قوانین موجر و مستاجر

3.4/5 - (43 امتیاز)

جهت مشاره تلفنی رایگان و درخواست وکیل حقوقی با شماره زیر تماس بگیرید


71333400 - (021) { سی خط ویژه }

قوانین موجر و مستاجر

اجاره

مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدني: «اجاره عقدي است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عين مستاجره مي‏شود، اجاره دهنده‏ را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند

مستاجر

تکالیف موجر

تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد عقد اجاره

بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیهاجاره

انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره

تکالیف مستاجر

پرداخت کرایه

تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد

انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره

.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ

جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر

خودداری از ورود خسارت به محل اجاره

قرارداد اجاره رسمی و غیر رسمی          

قرارداد اجاره رسمی قراردادی است که در دفترخانه تنظیم شده باشد یا در صورتیکه قرارداد در دفترخانه تنظیم نشده است باید توسط دو شاهد امضا شده باشد. قرارداد اجاره زمانی غیر رسمی است که بوسیله اجاره دهنده و اجاره کننده در یک برگ کاغذ تنظیم میشود و یا اینکه در بنگاههای املاک تنظیم میشود. نکته مهمی که باید رعایت شود تا بتوانید دستور تخلیه بگیرید اینست که غیر از امضای اجاره دهند و اجاره کننده که در انتهای قرارداد اجاره میباشد، باید امضای دو نفر به عنوان شاهد آنرا امضا کنند.

وظایف موجر

موجر باید عین مستاجره را در وضعیتی به تصرف مستاجر بدهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستاجر ببرد.

موجر حق ندارد مادام که عقد اجاره باقی است، در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کند، به طوری که مانع از استفاده مستاجر باشد یا امکان استفاده مستاجر را دشوار نماید.

کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است، برعهده مالک می باشد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.

وظایف مستاجر

مستاجر باید مال الاجاره معین را در مواعدی که برای پرداخت آن در نظر گرفته شده به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت مال الاجاره معین نشده باشد باید آن را نقدا به موجر بپردازد.

مستاجر باید در استفاده عین مستاجره رعایت متعارف را بنماید یعنی در آن تعدی و تفریط نکند ؛ در غیر اینصورت در برابر مالک مسول خواهد بود . مستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد ؛ در غیر اینصورت ضامن خواهد بود . در صورتی که طرز مصرف عین مستاجره مشخص نشده باشد مستاجر باید از آن ، آن طور که عرف اقتضاء می کند استفاده کند والا ضامن است.

اگر مستاجر بدون اذن موجر در عین مستاجره تعمیراتی انجام دهد در صورتی می تواند از موجر مطالبه کند مگر آنکه ضمن عقد اجاره این امر مورد توافق قرار گیرد .

اجاره

 قانون موجر و مستاجر در تخلیه پیش از موعد

اگر مستاجر مطلبق قرارداد حق فسخ زودتر از موعد نداشته باشد قرارداد تا انقضاء مدت اعتبار دارد و موجر موظف به پرداخت مبلغ رهن قبل از موعد قرارداد نمی باشد مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد که در صورتی که مستاجر قصد تخلیه ملک زودتر از موعد را داشته باشد باید این امر را یک ماه زودتر به موجر اطلاع دهد که در اینصورت موجر باید طبق قرارداد هر چه سریعتر نسبت به پرداخت مبلغ ودیعه اقدام نماید. برای فسخ قرارداد توسط مستاجر نیز در صورت معیوب بودن ملک در حال اجاره و یا در حالتی که دو طرف در زمینه فسخ قرارداد پیش از موعد در این زمینه توافق کرده باشند، فسخ امکان پذیر است.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر

در صورتی که موجر به تعهدات خود عمل ننماید، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ نموده و ملک را تخلیه نماید. در اینصورت موجر باید حقوق مستأجر را تسویه و اجاره را پایان دهد. یکی دیگر از مواردی که مستأجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید، مغایرت عین مستأجره با توصیفات مندرج در اجاره نامه است. اگر در صورت ایجاد خرابی غیر قابل تعمیر در ملک، مستأجر می تواند پس از فسخ قرارداد، ملک را تخلیه نموده و مبلغ پیش پرداخت را دریافت نماید.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر      

اگر مستأجر ملک را به مصرفی غیر از موارد توافقی خود با موجر در آورد، مثلا از ملک مسکونی جهت دفتر کاری استفاده نماید، یا در استفاده خود از ملک، مرتکب اعمال خلاف شرع شود ، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و ملک را از مستأجر باز پس گیرد. در صورتی که مستأجر، به مدت ۳ ماه اجاره بهای خود را به طور کامل پرداخت نکند، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.

هزینه تعمیر پکیج چند روز پس از ورود مستاجر

اگر تقصیر از طرف مستاجر اتفاق افتاده باشد پرداخت و جبران خسارت با او خواهد بود. بنابراین اگر بین خرابی پکیج و تقصیر مستاجر در حفظ و نگهداری متعارف از پکیج رابطه مسقیم وجود داشته باشد جبران خسارت وارده  یعنی تعمیر پکیج بر عهده ی مستاجر است .

تخلیه ملک

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد چه کاری باید انجام داد؟

پس از اتمام مدت اجاره موجر از مستأجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید؛ اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید. برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید:

– یا مدت اجاره منقضی شده باشد.

– یا مستأجر بیش از ۳ ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.

– یا اینکه کاری بر خلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.

در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملکتان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.

 

مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه    

اصل بر آن است که دادگاه های عمومی برای طرح دعاوی تخلیه صالح هستند ولی اگر تخلیه اماکن مسکونی مدنظر باشد، شوراهای حل اختلاف نیز برای رسیدگی به این دعاوی صلاحیت دارند. اما برای تخلیه محل کسب و امثال آن، محاکم دادگستری صلاحیت رسیدگی دارند.

اجرت المثل ایام تصرف چیست و چگونه محاسبه میشود؟      

اجرت المثل مبلغی است که بابت استفاده شخص منتفع از مال، به مالک مال پرداخت می شود. اجرت المثل ایام تصرف قابل مطالبه بوده و بسته به شرایط روز ، میزان استفاده ، نوع مال و … تعیین می شود. در صورتی که استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مال خودداری نماید، مالک می تواند اقدام به ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نماید.  اجرت المثل معمولا خارج از قرارداد و توسط قاضی یا کارشناس تعیین می گردد.

انتقال محل اجاره توسط  مستاجر به شخص دیگر چه حکمی دارد؟   

در عقد اجاره لازم نیست موجر مالک ملک مورد اجاره باشد ولی لازم است مالک منافع آن باشد و الا اجاره باطل است. از طرف دیگر مستاجر هنگامی می تواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستاجر جدید دارای چنین حقی است


مطالب مرتبط

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

  • سید مهدی
    سید مهدی

    سلام وقت بخیر، من قراردادم شش ماه مونده و مالک ملک خودش رو فروخته به کسی و مالک جدید الان اومده میگه یا اجاره رو بالا ببرید با تخلیه کنین آیا از نطر حقوقی همیچین حقی دارند؟

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      خیر قرارداد شما تا پایان مدت معتبر است

  • ابوالفضل
    ابوالفضل

    سلام وقتتون بخیر ، صاحبخونه یکماه مونده به پایان قرارداد دائم مستاجر میاره چون میخام پیان قرارداد بلند بشم ، ولی چون خونه نیستم نمیتونه مستاجر جدید بیاره خونه رو ببینه و گفته اگر اینجور باشه و نتونم مستاجر جدید پیدا کنم پولتونو ندارم بدم ، خواستم بدونم آیا تا پایان قرارداد ملک در اختیار من هست و میتونم کسی رو راه ندم و آیا میتونه اگه مستاجر جدید پیدا نکنه پولمو نده ؟

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      وظیفه مؤجر است که با پایان مدت قرارداد مبلغ ودیعه شما را استرداد نماید ولیکن توصیه می شود که همکاری لازم را جهت بازدید بعمل آورید

  • صالحی
    صالحی

    سلام وقت بخیر ما ۳سال و ۱۱ماهه یه جا میشینیم یعنی یک ماه دیگه وقتم تموم میشه اما یک ماه جلوتر دارم در میام الان صاحب خونه میگه پول یک ماه کرایه رو باید بدید میگه چون ما مستاجر پیدا نکردیم

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      قرارداد اجاره تا پایان مدت ان بین طرفین اعتبار دارد و چنانچه یک ماه زودتر قصد تخلیه دارید باید با مؤجر به توافق برسید

  • فرهاد سبزی سرخوندی
    فرهاد سبزی سرخوندی

    با سلام و تشکر . مستاجر ملک بنده را به شخص غیر اجاره داده و بعد از مدتی متواری شده. قرارداد بنده با مستاجر اول به اتمام رسیده و قرارداد مستاجر اول با دوم هم همچنین. حالا بنده باید به طرفیت کدامشان حکم تخلیه بگیرم و چه دعوی باید اقامه کنم؟ در حال حاضر مستاجر دوم حاضر به عقد قرارداد بابنده نمی باشد و مدعی پول پیش که به مستاجر داده به نرخ روز شده است و از این وضعیت سو استفاده میکند و الان نزدیک یکسال هست که بدون قرارداد در واحد نشسته و مبلغ ناچیزی به حساب بنده واریز میکند . لطفا راهنمایی بفرمایید چکار باید بکنم که حق بنده در اجرت المثل حفظ بشه و مستاجر خاطی و سواستفاده گر رو ادب کنم . با تشکر

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      شما می توانید با توجه به اتمام مدت قرارداد علیه هر دو نفر دادخواست دستور تخلیه بدهید و شرح ماوقع را در دادخواست توضیح دهید

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      شما می توانید با توجه به اتمام مدت قرارداد علیه هر دو نفر دادخواست دستور تخلیه بدهید و شرح ماوقع را در دادخواست توضیح دهید

  • علی کامکار
    علی کامکار

    با عرض سلام وسپاس فراوان بابت اطلاع رسانی عالی تون.
    یه مشکل داشتم من مستاجر یه دفتر که هم محل کار و هم محل زندگی به دلیل مشکل آب و فاضلاب و نشتی تو محل غیر قابل استفاده بود که مدت سه طول کشید تا صاحب ملک مشکل حل کنه هی پشت گوش می انداخت این سه ماه اجاره پرداخت نکردم الان موقع تخلیه میگه باید اجاره سه ماه بودی ملکی که بلا استفاده بوده به نظر شما من چطور می تونم از حقم دفاع کن آیا باید قانونی اقدام کنم ممنون میشم راهنمایی کنید

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      قرارداد اجاره تا پایان مدت بین طرفین لازم الاجراست بنابراین اگر استفاده شما داخل در آن مدت بوده لازم است اجاره بها را پرداخت نمایید

  • هوشمند احمدی
    هوشمند احمدی

    سلام من مستاجر هستم ۷ ماه در خانه ای زندگی میکنم الان به دلیل مشکلی که برایم پیش امده میخواهم از ان خانه بلند بشم و نزدیک ۱۷ روز است که من دنبال کسی هستم به جای خودم بزارم که صاحب خانه با بهانه الکی تا حالا همشون فراری داده من میتونم در شورای حل اختلاف از ایشون شکایت. کنم به دلیل همکاری نکردن .و یا میتونم به قیمت تعیین شده قبلی خودم خانه رو این ۵ ماه کرایه بدم ….

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام وقت شما بخیر
      متأسفانه امکان طرح دادخواست به واسته همکاری نکردن مالک وجود ندارد مگر اینکه توافقی در این خصوص وجود داشته باشد

ثبت پرسش

شما می توانید از این بخش سوال خود را ثبت کنید و در کمترین زمان پاسخ مناسب را از طریق ایمیل دریافت کنید.

مشاوره حضوری

از طریق این بخش شما می توانید قرار مشاوره حضوری خود را ثبت و در زمان مشخص شده مشاوره حضوری دریافت کنید.

مشاوره تلفنی

درصورتی که نیاز به مشاوره تلفنی دارید از این بخش اقدام کنید و با وکلای پایه یک دادگستری تلفنی صحبت کنید.



  مشاوره تلفنی رایگان