نیاز به مشاوره دارید؟
برای دریافت راهنمایی تخصصی، همین حالا با مشاوران حقوقی ما تماس بگیرید.
حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره
در این مقاله با استناد به قانون مدنی، به بررسی کامل قرارداد اجاره، وظایف موجر و مستاجر، شرایط فسخ، تخلیه ملک، اجرتالمثل، انتقال اجاره و بیمه آتشسوزی پرداختهایم.
تعریف اجاره در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجارهدهنده را موجر، اجارهکننده را مستاجر، و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
مسئولیتهای موجر و مستاجر در قرارداد
- تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد قرارداد
- بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش در زمان تخلیه
- انجام تعمیرات کلی و اساسی (مثل لولهکشی، سیستم گرمایش، سقف و…)
- عدم ایجاد تغییر در ملک در طول مدت قرارداد که مانع استفاده مستاجر شود
تکالیف مستاجر در قرارداد ملکی
- پرداخت به موقع اجارهبها طبق قرارداد
- تخلیه ملک در پایان مدت اجاره
- انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رنگآمیزی جزئی
- پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- اجتناب از ورود خسارت به ملک یا ممانعت از تعمیرات اساسی توسط موجر
تفاوت قراردادهای رسمی و غیررسمی در قراردادهای موجر و مستاجر
قرارداد رسمی، توافقی است که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. اگر این فرآیند انجام نشود، حضور حداقل دو شاهد الزامی است تا در مراجع قضایی اعتبار داشته باشد. قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای معاملات ملکی نیز فقط در صورت داشتن دو شاهد معتبر تلقی میشوند.
شرایط فسخ در قراردادهای اجاره
فسخ قرارداد توسط مستاجر
اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند یا ملک ایراد جدی داشته باشد، مستاجر مجاز است قرارداد را خاتمه دهد. همچنین در صورت توافق قبلی، امکان فسخ پیش از موعد نیز وجود دارد. در مواردی مثل خرابی غیرقابلتعمیر، ترک قرارداد از سوی مستاجر قانونی است.
فسخ قرارداد توسط موجر
در صورتی که مستاجر از ملک در جهتی برخلاف توافق اولیه استفاده کند یا مرتکب تخلف شود یا اجاره را چند ماه پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به فسخ نماید.
مسئولیت تعمیرات اساسی در ملک اجارهای
چنانچه خرابی تجهیزات ملک بر اثر سهلانگاری مستاجر باشد، جبران هزینهها بر عهده اوست. در غیر اینصورت، تعمیرات کلی با مالک خواهد بود.
فرآیند تخلیه ملک و راهکارهای قانونی
اگر پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند و یکی از شرایط زیر برقرار باشد، مالک میتواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ارائه دهد:
- اتمام مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
- نقض تعهدات قراردادی از سوی مستاجر
برای اطلاعات بیشتر درباره فرایند تخلیه ملک، میتوانید به صفحه تخصصی ما مراجعه کنید.
مراجع صالح در دعاوی موجر و مستاجر
رسیدگی به دعاوی اجاره املاک مسکونی معمولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در مورد املاک تجاری، دادگاههای عمومی به این مسائل رسیدگی میکنند.
مفهوم اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که مستاجر بدون قرارداد معتبر از ملک استفاده کند، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید. این مبلغ با توجه به نظر کارشناس و شرایط استفاده تعیین میگردد.
قوانین انتقال اجاره به شخص ثالث
در صورتی که در قرارداد اجاره، مجوز انتقال ملک به دیگری درج شده باشد، مستاجر میتواند ملک را واگذار کند. در غیر این صورت، انتقال ممنوع بوده و موجر اختیار فسخ دارد.
بیمه آتشسوزی در قراردادهای اجارهای
مسئولیت پرداخت هزینه بیمه آتشسوزی بر عهده موجر است. در مقابل، مستاجر وظیفه دارد وسایل شخصی خود را در برابر آتشسوزی بیمه کند. این اقدام جهت پیشگیری از خسارات مالی اهمیت زیادی دارد.
پرسشهای پرتکرار درباره اجاره ملک
آیا موجر باید پکیج خراب را تعمیر کند؟
اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی باشد، بله؛ ولی اگر ناشی از سهلانگاری مستاجر باشد، خیر.
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد معتبر است؟
خیر، برای دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد در پای قرارداد ضروری است.
آیا مستاجر میتواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
تنها در صورت توافق در قرارداد یا عدم انجام تعهدات موجر، بله.
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستاجر بر سر تخلیه، تمدید قرارداد یا شرایط اجاره، مشورت با یک وکیل ملکی میتواند بسیار مفید باشد. همچنین برای آشنایی بیشتر با مراحل قانونی تخلیه ملک، پیشنهاد میکنیم مقاله جامع ما را در این زمینه مطالعه کنید.
طاها ح
30 مرداد 1401سلام ۴ سال توی یک خونه زندگی میکنیم و فقط سال قرارداد در بنگاه بستیم .حالا خونه رو تازه تمدید کردیم ۱۰ ماه دیگه مونده از قرار داد ولی قلنامه مارو صابحبخونه گرفته امضا کنه و نمیده به ما گفته تخلیه کنید حکم چیه ما مدرک نداریم
ره جویان عدالت
30 مرداد 1401سلام . شما بیستی مدرک و دلیلی بر تمدید اجاره داشته باشید در غیر ایصورت مالک میتواند تقاضای تخلیه کند
سعید
30 مرداد 1401سلام بنده مستاجر آپارتمان هستم الان یک ماه هست که موعد اجاره خانه تمام شده الان نمیتوانم خانه را تخلیه کنم و امکان مالی ندارم که با توجه به بالا رفتم اجاره ها خانه ای دیگری اجاره کنم ، حالا صاحب خانه تا چند روز پیش به عنوان مستاجر بودن دختر شأن و حال با مبایعهنامه فروش خانه میخواهد حکم تخلیه بگیرد باید چیکار کنم ؟
ره جویان عدالت
30 مرداد 1401سلام . در صورت اقدام مالک جهت صدور دستور تخلیه در شورای حل اختلاف . موارد را در زد شورا توضییح دهید . امکا ن تمدید قرارداد و یا استمهال وجود دارد
سعید
23 مرداد 1401سلام و تشکر از مطالب
من مستاجر منزلی هستم ، امسال مالک اجاره را دو برابر کرد و من قبول نکردم و قرار شد ظرف یکماه منزل را تخلیه کنم و طی این یکماه مبلغی توافقی را به مالک پرداخت کنم . بعد از یکماه و باتوجه به پیدا نکردن منزل ، دوباره قرار شد قرارداد را طبق نظر مالک تمدید کنیم .
حالا بفرمایید آن یکماه که اجاره پرداخت کردم رو باید مابه التفاوت با قرار داد جدید رو پرداخت کنم یا خیر
ره جویان عدالت
23 مرداد 1401سلام.
طبق توافق باید عمل نمایید.
احمدرضا
22 مرداد 1401سلام، من واحدی که اجاره کردم، پریز تلفن داشته. در قرارداد چیزی نیومده اما به دلیل مشکلات سیم کشی ساختمان، الان 2 ماهه که تلفن ما وصل نمیشه. می خوام بدونم مالک در این باره تعهدی داره یا نه و من چطور باید پیگیری کنم.
ره جویان عدالت
22 مرداد 1401سلام . شما میتوانید مالک را به راه اندازی خط تلفن ملزم کنید
جواد
22 مرداد 1401سلام، من به عنوان موجر یک خانه را به مستاجر دادم و زمان تمام شدن قرارداد بسیار نزدیک هست، از طرفی خانه را به مستاجر جدید دادم، قبلش هم به مستاجر اطلاع دادم که به دنبال خانه دیگری برای خود باشند و قبول کرد ولی الان کلا خانه نیست و در را هم قفل کردن و خودشان نیستند، برای تخلیه خانه چیکار میتوانم بکنم، تشکر از راهنمایی شما
ره جویان عدالت
22 مرداد 1401سلام . شما در زمان انقضای قرارداد میتوانید صدور دستور ر تخلیه و اجرای تخلیه را از شورای حل اختلاف تقا ضا کنید
ره جویان عدالت
22 مرداد 1401سلام . شما در زمان انقضای قرارداد میتوانید صدور دستور ر تخلیه و اجرای تخلیه را از شورای حل اختلاف تقا ضا کنید
ره جویان عدالت
22 مرداد 1401سلام . شما در زمان انقضای قرارداد میتوانید صدور دستور ر تخلیه و اجرای تخلیه را از شورای حل اختلاف تقا ضا کنید
سبحانی
20 مرداد 1401سلام.ورود سرزده مالک به داخل خانه مستاجر و تفتیش ان حکمش چیه.چون اگر کسی برای تعمیر می امد مالک هم بدون اجازه داخل میشد.
سوال دوم روز اول به ما نگفتند و پول پرداختی بنگاه هر دو طرف از ما کم کردند و گفتند مالک شرطش این بوده برای اجاره.ولی در قرارداد قید نشده.و دو مبلغ دو ملیون تومان پرداخت کردیم.میتوانیم شکایت کنیم؟
ره جویان عدالت
20 مرداد 1401سلام . هر دو قابل شکایت و بیگیریست
ره جویان عدالت
20 مرداد 1401سلام . هر دو قابل شکایت و بیگیریست
سعید
17 مرداد 1401سلام خسته نباشید
برادر من اجاره نامه ی غیر رسمی رو با دو شهود امضا کرده است که که بنگاهی در اجاره نامه موجر را خط زده و به جایش از طرف نوشته است
میخام بدونم ایا نوشتن کلمه ی (از طرف)در اجاره نامه قانونی است یا خیر؟
اگر قانونی است در چه صورت میتوان موجر را در اجاره نامه خط زد و به جایش از طرف نوشت؟
ممنون
ره جویان عدالت
17 مرداد 1401با داشتن واکالت از موجر
احسان
14 مرداد 1401سلام و عرض ادب ، ببخشید من یه آپارتمان قدیمی کرایه کردم که بعد از چهارماه لوله ی همسایه بغلی ترکید و دیوار با توجه به اینکه کاهگل بود نم داد ، اینم عرض کنم که بنده شخص مالک رو هنگام عقد قرارداد اجاره نامه ندیدم و گفتن خارج از کشور هستن و شخصی رو به عنوان وکیل ایشون معرفی کردن ، بنده هنگامی که دیوار نم داد اطلاع دادم و ایشون ( وکیل) گفت من تهران نیستم ( کاشف به عمل اومد که ایشون صداقت در گفتار ندارن و بارها ثابت شد ) بعد از سه ماه که ایشون هیچ رسیدگی و پیگیری نکرد نم دیوار و سقف بیشتر شد و قسمتی از سقف ساعت چهار صبح با صدای وحشتناکی فرو ریخت ، برای ایشون عکس و فیلم فرستادم و متاسفانه باز هم رسیدگی نکرد تا اینکه بنده اجاره رو پرداخت نکردم به دلیل عدم رسیدگی مالک و وکیلش ، تا اینکه وکیل ایشون بعد از سه ماه لوله کش و گچکار آورد و مرمت کرد ، میخواستم بپرسم الان تکلیف ما چیه؟ یعنی ایشون هیچ خسارتی نباید بابت این کم کاری و عدم رسیدگی؟ همون مبلغ اجاره ی یک ماه رو میتونم کم کنم؟ ممنونم از راهنماییتون
ره جویان عدالت
14 مرداد 1401سلام . در صورتیکه خسارتی به شما وارد گردیده میتوانیداز طریق شورای حل اختلاف تقاضای تامین دلیل نمایید و سبس خسارت را مطالبه کنید
محمد
14 مرداد 1401سلام. منزلی را اجاره کردم جهت انجام و شروع کسب و کار. اما به دلیل نبود پول کس دیگری به عنوان رهن، چک کشید. قرار بود که منزل بعد از 3 ماه تخلیه گردد اما بعد از مدتی من پشیمان شدم و قرارداد را به بنگاه پس دادم و هزینه قرارداد سهم خودم را پرداخت کردم. بعد از مدتی با من تماس گرفتن که باید سهم طرف را هم بدهم. من سهم طرف رو هم با حضور 2 شاهد دادم و در ضمن بر فسخ قرارداد شفاها تاکید کردم. اما ازآنجایی که چک را من نکشیده بودم چک را از مسئول بنگاه نگرفتم. اما در حضور شاهدها شفاها گفتم که برای چک ها خیالم راحت باشه و مسئولین بنگاه هم گفتن که خیالت راحت باشه و...
حال بنظر شما من مسئولیتی نسبت به چک و یا منزل به عهده ام هست؟
ره جویان عدالت
14 مرداد 1401سلام . در خصوص فسخ اجاه نامه و وضعیت چک میبایست کتبا با حضورو امضا مالک و شهود صورتجلسه نمایید .
ترنم
12 مرداد 1401سلام منزل من دست مستاجر بوده الان بعد ۴ سال بلند شدن خوابیهای زدن که زیر بار نمیرن به من میگن پوشال کولر جز مصرفی عوض نمیکنم در صورتی من تعویض کرده بودم … و یا درب حمام خراب شده میگن مصرفی این حکمش چی مگر وصایل سالم دادن نباید سالم بدهند این چه قانونی که میگن مصرفی
ره جویان عدالت
12 مرداد 1401سلام هزینه تعمیرات جزیی با مستاجر میباشد
ره جویان عدالت
12 مرداد 1401سلام هزینه تعمیرات جزیی با مستاجر میباشد
یکتا
11 مرداد 1401سلام وقت بخیر و خسته نباشید
من ۳ساله مستاجر یک خونه هستم ،صابخونه ۲ماه قبل قرارداد ۵۰ میلیون به پیش اضافه کرد ،اما من نتونستم جور کنم ،الان ۱ماهه از قرارداد گذشته من چک دارم که ۱۵ روز دیگه وصول میشه و هرچی به صابخونه میگم یا بیا چک بهت بدم یااینکه بمون تا ۱۵ روز دیگه قبول نمیکنه و میگه تخلیه کنید،الان میخواستم بدونم این آقا بره شکایت بکنه به من وقت میدن تا چکمو وصول کنم ؟و اینکه تا زمانی که من اینجا هستم میتونه با مستاجر دیگه قرارداد ببنده؟باید چیکار کنم؟ممنون میشم کمکم کنید ،هی تحدیدم میکنه بلند شید ،یامزاحمت ایجاد میکنه و مستاجر میاره
ره جویان عدالت
11 مرداد 1401سلام.
روند رسیدگی. صدور دستور تخلیه و اجرای آن حدود یک ماه طول می کشد و البته میتوانید قبل از اجرا نیز یک ماه مهلت بگیرید.
آزاد
11 مرداد 1401سلام
من ملکی را حدود 3 دماه پیش خریدم که دارای مستاجر بود.که طی اظهارات خود مستاجر ،بنگاه و مالک قبلی ایش ایشان تمایل به تخلیه در ماه تابستان را داشتند(لازم به ذکر هست که 4 ماه از قرارداد ایشان مانده).اما در حال حاضر علیرغم پیدا کردن ملکهای بسیار برایشان از جانب خودم و بنگاه و مالک قدیم همکاری نمیکنند و من در حال حاضر در مسافرخانه به سر میبرم.سوالاتی دارم
1- آیا میتوان با استفاده از قانون تغییر مالکیت حکم تخلیه برایشان گرفت
2-آیا مالک قبلی با استناد به یک بند مبایعه نامه که قید شده خانه در تاریخ1401/04/01 تخلیه کامل و تحویل اینجانب داده میشود موظف به تهیه خانه برای اینجانب میباشد؟
3-آیا میتوان از مالک علیرغم تنظیم سند با استفاده از بند ذکر شده در مورد قبل شکایت نمود و ضرر و زیان گرفت
ره جویان عدالت
11 مرداد 1401سلام
قرارداد اجاره تا زمان انقضای آن لازم الاجراست و فقط با توافق طرفین قابل فسخ است.
حمید
9 مرداد 1401سلام.
من حدود یک هفته هست که یک خانه ای را رهن و اجاره کردم که خود مالک هم طبقه بالا ساکن هستند.دیشب ما مهمان بودیم که هنگام مراجعه حدود ساعت 1شب به خانه متوجه شدیم که مالک در را از پشت قفل کرده که با تلفن اش تماس گرفتم اومد در و باز کرد.خواستم ببینم آیا این کار مالک قانونی است؟(قفل کردن)
ره جویان عدالت
9 مرداد 1401سلام
کار ایشان غیر قانونی است و میتوانید در صورت تکرار شکایت نمایید.
ناشناس
8 مرداد 1401سلام . اگر چنانچه موجر پس از منعقد کردن قرار داد با مستاجر خود ٬ *مفقود شود*٬ حکم مستاجر و وارثان موجر چه می شود ؟ و ایا شکایت مستاجر بر این رویداد مورد قبول است ؟
ره جویان عدالت
8 مرداد 1401حجر یا فوت موجر لطمه ای به قرارداد اجاره وارد نمی سازد.