از چکها ثبت نکرد خریدار در سامانه بنام من.ایا حق فسخ دارم
لازم بذکر است یک چک صیادی از من در بنگاه هست مبلغ معامله که ثبت نکردم
سلام وقت شما بخیر
خیر حق فسخ ندارید و فقط می توانید وجه چک ها را مطالبه نمایید.
باسلام.ما یک شرکت حمل ونقل زمینی داخلی در اداره ثبت انجام دادیم و چون بنده بخاطر تحت فشار بودن مجبور به قبول کردن مدیر عاملی شرکت شدم و یک درصد سهام هم بنام من نوشتن و جز هیات مدیره گذاشتن ،در سال ۱۳۹۴آگهی تغیرات در اداره ثبت انجام شده و این شرکت موفق به دریافت مجوز فعالیت و پروانه کسب نشده،و عملا فعالیتی نداشته است .ولی برای گرفتن مجوز و شروع کار مجبور بوده که ۲کامیون بنام شرکت حمل ونقل خریداری کند و کرده و بنده هیچ اطلاعی نداشته ام به عنوان مدیر عامل با یک درصد سهم شرکت.و بعد از عدم توانایی در کامل کردن ۱۰دستگاه کامیون دیگر ،همان دو کامیون رو هم فروخته اند بدون اطلاع من ،الان اداره دارایی بابت فروش دو کامیون و عدم اعلام به دارایی مالیات عملکرد قطعی خورده و هیچ ابلاغی هم صادر نشده ،آیا میتوان با توجه به عدم فعالیت و دریافت پروانه کسب از اداره راهداری و حمل ونقل جاده اعتراض زد ،چون ۱۰۰میلیون بابت معامله و ۲۱۲میلیون تومان هم جریمه بخاطر اعلام نکردن این موضوع خرید و فروش به اداره دارایی که جمعا۳۱۲ میلیون میباشد.مالیات بنام شرکت رای قطعی عملکرد صادر شده .آیا میتوان تا زمانی که به اجرائیات نرفته اعلام تجدید نظر کرد .و مبلغ بخشیده شود یا خیر؟ سوال دوم من در سال ۹۳ یک درصد سهام خود را واگذار نمودم در اداره دارایی و کلا بقیه سهامداران هم شرکت رو فروختن ولی بعد از یکسال بخاطر مشکلات فسخ کردن و بنده هم اطلاعی نداشتم و طبق گفته یکی از سهامداران آگهی تغییراتی انجام نشده و دوباره همون آگهی قبل رو در سیستم دارایی بار گزاری کرده اند،در سال ۹۴ وچون سهامدار اصلی فوت کرده و فقط خانم ایشان که سهامدار بوده و دو فرزند پسر داره و از حظور در اداره دارایی خود داری میکنند .بنده چگونه میتوانم که از این گرفتاری رهایی ویدا کنم.باتشکر از کارشناسان محترم لطفا راهنمایی بفرمائید.بنده هیچ اطلاعی از هیچ یک از کارهایی که کرده اند ندارم و هیچ اسنادی هم تحویل من ندادن ،و من خودم ۱۵سال هست که جای دیگه مشغول کار هستم.و فقط این شرکت یک شناسه اقتصادی گرفته و بابت نگرفتن کد اقتصادی هم جریمه شده اند.وفعالیتشان همین دو کامیون هست که خرید و فروش شده بنام شرکت.باتشکر
سلام وقت شما بخیرپ
مطابق قواعد قانون مالیات های مستقیم باید ابلاغ های مالیاتی به اشخاص ذیسمت در شرکت صورت پذیرد و چون ابلاغ به شما صورت نپذیرفته است به نظر می رسد که حق اعتراض به برگه تشخیص را دارید.
سلام ما دوسال پیش( دی ماه۱۳۹۹) خونه خریدیم .وهمون دی ماه.فسق شد.و۵۴۶میلیون پول. دادیم…بعد معامله بهم خورد و قرارشد ۲۵۰میلیون پول فسق برداره..الان ۲سال ۱ماه پول مارو پس نداد بعداز این مدت میتونه پول فسق برداره
سلام وقت شما بخیر
شما فقط می توانید مبالغ مرتبط با صورتجلسه فسخ معامله تان را از طریق مراجع قضایی مطالبه نمایید.
سلام پدرم یه خانه داره از طریق مبایعه نامه ی که تو املاک نوشتیم قید شده بعد از فوت خودش ب مادرم و بعد فوت مادرم ب من میرسد ی نسخه از مباینامه دست خودشه و ی نسخه دست املاکی من ندارم اگه بعد فوت پدر ومادرم نسخه ای دستشونه از بین بره .تکلیف چیه چون چند تا خواهر برادر هستیم؟ممنون از لطفتون اگه ج بدید.
سلام وقت بخیر
مبایعه نامه ای که به نام پدرتان تنظیم شده نمیتواند مشروط باشد اگر ایشان تصمیم به وصیت دارند باید وصیت نامه تنظیم نمیاید .
سلام وقت بخیر
مبایعه نامه ای که به نام پدرتان تنظیم شده نمیتواند مشروط باشد اگر ایشان تصمیم به وصیت دارند باید وصیت نامه تنظیم نمیاید .
سلام پدرم ی خانه سال ۹۸ ب مبلغ ۱۰۰ملیون تومان از طریق مباینامه املاک ب من فروخت ی نسخه از مباینامه پیش خودشه ی نسخه پیش املاکی من ندارم نسخه مباینامه .الان میخاد فسخ کنه آیا میتونه؟ممنون میشم کمکم کنید.
سلام وقت شما بخیر
چون نسخه ای از مبایعه نامه را ندارید صرفنظر از اینکه فسخ نیاز به امضای هر دو طرف معامله دارد ولی نمی توانید هیچ ادعایی را طرح نمایید.
سلام وقت بخیر
بنده یه ملک ۱۲ سال ساخت رو از بنگاه دارخریدم بصورت قولنامه ای بمبلغ ۷۵۰ م ت
هم خودم هم بنگاه دار و شاهد امضا زدیم
ولی فروشنده حضور نداشت و قولنامه رو امضا نکرده فقط صاحب بنگاه بجای امضاش نوشته تلفنی
دوتاسوال دارم
۱،آیا میشود معامله رو بخاطر نداشتن امضا فروشنده فسخ کرد؟
۲ داخل قولنامه نوشته عوارض شهرداری وهزینه های مربوطه برعهده خریدار میباشد و منم امضا زدم ولی الان فهمیدم که قانونی و شرعا هزینه برعهده فروشنده هستش
آیا میشود درخواست عوارض وهزينه های شهرداری را از فروشنده کرد و شکایت کنم
سلام وقت شما بخیر
اگر فروشنده مبایعه نامه را امضاء نکرد ه باشد قانوناً بیع واقع نشده است تا بتوان راجع به تبعات آن اظهار نظر کرد.
با سلام
میخواستم بدونم اگر در مبایعه نامه مقداری از ثمن گرفته شده باشه و مقداری از ثمن معامله چک باشه ودر زمان مقرر موجودی نداشته باشه و برگشت در همان روز زده بشه و خیار فسخ در صورت وصول نشدن چک در قرار داد ذکر شده باشد به نفع فروشنده و ملک در تصرف خریدار باشد،آیا فروشنده میتواند اقدام به فسخ و درخواست ضرر کند؟
سلام وقت شما بخیر
امکان فسخ وجود دارد ضرر و زیان در صورتی قابل مطالبه است که در قرارداد پیش بینی شده باشد.
سلام ،ما یک ملکی رو با ملک خودمان معاوضه کردیم که قرار شد ۸۰۰میلیون دیگر به فروشنده بدهیم از این ۸۰۰میلیون ۴۰۰میلیونش پرداخت شده ۲۰۰تومان دیگرش هم جور شده متاسفانه ۲۰۰تومان دیگش هنوز جور نشده ،فروشنده هم اصرار داردکه اگه ۲۰۰تومن باقیمانده رو ندید معامله رو فسخ میکنم آیا حق انجام چنین کاری دارد؟
سلام وقت شما بخیر
در صورتی که در قرار داد این حق برای او در نظر گرفته شد ه باشد می تواند اقدام به فسخ معامله نماید.
سلام وقت بخیر بنده قطعه زمینی فروختم و خریدار هیچ گونه وجه نقدی پرداخت ننمود و دوتا چک صیادی ثبت نشده به من داده و درتاریکی ک درک ذکر شده بود به بانگ مراجعه کردم ک ثبت نشده و گواهی عدم ثبت رواز بانک گرفتم ودر مبایعه نامه هم قید کردیم چناچه هریک از چک ها در تاریخ های ذکر شده وصول نگردید به منزله ابطال مبایعه نامه و فسخ قراردادمیباشد سوالم اینجاس که آیا میتونم معامله رو فسخ کنم وچک هارو تحویل بنگاه دهم و قولنامه رو بگیرم یا باید اظهار نامه بفرستم؟ باتشکر
سلام وقت شما بخیر
باید اظهارنامه ارسال نمایید.
سلام وقت بخیر
من چند وقت پیش خونه خودم را با شخصی معاوضه کردم و قرار شد ایشان مبلغ ۸۰۰ میلیون دیگه به من بدهند. از این مبلغ ۸۰۰ میلیون، مبلغ ۴۰۰ میلیون در طی دو فقره چک به من داده شد. حال، این شخص چند روز پیش با من تماس گرفت و گفت تصمیم به فسخ قرارداد دارد. الان می خواستم بدونم که آیا حق همچین کاری دارد؟ از طرفی، در قولنامه ذکر شده که چناچه طرفین از این معامله پشیمان شوند باید مبلغ ۱۰۰ میلیون پرداخت کنند.
سلام وقت شما بخیر
سوال شما مستلزم ملاحظه مبایعه نامه تان می باشد با دفتر تماس حاصل نمایید.
سلام ببخشید بنده یک زمین فروخته ام و خریدار هم بعد از بررسی حضوری زمین اون رو خرید . الان خریدار تقاضای فسخ به دلیل اینکه زمین در حریم گاز هست داره و من هم موقعی که خودم زمین رو میخریدم از این موضوع خبر نداشتم و از چند نفر که املاکی اون قسمت بودند پرسیدم گفتند که در حریم گاز نیست . میخواستم ببینم آیا امکان فسخ وجود داره و چطور هست ؟
سلام وقت بخیر
نیاز به توئضیحات بیشتری در مورد معامله و رویت مبایعه نامه هست.
سلام من شش سال پیش قبل از خروج از ایران یه باغ فروختم و خریدار چون دوست بوده داخل مبایعنامه نوشتیم پول تمام تحویل گرفته شده و تمام زمین رو وکالت زدم بهشون بعد از خروج از ایران الباقی پول رو تحویل ندادن آیا میتونم اقدام کنم یا خیر ممنون از راهنماییتون
سلام وقت بخیر
بله امکانپذیر می باشد.
سلام من یک ملکی رو خریدم و چک دادم ولی پولم جور نمیشه آیا میتونم معامله روفسخ کنم،
با سلام اگرر حق فسخ داشته باشید بله .
سلام من یک واحد آپارتمان مسکن مهر به خریدار فروخته و که بعد از امضاء قرارداد کلید آپارتمان را تحویل خریدار داده ودر اختیار مشارالیه میباشد اما خریدار اما خریدار از انجام تعهدات خود از جمله انتقال وام گرفته شده آپارتمان به نام خود وهمچنین پرداخت نکردن کامل ثمن معامله که مبلغ پرداختی هم در تاریخ تعین شده در قرارداد فی مابین نبوده و اینجانب هم اظهارنامه جهت فسخ قرارداد بدلال مذکور برای خریدار فرستادم که بی جواب وتا کنون هم داد خواست فسخ نداده ام آیا با وجود اینکه آپارتمان را تحویل داده ام وبا گذشت یکسال با توجه به موارد معروضه میشود دادخواست فسخ داده و به نتیجه برسم
با سلام قرارداد شما باید بررسی شود.
سلام خسته نباشید
مایک خونه خریدیم ۵ روزه گزشته و پولشو جوری که قرار کردیم دادیم یعنی ۴۰۰ میلیون نقد دادیم و ۲۵۰ میلیون چک توی قولنامه هم نوشتیم. حالا فروشنده پشیمون شده میتونه فسخ کنه ؟ مدرک و شاهد و مهر و امضا معتمدین محا و هم داریم
با سلام اگر حق فسخ دارد با دلیل و یا در صورت پیش بینی خسارت با تودیع آن می تواند اعلام فسخ نماید.
با سلام
من یه ملک معامله کردم
نزدیک یک میلیارد ، واحد آپارتمان بوده
چهل تومن هم پیش پرداخت دادم
داخل معامله قید کردیم پشیمونی ۱۰ درصد بیعانه
حالا من پشیمون شدم برا فسخ قرارداد باید چکار کنم
البته تو قرارداد قید شده در صورتی که طبق تاریخ مورد نظر پول پرداخت نشه قرارداد فسخ میشه
آیا نیاز هست بریم بنگاه جهت فسخ؟؟؟
ابتدا باید اظهارنامه ارسال کنید
سلام وقت بخیر من یک هفته ی پیش یه قولنامه دستی با اثر انگشت و امضا و دست نویس تنظیم کردیم که یک موتوری رو معامله کردیم و بعد یه هفته دچار مشکل شده موتور
تو مبایعه نامه ذکر شده که
موتور ،…… با مشخصات …. در وضعیت کارکرده که به رویت و بازدید خریدار رسیده و از همه بابت قبول کرده است
لذا درج شده که خریدار در صحت و سلامت تمام متن این مبایعه نامه را خوانده و قبول نموده و با امضای خود همه بابت تایید کرده
خواستم ببینم امکان اینکه بعد یک هفته الان میگه نمیخوام به صورت یک طرفه هست یا خیر؟
مبایعه دست نویس خودش با امضا اثر انگشت هست
ممنونم
بیع و فروش بصورت یکطرفه قابل فسخ نیست.
سلام در برگه های مخصوص معاملات املاک قرارداد فروش آپارتمان تنظیم شده است ، خریدار مبادرت به امضا نموده ولی فروشنده یا مالک در جلسه حضور نداشت و امضا نکرده است ، ولی دو نفر شاهد قرارداد را امضا کرده اند دفتر املاک هم هیچ امضا یا مهری هم پای قرارداد نزده است . در متن قرارداد مبلغ ۱۰ میلیون تومان به عنوان بیعانه توسط خریدار به حساب دفتر املاک واریز شده است .
سوال : آیا این قرارداد اعتبار دارد ؟
خیر…قصد انشای فروشنده محرزنیست.
خیر…قصد انشای فروشنده محرزنیست.