نیاز به مشاوره دارید؟
برای دریافت راهنمایی تخصصی، همین حالا با مشاوران حقوقی ما تماس بگیرید.
حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره
در این مقاله با استناد به قانون مدنی، به بررسی کامل قرارداد اجاره، وظایف موجر و مستاجر، شرایط فسخ، تخلیه ملک، اجرتالمثل، انتقال اجاره و بیمه آتشسوزی پرداختهایم.
تعریف اجاره در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجارهدهنده را موجر، اجارهکننده را مستاجر، و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
مسئولیتهای موجر و مستاجر در قرارداد
- تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد قرارداد
- بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش در زمان تخلیه
- انجام تعمیرات کلی و اساسی (مثل لولهکشی، سیستم گرمایش، سقف و…)
- عدم ایجاد تغییر در ملک در طول مدت قرارداد که مانع استفاده مستاجر شود
تکالیف مستاجر در قرارداد ملکی
- پرداخت به موقع اجارهبها طبق قرارداد
- تخلیه ملک در پایان مدت اجاره
- انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رنگآمیزی جزئی
- پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- اجتناب از ورود خسارت به ملک یا ممانعت از تعمیرات اساسی توسط موجر
تفاوت قراردادهای رسمی و غیررسمی در قراردادهای موجر و مستاجر
قرارداد رسمی، توافقی است که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. اگر این فرآیند انجام نشود، حضور حداقل دو شاهد الزامی است تا در مراجع قضایی اعتبار داشته باشد. قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای معاملات ملکی نیز فقط در صورت داشتن دو شاهد معتبر تلقی میشوند.
شرایط فسخ در قراردادهای اجاره
فسخ قرارداد توسط مستاجر
اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند یا ملک ایراد جدی داشته باشد، مستاجر مجاز است قرارداد را خاتمه دهد. همچنین در صورت توافق قبلی، امکان فسخ پیش از موعد نیز وجود دارد. در مواردی مثل خرابی غیرقابلتعمیر، ترک قرارداد از سوی مستاجر قانونی است.
فسخ قرارداد توسط موجر
در صورتی که مستاجر از ملک در جهتی برخلاف توافق اولیه استفاده کند یا مرتکب تخلف شود یا اجاره را چند ماه پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به فسخ نماید.
مسئولیت تعمیرات اساسی در ملک اجارهای
چنانچه خرابی تجهیزات ملک بر اثر سهلانگاری مستاجر باشد، جبران هزینهها بر عهده اوست. در غیر اینصورت، تعمیرات کلی با مالک خواهد بود.
فرآیند تخلیه ملک و راهکارهای قانونی
اگر پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند و یکی از شرایط زیر برقرار باشد، مالک میتواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ارائه دهد:
- اتمام مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
- نقض تعهدات قراردادی از سوی مستاجر
برای اطلاعات بیشتر درباره فرایند تخلیه ملک، میتوانید به صفحه تخصصی ما مراجعه کنید.
مراجع صالح در دعاوی موجر و مستاجر
رسیدگی به دعاوی اجاره املاک مسکونی معمولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در مورد املاک تجاری، دادگاههای عمومی به این مسائل رسیدگی میکنند.
مفهوم اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که مستاجر بدون قرارداد معتبر از ملک استفاده کند، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید. این مبلغ با توجه به نظر کارشناس و شرایط استفاده تعیین میگردد.
قوانین انتقال اجاره به شخص ثالث
در صورتی که در قرارداد اجاره، مجوز انتقال ملک به دیگری درج شده باشد، مستاجر میتواند ملک را واگذار کند. در غیر این صورت، انتقال ممنوع بوده و موجر اختیار فسخ دارد.
بیمه آتشسوزی در قراردادهای اجارهای
مسئولیت پرداخت هزینه بیمه آتشسوزی بر عهده موجر است. در مقابل، مستاجر وظیفه دارد وسایل شخصی خود را در برابر آتشسوزی بیمه کند. این اقدام جهت پیشگیری از خسارات مالی اهمیت زیادی دارد.
پرسشهای پرتکرار درباره اجاره ملک
آیا موجر باید پکیج خراب را تعمیر کند؟
اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی باشد، بله؛ ولی اگر ناشی از سهلانگاری مستاجر باشد، خیر.
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد معتبر است؟
خیر، برای دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد در پای قرارداد ضروری است.
آیا مستاجر میتواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
تنها در صورت توافق در قرارداد یا عدم انجام تعهدات موجر، بله.
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستاجر بر سر تخلیه، تمدید قرارداد یا شرایط اجاره، مشورت با یک وکیل ملکی میتواند بسیار مفید باشد. همچنین برای آشنایی بیشتر با مراحل قانونی تخلیه ملک، پیشنهاد میکنیم مقاله جامع ما را در این زمینه مطالعه کنید.
Fatemah
11 اسفند 1401سلام وقتتون بخیر ببخشید من مستاجرم قراردادیک ساله دارم صاحبخونه قبلی من خونه رو فروختن وبنگاه دوباره نصف تاریخ قراردادم رو با صاحبخونه جدیدم دوباره تمدید کرده ولی بنگاه همش زنگ میزنه وفشار میاره که صاحبخونه جدید میخواد بیاد سر خونه اش شما یه جای دیگه پیدامیکنم بشینید من قصد بلند شدن ندارم تاتاریخ قراردادم تموم شه به نظر شما میتونم شکایت کنم از بنگاه وصاحبخونه م اینکه اول برم صنف بنگاه دارها وبعد از صاحبخونه م شکایت کنم چون الان دقیق ۷ماه از اجاره خونه م مونده واینکه تواین فصل خونه ای درست حسابی پیدانمیشه ممنون میشم راهنمایی کنید
ره جویان عدالت
11 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
در صورت وجود قرارداد کتبی هیچ کس نمی تواند تا اتمام موعد قرارداد اجاره و پایان مهلت قرارداد شمارا ملزم به تخلیه ملک نماید.
ره جویان عدالت
11 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
در صورت وجود قرارداد کتبی هیچ کس نمی تواند تا اتمام موعد قرارداد اجاره و پایان مهلت قرارداد شمارا ملزم به تخلیه ملک نماید.
...
10 اسفند 1401سلام
من ملکم رو یک سال قبل اجاره دادم ولی متاسفانه قرارداد نبستم،پول پیش هم نداد الان یک ماه از سالش گذشته بلند نمیشه
چیکار کنم؟....
ره جویان عدالت
10 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
با توجه به اینکه قرارداد ندارید فقط می توانید دادخواست خلع ید بدهید.
user-09122781176
9 اسفند 1401باسلام به شما بزرگواران بنده یک باب مسکن ۵۳ متری ویلایی دادم به یک خانم بایک دختر کوچک بعدا دختر بزرگش هم طلاق گرفت امد پیشش ما چیزی نگفتیمخانمم رفت قرارداد امظا گرد این خانم رفت وام مستاجری گرفت دستش باز شد از خانه من هم ۱۰متر کمتر به ۱۳۰م گرفته به ما ۵۸ تومان پول پیش وبدون کرایه ما گفتیم زن است به خاطر خدا کمکیبشود برای ابن خانم حالامستاجر برای خانه من نیفتادهوحدود یک هفته تا وقت قرارداد مانده میره بنگاهی را اذیت میکنه پواش را میخواهد من دستم پول ندارم پول پیش را موقع خرید خونه دادم به خونه دستم خالی است من گفتم صبر کنید تا مستاجر بیاد پول شما را بدم اگر وقت این خانم برسد قرارداد تمام بشود ومستاجر همان روز قرارداد نیاد نباید مستاجر فعلی من صبر کند تا برایم مستا جر جدید بیاید یا اینکه من پول پیش ان باید بدم جواب میخواهم از شما عزیزان دست من هم خالی است تا مستاجر نیاد من پول ندارم بدم منتظر جوابم ممنون از شما بزرگان
ره جویان عدالت
9 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
در صورت اتمام قرارداد مکلف به استرداد ودیعه به مستأجر می باشید و در صورت پیش بینی خسارت بابت عدم پرداخت ودیعه در موعد مقرر مستأجر می تواند خسارت را نیز مطالبه نماید.
احمدد
5 اسفند 1401سلام. من مستاجرم و قرارداد ما برج 10 تموم شده ولی صاحبخونه گفت تا برج 1 سال بعد بمون (دو یا سه ماه)و کرایتم بده،، اونموقع تازه بهت میگم که بمونی یا بری. الان من بلاتکلیفم. نمیدونم دنبال خونه بگردم یا قراره تمدید کنه. خودش هم جوابی نمیده. میگه برج 1 که از شهرستان بیام مشخص میکنم. باید چیکار کنم؟ همچین کاری میتونه بکنه؟
ره جویان عدالت
5 اسفند 1401سلام وقت شما بخیر
شما اقدامی نمی توانید انجام دهیدو مؤجر اختیار به تمدید یا عدم تمدید قرارداد دارد.
مهدیار
27 بهمن 1401سلام من خونمو دادم اجاره ..مستاجر خونه رو سالم تحویل گرفته ولی الان بعد چند ماه میگه شیر اب خرابه و مالک باید هزینش رو بپردازه
با اینکه میدونم حق با منه ولی میخام بند قانونی بهش نشون بدم لطفا راهنماییم کنید
ره جویان عدالت
27 بهمن 1401سلام وقت شما بخیر
هزینه تعمیرات کلی به عهده موجر و تعمیرات جزئی به عهده مستأجر می باشد که در این مورد به عهده مالک است.
رضا
27 بهمن 1401سلام من منزلی اجاره کردم وبعداز گذشت یکسال وپایان قرارداد با صاحب خانه توافق شفاهی کردم و مبلغ 5میلیون به اجاره ماهانه من اضافه گردید و حدود سه ماه هم از این تفافق شفاهی میگذره و من اجاره را به موقع پرداخت نموده ام بعداز این مدت به من زنگ زده که میخوام خونه را بفروشم بلند شو آیا من قانونی میتوانم تا پایان موعد اجاره از تخلیه خونه جلوگیری کنم لطفاً راهنمایی کنید نگرانم مننون
ره جویان عدالت
27 بهمن 1401سلام وقت شما بخیر
خیر چون قرارداد کتبی تنظیم ننموده اید
علی
22 بهمن 1401درود.من برج ۳ امسال منزلی اجاره کردم و سه ماه اول اجاره رو یکجا پرداخت کردم .درماه چهارم برام مشکلی پیش آمد ومن مدت سه ماه زندان بودم بعداز بازگشت دیدم موجر خونه رو سرخود تخلیه کرده و ادعا میکند من وسایلها و مبلغ ودیعه رو به برادرت دادم درصورتیکه که من هیچ اطلاعی نداشتم و هنوز شش ماه دیگه از قرارداد باقی مونده ومن فکر میکنم موجر با برادرم تبانی کرده و هرچی بوده بین خودشون تقسیم کردند.الان من میتونم از موجر بخاطر اینکارش شکایت کنم؟ومیتونم علاوه بر پول وسایلام ازش خسارت بگیرم چون الان دارم شبی دویست تومان پول مسافرخونه میدم
ره جویان عدالت
22 بهمن 1401سلام وقت شما بخیر
مؤجر نمی تواند بدون حکم دادگاه مبادرت به تخلیه ملک شما نماید و همچنین چنانچه قرارداد اجاره با شما به عنوان مستأجر منعقد گردیده است ایشان موظف می باشد مبلغ ودیعه را نیز به شما مسترد ویا در صورت عدم دسترسی به شما در صندوق دادگستری تودیع نماید و پرداخت ودیعه به برادر شما قانونی نمی باشد و قابل پیگیری از طریق مراجع قضایی می باشد.
عامر
15 بهمن 1401سلام من به مدت 11 ساله مغازه اجاره ای کرایه کردم صاحب مغازه هر سال پول پیش میخواد آیا پول پیش باید هر سال داد؟؟ یا این صاحب خانه داره سو استفاده میکنه لطفا راهنمایی کنید
ره جویان عدالت
15 بهمن 1401سلام وقت شما بخیر
قرارداد اجاره در مدت توافق شده لازم الاجرا است و برای تمدید آن توافق جدید لازم است که پیشنهاد مالک و موافقت مستأجر می تواند آن را تداوم بخشد و در غیر اینصورت خیر.
Armin
14 بهمن 1401سلام من مستاجرم و دوماه زودتر از قرار داد خانه طبق قرار داد به مشاور املاک و صاحب خانه تماس گرفتم که بدونم میخوان قرارداد بنویسن یا نه که جوابی ندادن گفتن نگران نباش،حالا که از قرار داد گذشته میگه کرایه میخوام که داخل مشاور املاک صحبت کردیم که ده میلیون بدم واسه یکسال و قبول کرد ولی رفت و هنوز نیومده که قرار داد بنویسیم،هی زنگ میزنم امروز و فردا میکنه نمیاد پای قرار داد که امضا کنه، اگه نیاد بعدها به مشکل نمیخورم؟
ره جویان عدالت
14 بهمن 1401سلام وقت شما بخیر
بله به مشکل می خورید لازم است به شورای حل اختلاف مراجعه و تأمین دلیل تخلیه نموده و برای ودیعه تان دادخواست مطالبه وجه بدهید.
احسان
12 بهمن 1401سلام من یه سوله اجاره کردم الان از سر سالش سه ماه گذشته هرچی هم به صاحب ملک گفتیم بیا تمدید کن یه جوری سر باز زده از تمدید بعد متوجه شدیم رفته شکایت کرده از ما بابت دیرکرد کرایه و چک تخلیه هیچ دیر کردی نداشته تو کل سال اما از این سه ماهش ۲ ماهش رو ندادیم که بیاد تمدید کنه .چک تخلیه ندادیم بهش نداشتیم بدیم اما رسید تخلیه امضا کردم دادم اما باهاش مشکل داریم مستاجر قبلی هارو هم همشون رو سر پول پیش اذیت کرده نداده بهشون میشه یه راهنمایی کنید چکار باید بکنم
ره جویان عدالت
12 بهمن 1401سلام وقت شما بخیر
شما در پایان مدت اجاره تان می بایست اظهارنامه داده و ملک را تخلیه می نمودید با توجه به اینکه از مورد اجاره در پایان مدت قرارداد استفاده کرده اید اجرت المثل بدهکار هستید.در حال حاضر می توانید طی اظهارنامه رسمی مراتب را به مؤجر اعلام نمایید.
محبوبه
9 بهمن 1401سلام
آپارتمانم را رهن کامل دادم. مبلغ رهن کامل 180 میلیون بوده. 170 میلیون را پرداخت کرده. اما ده میلیون را نمی دهد. میگوید ندارم. در حالیکه اجاره نامه بر همین اساس است. میگه اجاره میدهم اما من اجاره نمی خواهم.
ره جویان عدالت
9 بهمن 1401سلام وقت شما بخیر
می توانید از طریق قانونی مطالبه وجه نمایید.
Fatemeh
8 بهمن 1401سلام من مستاجرم و خونه ایی که اجاره کردم رطوبت داره و لوله هاش بوی بد میده جوری که شیر اب رو باز میکنیم بوی بد توخونه میپیچه و سرویس چوبم داره خراب میشه از رطوبت زیاد
مامیخوایم قراردادمون رو فسخ کنیم و صاحب خونه راضی نمیشه چیکار باید بکنیم
ره جویان عدالت
8 بهمن 1401سلام وقت شما بخیر
می توانید در شورای حل اختلاف دادخواست فسخ قرارداد اجاره با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری بدهید.
ناشناس
30 دی 1401سلام من خونم رو یک سال بود اجاره داده بودم و دوباره با همون مستاجر قرارداد تازه بستم الان شش ماه از قرارداد گذشته و خودم میخوام برم خونه و یک ماه قبل گفتم که تخلیه کنه ولی میگه من تخلیه نمی کنم .. لطفاً بگید چیکار باید بکنم من خودم مستاجرم نیاز دارم که برم خونه خودم
ره جویان عدالت
30 دی 1401سلام وقت شما بخیر
با توجه به توافق جدید شما قرارداد تا پایان مدت لازم الاجراست.
ره جویان عدالت
30 دی 1401سلام وقت شما بخیر
با توجه به توافق جدید شما قرارداد تا پایان مدت لازم الاجراست.
سید
28 دی 1401سلام . من یک مستا جر دارم که مدت اعتبار قرار دادش ۶ ماه گذشته و ایشون خودسر اجاره رو بیست و پنج درصد زیاد کرده و هر ماه بحسابم ریخته حالا که داره خودش تخلیه میکنه من جریمه می خوام اونم نمی ده چیکار کنم ؟
ره جویان عدالت
28 دی 1401سلام وقت شما بخیر
نیاز به تنظیم لوایح دارید با مشاورین ما تماس حاصل نمایید