نیاز به مشاوره دارید؟
برای دریافت راهنمایی تخصصی، همین حالا با مشاوران حقوقی ما تماس بگیرید.
حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره
در این مقاله با استناد به قانون مدنی، به بررسی کامل قرارداد اجاره، وظایف موجر و مستاجر، شرایط فسخ، تخلیه ملک، اجرتالمثل، انتقال اجاره و بیمه آتشسوزی پرداختهایم.
تعریف اجاره در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجارهدهنده را موجر، اجارهکننده را مستاجر، و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
مسئولیتهای موجر و مستاجر در قرارداد
- تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد قرارداد
- بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش در زمان تخلیه
- انجام تعمیرات کلی و اساسی (مثل لولهکشی، سیستم گرمایش، سقف و…)
- عدم ایجاد تغییر در ملک در طول مدت قرارداد که مانع استفاده مستاجر شود
تکالیف مستاجر در قرارداد ملکی
- پرداخت به موقع اجارهبها طبق قرارداد
- تخلیه ملک در پایان مدت اجاره
- انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رنگآمیزی جزئی
- پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- اجتناب از ورود خسارت به ملک یا ممانعت از تعمیرات اساسی توسط موجر
تفاوت قراردادهای رسمی و غیررسمی در قراردادهای موجر و مستاجر
قرارداد رسمی، توافقی است که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. اگر این فرآیند انجام نشود، حضور حداقل دو شاهد الزامی است تا در مراجع قضایی اعتبار داشته باشد. قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای معاملات ملکی نیز فقط در صورت داشتن دو شاهد معتبر تلقی میشوند.
شرایط فسخ در قراردادهای اجاره
فسخ قرارداد توسط مستاجر
اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند یا ملک ایراد جدی داشته باشد، مستاجر مجاز است قرارداد را خاتمه دهد. همچنین در صورت توافق قبلی، امکان فسخ پیش از موعد نیز وجود دارد. در مواردی مثل خرابی غیرقابلتعمیر، ترک قرارداد از سوی مستاجر قانونی است.
فسخ قرارداد توسط موجر
در صورتی که مستاجر از ملک در جهتی برخلاف توافق اولیه استفاده کند یا مرتکب تخلف شود یا اجاره را چند ماه پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به فسخ نماید.
مسئولیت تعمیرات اساسی در ملک اجارهای
چنانچه خرابی تجهیزات ملک بر اثر سهلانگاری مستاجر باشد، جبران هزینهها بر عهده اوست. در غیر اینصورت، تعمیرات کلی با مالک خواهد بود.
فرآیند تخلیه ملک و راهکارهای قانونی
اگر پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند و یکی از شرایط زیر برقرار باشد، مالک میتواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ارائه دهد:
- اتمام مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
- نقض تعهدات قراردادی از سوی مستاجر
برای اطلاعات بیشتر درباره فرایند تخلیه ملک، میتوانید به صفحه تخصصی ما مراجعه کنید.
مراجع صالح در دعاوی موجر و مستاجر
رسیدگی به دعاوی اجاره املاک مسکونی معمولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در مورد املاک تجاری، دادگاههای عمومی به این مسائل رسیدگی میکنند.
مفهوم اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که مستاجر بدون قرارداد معتبر از ملک استفاده کند، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید. این مبلغ با توجه به نظر کارشناس و شرایط استفاده تعیین میگردد.
قوانین انتقال اجاره به شخص ثالث
در صورتی که در قرارداد اجاره، مجوز انتقال ملک به دیگری درج شده باشد، مستاجر میتواند ملک را واگذار کند. در غیر این صورت، انتقال ممنوع بوده و موجر اختیار فسخ دارد.
بیمه آتشسوزی در قراردادهای اجارهای
مسئولیت پرداخت هزینه بیمه آتشسوزی بر عهده موجر است. در مقابل، مستاجر وظیفه دارد وسایل شخصی خود را در برابر آتشسوزی بیمه کند. این اقدام جهت پیشگیری از خسارات مالی اهمیت زیادی دارد.
پرسشهای پرتکرار درباره اجاره ملک
آیا موجر باید پکیج خراب را تعمیر کند؟
اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی باشد، بله؛ ولی اگر ناشی از سهلانگاری مستاجر باشد، خیر.
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد معتبر است؟
خیر، برای دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد در پای قرارداد ضروری است.
آیا مستاجر میتواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
تنها در صورت توافق در قرارداد یا عدم انجام تعهدات موجر، بله.
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستاجر بر سر تخلیه، تمدید قرارداد یا شرایط اجاره، مشورت با یک وکیل ملکی میتواند بسیار مفید باشد. همچنین برای آشنایی بیشتر با مراحل قانونی تخلیه ملک، پیشنهاد میکنیم مقاله جامع ما را در این زمینه مطالعه کنید.
user-09158102246
26 دی 1401با سلام ایا مستاجر حق داره به دیوار تلویزیون یا تابلو نصب کنه یا نه نیاز به اذن موجر داره
ره جویان عدالت
26 دی 1401سلام وقت شما بخیر
مستأجر مالک منافع است بنابراین می تواند در حد عرفی از منافع ملک منتفع شود
محمدی
26 دی 1401سلام و سپاس از پاسخ گویی شما
مستاجر من بعد از تحویل گرفتن منزل خواسته هایی دارد. مثل تغییرات در منزل، گذاشتن بخاری که مستلزم تعمیرات و تغییر چهره منزل است، یا گذاشتن رادیاتور اضافه، آیا با این استناد که منزل را با شرایط موجود تحویل گرفته، من می توانم خواسته اش را اجابت نکنم؟
محسن
25 دی 1401سلام من قرارداد دادم به مالک پشتش تمدید کنه حالا بهم نمیده گیرم داده بلندشید خونرو فروختم خودمم کلی هزینه کردم حمامو ایزوگام کردم و تعمییرات کردم حدود ۲۰ میلیون خرج خونش کردم الانم میگه بیا دادگاه یه قرارداد بده که من گفتم خونمو دست بزنی حالا ادعای خسارتم داره چون روحانی هست زورم بهش نمیرسه باید چیکار کنم نه قرارداد دارم نه چیزی فقط رسیدهایی که براش اجاره میریختمو دارم
ره جویان عدالت
25 دی 1401سلام وقت شما بخیر
اگر هزینه کرد شما با اذن ایشان بوده می توانید با اثبات این موضوع در شورای حل اختلاف هزینه های خود را مطالبه نمایید. در خصوص تمدید اجاره نیز حتی اگر شفاهی بوده باشد و توافقی صورت گرفته باشد می توانید با اثبات این موضوع در شورای حل اختلاف از تخلیه جلوگیری نمایید.
محمد
25 دی 1401سلام،بنده خانه ای رو اجاره کردم،با خانومم به مشکل خوردم و جدا شدم
الان من میخوام خونه رو بدم به خانومم و قولنامه رو از طرف خودم فسخ کنم ولی صاحب خونه قبول نمیکنه
و میگه من تو رو میشناسم ولی من نمیخوام قولنامه ب اسمم باشه،چه راه حلی امکان داره؟؟
ره جویان عدالت
25 دی 1401سلام وقت شما بخیر
شما تخلیه می کنید و مورد اجاره را تحویل مؤجر می نمایید رابطه شما و همسرتان هیچ ارتباطی به مؤجر ندارد
رحیمی
24 دی 1401سلام وقت بخیر ما قرارداد یکساله ک بستیم تمام شد و صاحب خونه دوباره یکسال دیگ تمدید کرد ولی قبلش گفت میخوام بفروشم نخواست تمدید کنه دوباره خودش تا یکسال تمدید کرد حالا بعد سه ماه میگ قبل سال بلند شین میخوام خونه بفروشم باتون دوماه وقت میدم قرارداد دستی تایپ شده با امضا دو شاهد انجام شده چیکار کنم تو این زمستونی و هوای آلوده
ره جویان عدالت
24 دی 1401سلام وقت شما بخیر
قرارداد شما تا مدت یکسال معتبر و لازم الاجرا است
ره جویان عدالت
24 دی 1401سلام وقت شما بخیر
قرارداد شما تا مدت یکسال معتبر و لازم الاجرا است
رامتین کریمی
15 دی 1401سلام من ۱۰روز پیش خونه ای اجاره گرفتم الان خونه سیم کشی آشپزخانه سوخته است وامکان آتش سوزی وجود دارد وسرویس بهداشتی نشت آب داره به ساختمان بقلی آیا میشود شکایت کرد و مامله رو فسخ کرد وخسارت گرفت واقعا من خونه گرفتم ۱۰۰با ۷ملیون اجاره راهت زندگی کنم مالک منو خیلی اذیت کرد
ره جویان عدالت
15 دی 1401سلام وقت بخیر
در صورتی که نتوانید از ملک استفاده کنید میتوانید فسخ کنید در غیر اینصورت مالک مکلف است تعمیرات کند اگر انجام نداد میتوانید انجام بدهید از مالک مطالبه کنید
مریم
9 دی 1401سلام یکسال پیش یه قرارداد بستیم قراردادش تموم شده مستاجر چهارماه تمدید کردو روی پول قبلیش ۵۰۰هزارتومن گذاشت رهنشم همون پول قبلیه الان چهارماه شده هفت ماه بهش تذکر خالی کردن میدیم نمیخاد بلند بشه دوباره میگه برج ۳ ،برج ۵ بلند میشم ن قرارداد مینویسه ن اجاره زیادتر میدد همون دوتومن که بوده الان ماباید چیکارکنیم
ره جویان عدالت
9 دی 1401سلام وقت بخیر
شما می توانید دعوی دستور تخلیه ر شورای حل اختلاف مطرح نمایید.
خلیلی
3 دی 1401سلام است مستأجر میتواند بدلیل دادن پول ودیعه از پرداخت اجاره استنکاف کرده میگوید من پول پیش دادم که هر موقع داشتم اجاره بها را پرداخت کنم با سپاس
ره جویان عدالت
3 دی 1401با سلام خیر.
آرمان
1 دی 1401با سلام
ما یه خونه اجاره کردیم بعد حدود یک سال هم اونجا بودیم بعد اونجا بچه هام رو نوشتم همه کا را رو کردیم بعد موعد اجره تابستان تموم شده بعد میخواییم از اون خونه بریم صاحب خونه هم میگفت تخلیه کنید بعد ما هم رفتیم دنبال خونه بعد صاحب خونه اومد گفت نه بمونید ما هم بهشگفتیم خوب باشه بیا قرار داد ببندیم گفت حالا وقت بسیاره بعد الان که زمستونه میگه بزنید بیرون خونمو فروختم منم بچه هام دارن درس میخونن بعد هم خونه رو فروخته پول گرفته هم اجاره گرفته. چیکار باید بکنم.
ره جویان عدالت
1 دی 1401با سلام تا موعد سالانه می توانید از خانه به عنوان مستاجر استفاده کنید.
صانعی
26 آذر 1401سلام
من ۳ ماه هست که خونه ای رو اجاره کردم صاحبخانه قبضهای آب و برق و گاز رو با پیگیری زیادی که کردم بهم نمی ده باید چیکار کنم؟
ره جویان عدالت
26 آذر 1401سلام
با مراجعه به ادارات مربوطه با ارایه اجاره نامه میتوانید اخذ نمایید
سید محمد موسوی
25 آذر 1401سلام موعد قرارداد ما ۳ ماهه تموم شده ۲ ماه قبل از اتمام قرارداد به صاحبخانه صحبت کردم و قرار شد مبلغی به رهن و اجاره اضافه کنیم و قرارداد یک سال تمدید بشه بعد از جور کردن پول و اتمام قرارداد صاحبخانه گفت که خونه رو گذاشته واسه فروش گفتیم بیا قرارداد بنویسیم هر روز یه بهونه ای آورد و میگفت فعلن بشینید بعد اومد قرارداد بنویسه ولی داخلش نوشته بود که اگه خونه فروش رفت ما ۲ ماهه باید تخلیه کنیم منم قبول نکردم و گفتم تخلیه میکنیم ولی پول پیش رو به ما نمیداد الآنم میگه خونه رو میخواد رهن کامل بده تا اجاره نره پول مارو نامیده و الآنم ۳ ماه از قرادادمون گذشته یعنی کلن ۵ ماه مارو سرکار گذاشته والانم موقع مناسبی برای جابجایی نیست چون بچم مدرسه میره حالا ما باید چکار کنیم
naz
16 آذر 1401با سلام
من یک ملک پدری دارم که به نام سه نفر از اعضای خانواده است و انها اجازه استفاده به من را نمیدهند چگونه می توانم اقدام قانونی برای اخذ اجاره کنم؟
رضا
29 آذر 1401سلام وقت بخیر من مستاجر هستم صاحب خانه میخواد بیاد خانه را ببینه من نمیخوام اجازه بدم میتونم از راه قانونی اقدام کنم در صورتی که قبلا خانه را دیدن
ره جویان عدالت
29 آذر 1401با سلام بله.
مسعود
16 آذر 1401باسلام
ما مستاجریم و دوماه از قرار داد خونه گذشته ما ۲۰روز قبل از تموم شدن قرار داد تماس گرفتیم مارو پیچوند که ماخونه رو میکوبیم بدون قرار داد کرایه رو از یک میلیون و هشتصد به ۴میلیون و پانصد نهایت ۵تومن سرخود اضافه کرده و ما چیزی پرداخت نکردیم ۲۰روز قبل مارو جواب کرد و ما دنبال خونه گشتیم و بهشم گفتیم ما توانایی پرداخت این اجاره بالارو نداریم الان خونه پیدا کردیم و اونجا بیعانه دادیم توی این سرما میگیم پول پیش مون رو بدین مابریم میگن بزور بشینین یا که اگه رفتین ۲۰تومن یا ۱۰ تومن از پول پیش کم میکنیم بابت کرایه خونه آیا این کرایه که سرخود اضافه کرده قانونیه؟ یه برگه قبض سالانه بابت خونه میاد که هفتصو و خورده ای هستش گفتیم با طبقه بالایی نصف میکنیم میپردازیم پول آب و برق گاز تلفن رو هم قبل رفتن پرداخت میکنیم کرایه خونه هم همون دوماهو میدیم خسارتی هم وارد نکردیم الانم میخواد خونه رو بکوبه چون مجوز تخریب خونه اومده بخاطر دوسه ماه دیگه کرایه خونه،میخواد ما اینجا بزور بشینیم.نهایت همه ی کرایه خونه دوماهمون بشه سه میلیون و ششصد حال حالا بخواد نهایت ۵تومن بگیره با اینکه ما تمام قبضها و سالانه یه قبض برای خونه میادو میپردازیم،آیا قانونیه ۱۰ ۲۰ تومن از پول پیشمون رو کم میکنه؟کلا پول پیشمون ۳۰تومنه آیا واقعا انصافه بخواد اینقدر کم کنه؟؟؟؟
ره جویان عدالت
16 آذر 1401موجر درصورت تقاضای تخلیه می بایست وجه ودیعه را در صندوق دادگستری واریز نماید
Zizi
14 آذر 1401سلام خونه رو از متاجر تحویل گرفتیم ولی درهارو خراب کرده بودن و دیوارها کاملا خراب بود
کلیدارو به حرف خودش گم کرده بود
و پکیجو برده بود و بهدما گف پولمو بدید منم پکیجو بدم در صورتی ما نصف بیشتر پولو بهش دادیم و دکر شده ک بقیش بعد تحویل خونه داده بشه البته اگر سالم بود
ک این فرد پکیجو برده خونرو خراب کرده و پولشم میخواد ما الان به نظر شما چه کاری باید انجام بدیم
محمد
15 آذر 1401سلام وقتتون بخیر.
من مستاجر هستم و ۲ ماه از مهلت قراردادم گذشته. ولی صاحب خانه میگه پول نداره که پول پیشم رو بده و مشتری هم واسه خونه نمیاد. تکلیف چیه؟
با تشکر از شما
ره جویان عدالت
15 آذر 1401تامین دلیل کنید و در شورا طرح دعوای جبران خسارت وارده رو مطرح کنید مبلغ باقیمانده رو در صندوق دادگستری (شورا تودیع کنید) و سپس به میزان خسارت وارده از محل وجه (ودیعه) تامین کنید .