اجاره یکی از عقود رایج در جامعه می باشد که به موجب آن مؤجر منافع مال خود را در مدت معینی به مستأجر واگذار می نماید و در قبال آن اجاره بها دریافت می کند. موضوع اجاره می تواند متفاوت باشد اما مهم ترین آنها اجاره اموال غیر منقول همانند باغ و آپارتمان می باشد. در خصوص اجاره یک آپارتمان که در حال حاضر بیشتر اشخاص جامعه با آن آشنایی دارند موارد و نکات مهمی وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد. از جمله آنها هزینه های ساختمان می باشد این هزینه ها ممکن است هزینه های جاری ساختمان باشد یا هزینه های ناشی از تعمیرات از جمله تعمیر آسانسور و کولر.
الف) هزینه های جاری
در خصوص هزینه های جاری نکته مورد بحث این است که چنین هزینه هایی به طور معمول شامل نظافت ساختمان، هزینه آب و برق و تلفن و گاز مصرفی تعمیرات جزئی از قبیل تعویض پوشال های کولر، تعویض لامپ و …. می شود که این هزینه ها بر عهده مستأجر می باشد و مستأجر مکلف است هزینه های مذکور را با مشارکت دیگر اشخاص ساکن در آپارتمان های مجاور پرداخت نمایند.
ب) هزینه های مرتبط با تعمیرات کلی
در خصوص آپارتمان مورد اجاره، بنا بر بیان قانونگذار مورد اجاره باید امکانات و وسایل اولیه و متعارف برای زندگی را داشته باشد در وضعیت فعلی بطور معمول آپارتمان ها دارای آبگرمکن و سیستم گرمایشی یا بخاری می باشند و یا این که مجهز به سیستم پکیج و سیستم گرمایش شوفاژ می باشد. اغلب آپارتمان هایی که از یک دهه پیش ساخته شده اند دارای آسانسور می باشند و به طور مسلم نگهداری آسانسور نیز دارای هزنیه می باشد.علاوه بر این در مناطق گرم و خشک معمولاً کولر آبی در پشت بام آپارتمان ها تعبیه شده اند که این نوع کولرها نیز دارای هزینه های نگهداری و تعمیر می باشند. در خصوص هزینه های کلی همانند خرابی آسانسور و یا خرابی موتور کولر که جزء هزینه های کلی محسوب می شوند، این هزینه ها بر عهده مؤجر یا مالک می باشند این در حالی است که همانطور که در قسمت قبلی گفته شد هزینه های جزئی و هزینه های جاری بر عهده مستأجر می باشد به عنوان نمونه درآپارتمان هایی که دارای آسانسور می باشد، آسانسور بطور ماهانه برای مسائل ایمنی و …. سرویس می گردد که این هزینه اصولاً جزء هزینه های جاری محسوب می گردد و بر عهده مستأجر است. بنابراین قاعده این است که هزینه های کلی همانند خرابی آسانسور و خرابی کولر بر عهده مؤجر یا مالک می باشد و هزینه های جاری همانند هزینه سرویس کولر یا سرویس آسانسور بر عهده مستأجر می باشد.
در این خصوص ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره لازم است بر عهده مالک باشد بر طبق ماده ۱۰ قانون روابط مؤجر و مستأجر نیز تعمیرات اولیه و کلی بر عهده مالک یا مؤجر و تعمیرات جزئی که برای استفاده بهتر از مورد اجاره می باشد بر عهده مستأجر می باشد.
گاهی اتفاق می افتد که مستأجر در طبقه آخر ساختمان سکونت دارد و سقف طبقه مذکور پشت بام ساختمان می باشد. در این صورت ممکن است که به علت از بین رفتن ایزوگام در هنگام رانندگی آب به سقف آپارتمان محل سکونت مستأجر نفوذ پیدا کند و باعث سلب آسایش مستأجر گردد در این صورت مستأجر می تواند موضوع را به مؤجر اطلاع دهد و مؤجر تکلیف دارد که پشت بام را تعمیر نماید اما با توجه به اینکه پشت بام جزء مشترکات می باشد مؤجر موضوع را با دیگر مالکین در میان خواهد گذاشت و تمام مالکین مکلف هستند هزینه تعمیر و ایزوگام را پرداخت نمایند. طبق قانون تملک آپارتمان ها هزینه های بخش های مشترک به نسبت تملک بخش اختصاصی محاسبه می گردد و بنابراین چنانچه متراژ یک آپارتمان ۲۰۰ متر باشد و آپارتمان دیگر ۱۰۰ متر باشد مالک آپارتمان ۲۰۰ متری باید هزینه را دو برابر مالک آپارتمان ۱۰۰ متری پرداخت نماید.
