بررسی مسائل حقوقی در تنظیم قرارداد ها و اسناد عادی (مبایعه نامه – قولنامه – کاغذخرید)
در پیش فروش ، پیش خرید آپارتمان و ساختمان ها
با توسعه شهرنشینی وپیشرفت در صنعت ساختمان از باب احداث سازه های بلند مرتبه ونیز افزایش قیمت عرصه(زمین) برای خانه های ویلایی قدیمی وهمچنین عدم توانایی در پرداخت یک جای مبالغ قراردادی اکثر شهروندان در شهرهای بزرگ تمایل برای جبران این مسئله به پیش خرید آپارتمان روی آوردند که این موضوع باعث ایجاد اختلافات قراردادی و نیز موجبات افزایش پرونده های حقوقی را در بر داشته لذا دپارتمان تخصص ره جویان عدالت برآن شدن تا درخصوص تنظیم موارد صدرالبیان باید چه مواردی مورد توجه واقع گردد را با بیانی ساده همراه با ذکر مسائل حقوقی تقدیم نگاه مراجعه کننده به سایت نماید.
چه کسانی حق واگذاری و پیش فروش آپارتمان را دارند؟
با بررسی تعدد پروندهای مطرحه در محاکم با این واقعیت مواجه خواهیم بود که تعداد بسیاری از پرونده های مفتوحه در خصوص پیش فروش آپارتمان ها، مربوط به مسائل واگذاری اشاخصی است که اختیار واگذاری این املاک را نداشتن تا در تظلم خواهی بتوان حقوق تضییع شده از خریدار را متناسب با تورم موجود در جامعه احقاق نمود.چراکه در برخورد با چنین افراد متخلف ما با دو چالش اساسی واجه خواهیم بود
الف )اغلب افرد واگذار کننده به جهت افلاس توان پرداخت را ندارند (معسر می باشند)
ب) ویا میزان مبلغ وصولی از مجکوم علیه متناسب با قیمت ساختمانهای مشابه و بروز نمی باشد تا پیش خریدار(مال باخته) با اخذ محکوم به بتواند آپارتمان جدید با شرایط ساختمان قبلی را ابتیاع نماید. اشخاص ذیل برابر ماده ١ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۹۸/۱۰/۱۲ پیش فروش ساختمان اختیار واگذاری به صورت پیش‌فروش دارند
۱ـ مالک رسمی ملک (شخص حقیقی یا حقوقی که نام ایشان در سند رسمی به صورت ۶ دانگ پلاک ثبتی قید باشد)
۲- سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهایساختمانیمشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
۳ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
چه قراردادهایی مشمول قانون پیش فروش ساختمان میگردد؟
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتداء یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.
در تنظیم قرارداد پیش فروش باید چه به مواردی زیر گردد ؟
اگر بخوایم انعقاد قرارداد ی که موقع پیش خرید با طرف فروشنده تنظیم می گردد در زمان تحویل واحد مورد معامله یا پس از حصول اختلاف در اجرای ومراجعه به محاکم وداوران متضمن حقوق خریدار باشد با موارد ذیل به عنوان حداقل های مطروحه در تنظیم قراردادها با عنایت به ماده ۲ این قانون تعیین ،تبیین و پس از توافق در قرارداد درج و به امضاء و تایید طرفین برسد
۱ – اسم ومشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲ – پلاک ومشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳ – اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴ – مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد درآن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات، و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
۵ – بها یا عوض قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ – شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷ – زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروشنده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
۸ – تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر مشخصات مورد معامله
۹ – تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی ۱۰ – معرفی داوران
۱۱ – احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و(۲۰) قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹
لذا با بهره‌گیری از این نکات طلایی ، میتوان به کیفیت مطلوبی در تنظیم قراردادهای پیش فروش دست یافت و از تضمین حقوق پیش خریدار در معامله ساختمان اطمینان حاصل نمود. فلذا اهمیت انتخاب گروه مشاوران حقوقی که به خریداران و فروشنده ها تعهدات معقولی اختصاص دهد، در این مرحله از جایگاه ویژه و مهمی برخوردار می باشد.
چه اشخاصی اختیار تنظیم قرارداد پیش فروش را مطابق قانون فوق دارند؟
در بررسی تعدد پرونده های مطرحه با این موضوع در محاکم که از تعداد بالایی برخوردار هستن که اکثراین قراردادهای تنظیمی از طرف اشخاصی است که اختیار انعقاد آن را نداشتن واین موضوع مهم به ضرر پیش خریداربوده چرا که مهمترین مستند محکمه پسند طرفین دعوی وتعیین کننده حقوق متضرر در مبانی معاملات املاک قرارداد ابتیاعی ایشان می باشد.
برابر ماده ۳ قانون فوق: قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
در تنظیم قراردادهای پیش فروش چه مدارکی باید جزء اصول اسناد مهم مد نظر باشد؟
در بسیاری از مراجعات خریداران املاک به دفاتر وکلای حقوقی اغلب ایشان از اصول اسناد اشخاص واگذارکننده علم اطلاع کافی ندارند که این موضوع بعضا موجبات حصول ضرر های جبران ناپذیری را به پیش خریدار می رساند لذا برابر ماده ٤ قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (٩) این قانون
٤ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه میباشد.
تنظیم قراردادهای پیش فروش منوط به اخذ گواهی مالیات فروش بر املاک می باشد؟
برابر ماده ۵ قانون پیش فروش،تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
الزامات و ضمانت ها وخسارات قانونی درصورت عدم تحقق مسئولیت های قراردادی پیش فروشنده
در اغلب موارد که خریداران به وکلای تخصصی برای طرح مسائل ومشکلات مبانی پیش فروش مراجعه می نمایند عدم تحقق وعده های پیش فروشنده گان در اولویت موارد مطروحه ایشان می باشد که برای بعضی از مشکلات راهکارهای قانونی برابر ماده ۶ قانون فوق به شرح ذیل پیش بینی شده است.
چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (٩) ماده (٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده.
٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (٥/ ٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (٩) ماده (٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
٤ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
فسخ مبایعه نامه عبارت از بر هم زدن عقد است در مواردی که قانون اجازه می دهد. هر قراردادی که میان دو طرف بسته می شود ، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می کند . بنابراین اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی توانند قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند. در این مورد ماده ۲۱۹ مقرر کرده است : «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود» به این ترتیب اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. اثر فسخ مبایعه نامه نسبت به آینده است، به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارتی ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد .
خیار فسخ مبایعه نامه
به حق فسخ مبایعه نامه در اصطلاح حقوقی «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. مثلا بعد از معامله معلوم شود که کالا دارای عیب بوده است ، قانونگذار به خریدار اختیار داده بنابر خیار عیب معامله را فسخ نماید. این خیار تنها مختص خریدار نمی باشد فروشنده هم می تواند براساس این خیار معامله را فسخ نماید . طبق قانون مدنی خريدار و فروشنده در يازده صورت می توانند معامله را به هم بزنند . در اینجا تلاش می‌کنیم تا به بعضی از موارد فسخ مبایعه نامه که پرکاربردترهستند و ممکن است در معاملات خود به آن برخورده باشید، اشاره کنیم و درخصوص آنها توضیحات مختصری بدهیم.
خیار عیب
طبق ماده ۴٢٢قانون مدنی: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده مشتری در پذیرفتن کالا معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است .» این عیب باید به صورتی باشد که از ارزش کالا یا استفاده متعارف آن بکاهد. بنابراین قانونگذار دو راه حل برای جبران خسارت زیان دیده تعیین کرده است یکی آنکه معامله را فسخ کند و دیگری آنکه ارش بگیرد، یعنی مابه التفاوت کالای سالم و معیوب را دریافت کند در ماده ۴٢٧ قانون مدنی چگونگی تعیین ارش یان شده ست . البته اختیار مشتری در اعمال حق فسخ مشروط به آن است که مورد معامله موجود، سالم و در ملکیت خریدار باشد والا حق فسخ از بین رفته و فقط حق اخذ ارش باقی می ماند.
خیار تخلف از شرط
فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد دارای ویژگی های باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری میتواند با حدود و شرایطی معامله را به هم بزند. احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ قانون مدنی ذکر شده است.
خیار تدلیس
اگر در معامله ای یکی از طرفین کاری انجام دهد که سبب شود طرف دیگر معامله فریب بخورد در اینجا اختیار فسخ برای کسی است که فریب خورده است به عنوان مثال اگر فردی خودروی را به حساب اینکه کم کار کرده است ، خریداری کند و بعد معلوم شود که فروشنده کیلومتر شماره خودرو را دستکاری کرده، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می تواند به خیار تدلیس اشاره کند و اقدام به فسخ مبایعه نامه کند.
خیار تاخیر ثمن
در معاملات نقدی اگر ظرف سه روز خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند فروشنده می تواند از تحویل کالا به خریدار خودداری کنند. بنابراین این خیار مختص فروشنده می باشد که در اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ معامله اختیار فسخ مبایعه نامه را دارد.
خیارمجلس
تا زمانی که طرفین معامله در محل توافق یا بنگاه حضور دارند ، این حق را دارند که از معامله پشیمان شوند و معامله را فسخ کنند. بنابراین خیار مجلس تا زمانی که دو طرف از هم جدا نشده باشند و در کنار هم هستند صورت می گیرد.
خیار غبن: غبن به معنای ضرر و زیان می باشد.این خیار برای کسی است که دچار ضرر و زیان زیادی شده باشد.
ابتدا باید از طریق اظهارنامه از فروشنده تقاضای تحویل پارکینگ صورت گیرد و در صورتیکه فروشنده تحویل ندهد باید در دادگاه شکایت و درخواست فسخ قرار داد نمود .
۲-نسبت به فسخ مبایعه نامه چگونه میتوان اقدام نمود؟
اگر در مبایعه نامه طرفین حق فسخ قرارداد پیش بینی کرده باشند طبق قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام می شود.
۳-اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند فسخ مبایعه نامه چه صورتی میباشد؟
ابتدا باید اظهارنامه ارسال شود و سپس دادخواست الزام به ایفای تعهد بر اساس مفاد قرارداد تنظیم نموده و در غیر این صورت مطالبه جبران خسارت و ضررو زیان نمود.
طلاق یکی از راه های اتمام ازدواج دائم می باشد به این معنا که طرفین برای اتمام رابطه ازدواج باید از یکدیگر طلاق بگیرند. در خصوص طلاق شیوه های مختلفی در فقه ذکر گردیده است که ظاهراً قبلاً مرسوم بوده است اما در حال حاضر قانونگذار انواع طلاق را ذکر نموده و تقسیم بندی آنها و همچنین مقررات حاکم بر هر نوع طلاق را آورده است.
در قانون دو نوع طلاق وجود دارد ۱- طلاق بائن ۲- طلاق رجعی- به موجب ماده ۱۱۳۳ مرد می تواند هر وقت بخواهد زن خود را طلاق دهد و به موجب ماده بعدی طلاق باید به صیغه طلاق و در حضور لااقل دو نفر مرد عادل که طلاق را بشنود واقع گردد. تفاوت طلاق بائن و رجعی در این است که در طلاق بائن برای شوهرحق رجوع وجود ندارد و بعبارت دیگر بعد از جاری شدن صیغه طلاق شوهر نمی تواند از طلاق رجوع نماید و به زندگی مشترک با زن برگردد. به موجب ماده ۱۱۴۵ درموارد زیر طلاق بائن می باشد.
۱- طلاقی که قبل از نزدیکی واقع شود.
۲- طلاق یائسه
۳- طلاق خلع و مبارات مادام که زن رجوع به عوض نکرده باشد.
۴- سومین طلاق که بعد از سه وصلت به عمل آید، اعم از این که وصلت در نتیجه رجوع باشد یا در نتیجه نکاح جدید. مورد چهارم همان چیزی است که تحت عنوان سه طلاقه مطرح است در حقیقت پس از اینکه سه طلاق تحقق گرفت نه تنها نوع طلاق به بائن تبدیل می شود به مفهومی که دیگر امکان رجوع برای شوهر وجود ندارد بلکه به موجب ماده ۱۰۵۷ زنی که سه مرتبه متوالی زوجه یک نفر بوده و مطلقه شده بر آن مرد حرام می باشد. در حقیقت پس از طلاق سوم دیگر قانون و شرع ازدواج چهارم آنها را به رسمیت نمی شناسد و قانون از واژه حرام استفاده نموده است که در حقیقت به معنای به رسمیت نشناختن ازدواج مذکور می باشد. نکته بعدی این است که طبق نظر حقوقدانان سه طلاق با هم واقع نمی شود و شوهر باید سه بار زن را طلاق بدهد و در دو طلاق نخستین در زمان عده به او رجوع نماید یا عقد نکاح جدیدی واقع شود. در خصوص سه طلاقه شدن زن گفته شده که ازدواج چهارم با همان شوهر سابق ممنوع است اما قانونگذار تصریح نموده که چنانچه زن پس از طلاق سوم با عقد دائم به زوجیت مرد دیگری درآید و پس از وقوع نزدیکی به او بواسطه طلاق یا فسخ یا فوت جدایی حاصل گردد آن گاه می تواند برای بار چهارم با شوهر سابق خود ازدواج نماید با این اوصاف آن چه در این خصوص مهم است اینکه زنجیره ازدواج و طلاق بین یک زن و مرد باید پس از سه بار قطع گردد و پس از ازدواج با مرد دیگری و طلاق از وی زمینه برای ازدواج مجدد فراهم گردد.
در این خصوص گفته می شود که نیاز به محلل وجود دارد و محلل همان شخصی است که زنجیره ازدواج و طلاق را قطع می کند. در این خصوص همانطور که گفته شد سه طلاقه کردن به معنای این نمی باشد که سه طلاق به طور همزمان واقع گردد بلکه باید طلاق مربوط به سه ازدواج مجزا باشد. فقهای شیعه نیز در این خصوص اتفاق نظر دارند بنابر فقه شیعه سه طلاقه کردن زن وقتی تحقق می پذیرد که مردی همسر خود را طلاق دهد، سپس در ایام عده یا پس از تمام شدن وقت عده با او ازدواج کند آن گاه برای بار دوم همسر خود را طلاق دهد و همانند بار اول یا در ایام عده یا پس از انقضای مدت عده با او ازدواج کند آن گاه برای بار دوم همسر خود را طلاق دهد. در این صورت این زن سه طلاقه به شمار می آید. در حقیقبت امکان این که مردی در یک جلسه و صرفاً با تکرار سه باره این که تو را مطلقه کردم قصد تحقق سه بار طلاق را داشته باشد درست نمی باشد و چنین طلاقی واقع نمی شود. بر این اساس ضرورت دارد که فاصله زمانی بین طلاق و ازدواج وجود داشته باشد به نظر می رسد هدف جلوگیری از تزلزل در کانون خانواده بوده و قانونگذار خواسته است که به این طریق از تزلزل و ناپایداری خانواده جلوگیری نماید. البته قانونگذار در قانون به ندرت از واژه حرام استفاده نموده است که معنی ممنوعیت می باشد اما در مباحث مربوطه به طلاق آوردن چنین واژه ای دلالت بر این دارد قانونگذار به پیروی از فقه شیعه از چنین واژه ای استفاده نموده و منظور وی به رسمیت نشناختن چنین ازدواجی بوده اید.
در دنیای امروز که همه چیز با سرعت بالا در حال تغییر است، نیاز به دسترسی آسان و سریع به خدمات قضایی احساس می‌شود. بسیاری از مراجعین قضایی با مشکلاتی مانند فاصله زیاد، ترافیک ،صف‌های طولانی روبرو هستند که باعث از دست رفتن وقت و هزینه افراد می‌شوند. برای حل این مشکلات، دفتر خدمات قضایی الکترونیک در اقدسیه اقدام به ارائه خدمات قضایی با استفاده از فناوری الکترونیکی کرده است. در این مطلب، به برخی از مهمترین دلایلی که افراد به دفتر خدمات الکترونیک قضایی در اقدسیه مراجعه میکنند اشاره خواهیم کرد.
چرا افراد به دفتر خدمات الکترونیک قضایی در اقدسیه مراجعه میکنند؟
برخی از مهمترین این دلایل به شرح زیر هستند:
– ثبت و ارسال کلیه دادخواست های بدوی و تجدید نظر (حقوقی و کیفری): افراد می‌توانند برای ثبت و ارسال کلیه دادخواست‌های بدوی و تجدید نظر (حقوقی و کیفری) به دفتر خدمات الکترونیک قضایی در اقدسیه مراجعه کنند.و انواع دادخواست های حقوقی و تجدید نظر خود را به ثبت برسانند.
– ثبت شکواییه و اعتراض به قرارها و ارسال به مراجع قضایی سراسر کشور: دفتر خدمات الکترونیک قضایی در اقدسیه به شهروندان و وکلای حقوقی امکان ثبت شکایات، اعتراضات به قرارها در سراسر کشور را فراهم می‌کند. این سامانه به شهروندان امکان می دهد تا به راحتی و با سرعت بالا شکایات خود را ثبت کنند و به مراجع قضایی ارسال کنند.
– ثبت اظهارنامه و ارسال به مراجع قضایی کشور جهت ابلاغ به مخاطبین مورد نظر: منظور از این خدمات، ثبت و ارسال اسناد و مدارک حقوقی به مراجع قضایی است تا به مخاطبین مورد نظر ابلاغ شود. این اسناد و مدارک ممکن است شامل اظهارنامه، دعوای قضایی، حکم قضایی، اخطار قضایی و سایر مدارک حقوقی مرتبط با پروندههای قضایی باشد.
– پیگیری و اطلاع رسانی روند رسیدگی پرونده، مشاهده و اخذ ابلاغیات قضایی: این خدمات به افراد کمک میکنند تا به راحتی و با دقت بیشتری از وضعیت پرونده خود آگاه شوند و در صورت نیاز، اقدامات لازم را انجام دهند. در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، افراد می‌توانند با وارد کردن شماره پرونده خود، وضعیت پرونده خود را پیگیری کنند. این اطلاعات شامل مراحل رسیدگی به پرونده، تاریخ‌های مهم مانند تاریخ صدور حکم، تاریخ ابلاغ حکم و غیره می‌شود. همچنین، افراد می‌توانند از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، ابلاغ های قضایی خود را دریافت کنند.
– اخذ سوء پیشینه، ارسال لوایح، تمدید پروانه وکالت و کارشناسان رسمی دادگستری: افراد برای انجام این امور به دفتر خدمات الکترونیک قضایی در اقدسیه مراجعه میکنند، زیرا این دفتر امکاناتی را برای انجام این امور به صورت آنلاین فراهم می‌کند. این امکانات شامل ارائه اطلاعات و مستندات مربوط به پروندههای قضایی، امکان تمدید پروانه وکالت و ثبت سوابق قضایی میباشد. همچنین، این دفتر به دلیل سهولت و سرعت در انجام امور، مورد توجه و استفاده قرار می‌گیرد.
– ثبت نام الکترونیک ثنا و سایر سامانه های الکترونیکی دولتی: در دفتر خدمات الکترونیک قضایی در اقدسیه، افراد می‌توانند ثبت نام الکترونیک خود را انجام دهند. این دفاتر مجهز به تجهیزات و نرم‌افزارهای لازم برای ثبت نام الکترونیکی هستند و کارشناسان متخصص در این زمینه در آنجا حضور دارند تا به افراد کمک کنند.
معرفی دفتر خدمات الکترونیک قضایی در اقدسیه
با توجه به تحولات روزافزون در عصر دیجیتال و افزایش استفاده از فناوری‌های پیشرفته، دفتر خدمات الکترونیک قضایی در اقدسیه با هدف سهولت‌بخشی در ارائه خدمات قضایی و کاهش زمان و هزینه‌های مرتبط با آنها، به فعالیت خود ادامه می‌دهد. این دفتر با بکارگیری سیستم‌های الکترونیکی و نرم‌افزارهای قوی، توانسته است فرآیند ارائه خدمات قضایی را بسیار سریعتر و کارآمدتر نماید. این تحولات فناورانه به دفتر خدمات قضایی اقدسیه امکان می‌دهد تا با بهره‌گیری از ابزارهای الکترونیکی و سیستم‌های پیشرفته، امور مربوط به دادگاه و قضاوت را به صورت موثرتر و سریعتر انجام دهد.
دفتر خدمات الکترونیک قضایی در اقدسیه به عنوان یکی از بهترین دفاتر خدمات الکترونیک قضایی در تهران شناخته می‌شود. در این دفتر، متقاضیان می‌توانند از خدمات متنوعی مانند ثبت و تغییرات اسناد قانونی، دادخواست های دعاوی مدنی، مشاوره حقوقی و بسیاری از خدمات دیگر بهره‌مند شوند. این دفتر با تیمی متخصص و مجرب از کارشناسان حقوقی و کاربران متخصص همکاری می‌کند تا بهترین خدمات را به مشتریان خود ارائه دهد. همچنین، در این دفتر با استفاده از فناوری‌های پیشرفته و تیم کاری مجرب، قادر به انجام فرآیندها و مدیریت اطلاعات قضایی به صورت بهینه و دقیق است.
خلاصه
خدمات الکترونیک قضایی یک راه حل نوین و موثر برای حل مشکلات مراجعین قضایی است.
مراجعین قضایی می‌توانند از تجربه و دانش کارشناسان استفاده کرده و مسائل پیچیده خود را با راهکارهای بهتر و کارآمدتر حل کنند. دفتر خدمات الکترونیک قضایی در اقدسیه یکی از معتبرترین دفاتر خدمات الکترونيک قضائي در کشور است که با کادر مجرب و مجهز، خدمات الکترونيک قضائي را با کيفيت بالا و هزينه مناسب به مراجعين قضائي ارائه مي‌دهد. دفتر خدمات الکترونیک قضایی در اقدسیه، به عنوان پلی مدرن و کارآمد در دسترس شماست تا در دنیای دیجیتال، به راحتی و با اطمینان، امور قضایی خود را انجام دهید. آدرس:
خیابان پاسداران پایین تر از سه راه اقدسیه جنب بانک صادرات پلاک ۷۵۰
جستاری قانون مند بر اجرای قوانین ملی شدن اراضی وتعیین مستثنیات مالکانه در گذر زمان
پیشینه تاریخی قانون ملی شدن اراضی
با تصویب قانون ملی شدن اراضی، اجرای ناقص و مغایر با نظر مقنن در تهیه مبانی آن از جمله تنظیم برگ تشخیص و کروکی مربوطه، که اغلب توسط اشخاص غیر متخصص (به جهت مسائل قانون ثبت اسناد و نقشه برداری ) موجبات تحقق تضییع حقوق مالکان آن اراضی را فراهم و بعضا اجرای ناصواب آن با آسیب های فراوان وبعضاً جبران ناپذیری را به زارعان ،کشاورزان و مالکان اسناد رسمی محقق ساخته،لذا گروه وکلای ره جویان عدالت با بهره گیری از متخصین این امر در این نوشتار سعی دارد با نگاهی تطبیقی (قانون – اجرا) بعضی ازاین اقدامات را تشریح نماید.
شرح قانونی
به موجب تصویب نامه هيئت وزيران در جلسه مورخ ۱۳۴۱/۱۰/۲۷ قانون ملي شدن جنگلهاي كشور راکه بشرح زير تصويب نمودنداشعار میدارد ماده يكم ـ از تاريخ تصويب اين تصويبنامه قانوني عرصه و اعياني كليه جنگلها و مراتع و بيشه‌هاي طبيعي و اراضي جنگلي كشور ـ جزء اموال عمومي محسوب و متعلق به دولت است ولو اينكه قبل از اين تاريخ افراد آن را متصرف شده و سند مالكيت گرفته باشند.
نقد قانونی وفقهی
اولا : الف) مبنای قرآنی قاعده فقهی :”الناس مسلطون علی اموالهم”یكى از قواعد مسلّم فقهى، قاعده‌اى است كه گاهى از آن به «قاعده تسلط» يا «قاعده تسليط»، تعبير مى‌شود مفاد قاعده اين است كه هر مالكى، نسبت به مال خود تسلط كامل دارد و مى‌تواند در آن هر گونه تصرفى اعم از مادى و حقوقى بكند، و هيچ كس نمى‌تواند او را بدون مجوز شرعى از تصرفات در آن منع كند. به عبارت ديگر، به موجب اين قاعده، اصل بر آن است كه همه گونه تصرفات براى مالك مجاز است، مگر آن كه به موجب دليل شرعى خلاف آن ثابت گردد.
ب)مطابق قاعده «قبح عقاب بلا بیان» این قسمت از تصویب نامه صدرالبیان مغایر با موارد ذیل می باشد، چرا که هرگاه در موردى، از سوى شارع، الزامى نرسد، قاعده قبح عقاب بلا بیان، آن الزام را برمیدارد و در نتیجه، مؤاخذه آن نیز برداشته می‌شود؛ زیرا در این صورت عقاب آن قبیح است و بر همین اساس، قبل از آنکه شارع و قانونگذار، قوانین و تصمیمات خود را به اطلاع مردم برساند، نمی‌تواند به دلیل تخلف از آن، کسی را مجازات کند لذا مجازات که همان ابطال مالکیت اشخاص بر آن اراضی نباید ملغی اعلام گردد.
ثانیا : بر اساس ماده ۱۴۳ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ که اشعار میدارد «هرکس از اراضی موات و مباحه قسمتی را به قصد تملک احیاء کند مالک آن قسمت می‌شود. »
ثالثا: اصل عطف به ماسبق نشدن قوانین ، بر اساس نص ماده ۴ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ در بیان قلمرو قانون در زمان می گوید : « اثر قانون نسبت به آتیه است وقانون نسبت به ما قبل خود اثر ندارد مگر اینکه در خود قانون مقررات خاصی نسبت به این موضوع اتخاذ شده باشد »
رابعا: از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰
الف) برابر نص ماده ۲۲ قانون ثبت که بیان میدارد«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده ، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‌شود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است».
ب) برابر ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک که اشعار میدارد «قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت، ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آنها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد نمود».
با امعان نظر در موارد فوق محرز می گردد که تا تصویب ماده یک فوق هیچ منع و محدودیتی برای احیا یا تملک در اراضی برای اشخاص در ایران تا تاریخ ۱۳۴۱/۱۰/۲۷ وجود نداشته لذا افرادی که قبل از آن تاریخ بر ملک تصرف، احیا ویا در راستای خرید فروش مباح وجهی را از باب تملک پرداخت و سند مالکیت نیز برای آن املاک در همان حاکمیت بر اساس قوانین جاری اخذ نمودند نباید مالکیت ایشان ملغی محسوب گردد.فلذا هیئت وزیرانی که خود یکی از ارکان اجرای قوانین می باشد نباید تصمیمات مغایر با قانون اخذ واجرا نمایند. چرا که این اقدام مصداق اجرای سلیقه ای بوده وشایسته یک دولت نمی باشد.
تهیه برگ تشخیص و کروکی مربوطه
برگ تشخیص: این برگه به عنوان اصلی ترین مدرک در اصول اسناد مربوط به اراضی ملی می باشدولی مقنن هیچ گاه برای تهیه آن از باب صلاحیت وتخصص خاصی را برای تنظیم کننده آن اعلام نکرده است و تهیه این مدرک توسط شخص غیر متخصص فاقد وجاهت قانونی بوده وموجبات تضییع حقوق بسیاری را به شرح موارد زیر فراهم ساخته است .چرا که مدرکی که مستقیماً با مالکیت اشخاص مربوط می باشد باید در تنظیم آن نیز فردی دخالت داشته که متخصص امور ثبتی بوده و نسبت به شماره های مندرج در سند مالکیت پلاک فرعی با اصلی و بخش را کاملا اشرافیت داشته باشد این در حالی است که اکثر برگه تشخیص ها موجود به جهات ذیل ناقص می باشند
عدم درج صحیح پلاک ثبتی: بعد از قانون اجباری شدن ثبت اسناد واملاک هر منطقه از طرف اداره ثبت پلاک کوبی شده و دارای مشخصات با شماره فرعی اصلی وبخش می باشد این در حالی است که با جود اختصاص پلاک های فرعی به اراضی روستایی ازدهه ی ۱۳۱۰ (یعنی قبل ازتاریخ اجرای مقررات قانون اراضی ملی) دربیشتر برگه تشخیص ها فقط پلاک اصلی آن روستا و شماره بخش قید شده ولی در استعلامات فعلی با وجود عدم پلاک فرعی نسبت به املاکی اراضی داخل در ملک ملی اعلام می شود که پلاک فرعی آن اصلا در برگ تشخیص قید نگردیده است.
عدم درج صحیح حدود اربعه پلاک ثبتی مورد استناد: چون برگه از طرف غیر متخصص تکمیل گردیده فرد تکمیل کننده هم به جای حدود اربع پلاک فرعی که قبل از اجرای آن قانون تحدید حدود شده را درج نماید حدود اربعه پلاک کلی یک روستا را به صورت کلی اعلام و بعد ادعا میکنند چون ملک شما هم داخل این حدود است پس ملی می باشد در حالی که تهیه این نوع گزارش خود مصداق تهیه گزارش خلاف واقع بوده وجرم تلقی می گردد.
عدم ترسیم کروکی صحیح: عده ای از کارکنان در پاسخ به دو ایراد اساسی فوق اعلام می نمایند که در کروکی ترسیمی این موضوع رفع شده است در حالی که اولا این موضوع مغایر با موضوعات مندرج در قسمت تحدید حدود قانون ثبت اسناد که یک قانون آمره مقدم می باشدثانیا آن کروکی های استنادی به جهات زیر ناقص ترسیم ونباید طبق قانون بر آن اثر حقوقی تعلق گیرد چراکه مدرکی که شرایط شکلی آن در زمان تنظیم رعایت نگردد نمی تواند مبنای تصمیم گیری قانونی باشد.
ایرادات کروکی های استنادی و منظم به برگ تشخیص
الف) عدم ترسیم ودرج دقیق نقاط ثابت برای جانمایی وپیاده کردن مجدد
ب) عدم قید صحیح اندازه و مساحت برای کروکی ( ابعاد و اضلاع به صورت شماتیک ترسیم ومقیاس ندارند)
پ)عدم درج (مساحت ،ابعاد،فاصله و مشخص ننمودن نقطه ثابت) برای مستثنیات مستغرق در داخل کروکی تهیه شده برای اراضی ملی (ابعاد واندازه شماتیک وبدون مقیاس هستن)
ت)عدم درج پلاک های فرعی در پلاک اصلی مورد ادعایی درداخل کروکی تهیه شده
مثال حقوقی
اگر شخصی در قرار داد خرید ملک از اراضی یک روستا با شرایط زیر اقدام به تملک ملک نماید وسپس معامل از تحویل و تنظیم سندملک امتناع ننماید برابر قوانین جاری متعامل برای احقاق حق خویش باید به دادگاه مراجعه نماید آیا با شرایط مندرج در زیر برای قرارداد ایشان می تواند موفق به اخذ رای (با عنوان تحویل مبیع والزام به تنظیم سند) از محاکم گردد.
۱- در قرارداد به جای درج شماره پلاک فرعی و صلی و بخش ملک فقط پلاک اصلی و شماره بخش روستا قید گردد
۲- در مشخصات حدود اربعه به جای درج حدود ملک (برای مثلا – شمالا به ملک احمد – شرقا به ملک محمد – جنوبا به ملک چاپار – غربا راه عمومی ) مشخصات و حدود کلی روستا ( برای مثال شمالا اراضی روستای احمد آباد- شرقااراضی محمد آباد – جنوبا کوه های روستای محمد آباد –غربا راه روستا) قید گردد.
۳- در کروکی ترسیمی هم بدون درج مساحت دقیق میزان ابتیاعی حدود ۵۰۰ مترمربع از اراضی احمد آباد را به صورت شماتیک ترسیم واندازه ومقیاس غیر واقع درج گردد
حال سوال اصلی آن است که با شرایط فوق کدام شعبه از دادگاه نسبت به چنین مستنداتی حکم به ورود دعوی خواهان صادر می نماید
جواب کاملا محرز می باشد دادخواست به جهت عدم درج صحیح موارداستنادی رد می شود
سیر تحول در رسیدگی به مبانی اراضی ملی بعداز پیروزی انقلاب اسلامی
با پیروزی انقلاب اسلامی و تصویب قانون اساسی و نهاد شورای نگبان ، وظیفه اصلی این شورا پاسداری از احکام اسلام و قانون اساسی از طریق نظارت بر قوانین و مقررات میباشد. قانون اساسی دامنه ضرورت تطبیق قوانین و مقررات کشور با شرع و قانون اساسی را به ترتیب در اصل ۴ و۷۱ مشخص نموده است که این شورا در راستای رسالت خود نسبت به قانون ملی شدن اراضی در نظریه شماره ۲۶۵۰ به شرح ذیل اعلام می نماید.
پيرو نامه‌هاي متعددي كه از بعض محاكم دادگستري و اشخاص در رابطه با مواد ۵۵ و ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداري از جنگلها و مراتع مصوب ۱۳۴۶ و اصلاحي ۱۳۴۸ به دبيرخانه شوراي نگهبان واصل شده بود موضوع در جلسه شوراي نگهبان مطرح و با استفاده از اصل ۴ قانون اساسي نظر فقهاء شوراي نگهبان بشرح ذيل اعلام مي‌گردد:
۱ ـ شمول ماده ۵۵ اصلاحي قانون حفاظت و بهره‌برداري از جنگلها و مراتع و تبصره آن نسبت به كساني كه در رژيم گذشته اقدام به تصويب و احياء منابع مذكور نموده‌اند خلاف موازين شرع و در اين قسمت ماده مذكور ابطال ميشود.
۲ ـ در ماده ۵۶ اصلاحي قانون مذكور محدود نمودن پذيرش اعتراض اشخاص ذينفع به يك ماده خلاف موازين شرع و در اين قسمت ماده مذكور ابطال ميشود و بند الف اين ماده بر اين اساس اصلاح ميشود.
۳ ـ در ماده ۵۶ اصلاحي ملاك عمل قراردادن و قطعي دانستن تصميم اكثريت كميسيون مذكور در ماده خلاف موازين شرع و در اين قسمت نيز ماده مذكور ابطال ميشود.
۴ ـ در بند ج ماده ۵۶ مذكور دستور رفع تصرف و خلع يد از اراضي مذكور كه در رژيم گذشته تصرف و احياء شده است خلاف موازين شرع و در اين قسمت نيز ماده مذكور ابطال ميشود. لازم بتذكر است كه پس از تهيه و ابلاغ آئين نامه قانون تعيين اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع مصوب ۱۳۶۸/۶/۲۲ مجلس شوراي اسلامي اين ماده ملاك عمل خواهد بود.
قانون تعیین و تکلیف اراضی اختلافی کمیسیون ماده ۵۶
قانون تعیین و تکلیف اراضی که نسبت به مالکیت شخصی یا ملی آنها اختلاف می باشد در سال ۱۳۶۷ به تصویب رسید و این قانون در سال ۱۳۸۷ مورد اصلاح قرار گرفت.براساس این قانون چنانچه شخصی مدعی مالکیت اراضی ملی ثبت شده باشد باید شکایت خود را در کمیسیون ماده ۵۶ مطرح نماید.تشخیص منابع ملی شده و مستثنیات آن با وزارت منابع طبیعی می باشد.
متن قانون کمیسیون ماده ۵۶ منابع طبیعی
براساس ماده ۵۶: زارعین صاحب اراضی نسقی و مالکین و صاحبان باغات و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی شهرها و حریم روستاها، سازمانها و مؤسسات دولتی که به اجرای ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگلها و مراتع کشور مصوب ۱۳۴۶ و اصلاحیه‌های بعدی آن اعتراض داشته باشند می‌توانند به هیأت مرکب از:
مسئول اداره کشاورزی
مسئول اداره جنگلداری
عضو جهاد سازندگی
عضو هیئت واگذاری زمین
یک نفر قاضی دادگستری
برحسب مورد دو نفر از اعضای شورای اسلامی روستا یا عشایر محل مربوطه، مراجعه نمایند. این هیأت در هر شهرستان زیر نظر وزارت کشاورزی و با حضور حداقل ۵ نفر از هفت نفر رسمیت یافته و پس از اعلام نظر کارشناسی رأی قاضی هیأت، قابل اعتراض در شعب دادگاه بدوی و تجدیدنظر میباشد. هیأت میتواند از خبرگان محلی و غیررسمی به‌عنوان کارشناس استفاده نماید.
تبصره کمیسیون ماده ۵۶
تبصره ۱: ادارات ثبت اسناد شهرستانها مکلفند که اسناد مربوطه را مطابق رأی نهایی صادر اصلاح نمایند.
تبصره ۲: دیوان عدالت اداری مکلف است کلیه پروندههای موجود در مورد ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع و اصلاحیه‌های بعدی آن را که مختومه نشده است به کمیسیون موضوع این قانون ارجاع نمایند.
تبصره ۳: چنانچه سازمانها و مؤسسات دولتی به اجرای ماده ۵۶ معترض بوده و این اعتراض از سوی هیأت مذکور در ماده واحده بجا تشخیص داده شود با توجه به‌موقعیت و شرایط زمین نسبت به خلع ید از متصرفین اقدام به عمل آید.
تبصره ۴: دولت موظف است توسط دستگاههای ذیربط نسبت به خلع ید از اراضی متصرفی بعد از اعلام مورخ ۱۳۶۵/۱۲/۱۶ دولت جمهوری اسلامی اقدام لازم بعمل آورد.
تبصره ۵: از تاریخ تصویب این ماده واحده کلیه قوانین و مقررات و آیین‌نامه‌های مغایر با این قانون لغو و تنها مرجع رسیدگی به شکایات مربوط به اجرای ماده ۵۶ قانون جنگلها و مراتع و اصلاحیه‌های آن هیئت موضوع این قانون خواهد بود.
تبصره ۶: وزارت کشاورزی مکلف است آئین‌نامه اجرایی این قانون را حداکثر ظرف دو ماه تهیه و تصویب و جهت اجرا ابلاغ نماید.
قانون فوق مشتمل برماده واحده وشش تبصره در جلسه علنی روز سه شنبه مورخ بیست ودوم شهریور یک هزاروسیصد وشصت و هفت مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱۳۶۷/۶/۲۹ به تأیید شورای نگهبان رسید.
حال با عنایت به دو موضوع فوق یعنی ابطال موارد غیر شرعی قانون اراضی ملی توسط شورای نگهبان و ابلاغ ماده واحد اعتراض به تشخیص اراضی ملی ماده ۵۶ پاسخ به سوالات ذیل چگونه است
چند نکته حقوقی
ملاک تاریخ احیاء برای اراضی ملی سال ۱۳۴۱ می باشد یا سال ۱۳۶۵ ؟
اعتبار تشخیص مستثنیات مالکانه بر مالکیت در آن اراضی چگونه است؟
مسئولیت تهیه وتنظیم خلاف واقع برگه تشخیص واستناد به آن برگه های ناقص برعهده چه اشخاصی می باشد؟
آیا سند مالکیت در احراز مستثنیات تاثیری دارد؟
مرجع تطبیق برای برگه تشخیص های تنظیم شده با قانون کدام نهاد است ؟
آیا تظلم خواهی و دعوی با عنوان احراز اصالت و تطبیق تنظیم برگه تشخیص وکروکی منظم آن با نص مفاد قانون مربوطه نیز در محاکم قابل استماع است؟
قسمتی از قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب ۱۳۸۹
برابر نص ماده ۹قانون فوق که اشعار میدارد ـ وزارت جهاد کشاورزی مکلف است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اجراء قوانین و مقررات مربوط، با تهیه حدنگاری (کاداستر) و نقشه های مورد نیاز، نسبت به تثبیت مالکیت دولت بر منابع ملی و اراضی موات و دولتی و با رعایت حریم روستاها و همراه با رفع تداخلات ناشی از اجراء مقررات موازی اقدام و حداکثر تا پایان برنامه پنجساله پنجم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران، سند مالکیت عرصه ها را به نمایندگی از سوی دولت اخذ و ضمن اعمال مدیریت کارآمد، نسبت به حفاظت و بهره برداری از عرصه و اعیانی منابع ملی و اراضی یاد شده بدون پرداخت هزینه های دادرسی در دعاوی مربوطه اقدام نماید. تبصره۱ـ اشخاص ذی نفع که قبلاً به اعتراض آنان در مراجع ذی صلاح اداری و قضایی رسیدگی نشده باشد می توانند ظرف مدت یک سال پس از لازم الاجراء شدن این قانون نسبت به اجراء مقررات اعتراض و آن را در دبیرخانه هیأت موضوع ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده (۵۶) قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع مصوب ۱۳۶۷/۶/۲۹ شهرستان مربوطه ثبت نمایند و پس از انقضاء مهلت مذکور در این ماده، چنانچه ذی نفع، حکم قانونی مبنی بر احراز مالکیت قطعی و نهایی خود (در شعب رسیدگی ویژه ای که بدین منظور در مرکز از سوی رئیس قوه قضاییه تعیین و ایجاد می شود) دریافت نموده باشد، دولت مکلف است در صورت امکان عین زمین را به وی تحویل داده و یا اگر امکان پذیر نباشد و در صورت رضایت مالک، عوض زمین و یا قیمت کارشناسی آن را پرداخت نماید
در سال ۸۹ قانون گذار با تصویب ماده ۹ و تبصره های ذیل آن موضوع اعتراض به آرای کمسیون را که از طرف شخص ذینفع واصل نگردیده است با ارشاد نسبت به مراجعه از دادگاه را برای مشمولان آن قانون اعلام می نماید ولی با افزایش ایرادات نسبت به نقشه های و کروکی های ترسیمی در محاکم بار دیگر قانون گذار با الحاق تبصره ای بر ذیل ماده ۹موضوع را درصلاحیت کمیسیون رفع تداخل به شرح ذیل اعلام میدارد.
ﻣﻘﺮرات ﻣﺮﺟﻊ: ﻣﺎده ۵۴ ﻗﺎﻧﻮن رﻓﻊ ﻣﻮاﻧﻊ ﺗﻮﻟﯿﺪ رﻗﺎﺑﺖ ﭘﺬﯾﺮ و ارﺗﻘﺎی ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯽ ﮐﺸﻮر ﻣﺼﻮب ۱۳۹۴: ﯾﮏ ﺗﺒﺼﺮه ﺑﻪ ﺷﺮح زﯾﺮ ﺑﻪ ﻣﺎده ۹ ﻗﺎﻧﻮن اﻓﺰاﯾﺶ ﺑﻬﺮه وری ﺑﺨﺶ ﮐﺸﺎورزی و ﻣﻨﺎﺑﻊ ﻃﺒﯿﻌﯽ اﺿﺎﻓﻪ ﻣﯽ ﮔﺮدد: ﺗﺒﺼﺮه ـ وزارت ﺟﻬﺎد ﮐﺸﺎورزی ﻣﮑﻠﻒ اﺳﺖ ﺑﺎ ﻫﻤﮑﺎری ﺳﺎزﻣﺎن ﺛﺒﺖ اﺳﻨﺎد و اﻣﻼک ﮐﺸﻮر ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ رﻓﻊ ﺗﺪاﺧﻼت ﻧﺎﺷﯽ از اﺟﺮای ﻗﻮاﻧﯿﻦ و ﻣﻘﺮرات ﻣﻮازی در اراﺿﯽ ﻣﻠﯽ، دوﻟﺘﯽ و ﻣﺴﺘﺜﻨﯿﺎت اﺷﺨﺎص اﻗﺪام ﻧﻤﻮده ﭘﺲ از رﻓﻊ ﻣﻮارد اﺧﺘﻼﻓﯽ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ اﺻﻼح اﺳﻨﺎد ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ و ﺻﺪور اﺳﻨﺎد اراﺿﯽ ﮐﺸﺎورزی اﻗﺪام ﻧﻤﺎﯾﺪ. آﯾﯿﻦ ﻧﺎﻣﻪ اﺟﺮاﯾﯽ اﯾﻦ ﺗﺒﺼﺮه و ﭼﮕﻮﻧﮕﯽ درﯾﺎﻓﺖ ﻫﺰﯾﻨﻪ و ﻗﯿﻤﺖ اراﺿﯽ رﻓﻊ ﺗﺪاﺧﻞ ﺷﺪه و ﻣﺼﺮف آن ﺑﺮای ﺣﻔﺎﻇﺖ، ﭘﺎﯾﺶ و ﺳﻨﺪدار ﮐﺮدن اراﺿﯽ ﮐﺸﺎورزی، ﺑﺎ ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد وزارت ﺟﻬﺎد ﮐﺸﺎورزی ﺑﺎ ﻫﻤﮑﺎری وزارت اﻣﻮر اﻗﺘﺼﺎدی و داراﯾﯽ و ﺳﺎزﻣﺎن ﺛﺒﺖ اﺳﻨﺎد و اﻣﻼک ﮐﺸﻮر ﺳﻪ ﻣﺎه ﭘﺲ از اﺑﻼغ ﻗﺎﻧﻮن ﺑﻪ ﺗﺼﻮﯾﺐ ﻫﯿﺄت وزﯾﺮان ﻣﯽ رﺳﺪ.
تمامی تحولات و سیر تغییرات در قوانین صدر الذکر احراز کننده بیان نگارنده این نوشتار می باشد چراکه به جهت عدم ترسیم کروکی های منظم به برگه تشخیص تضییع حقوق فراوانی از مالکان آنها داشته که این موضوع ساده سالانه باعث طرح پرونده های فراوانی را در محاکم تحقق می بخشد حال به ذکر موارد اولیه به عنوان نقدی قانون مند در اجرای مبانی اراضی ملی در ادامه به بیان نحوه طرح صحیح اعتراض به این موضوع اعلام میگردد.
تبیین اراده نهایی مقنن در قوانین ملی شدن اراضی ملی
مرجع نهایی صالح برای اعتراض به تشخیص ملی بودن اراضی
با ابلاغ تبصره ۳الحاقی به ماده ۹ قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب ۱۳۸۹ بعضی از شعبات رسیدگی کننده به موضوع تشخیص ملی بودن اراضی را از وظایف کمیسیون رفع تداخل منظور وبرای دادخواست های ارائه شده با صدور قرارهایی ازجمله قرار عدم استماع خواهان پرونده را به کمسیون رفع تداخل ارشاد می نمودند که این موضوع مغایر با نظر متخصصین این امراز جمله نگارنده این نوشتار بود وبرداشت صحیحی از قانون نبود، تا اینکه قضات شریف شعبه ۱۷دیوان عالی کشور با اتخاذ تصمیم نسبت به دادنامه ۰۴۲۴۲۸۰ مورخ ۱۴۰۱/۰۳/۰۸ اصداری شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی شهرستان طارمﮐﻪ ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ آن در ﺧﺼﻮص این موضوع کمیسیون رفع تداخل را در دﻋﻮاي اﻋﺘﺮاض ﺑﻪ ﺗﺸﺨﯿﺺ ﻣﻠﯽ ﺷﺪن اراضیاعلام نموده بود شعبه فوق مرجع صالح را دادگاه وپرونده جهت رسیدگی به شعبه اعاده نموداند که این تصمیم صحیح پایانی متناسب بر اعمال سلیقه های شخصی بود .فلذا با ذکر مقدمه صدرالبیان در ادامه به شرح مبانی می پردازیم.
اگر بخواهیم برداشت مناسبی از رسیدگی ها وتظلم خواهی ها مطروحه در محاکم داشته باشیم باید با مفهوم و جایگاه اثباتی چند موضوع به اندازه مجال این نوشتار آشنا باشیم که در ادامه بیان می شود.
۱- عکس هوایی: یکی از مستندات تعیین کننده در تظلم خواهی ها برای مبانی اراضی در این تفسیر عکس های هوایی مربوط به آن ملک می باشدکه ایران دو نهاد اقدام به ارائه خدمت در خصوص عکس های هوایی می نمایند اول سازمان نقشه برداری کشور دوم سازمان جغرافیای نیروهای مسلح که معمولا در مراجعه به نماینگی فروش آنها، عکس های هوایی به نسبت موقعیت مکانی (utm) ملک عکس مربوطه ابراز می گردد و لی عکس هایی که برای ما در محاکم باراثباتی مهم دارند عکس های هوایی دهه ۱۳۴۰می باشد که توسط متخصصین این امر باید تفسیر گردد.
۲- وجود حق آبه برای زمین مورد ادعا: اگر برای ملکی که در خصوص آن ادعای وجود اراضی ملی مطرح است دارای حق آبه به تاریخ قبل از دهه ۱۳۴۰ باشد دارای بار اثباتی بالایی برای محل موصوف می باشد.
۳- داشتن عناوین در تحدید حدود و سند رسمی: هر چند در ماده ۱ تصویب نامه ۱۳۴۱ سند رسمی اخذ شده برای محل ادعایی را ملغی اثر اعلام کرده است ولی مادر رسیدگی از این موضوع نباید غافل باشیم که در مبانی اعتراض به ملی شدن اراضی اصلا موضوع مالکیت مورد رسیدگی واقع نمی گردد فقط مسئله مورد رسیدگی وجود احیاء در آن اراضی می باشد و وقتی سند رسمی و عادی ملک از خواهان درخواست می شود هدف تعیین موقعیت ومساحت مورد ادعایی زارع ومالک است نه احراز مالکیت خواهان این موضوع در آرای متعددی اصداری از محاکم نیز از باب رفع تعارض در مالکیت زارعان اعلام شده است چرا که رای غیر ملی بودن برای یک ملک یا اعلام مستثنیات برای آن محل فقط بار اثباتی و کاربرد ملی یا مستثنیاتی دارد و ادعا کننده از باب مالکیت باید اقدامات مقتضی مربوطه را علیحده تحقق ببخشد با این توضیحات ومقدمه اعلام میگردد که درج عناوینی همچون باغ ،بیشه زار، سنجدزار ،و سایر عناوین مالکیت در اسناد رسمی وبرگه های تحدید حدود به تاریخ قبل از دهه ۱۳۴۰ برای خواهان محل مورد ادعا می تواند در اثبات احیای ملک نقش داشته باشد.
۴- مشخصات و مندرجات در سند املاک مجاور: یکی از مبانی که برای اثبات احیای ملک مورد ادعا نیز می تواند بار اثباتی خوبی داشته باشد مشخصات در تحدید حدود املاک مجاور ملک مورد ادعایی است برای مثال اگر در تحدید حدود ملک مجاور شمالی قید گردد که جنوبا به ملک موضوع ادعا با مشخصات پلاک ثبتی یا نام مالک مستقر قبل از سال ۱۳۴۰ ویا در سند پلاک های مجاور به عنوان حق ارتفاق وجود حق عبور یا حق مجرای آب با مشخصات ملک مورد ادعا ذکر خود دلیلی دیگر بر تصرفات در محل مورد ادعایی است که اثبات می نماید قبل ازتاریخ فوق در آن محل اشخاصی حضور و به امر احیا اقدام نموده بوداند.
۵- وجود چاه و قنات دست ساز و درختان با قدمت بالای ۶۰ سال در محل: از جمله اماراتی که در تحقق تظلم خواهی برای خواهان می تواند از جایگاه اثباتی بالایی برخوردار باشد وجود مبانی فوق با قدمت قبل از سال ۱۳۴۰ است خود در احقاق ادعا نقش اساسی را خواهد داشت.
۶- سایر دلایل وامارات و موارد به نسبت محل ملک و مبانی عرفی موقعیت استقراریافته ملک که میتواند ما را در احقاق حق یاری نماید.
مطابق نص قانون به اعتراض اشخاصی که در کمیسیون ماده ۵۶ رسیگی نگردیده وملک ایشان در لیست اراضی ملی می باشد به شرح ذیل می توان در محاکم با تقدیم دادخواست نسبت به تظلم خواهی اقدام نمود.
اعتراض به آرای کمیسیون های ماده ۵۶
رسیدگی در محاکم
در تظلم خواهی خوای ابرازی به محاکم موارد ذیل باید به صورت جامع به شعبه مربوطه اعلام گردد.
۱- تنظیم دادخواست به ضمیه موارد ذیل
۲- مستند مالکیت
۳- کروکی utm دقیق ملک
۴- تقاضای جلب نظر کارشناس مفسر عکس هوایی
۵- استعلام وپاسخ اداره منابع طبیعی مبنی بر ملی بودن محل موصوف با کروکی utm منظم به استعلام به نام معترض با مشخصات ثبتی ملک مربوطه
۶- وسایر مبانی به نسبت مستندات پرونده پس از رسیدگی در شعبه ویژه محاکم با اتخاذ تصمیم نسبت به موارد مطروحه اقدام به اصدار دادنامه می نمایند که این تصمیم با شرایط مندرج در قانون آیین دادرسی مدنی قابل تجدید نظر خواهی در محاکم تجدید نظر می باشد. با این توضیحات نسبت به موارد ذیل چه پاسخی می توان اعلام نمود.
چند نکته حقوقی
۱- آیا وجود ساختمان در ملک مورد ادعای در اراضی ملی به سال احداث قبل از سال ۱۳۴۰می تواند در خصوص مستثنیات کل مساحت ملک موثر باشد؟
۲- در صورت عدم تفسیر صحیح عکس هوایی تکلیف خواهان چیست؟
۳- در صورتی که در پاسخ استعلام منابع طبیعی با سند مالکیت خواهان مغایرت پلاک ثبتی باشد مرجع رفع اختلاف کدام سازمان یا نهاد می باشد؟
۴- زارعانی که دارای نسق زراعی هستن یا ملک از نسق زراعی ابتیاع شده باشد و در محدوده اراضی ملی واقع گردد باعنایت به واگذاری آن املاک از طرف دولت وقت به اشخاص مالک فعلی چه اقدامی باید در راستای احقاق حق خویش نماید؟
۵- در صورتی که سند ملک مشاعی یا ابتیاع به صورت قرارداد یا مبایعه نامه عادی باشد آیا اختیار تظلم خواهی وجود دارد؟
۶- مسئولیت جانمایی اشتباه موقعیت مکانی ملک (utm)بر روی کروکی منضم برگه تشخیص و عکس هوایی برعهده چه اشخاصی می باشد .
۷- آیا وجود چشمه در ملک از امارات احیا در اراضی ملی محسوب می گردد؟
پیام آخر
در بسیاری از پرونده های کمیسیون ماده۵۶ و آرای صادره از محاکم می توان احقاق حقوق موکل تحقق یابد ولی علت عدم این حصول نتیجه دربسیاری از موارد گذشت مواعد قانونی یا عدم توجه به مباحث فنی وحقوقی می باشد لذا وکلای گروه تخصصی ره جویان عدالت در راستای رسالت خود می تواندبا حضور در کنار شما احقاق کننده مبانی قانونی شما عزیزان باشد.
