نیاز به مشاوره دارید؟
برای دریافت راهنمایی تخصصی، همین حالا با مشاوران حقوقی ما تماس بگیرید.
حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره
در این مقاله با استناد به قانون مدنی، به بررسی کامل قرارداد اجاره، وظایف موجر و مستاجر، شرایط فسخ، تخلیه ملک، اجرتالمثل، انتقال اجاره و بیمه آتشسوزی پرداختهایم.
تعریف اجاره در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجارهدهنده را موجر، اجارهکننده را مستاجر، و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
مسئولیتهای موجر و مستاجر در قرارداد
- تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد قرارداد
- بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش در زمان تخلیه
- انجام تعمیرات کلی و اساسی (مثل لولهکشی، سیستم گرمایش، سقف و…)
- عدم ایجاد تغییر در ملک در طول مدت قرارداد که مانع استفاده مستاجر شود
تکالیف مستاجر در قرارداد ملکی
- پرداخت به موقع اجارهبها طبق قرارداد
- تخلیه ملک در پایان مدت اجاره
- انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رنگآمیزی جزئی
- پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- اجتناب از ورود خسارت به ملک یا ممانعت از تعمیرات اساسی توسط موجر
تفاوت قراردادهای رسمی و غیررسمی در قراردادهای موجر و مستاجر
قرارداد رسمی، توافقی است که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. اگر این فرآیند انجام نشود، حضور حداقل دو شاهد الزامی است تا در مراجع قضایی اعتبار داشته باشد. قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای معاملات ملکی نیز فقط در صورت داشتن دو شاهد معتبر تلقی میشوند.
شرایط فسخ در قراردادهای اجاره
فسخ قرارداد توسط مستاجر
اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند یا ملک ایراد جدی داشته باشد، مستاجر مجاز است قرارداد را خاتمه دهد. همچنین در صورت توافق قبلی، امکان فسخ پیش از موعد نیز وجود دارد. در مواردی مثل خرابی غیرقابلتعمیر، ترک قرارداد از سوی مستاجر قانونی است.
فسخ قرارداد توسط موجر
در صورتی که مستاجر از ملک در جهتی برخلاف توافق اولیه استفاده کند یا مرتکب تخلف شود یا اجاره را چند ماه پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به فسخ نماید.
مسئولیت تعمیرات اساسی در ملک اجارهای
چنانچه خرابی تجهیزات ملک بر اثر سهلانگاری مستاجر باشد، جبران هزینهها بر عهده اوست. در غیر اینصورت، تعمیرات کلی با مالک خواهد بود.
فرآیند تخلیه ملک و راهکارهای قانونی
اگر پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند و یکی از شرایط زیر برقرار باشد، مالک میتواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ارائه دهد:
- اتمام مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
- نقض تعهدات قراردادی از سوی مستاجر
برای اطلاعات بیشتر درباره فرایند تخلیه ملک، میتوانید به صفحه تخصصی ما مراجعه کنید.
مراجع صالح در دعاوی موجر و مستاجر
رسیدگی به دعاوی اجاره املاک مسکونی معمولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در مورد املاک تجاری، دادگاههای عمومی به این مسائل رسیدگی میکنند.
مفهوم اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که مستاجر بدون قرارداد معتبر از ملک استفاده کند، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید. این مبلغ با توجه به نظر کارشناس و شرایط استفاده تعیین میگردد.
قوانین انتقال اجاره به شخص ثالث
در صورتی که در قرارداد اجاره، مجوز انتقال ملک به دیگری درج شده باشد، مستاجر میتواند ملک را واگذار کند. در غیر این صورت، انتقال ممنوع بوده و موجر اختیار فسخ دارد.
بیمه آتشسوزی در قراردادهای اجارهای
مسئولیت پرداخت هزینه بیمه آتشسوزی بر عهده موجر است. در مقابل، مستاجر وظیفه دارد وسایل شخصی خود را در برابر آتشسوزی بیمه کند. این اقدام جهت پیشگیری از خسارات مالی اهمیت زیادی دارد.
پرسشهای پرتکرار درباره اجاره ملک
آیا موجر باید پکیج خراب را تعمیر کند؟
اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی باشد، بله؛ ولی اگر ناشی از سهلانگاری مستاجر باشد، خیر.
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد معتبر است؟
خیر، برای دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد در پای قرارداد ضروری است.
آیا مستاجر میتواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
تنها در صورت توافق در قرارداد یا عدم انجام تعهدات موجر، بله.
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستاجر بر سر تخلیه، تمدید قرارداد یا شرایط اجاره، مشورت با یک وکیل ملکی میتواند بسیار مفید باشد. همچنین برای آشنایی بیشتر با مراحل قانونی تخلیه ملک، پیشنهاد میکنیم مقاله جامع ما را در این زمینه مطالعه کنید.
علی
25 خرداد 1402بنده پس از پایان قرارداد اجاره مستاجرم کل پول ودیعه را به وی مسترد کرده و رسید نیز گرفتم. و در بنگاهی که اجاره نامه تنظیم شده بود اجاره نامچه اسقاط و 15 روز مهلت تخلیه داده شد و طرفین اسقاط قرارداد را امضا و به مهر بنگاه املاک رسید. ولی مستاجر پس از سپری شدن 15 روز مهلت تعیین شده از تخلیه آپارتمان خود داری میکند. به شورای حل اختلاف مراجعه و درخواست صدور حکم تخلیه کرده ام. ایا با وجود اینکه قرارداد با امضای طرفین اسقاط شده و مستاجر ودیعه خود را نیز گرفته است، میتوانم با قطع آب و برق و گاز آپارتمان مانع استفاده و انتفاع مستاجر از مزایای مورد اجاره شوم؟
ره جویان عدالت
25 خرداد 1402سلام وقت شما بخیر
با توجه به طولانی بودن صحبت شما نیاز به مشاوره تلفنی یا حضوری می باشد. برای اطلاعات بیشتر با دفتر تماس حاصل نمایید.
کولیوند
22 خرداد 1402سلام وعرض ادب.
بنده یه واحد مسکونی دارم که اجاره دادم وامسال میخوایم قرادار جدید ببندیم باقیمت جدید وقیمت امسال بلاتر قیمت سال گذشته هست و مستأجر رضایت کامل را دارد.آیا درخصوص اینکه دولت گفته بست درصد نباید اضافه بشه مشکلی پیش نمیاد درضمن مستأجر رضایت کامل را نسبت به قیمت جدید را دارد.ممنون میشم راهنمایی بفرمایید.
ره جویان عدالت
22 خرداد 1402سلام وقت شما بخیر
چنانچه طرفین با یکدیگر توافق نمایند مشکلی پیش نمی آید.
سید رامین
21 خرداد 1402سلام وقت شما بخیر. سوالی داشتم لطفن پاسخ بدین. من یک ماه قبل یک خونه اجاره کردم و قرار شد یک مقدار پول اولن پرداخت نمایم و باقی رو ۷ روز بعد و من در ۵ روز بعدش نتوانستم الباقی رو پرداخت کنم رفتم و اعم املاکی و اعم به مالک اعلام کردم که قادر به پرداخت الباقی نیستم
آنها از من طبق قرار داد یک ماه زمان خواستن با ۴ میلیون تومان کرایه برای یک ماه که تا مستاجر جدید پیدا کنن. و حالا یک ماه گذشته و مالک حاضر به بازگرداندن مبلغی پرداختیم نیست و خواستار هر ماه کرایه است با توجه به اینکه من یک ماه قبل. اعلام آماده تخیلیه دادم و دگیر توانایی پرداخت این مبلغ کرایه رو ندارم
حالا باید چکار کنم لطفن توضیح بدهید.
ره جویان عدالت
21 خرداد 1402سلام وقت شما بخیر
قرارداد اجاره تا پایان مدت آن برای طرفین اعتبار دارد و چنانچه درهمان قرارداد فسخ را با توافق یکدیگر انجام نداده باشید شما تا پایان مدت اجاره کماکان مستأجرآن ملک هستید.
ایلیا
19 خرداد 1402سلام وقتتون بخیر
ایا مستاجر باید قبل از اتمام رسیدن قرار داد به صاحب ملک خبر بدهد که قصد تخلیه را دارد تا ودیه اش را حاظر کند یا صاحب خانه موظف است در پایان تاریخ قرار داد ودیه را بدهد؟
ره جویان عدالت
19 خرداد 1402سلام وقت شما بخیر
مطابق قرارداد اجاره در پایان مدت اجاره مؤجر مکلف به پرداخت ودیعه و مستأجر مکلف به تخلیه مورد اجاره می باشد.
ایلیا
19 خرداد 1402با سلام
وقتتون بخیر
ایا صاحب ملک حق دارد قبل از به اتمام رسیدن قرار داد مستاجر و یا خریدار را بعنوان بازدید کننده برای ملکش بیاورد و مزاحم بشود؟
ایا من باید این اجازه رو بدم یا میتونم ندم؟
ره جویان عدالت
19 خرداد 1402سلام وقت شما بخیر
اجازه دادن شما صرفاً توافق با مالک می باشد ولی قانوناً می توانید چنین اجازه ای ندهید.
جواد
18 خرداد 1402سلام عرض ارادت بنده یه ملک زد دادم به اجاره به یک خانم مسن تنها که شوهر و بچه نداشت ولی ظاهر خیلی خوب داشتن حتی چندسال تومحله پدرخانمم مستاجر بوده و اونجا هم چیزی ازش مشاهده نشده تا اینکه اهالی محل ملک خودم بهم اطلاع دادن که ایشون خونه رو مکان رفت وآمد افراد فاسد کرده میخاستم راهنمایی ام کنید چیکار کنم؟
ره جویان عدالت
18 خرداد 1402سلام وقت شما بخیر
در صورتی که بتوانید اثبات نمایید ایشان ملک مورد اجاره را محل فساد و فحشا قرار داده می توانید آن را تخلیه نمایید.
بابایی
26 خرداد 1402سلام خدمت شما عرض کنم که من مدت ده ساله دریک واحد مسکونی مستاجر هستم و هرساله قراردادجدیدمینوشتیم امسال هم مثل هرساله بنگاه رفتیم و موعد اتمام قرارداد من برج 9است الان صاحب خانه من خانه اش را فروخته بامستاجر سوال من این است که آیا صاحب خانه جدید میتواند قبل موعدقراردادم مرابلندکند چون من پول پیش 65میلیون وماهی 2میلیون تومان اجاره میدهم
وقتی به صاحب خانه قبلی اعتراض کردم گفتن که صاحب خانه جدید خسارت یک برج اجاره رامیتواندبشما بدهدوشمارابلندکند ازشما سوال داشتم و ممنون میشم اگه راهنماییم کنید من میتوانم تاموعدقراردادم بشینم بعدبلند شوم چون هم پول پیشم کم است وبااین پول در تهران خانه گیرم نمی آید لطفاً راهنمایی بفرمایید ممنون و سپاسگزارم
نسیم
18 خرداد 1402سلام روزتون بخیر یه سوال داشتم
اگر ما بعنوان مستاجر قولنامه ای بنویسیم بنام پدرم و ذکر بشه با وکالت من (دخترش) باشه و در قولنامه قید شود در پایان سال پول رهن به من تحویل داده شود
"پدرم میتونه اخر سال ادعا کنه قولنامه بنامش هست و پول رهن رو بگیره؟"
((پول رهن رو من میخوام بدم و مال پدرم نیست))
برای اینکه نتونه اینکارو کنه و پولم رو خودم بگیرم چیکار باید کنم؟ قولنامه رو باطل کنم و یکی جدید بنام خودم بنویسم؟
ره جویان عدالت
18 خرداد 1402سلام وقت شما بخیر
اجاره نامه باید به نام کسی که پول ودیعه را پرداخت می کند نوشته شود و این مبلغ صرفاً به مستأجر قید شده در اجاره نامه مسترد می گردد.
امیر
10 خرداد 1402سلام
من ملکی رو اجاره کردم تا آخر قرارداد۲۰روز مانده زودتر هم با صاحب ملک تماس گرفتیم ایشون گفتن زیاد افزایش نمیدن الان تقریبا دوبرابر کردن و من میخوام تخلیه کنم ولی ایشون میگن دیرخبر دادین من تا مستاجر پیدا نکنم پول تونو نمیدم من حتی به ایشون گفتم یک هفته زودتر هم اگه بخوان مشکلی برای تخلیه ندارم فقط روز موعد به من پول رو پرداخت کنن میخوام بدونم میتونن پول من رو تا زمانی که مستاجر جدید پیدا نکردن پرداخت نکنن یاخیر
ممنون از شما
ره جویان عدالت
10 خرداد 1402سلام وقت شما بخیر
طی ارسال اظهارنامه آمادگی خود را جهت تخلیه به مؤجر اعلام نمایید و موجر حق نگهداری پول شما را تا پیدا شدن مستأجر جدید ندارد.
حسین
10 خرداد 1402سلام یکسال با مالک قبلی قراردادداشتم که اواخر قرارداد شخصی خانه را خرید وادامه قرارداد رو با مالک جدید تنظیم کردیم.بعداز اتمام قرارداد مالک برای قرارداد جدیدتقریبا کرایه ۴ برابری پیشنهاد دادوچون خانه من هنوز آماده نشده بودو جابجایی برام مشکل بود قبول کردم ومبلغی که گفته بود به حساب ایشان زدم وهربار برای تنظیم قراردادبه ایشان میگفتم طفره میرفت حالا وسط سال میگه باید تخلیه کنی آیا ایشون میتونه حکم تخلیه بگیره
ره جویان عدالت
10 خرداد 1402سلام وقت شما بخیر
می توانید با ارائه فیش های پرداختی همچنین شهادت شهود تمدید قرارداد یکساله را اثبات نمایید.
S.n
9 خرداد 1402سلام
من ملکی را پارسال به مدت ۳ سال اجاره کردم در اجاره نامه ذکر شده که طبق تورم کشوری هر ساله مبلغ اجاره را بیشتر خواهیم کرد. امسال تقاضای افزایش ۵۰ درصدی داره، درحالیکه دولت برآب شهرستان ها را ۲۰ درصد افزایش مبلغ اجاره عنوان کرده. آیا من میتونم بگم که فقط ۲۰ درصد میتونم افزایش بدم؟ و زیر بار ۵۰ درصد افزایش نرم؟
ره جویان عدالت
9 خرداد 1402سلام وقت شما بخیر
بله طبق مصوبه دولت تنها 20 درصد امکان افزایش قیمت اجاره بها وجود دارد
user-09378782478
31 اردیبهشت 1402سلام وقت بخیر
وقتی مستاجر جدید پول پیش رو به مستاجر فعلی میده و یا به صاحب خانه اون خونه ای که مستاجر فعلی خونه رو اجاره کرده میده ینی مستاجر جدید مبلغ ودیعه رو به حساب صاحب خونه اون خونه ای که مستاجر فعلی گرفته میده ینی به صاحب خانه خودش نداده
املاک چجوری باید رسید بگیره از مستاجر فعلی بابت دریافت پول پیش خودش و چجوری از موجر رسید بگیره برای مستاجر جدید؟؟؟
ره جویان عدالت
31 اردیبهشت 1402سلام وقت شما بخیر
همزمان با تحویل و تحول مورد اجاره می بایست موضوع پرداخت ودیعه توسط مستأجر جدید به مستأجر سابق صورتجلسه شده و هردو نفر به انضمام دفتر املاک امضاء نماید.
حسین
26 اردیبهشت 1402سلام.من الان حدود 4ماه از تاریخ قراردادم می گذره و موجر پول پیش من را پرداخت نمی کنه تا بتوانم جای دیگری خانه بگیرم و از سر اجبار داخل خونه اش نشسته ام و الان سه ماه است براش اظهارنامه فرستادم که آماده تخلیه خونه هستم و ایشون میگه باید روزی 400خسارت بدین تا من پول پیش پرداخت کنم .می خواستم بدونم بخاطر اینکه بخاطر ناتوانی در گرفتن خانه بخاطر گرو بودن پولم پیش موجر آیا در دادگاه محکوم میشم یا نه
ره جویان عدالت
26 اردیبهشت 1402سلام وقت شما بخیر
خیر می توانید علیه مؤجر دعوی مطالبه وجه ودیعه مورد اجاره را طرح نمایید.
ره جویان عدالت
26 اردیبهشت 1402سلام وقت شما بخیر
لازم بود شما بعد از تخلیه مورد اجاره نسبت به تأمین دلیل تخلیه اقدام می کردید تا مشمول خسارت نشوید در حال حاضر نیز می توانید برای تأمین دلیل اقدام کنید.
user-09113968272
26 اردیبهشت 1402سلام ،مستاجر ما هر هفته مراسم مذهبی میگیرد که بنده معترض شدم واسشون میگویند که اینها مهمان ما هستند و شما حق اعتراض ندارید و مورد بعدی اینکه در مواردی کلید واحد را در زمانی که خودش در منزل نیست به دیگران میدهد که بنده معترض شدم که اگر مهمان شما هستند باید در زمان حضور شما در منزل بیایند و وقتی شما نیستید کلید را نباید به دیگری بدهید،
لطفاً راه قانونی را در این دو مورد راهنمایی بفرمایید ،متشکرم
ره جویان عدالت
26 اردیبهشت 1402سلام وقت شما بخیر
با توجه به اینکه اجاره یعنی فروش منافع ملک به مدت محدود به مستأجر می باشد لذا درمدتی که مستأجر صاحب منافع ملک است چنانچه هرگونه استفاده ای نماید که باعث مزاحمت به غیر نباشد هیچ اقدامی نمی توانید انجام دهید.
آریا خمارلو
24 اردیبهشت 1402سلام و درود.من مستاجر هستم در زمان بستن قرار داد به نام مادرم نوشته شده در صورتی که پول رهن منزل مال من است. برای تمدید قرار داد مالک گفته در پشت قرار داد تمدید اجاره نامه با اجاره جدید نوشته میشود.چه چیزی باید نوشته شود که مبلغ رهن برای من است نه شخص دیگری. لطفا راهنمایی کنید چه کاری می شود انجام داد که این پول رهن منزل به شخص دیگر جز من نمیزسه. سپاس🙏
ره جویان عدالت
24 اردیبهشت 1402سلام وقت شما بخیر
امکان چنین چیزی وجود ندارد و مبلغ ودیعه به کسی که قرارداد اجاره را منعقد کرده تعلق دارد مگر اینکه به موجب قرارداد دیگری با مادرتان این موضوع را مکتوب نمایید.