نیاز به مشاوره دارید؟
برای دریافت راهنمایی تخصصی، همین حالا با مشاوران حقوقی ما تماس بگیرید.
حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره
در این مقاله با استناد به قانون مدنی، به بررسی کامل قرارداد اجاره، وظایف موجر و مستاجر، شرایط فسخ، تخلیه ملک، اجرتالمثل، انتقال اجاره و بیمه آتشسوزی پرداختهایم.
تعریف اجاره در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجارهدهنده را موجر، اجارهکننده را مستاجر، و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
مسئولیتهای موجر و مستاجر در قرارداد
- تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد قرارداد
- بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش در زمان تخلیه
- انجام تعمیرات کلی و اساسی (مثل لولهکشی، سیستم گرمایش، سقف و…)
- عدم ایجاد تغییر در ملک در طول مدت قرارداد که مانع استفاده مستاجر شود
تکالیف مستاجر در قرارداد ملکی
- پرداخت به موقع اجارهبها طبق قرارداد
- تخلیه ملک در پایان مدت اجاره
- انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رنگآمیزی جزئی
- پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- اجتناب از ورود خسارت به ملک یا ممانعت از تعمیرات اساسی توسط موجر
تفاوت قراردادهای رسمی و غیررسمی در قراردادهای موجر و مستاجر
قرارداد رسمی، توافقی است که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. اگر این فرآیند انجام نشود، حضور حداقل دو شاهد الزامی است تا در مراجع قضایی اعتبار داشته باشد. قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای معاملات ملکی نیز فقط در صورت داشتن دو شاهد معتبر تلقی میشوند.
شرایط فسخ در قراردادهای اجاره
فسخ قرارداد توسط مستاجر
اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند یا ملک ایراد جدی داشته باشد، مستاجر مجاز است قرارداد را خاتمه دهد. همچنین در صورت توافق قبلی، امکان فسخ پیش از موعد نیز وجود دارد. در مواردی مثل خرابی غیرقابلتعمیر، ترک قرارداد از سوی مستاجر قانونی است.
فسخ قرارداد توسط موجر
در صورتی که مستاجر از ملک در جهتی برخلاف توافق اولیه استفاده کند یا مرتکب تخلف شود یا اجاره را چند ماه پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به فسخ نماید.
مسئولیت تعمیرات اساسی در ملک اجارهای
چنانچه خرابی تجهیزات ملک بر اثر سهلانگاری مستاجر باشد، جبران هزینهها بر عهده اوست. در غیر اینصورت، تعمیرات کلی با مالک خواهد بود.
فرآیند تخلیه ملک و راهکارهای قانونی
اگر پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند و یکی از شرایط زیر برقرار باشد، مالک میتواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ارائه دهد:
- اتمام مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
- نقض تعهدات قراردادی از سوی مستاجر
برای اطلاعات بیشتر درباره فرایند تخلیه ملک، میتوانید به صفحه تخصصی ما مراجعه کنید.
مراجع صالح در دعاوی موجر و مستاجر
رسیدگی به دعاوی اجاره املاک مسکونی معمولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در مورد املاک تجاری، دادگاههای عمومی به این مسائل رسیدگی میکنند.
مفهوم اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که مستاجر بدون قرارداد معتبر از ملک استفاده کند، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید. این مبلغ با توجه به نظر کارشناس و شرایط استفاده تعیین میگردد.
قوانین انتقال اجاره به شخص ثالث
در صورتی که در قرارداد اجاره، مجوز انتقال ملک به دیگری درج شده باشد، مستاجر میتواند ملک را واگذار کند. در غیر این صورت، انتقال ممنوع بوده و موجر اختیار فسخ دارد.
بیمه آتشسوزی در قراردادهای اجارهای
مسئولیت پرداخت هزینه بیمه آتشسوزی بر عهده موجر است. در مقابل، مستاجر وظیفه دارد وسایل شخصی خود را در برابر آتشسوزی بیمه کند. این اقدام جهت پیشگیری از خسارات مالی اهمیت زیادی دارد.
پرسشهای پرتکرار درباره اجاره ملک
آیا موجر باید پکیج خراب را تعمیر کند؟
اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی باشد، بله؛ ولی اگر ناشی از سهلانگاری مستاجر باشد، خیر.
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد معتبر است؟
خیر، برای دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد در پای قرارداد ضروری است.
آیا مستاجر میتواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
تنها در صورت توافق در قرارداد یا عدم انجام تعهدات موجر، بله.
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستاجر بر سر تخلیه، تمدید قرارداد یا شرایط اجاره، مشورت با یک وکیل ملکی میتواند بسیار مفید باشد. همچنین برای آشنایی بیشتر با مراحل قانونی تخلیه ملک، پیشنهاد میکنیم مقاله جامع ما را در این زمینه مطالعه کنید.
مهدی
24 فروردین 1402سلام یه سوال داشتم.بنده صاحب یک باب آپارتمان هستم که آن را به شخصی اجاره دادم.سال اول که تمام شد درخواست کردم ملک را تخلیه کند ولی به بهانه ی کرونا تخلیه نکرد .سال دوم هم ماند .در پایان سال دوم خواستم تخلیه کند به بهانه ی خرید وتعمیر خانه برای سال سوم هم در خانه ماند وبعدا معلوم شد که هیچ خانه ای نخریده.چندین بار تعهد داد ودر بنگاه معاملات با حضور شاهدان قول داد که خانه را تخلیه کند ولی هر بار از وعده ی خود سر باز زد .هر بار که قرداد را تمدید میکند خودش هم اجاره ومبلغ پیش پرداخت را مشخص می کند وحاضر نیست بیشتر از آنچه خودش می گوید مبلغی بپردازد.حالا یک ماه به موعد تخلیه باقی مانده برایش اظهار نامه ارسال شده که وضعیت را مشخص کند ولی پاسخی نداده است .به احتمال نزدیک به یقین امسال هم میخواهد به بهانه ای در خانه بماند وتخلیه نکند.میشه لطف بفرمایید وبنده را راهنمایی کنید.سپاسگزارم
ره جویان عدالت
24 فروردین 1402سلام وقت شما بخیر
پیشنهاد می شود با در دست داشتن مدارک برای مشاوره به دفتر مجموعه مراجعه نمایید و قبل از آن نوبت اخذ نمایید.
Kimiya
17 فروردین 1402سلام وقتبخیر خونه ای ک اجاره کردم هنوز۶ماه دیگ از سال مونده ک بتونم بشینم توی قرارداد قید شده ک اگر خونه رو فروختن من بلند شم الان ب من گفتن ک خونه رو فروختن درجایی ک اینجوری نیست بهش گفتم سند رو نشون بده میگن قولنامه دارم درجایی ک برای خونه سند لازمه حالا من میتونم چیکارکنم؟نمیخوام ک تخلیه کنم ولی وسایل رو جمع کردم چون مجبورم کرده.واینک اینجا ی اپارتمانه ک فقط خانم داخلش هست خودشون اول قرار داد گفتن ک هیچ اقایی اجازه ورود نداره داخل اپارتمان رو درجایی ک همیشه خودشون میان میرن و طبقات دیگ هم همینطور هست ک خودشونم شاهد این موضوع هستن اما گیر دادن ب من فقط ک بلند شم الانم باید دوباره من پول باربرو کمیسیون بدم .ممنون میشم راهنمایی کنید
ره جویان عدالت
17 فروردین 1402سلام وقت شما بخیر
در صورتی که مؤجر درخواست تخلیه نماید باید موضوع فروش ملک را اثبات نماید و در صورت اثبات دستور تخلیه صادر می شود.
امین
17 فروردین 1402سلام میخواستم بپرسم ماخونه رووقتی نگاه کردیم رنگش سفیدبودوقرار نبود رنگی بزنه بداز۱۰روزدیگه خواستیم خانه روتحویل بگیریم رنگ کاغذی زده بود الان خونش چون نم داشته بودرنگش خراب شده و به ما گیر داده باید درستش کنید و آیا حقشو داره خسارت بدیم
ره جویان عدالت
17 فروردین 1402سلام وقت شما بخیر
خیر مگر اینکه منشاء نم از واحد های همسایگان باشد که در این صورت آنها باید خسارت پرداخت نمایند.
محمود سمیعی
16 فروردین 1402سلام من مغازه ای را اجاره کرده ام و هنوز هشت ماه از قرارداد من مانده است اما بنا به دلایلی با مالک هماهنگ کردم که مغازه را به شخص دیگری به شرط تملک تجهیزات من واگذار کند و در غیرداین صورت مغازه را تخلیه نمی کنم اما مالک بدون هماهنگی من ملک را قبل از فسخ قرارداد من به شخص دیگری واگذار کرده است اینجا تکلیف من چیست آیا می توانم قفل ساز ببرم و قفل را باز کنم یا باید اقدام قانونی بکنم
ره جویان عدالت
16 فروردین 1402سلام وقت شما بخیر
اقدام مالک اجاره مال غیر تلقی می گردد و می توانید اقدام قانونی در این مورد انجام دهید.
سادات موسوی
29 فروردین 1402سلام وقت بخیر
شش ماه تا پایان اجاره ما مانده و صاحبخانه قصدفروش منزل دارد.تا چه مقدار میتوانم اجازه بازدید بدهم؟
omid
27 اسفند 1401سلام وقت بخیر
ببخشید عرضی داشتم خدمتتون
ما خونه ای رهن و ودیعه کردیم چند روز از ماه اول رد شده کرایشو نداشتم بدم گفتم چند روز دیگه هم صبر کن میگه ن من میرم حکم تخلیه میگیرم ایا میتونه بگیره الان من چیکار کنم چی بهش بگم؟
ره جویان عدالت
27 اسفند 1401سلام کاری نمیتونید انجام دهید اگر اقدام قانونی کرد میتوانید اعلام کنید که اجاره تاخیر افتاده و پرداخت میکنید
مسعود
27 اسفند 1401سلام و وقت بخیر خدمت شما، من در مغازه ای در پاساژ طبقه زیر زمین مستاجر هستم، الان از قرار داد من نزدیک هفت ماه مونده، موجر با برادرش که بنگاهی هست اسرار داره که من کل طبقه پایین رو به یک صنف داده ام و باید دیوارهای مغازه های بغلی رو بردارم و مستاجر های دیگه رو هم میخواد بیرون کنه که از قرار دادشان عین من مونده و مغازه ای در طبقه دوم که خالی هست و در نقطه ای کور قرار داره میخواد به زور به من اجاره بده، من هم قبول نکردم؛ الان میگه من کارگر میارم و دیوارهای مغازه های بغل مارو که خالی شدن بریزه پایین، که در این صورت علاوه بر سرو صدا، کارگر ها مزاحم رفت امد مشتری های من میشود تکلیف چیست ممنون می شم من رو راهنمایی کنید.
ره جویان عدالت
27 اسفند 1401سلام تا زمانی که مغازه در اجاره ی شماست میتوانید نسبت به مزاحمت های ایشان اقدام قانونی و طرح شکایت کنید
ابوالقاسم
26 اسفند 1401سلام من بیست سال درمنزلی بصورت صحبت با مالک بصورت اجاره بوده ام.پس از بیست سال رفته و بصورت صوری قولنامه خودش تهیه کرده وبدون حضوره من و امضا ووکالت،رفته قولنامه یکساله تهیه کرده.وپساز یک ابلاغیه حکم تخلیه برام اومده گفته اجاره عقب افتاده دارم درصورتی که به موقع براش واریز کردم و منم نسبت به حکم تجدید واخواهی زدم.اگه راهنمایی کنید ممنون میشم.
ره جویان عدالت
26 اسفند 1401سلام اگر قرارداد اجاره ندارید مالک میتواند نسبت به تخلیه اقدام کند
Mohammad
25 اسفند 1401سلام وقت بخیر، زمان ثبت من قولنامه رو با پدر مستاجر تنظیم کردم اما سال بعد که قرارداد منقضی شد با خود شخص، موعد تمام شده و ایشون تخلیه کردن و من هم تسفیه کردم، پدرشون مدعی هستن که پیش رو به ایشون باید میدادم و شکایت میخوان کنن، آیا حق با ایشونه؟
ره جویان عدالت
25 اسفند 1401سلام بله حق با ایشان است چون وجه مورد نظر را ایشان به شما پرداخت کرده و باید به خودشان مسترد مینمودید
ابراهیم
19 اسفند 1401سلام وقت بخیر من بدون نوشتن قراردادی در خانه یکی از اقوام سکونت دارم با رضایت شخص مالک
بعد از ۴سال میگوید باید حتما تا یک هفته تخلیه کنی.یکم راهنمایی کنی من ۳ماه وقت خواستم نداده.
ره جویان عدالت
19 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
می توانید اعلام کنید فقط با حکم مرجع قضائی تخلیه خواهید کرد.
Fatemeh
18 اسفند 1401سلام ما سقف خانه قبل از این که مساجر بیاد مقداری نم میداد که ۶ ماه پیش به مساجر گفتیم بزار درستش کنیم ولی نزاشت و الان وضعیت بسیار بدتری پیدا کرده علاوه بر این از تمام نقاط لوله کشی بالا که چسب دور لوله ها بوده نم میده و ما اغلب بوی وایتکس و جوهر نمک از طبقه بالا حس میکنیم اگر از بین رفتن چسب لوله ها به خاطر مصرف این مواد شوینده باشه هزینه تعمیر خونه موجر بر عهده کیست؟
ره جویان عدالت
18 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
تعمیرات اساسی به عهده مؤجر و تعمیرات جزئی بر عهده مستأجر می باشد.
محبوبه کبیری
16 اسفند 1401سلام خسته نباشید،یه سوال دارم اگه ممکنه منوراهنمایی کنید،سال پیش خانه ای اجاره کردم که موقع عقد قرارداد به من گفته نشد زمانی که مستآجرقبل ازمن دراین خانه زندگی میکرد،این خانه مشکل نشت آب به واحد پایینی رو داشته،قبل ازاینکه من این خانه رو اجاره کنم توسط یک شخص غیرحرفه ای عیب یابی شده و اشتباهآ سرویس بهداشتی تعمیر شده،وقتی من این خانه رو اجاره کردم دوباره نشت آب به واحد پایینی شروع شد،ومتآسفانه صاحب واحد پایینیه ما بابت این مشکل خیلی مارو اذیت و آزار داد،به شدت انسان بددهن و بی ادبی بود،حالا که تخلیه کردم و جابه جاشدم صاحبخانه پول رهن منو نمیده،ومیگه باید شما نشتیه آب رو تعمیر کنین،جوری که من تو سایت شما مطالب رو خوندم تعمیرات کلی ساختمان مثل تعمیرلوله کشیه آب و فاضلاب بر عهده ی مستآجر نیست مگراینکه خود مستآجر آسیب زده باشه،سوال من اینه که آیا باوجود اینکه نشت آب خونه از مستآجر قبل ازما شروع شده و ما از روی بیخبری این خونه رو اجاره کردیم،باز هم هزینه ی تعمیر نشتیه آب برعهده ی ماهست؟وصاحبخانه ی من توان اینو داره که پول رهن منو به عنوان گرو به من برنگردونه؟
ره جویان عدالت
16 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
اگر بتوانید اثبات کنید که این مشکل قبل از عقد قرارداد شما وجود داشته است و ناشی از اقدامات شما نبوده است به نظر مسئولیتی به عهده شما نمی باشد.
مهدی فرهادی
14 اسفند 1401با سلام من مساجری دارم که سه ماه پیش وقتش تموم شده و پولش را کامل دادم دادخواست عدم تخلیه دادم حکم تخلیه فوری وفعلا یک مرحله تقاضای خسارت و ر ای شورای راگرفتم ودر مرحله تجدید نظر می باشد دوتا سوال دارم اول اینک کی می توانم تقاضای تاخیر تادیه بدم و دوم اینکه واحد را خالی کرده ولی برای مردم آزاری خرده ریزی رادر واحد جا گذاشته تکلیف اثاثیه ملک چیست لطفا راهنمایی کنید
سپاس
ره جویان عدالت
14 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
از تاریخ مطالبه تأخیر تأدیه خسارت تعلق می گیرد و تا زمانی که واحد تحویل شما نشده تخلیه محسوب نمی گردد.
علی
13 اسفند 1401سلام، من با یک نفر دیگر یک خانه سه دونگ سه دونگ داریم که دادیم اجاره! طی توافق و در اجاره نامه مستاجر پول پیش را برای برادر من ریخت و در قسمت توضیحات اجاره نامه نوشته شده که امور مالی مربوط به این معامله بر عهده برادر من( همونی که پول پیش رو گرفته) میباشد! برای برادرم مشکل پیش آمده و حسابش قفل شده و پولی که از مستاجر گرفته حالا حالاها نداره بده! بعد از اتمام قرار داد شریکم میخاد که مستاجر بلند شه! با توجه به اینکه پول پیش رو نداریم بدیم، کی باید به مستاجر پول رو بده تا بلند شه؟ موجرها یا اون کسی که پول پیش رو گرفته؟
ره جویان عدالت
13 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
مالک ملک در صورت تخلیه مکلف به پرداخت ودیعه مستأجر می باشد.
ره جویان عدالت
13 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
باید شرط مندرج در قرارداد توسط وکیل مطالعه شود ولیکن طبق اصول حقوقی پرداخت ودیعه بر عهده مؤجر می باشد.
فرشید
25 اردیبهشت 1402سلام من 5ساله تو خونه نشستم همون باره اول فقط قرارداد بستم صاحب خونه نمیومد بریم دوباره قرارداد ببندیم الان 6ماه مونده طبق قرارداد همون بار اول فشار میاره بلند شو تو این 5سال گرایشم سروقت میدادم چهره سالم زیاد میکرد هیچ مشکلی نداشتیم الان میگه بلند شو چ کنم
ره جویان عدالت
25 اردیبهشت 1402سلام وقت شما بخیر
قرارداد شما تا پایان مدتی که توافق کرده اید معتبر است مگراینکه شرط فسخی برای مؤجر در قرارداد درج شده باشد والا ایشان نمی تواند زودتر از موعد تقاضای تخلیه شما را داشته باشد.
ره جویان عدالت
25 اردیبهشت 1402سلام وقت شما بخیر
قرارداد اجاره تا پایان مدت آن برای طرفین لازم الاجراست
ایمان
13 خرداد 1402سلام اگر پس از پایان قرارداد مستاجر یکماه بیشتر در مورد اجاره بماند مبلغ اجاره یکماه چند درصد بیشتر باید بپردازد مثلا ۲۰۰ میلیونپیش ۶ میلیون اجاره قرارداد بوده؟
امیر
12 اسفند 1401سلام عرض ادب
سوال : زمانی که خانه را اجاره میکنید ایا اختیار کامل بر خانه دارید؟
ره جویان عدالت
12 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
صرفاً حق استفاده از خانه را دارید .