نیاز به مشاوره دارید؟
برای دریافت راهنمایی تخصصی، همین حالا با مشاوران حقوقی ما تماس بگیرید.
حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره
در این مقاله با استناد به قانون مدنی، به بررسی کامل قرارداد اجاره، وظایف موجر و مستاجر، شرایط فسخ، تخلیه ملک، اجرتالمثل، انتقال اجاره و بیمه آتشسوزی پرداختهایم.
تعریف اجاره در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجارهدهنده را موجر، اجارهکننده را مستاجر، و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
مسئولیتهای موجر و مستاجر در قرارداد
- تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد قرارداد
- بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش در زمان تخلیه
- انجام تعمیرات کلی و اساسی (مثل لولهکشی، سیستم گرمایش، سقف و…)
- عدم ایجاد تغییر در ملک در طول مدت قرارداد که مانع استفاده مستاجر شود
تکالیف مستاجر در قرارداد ملکی
- پرداخت به موقع اجارهبها طبق قرارداد
- تخلیه ملک در پایان مدت اجاره
- انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رنگآمیزی جزئی
- پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- اجتناب از ورود خسارت به ملک یا ممانعت از تعمیرات اساسی توسط موجر
تفاوت قراردادهای رسمی و غیررسمی در قراردادهای موجر و مستاجر
قرارداد رسمی، توافقی است که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. اگر این فرآیند انجام نشود، حضور حداقل دو شاهد الزامی است تا در مراجع قضایی اعتبار داشته باشد. قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای معاملات ملکی نیز فقط در صورت داشتن دو شاهد معتبر تلقی میشوند.
شرایط فسخ در قراردادهای اجاره
فسخ قرارداد توسط مستاجر
اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند یا ملک ایراد جدی داشته باشد، مستاجر مجاز است قرارداد را خاتمه دهد. همچنین در صورت توافق قبلی، امکان فسخ پیش از موعد نیز وجود دارد. در مواردی مثل خرابی غیرقابلتعمیر، ترک قرارداد از سوی مستاجر قانونی است.
فسخ قرارداد توسط موجر
در صورتی که مستاجر از ملک در جهتی برخلاف توافق اولیه استفاده کند یا مرتکب تخلف شود یا اجاره را چند ماه پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به فسخ نماید.
مسئولیت تعمیرات اساسی در ملک اجارهای
چنانچه خرابی تجهیزات ملک بر اثر سهلانگاری مستاجر باشد، جبران هزینهها بر عهده اوست. در غیر اینصورت، تعمیرات کلی با مالک خواهد بود.
فرآیند تخلیه ملک و راهکارهای قانونی
اگر پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند و یکی از شرایط زیر برقرار باشد، مالک میتواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ارائه دهد:
- اتمام مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
- نقض تعهدات قراردادی از سوی مستاجر
برای اطلاعات بیشتر درباره فرایند تخلیه ملک، میتوانید به صفحه تخصصی ما مراجعه کنید.
مراجع صالح در دعاوی موجر و مستاجر
رسیدگی به دعاوی اجاره املاک مسکونی معمولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در مورد املاک تجاری، دادگاههای عمومی به این مسائل رسیدگی میکنند.
مفهوم اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که مستاجر بدون قرارداد معتبر از ملک استفاده کند، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید. این مبلغ با توجه به نظر کارشناس و شرایط استفاده تعیین میگردد.
قوانین انتقال اجاره به شخص ثالث
در صورتی که در قرارداد اجاره، مجوز انتقال ملک به دیگری درج شده باشد، مستاجر میتواند ملک را واگذار کند. در غیر این صورت، انتقال ممنوع بوده و موجر اختیار فسخ دارد.
بیمه آتشسوزی در قراردادهای اجارهای
مسئولیت پرداخت هزینه بیمه آتشسوزی بر عهده موجر است. در مقابل، مستاجر وظیفه دارد وسایل شخصی خود را در برابر آتشسوزی بیمه کند. این اقدام جهت پیشگیری از خسارات مالی اهمیت زیادی دارد.
پرسشهای پرتکرار درباره اجاره ملک
آیا موجر باید پکیج خراب را تعمیر کند؟
اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی باشد، بله؛ ولی اگر ناشی از سهلانگاری مستاجر باشد، خیر.
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد معتبر است؟
خیر، برای دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد در پای قرارداد ضروری است.
آیا مستاجر میتواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
تنها در صورت توافق در قرارداد یا عدم انجام تعهدات موجر، بله.
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستاجر بر سر تخلیه، تمدید قرارداد یا شرایط اجاره، مشورت با یک وکیل ملکی میتواند بسیار مفید باشد. همچنین برای آشنایی بیشتر با مراحل قانونی تخلیه ملک، پیشنهاد میکنیم مقاله جامع ما را در این زمینه مطالعه کنید.
مهرداد
8 مرداد 1401سلام من چهار سال در منزلی ساکن هستم و یکماه به زمان تخلیه مانده متاسفانه در این چند ماهه از حمام به دیوار سالن رطوبت داده و رنگ ها بواسطه رطوبت ریخته در حال حاظر مالک ادعا میکند که پول رنگ کاری با من است لطفاً راهنمایی بفرمایید
ره جویان عدالت
8 مرداد 1401سلام هزینه های نگهداری ملک با موجر است.
حمیدرضا درخشانی
5 مرداد 1401با سلام
بنده یک واحد آپارتمان دارم که در اختیار مستاجر گذاشتم و تا 15 مرداد مدت اجاره به پایان می رسد ولی مستاجر می گوید تا زمانیکه خانه پیدا نکنم خانه را تخلیه نمی کنم...
زحمت بکشید با توجه به اینکه بنده قصد فروش واحد را دارم و مستاجر اجازه بازدید نمی دهد راهنمایی بفرمائید؟
و اینکه اگر تا تاریخ مقرر تخلیه نکرد چه اقدامی انجام دهم؟
با تشکر
سارا
23 مرداد 1401سلام خب برای تخلیه ایشون میگن مستاجر بازدید نمیده و مستاجر هم تا پول رو دریافت نکنه که تخلیه نمیکنه. الان موجر باید چکار کنه؟ در این حالت چطور دستور تخلیه رو صادر میکنن؟
ره جویان عدالت
23 مرداد 1401با سلام بعد از انقضا موعد اجاره تقاضای دستور تخلیه نمایید.
منصور.کرج
5 مرداد 1401سلام مستاجرهستم وتمام وظایف خودم روانجام داده ومیدهم کرایه شارژوپرداخت بموقع قبوض ازصاحبخانه تقاضای دریافت کد رهگیری دارم برای گرفتن وام ودیعه مسکن تابتوانم پول پیش رابیشترکنم تاحداقل توخیابان نمونم بادختردانشجو
متاسفانه صاحبخانه اینکارانجام نمیده ومیگه یارانه دخترم قطع میشه .از طرفی هم بمن میگه بایدتایماه دیگه تخلیه کنی.ایاشورای حل اختلاف این حق روبمالک میده که ازخواسته به حق من بگذره وحکم تخلیه بده
ره جویان عدالت
5 مرداد 1401به موجر اظهارنامه بدهید و اعلام کنید با افزایش 25 ردصد حاضر به تمدید قرارداد هستید
سعید
30 مرداد 1401اگر موجر خانه به تازگی با کد رهگیری البته دروغ فروخته باشد چه ؟! میتواند مستاجر را بیرون و حکم تخلیه بگیرد ...
ره جویان عدالت
30 مرداد 1401با سلام به موضوع انتقال صوری در جلسه شورا اشاره کنید
مستاجر
4 مرداد 1401سلام ۲۵ سال هست مستاجر هستم در مغازه ای و الان صاحب میخواهد آن را به شخص دیگری بفروشد آیا قوانینی دارد اولویت و رضایت من شرط باشد
ره جویان عدالت
4 مرداد 1401سلام
خیر قانون خاصی در این زمینه وجود ندارد.
مهدی
2 مرداد 1401سلام من سال دوم اجاره هست که قراردادم را تمدید کردم متاسفانه قسمت سینک اشپزخانه از همون سال اول خراب بود ومن امسال به موجر برای رفع خرابی گفتم و در بنگاه به صورت شفاهی هم قبول اجرا کرد ولی بعد از یک ماه که از قرارداد جدید گذشته میگه برام مرقوم به صرفه نیست من هم با به خاطر خرابی یک کرایه از ماه قبل رانریختم واولین کرایه قرارداد جدید که موعد پرداخت بود ایشان رفته برای فسخ اقدام کرده ایا قرارداد ما فسخ میشودومن ملک را باید تخلیه کنم؟
ره جویان عدالت
2 مرداد 1401سلام،
قرارداد اجاره، تا زمان انقضا، لازم الاجراست.
علی
2 مرداد 1401سلام
من مستاجر هستم.رهن کامل کردم.قراردادم یک ماه دیگه تموم میشه.سوالاتم اینه اگر لطف کنید و پاسخ بدید
1.جهت اطلاع از تمدید اجاره و در صورت تمدید مبلغ افزایشی و یا تخلیه...من باید یک ماه قبل با موجر تماس بگیرم یا ایشون وظیفه دارند اطلاع رسانی کنند؟
2.اگر این اطلاع رسانی بین ما انجام نشه و قرارداد به اتمام برسه من مجبور به تخلیه هستم؟ البته این در صورتی است ک مبلغ رهن من رو هم ایشون اماده کرده باشن..
3.مصوبه های دولت در مورد اجاره مسکن قابل اجراست؟یعنی این قرارداد به طور خودکار باید تمدید بشه با 25 درصد افزایش؟البته مشاور املاک کد رهگیری به ما نداده...
ره جویان عدالت
2 مرداد 1401سلام،
شما میتوانید قبل از پایان قرارداد، اظهارنامه برای موجر ارسال کنید و آمادگی خود برای تمدید قرارداد و افزایش ۲۵ درصد اجاره طبق مصوبه سران قوا به موجر اعلام نمایید.
زینب
24 تیر 1401سلام ما یک واحد خریدیم که مستاجر دارد تا ۱۰ مرداد. ولی مستاجر تا ۲۰ م نمیخواهد تخلیه کند و ما باید ۱۰ م حتما وارد خانه شویم. آیا از لحاظ قانونی میتوانیم دقیقا ۱۰ م حکم تخلیه بگیریم؟
ره جویان عدالت
24 تیر 1401سلام، صدور دستور تخلیه بیش از ۱۰ روز طول میکشد.
نغمه
19 تیر 1401سلام خسته نباشید من ۲سال مستاجر ملکی هستم که قبلا صاحب سند آقا بودند ولی طی یکسال زن وشوهر متارکه کردند وسند به اسم خانم شده حالا ایشون صاحبخونه هستند میگن بلند بشید ولی پول پیش رو از اون آقا بگیرید به من ربطی نداره اون آقا هم میگه من هر چی داشتم این خانم ازم گرفته سند هم به اسمش هست ومالک دیگه ایشونه پول رو باید ایشون بده ما موندیم سر دوراهی ،لطف کنید راهنمایی کنید از نظر قانونی پول رو از کی باید دریافت کنیم
ره جویان عدالت
19 تیر 1401سلام.تازمانی که پول خودرانگرفتیدتخلیه نکنید
عزیز
18 تیر 1401سلام وقت بخیر
من مستاجر خونه ای هستم که در برنامه دیوار پیدا کردم
قبلش گفت خونه هیچ مشکلی نداره و اینا بعد از عقد قرار داد گفت پمپ ابش مشکل داره ک درست میکنه واسم منم گفتم مشکلی نداره اما با گذشت این همه وقت درست نکرده و قراردادمونم به پایان رسیده یک هفته از مدت پایان قرار دادمون میگذره اما پولی نمیده و بهونه میاره املاک هم راجب پمپ میگفت چون من فقط قول نامه رو نوشتم و توافق شما بیرون از املاک بوده این گزینه به ما مربوط نمیشه میخواستم ببینم واسه پس گیری پولم باید چیکار کنم ایا میتونم بخاطر این همه مدت که پمپم خراب بوده شکایت کنم؟؟با تشکر
ره جویان عدالت
18 تیر 1401سلام.دادخواست مطالبه وجه بدهید
بنیامین
18 تیر 1401سلام خسته نباشید ایا داشتن خط تلفن وظیفه موجر است ؟
ره جویان عدالت
18 تیر 1401سلام، موجر موظف به تحویل اقلام درج شده در اجاره نامه است.
معصومه
14 تیر 1401باسلام من ملکی رو پارسال اجاره کردم تاریخ قولنامه یکم فروردین ماه ۱۴۰۰بوده در قولنامه با حروف ذکر شده یکسال وچهار ماه اما در تاریخ عددی به مدت یکسال است و من خانه رو رهن کردم سر یکسال که شد صاحبخانه زیر حرفش زد وقبول نکرد وقولنامه من رو تصرف کرد ودیگه نداد وگفت گم شده وبه صورت شفاهی گفت اگر بخوای بنشینی باید روزی ۱۰۰ تومانی که در قرارداد نوشته شده رو بدی دو میلیون سیصد از من گرفت وقرار شد امسال هم خانه اش رو به من بده نصف پولم رو برگردوند وقرار شد۷۰میلیون رهن وماهی ۳۵۰۰۰۰۰اجاره ،ایشون یک روز صبح یک کاغد آورد وگفت امضا کنید اجاره نامه بود که از ۲/۲/۱۴۰۱تا ۲/۲۱۴۰۲ فقط یک رو کاغذ بود وخودش برداشت وهر چی بهش گفتم بریم املاکی تا ثبتش کنیم ایشون همش بهانه می آورد ودو ماه هست که اجاره اش میگیره والان رفته شکایت کرده که من از موعد قراردادم گذشته ولک رو تخلیه نکردم ۱۵/۴/۱۴۰۲باید مراجعه کنم به شورای حل اختلافات
ره جویان عدالت
14 تیر 1401سلام،
حتما وکیل بگیرید و از خود دفاع کنید.
عابدینی
14 تیر 1401سلام و عرض ادب
بنده آپارتمان نوسازی را ۲ ماه پیش اجاره کردم ولی مشکلات داخلی واحد زیاده اعم از سیمکشی برق نا مناسب و کاشی کاری نامناسب سرویس ها که موجب جمع شدن آب میشود ؛ مالک گفته من همینطوری اجاره دادم و هیچ هزینه ای نمیدم اگر ناراحتی تخلیه کن و یک ماه اجاره نده
اول اینکه مالک موظفه که رفع ایرادات انجام بده یا نه؟
دوم در صورت تخلیه بنده میتونم ادعای خسارت مبنی بر هزینه کمیسیون املاک و اثاث کشی کنم چون به گفته مالک تخلیه کردم؟
ره جویان عدالت
14 تیر 1401سلام.موقع بازدیدوتنظیم قراردادبایددقیق می دیدید.خسارتی نمی توانیدبگیرید
ره جویان عدالت
14 تیر 1401سلام.موقع بازدیدوتنظیم قراردادبایددقیق می دیدید.خسارتی نمی توانیدبگیرید
زهرا
12 تیر 1401با سلام بنده ملکی مسکونی دارم که در تصرف مستاجر هست آیا با توجه به اینکه خودم هم مستاجرم میتونم واحدم رو قبل از موعد از مستاجر پس بگیرم
ره جویان عدالت
12 تیر 1401سلام،
خیر، باید تا زمان انقضای قرارداد منتظر بمانید.
ساسان
3 مرداد 1401سلام خسته نباشید
من ملکی رو اجاره کردم اسفند ماه اما مالک اصرار به فروش خانه داره به ما گفته که باید تخلیه کنید اما باید بفروشم تا پول شمارو بدم و پول ندارم ما هم قصد نداریم اجازه بازدید بدیم و گفتیم که پول رو تهیه کنید تا ما تخلیه کنیم اگر تا اسفند پول تهیه نشد چه کاری باید انجام بدیم؟
ره جویان عدالت
3 مرداد 1401سلام
تخلیه منوط به پرداخت مبلغ ودیعه است.
مهدی
7 تیر 1401سلام .مایک خانه رادوسال مستاجربودیم سال اول راداخل بنگاه قراردادنوشتیم سال دوم هم توافقی هم اجاره وهم پیش رازیادکرد.درطول مستاجری خیلی مارواذییت کردحالاهم که خانه راتخلیه کردیم ۲۰میلیون پولم رونمیده ومیگه که ۱۴میلیون خسارت به خونه من زدی به نظرشماچیکارکنم
ره جویان عدالت
7 تیر 1401سلام،
بابت ۲۰ میلیون باید دادخواست مطالبه وجه بدهید.
ره جویان عدالت
7 تیر 1401سلام.
دادخواست مطالبه وجه بدهید.