بسمه الله نور
بررسی مسائل حقوقی در تنظیم قرارداد ها و اسناد عادی (مبایعه نامه – قولنامه – کاغذخرید)
در پیش فروش ، پیش خرید آپارتمان و ساختمان ها
با توسعه شهرنشینی وپیشرفت در صنعت ساختمان از باب احداث سازه های بلند مرتبه ونیز افزایش قیمت عرصه(زمین) برای خانه های ویلایی قدیمی وهمچنین عدم توانایی در پرداخت یک جای مبالغ قراردادی اکثر شهروندان در شهرهای بزرگ تمایل برای جبران این مسئله به پیش خرید آپارتمان روی آوردند که این موضوع باعث ایجاد اختلافات قراردادی و نیز موجبات افزایش پرونده های حقوقی را در بر داشته لذا دپارتمان تخصص ره جویان عدالت برآن شدن تا درخصوص تنظیم موارد صدرالبیان باید چه مواردی مورد توجه واقع گردد را با بیانی ساده همراه با ذکر مسائل حقوقی تقدیم نگاه مراجعه کننده به سایت نماید.
چه کسانی حق واگذاری و پیش فروش آپارتمان را دارند؟
با بررسی تعدد پروندهای مطرحه در محاکم با این واقعیت مواجه خواهیم بود که تعداد بسیاری از پرونده های مفتوحه در خصوص پیش فروش آپارتمان ها، مربوط به مسائل واگذاری اشاخصی است که اختیار واگذاری این املاک را نداشتن تا در تظلم خواهی بتوان حقوق تضییع شده از خریدار را متناسب با تورم موجود در جامعه احقاق نمود.چراکه در برخورد با چنین افراد متخلف ما با دو چالش اساسی واجه خواهیم بود
الف )اغلب افرد واگذار کننده به جهت افلاس توان پرداخت را ندارند (معسر می باشند)
ب) ویا میزان مبلغ وصولی از مجکوم علیه متناسب با قیمت ساختمانهای مشابه و بروز نمی باشد تا پیش خریدار(مال باخته) با اخذ محکوم به بتواند آپارتمان جدید با شرایط ساختمان قبلی را ابتیاع نماید.
اشخاص ذیل برابر ماده ١ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۹۸/۱۰/۱۲ پیش فروش ساختمان اختیار واگذاری به صورت پیش‌فروش دارند
۱ـ مالک رسمی ملک (شخص حقیقی یا حقوقی که نام ایشان در سند رسمی به صورت ۶ دانگ پلاک ثبتی قید باشد)
۲- سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
۳ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
چه قراردادهایی مشمول قانون پیش فروش ساختمان میگردد؟
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتداء یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.
در تنظیم قرارداد پیش فروش باید چه به مواردی زیر گردد ؟
اگر بخوایم انعقاد قرارداد ی که موقع پیش خرید با طرف فروشنده تنظیم می گردد در زمان تحویل واحد مورد معامله یا پس از حصول اختلاف در اجرای ومراجعه به محاکم وداوران متضمن حقوق خریدار باشد با موارد ذیل به عنوان حداقل های مطروحه در تنظیم قراردادها با عنایت به ماده ۲ این قانون تعیین ،تبیین و پس از توافق در قرارداد درج و به امضاء و تایید طرفین برسد
۱ – اسم ومشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲ – پلاک ومشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳ – اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴ – مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد درآن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات، و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
۵ – بها یا عوض قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ – شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷ – زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروشنده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
۸ – تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر مشخصات مورد معامله
۹ – تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی ۱۰ – معرفی داوران
۱۱ – احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و(۲۰) قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹
لذا با بهره‌گیری از این نکات طلایی ، می‌توان به کیفیت مطلوبی در تنظیم قراردادهای پیش فروش دست یافت و از تضمین حقوق پیش خریدار در معامله ساختمان اطمینان حاصل نمود. فلذا اهمیت انتخاب گروه مشاوران حقوقی که به خریداران و فروشنده ها تعهدات معقولی اختصاص دهد، در این مرحله از جایگاه ویژه و مهمی برخوردار می باشد.
چه اشخاصی اختیار تنظیم قرارداد پیش فروش را مطابق قانون فوق دارند؟
در بررسی تعدد پرونده های مطرحه با این موضوع در محاکم که از تعداد بالایی برخوردار هستن که اکثراین قراردادهای تنظیمی از طرف اشخاصی است که اختیار انعقاد آن را نداشتن واین موضوع مهم به ضرر پیش خریداربوده چرا که مهمترین مستند محکمه پسند طرفین دعوی وتعیین کننده حقوق متضرر در مبانی معاملات املاک قرارداد ابتیاعی ایشان می باشد.
برابر ماده ۳ قانون فوق: قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
در تنظیم قراردادهای پیش فروش چه مدارکی باید جزء اصول اسناد مهم مد نظر باشد؟
در بسیاری از مراجعات خریداران املاک به دفاتر وکلای حقوقی اغلب ایشان از اصول اسناد اشخاص واگذارکننده علم اطلاع کافی ندارند که این موضوع بعضا موجبات حصول ضرر های جبران ناپذیری را به پیش خریدار می رساند لذا برابر ماده ٤ قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (٩) این قانون
٤ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
تنظیم قراردادهای پیش فروش منوط به اخذ گواهی مالیات فروش بر املاک می باشد؟
برابر ماده ۵ قانون پیش فروش،تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
الزامات و ضمانت ها وخسارات قانونی درصورت عدم تحقق مسئولیت های قراردادی پیش فروشنده
در اغلب موارد که خریداران به وکلای تخصصی برای طرح مسائل ومشکلات مبانی پیش فروش مراجعه می نمایند عدم تحقق وعده های پیش فروشنده گان در اولویت موارد مطروحه ایشان می باشد که برای بعضی از مشکلات راهکارهای قانونی برابر ماده ۶ قانون فوق به شرح ذیل پیش بینی شده است.
چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (٩) ماده (٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده.
٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (٥/ ٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (٩) ماده (٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
٤ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
منابع و مآخذ
- قانون مدنی
- قانون آیین دادرسی مدنی
- قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲
