نیاز به مشاوره دارید؟
برای دریافت راهنمایی تخصصی، همین حالا با مشاوران حقوقی ما تماس بگیرید.
حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره
در این مقاله با استناد به قانون مدنی، به بررسی کامل قرارداد اجاره، وظایف موجر و مستاجر، شرایط فسخ، تخلیه ملک، اجرتالمثل، انتقال اجاره و بیمه آتشسوزی پرداختهایم.
تعریف اجاره در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجارهدهنده را موجر، اجارهکننده را مستاجر، و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
مسئولیتهای موجر و مستاجر در قرارداد
- تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد قرارداد
- بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش در زمان تخلیه
- انجام تعمیرات کلی و اساسی (مثل لولهکشی، سیستم گرمایش، سقف و…)
- عدم ایجاد تغییر در ملک در طول مدت قرارداد که مانع استفاده مستاجر شود
تکالیف مستاجر در قرارداد ملکی
- پرداخت به موقع اجارهبها طبق قرارداد
- تخلیه ملک در پایان مدت اجاره
- انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رنگآمیزی جزئی
- پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- اجتناب از ورود خسارت به ملک یا ممانعت از تعمیرات اساسی توسط موجر
تفاوت قراردادهای رسمی و غیررسمی در قراردادهای موجر و مستاجر
قرارداد رسمی، توافقی است که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. اگر این فرآیند انجام نشود، حضور حداقل دو شاهد الزامی است تا در مراجع قضایی اعتبار داشته باشد. قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای معاملات ملکی نیز فقط در صورت داشتن دو شاهد معتبر تلقی میشوند.
شرایط فسخ در قراردادهای اجاره
فسخ قرارداد توسط مستاجر
اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند یا ملک ایراد جدی داشته باشد، مستاجر مجاز است قرارداد را خاتمه دهد. همچنین در صورت توافق قبلی، امکان فسخ پیش از موعد نیز وجود دارد. در مواردی مثل خرابی غیرقابلتعمیر، ترک قرارداد از سوی مستاجر قانونی است.
فسخ قرارداد توسط موجر
در صورتی که مستاجر از ملک در جهتی برخلاف توافق اولیه استفاده کند یا مرتکب تخلف شود یا اجاره را چند ماه پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به فسخ نماید.
مسئولیت تعمیرات اساسی در ملک اجارهای
چنانچه خرابی تجهیزات ملک بر اثر سهلانگاری مستاجر باشد، جبران هزینهها بر عهده اوست. در غیر اینصورت، تعمیرات کلی با مالک خواهد بود.
فرآیند تخلیه ملک و راهکارهای قانونی
اگر پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند و یکی از شرایط زیر برقرار باشد، مالک میتواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ارائه دهد:
- اتمام مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
- نقض تعهدات قراردادی از سوی مستاجر
برای اطلاعات بیشتر درباره فرایند تخلیه ملک، میتوانید به صفحه تخصصی ما مراجعه کنید.
مراجع صالح در دعاوی موجر و مستاجر
رسیدگی به دعاوی اجاره املاک مسکونی معمولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در مورد املاک تجاری، دادگاههای عمومی به این مسائل رسیدگی میکنند.
مفهوم اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که مستاجر بدون قرارداد معتبر از ملک استفاده کند، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید. این مبلغ با توجه به نظر کارشناس و شرایط استفاده تعیین میگردد.
قوانین انتقال اجاره به شخص ثالث
در صورتی که در قرارداد اجاره، مجوز انتقال ملک به دیگری درج شده باشد، مستاجر میتواند ملک را واگذار کند. در غیر این صورت، انتقال ممنوع بوده و موجر اختیار فسخ دارد.
بیمه آتشسوزی در قراردادهای اجارهای
مسئولیت پرداخت هزینه بیمه آتشسوزی بر عهده موجر است. در مقابل، مستاجر وظیفه دارد وسایل شخصی خود را در برابر آتشسوزی بیمه کند. این اقدام جهت پیشگیری از خسارات مالی اهمیت زیادی دارد.
پرسشهای پرتکرار درباره اجاره ملک
آیا موجر باید پکیج خراب را تعمیر کند؟
اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی باشد، بله؛ ولی اگر ناشی از سهلانگاری مستاجر باشد، خیر.
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد معتبر است؟
خیر، برای دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد در پای قرارداد ضروری است.
آیا مستاجر میتواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
تنها در صورت توافق در قرارداد یا عدم انجام تعهدات موجر، بله.
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستاجر بر سر تخلیه، تمدید قرارداد یا شرایط اجاره، مشورت با یک وکیل ملکی میتواند بسیار مفید باشد. همچنین برای آشنایی بیشتر با مراحل قانونی تخلیه ملک، پیشنهاد میکنیم مقاله جامع ما را در این زمینه مطالعه کنید.
مهسا
20 شهریور 1401سلام من مستجر هستم الان صاحب خونه میگه که باید 10۰ میلیون رهن اضافه بدید تازه 20 درصد هم روی اجاره میخواد بکشه گفته یا پرداخت کنید این مبلغ و یا از طریق قانونی اقدام میکنم اگه قانونی اقدام کنه چون من الان ۱۰۰ میلیون ندارم بهش بدم حرفش به جایی میرسه و باید تخلیه کنم ؟!
ره جویان عدالت
20 شهریور 1401اگر زمان قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و قرارداد هم دارای شرایط قانونی باشد،شورای حل اختلاف، دستور تخلیه صادر خواهد کرد
علیرضا
19 شهریور 1401سلامم ببخشید اگر صاحب خانه پسرش ازدواج کرده باشه و نیاز به خانه داشته باشه و دختر صاحب خانه طلاق گرفته باشه و وسایلش داخل خانه پدرش باشد و نیاز به خانه داشته باشه و مستاجر ۶ ماه پول اجاره نداده باشه آیا شورای حل اختلاف این اجازه داره که ۴ ماه بعد از قرار داد تمدید کنه که مستاجر اجازه داره داخل خانه بشینه ممنون اگه جواب بدیید
ره جویان عدالت
19 شهریور 1401قرارداد اجاره تا زمان انقضای آن لازم الاجراست و فقط با توافق طرفین قابل فسخ است.
علیرضا
28 شهریور 1401با اینکه قرار داد ۳۰ تیر به پایان رسیده و صاحب خانه نیاز داشته شورای حل اختلاف میتونه به صاحب خانه بگه که اگر ۴ ماه مهلت ندین میکنمش ۶ ماه
مرجان
18 شهریور 1401سلام بنده یک ماه است ملکی رو اجاره کردم این ملک گازکشی نشده اما موقع تنظیم قرارداد موجر گفته بود که تا چندروز دیگه گاز کشی میشه اما هیچ خبری نیست و همش امروز و فردا میکنه ما قصد داریم ملک رو تخلیه کنیم اما موجر میگه باید صبر کنید تا مستاجر بیارم و خب با این وضع خونه کسی اینجارو اجاره نمیکنه ماهم واقعا سختمونه و میخایم هرچی زودتر پولمون رو پس بگیریم چیکار باید بکنیم؟
ره جویان عدالت
18 شهریور 1401سلام
قرارداد اجاره تا زمان انقضای آن لازم الاجراست و فقط با توافق طرفین قابل فسخ است.
فرهاد
15 شهریور 1401سلام ، ببخشید مهلت قرار خانه ما تمام شده
صاحب خانه ما خارج از کشور هستن و توافقی پول پیش و اجاره رو بیشتر کردن و بدون قرارداد ما موندگار شدیم تا ایشون از خارج برگردن ، الان سه ماه میگذره که نیومدن و ملک رو برای فروش گذاشتن ، من با تمام تلاشم فقط تونستم یه کد رهگیری از مشاور املاکی که آشنای صاحب خونه ما هستن بگیرم ، میخواستم ببینم که این کد رهگیری میتونه سندی باشه برای ما که نتونن ما رو بلند کنن یا خیر ، و اینکه قرار داد جدیدی که نوشتیم از بابت اینکه بتونیم کد رهگیری بگیریم موجود هست و املاک به ما گفتن که کسی که وکالت صاحب خونه ما رو داره میره امضا میکنه و بعد قرار داد رو به ما میدن، میخواستم بدونم اگر این امضا سوری باشه و از طرف خود بنگاه باشه
بعداً میشه از بنگاه شکایت کرد بابت این که قرار داد سوری به ما دادن یا خیر.
سپاس از شما
ره جویان عدالت
15 شهریور 1401سلام قرارداد جدید بایستی با امضا مالک یاوکیل مالک با حدود اختیارات در حضور شما و با احراز هویت منعقد شود
ره جویان عدالت
15 شهریور 1401سلام قرارداد جدید بایستی با امضا مالک یاوکیل مالک با حدود اختیارات در حضور شما و با احراز هویت منعقد شود
فرهاد
15 شهریور 1401سلام ، ببخشید مهلت قرار خانه ما تمام شده
صاحب خانه ما خارج از کشور هستن و توافقی پول پیش و اجاره بیشتر کردن و بدون قرارداد ما موندگار شدیم تا ایشون از خارج برگردن ، الان سه ماه میگذره که نیومدن و ملک رو برای فروش گذاشتن ، من با تمام تلاشم فقط تونستم یه کد رهگیری از مشاور املاکی آشنای صاحب خونه ما هستن بگیرم ، میخواستم ببینم که این کد رهگیری میتونه سندی باشه برای ما که نتونن ما رو بلند کنن یا خیر ، و اینکه قرار داد جدیدی که نوشتیم از بابت اینکه بتونیم کد رهگیری بگیریم موجود هست و املاک به ما گفتن که کسی که وکالت صاحب خونه ما رو داره میره امضا میکنه و بعد قرار داد رو به ما میدن، میخواستم بدونم اگر این امضا سوری باشه و از طرف خود بنگاه باشه
بعداً میشه از بنگاه شکایت کرد بابت این امضا دروغ یا خیر.
سپاس از شما
ره جویان عدالت
15 شهریور 1401سلام . قراردارد جدید میبایست توسط مالک و یا وکیل مالک در حضور شما با احراز هویت و با داشتن اختیارات منعقد شود
محمدی
13 شهریور 1401سلام
کابل برق سه فازخونه ازتوی خیابون به سرقت رفته هزینه ش بامالکه یامستاجره؟اداره برقم گردن نمیگیره خسارتو
ره جویان عدالت
13 شهریور 1401سلام . در صورت دستگیری سارق بر عهده سارق میباشد . فعلا به عهده مالک
Taha
12 شهریور 1401سلام ببخشید من خانه ای را خریداری کردم و مستاجر آن خانه ای که خریداری کردم دو هفته از موعد اش میگذرد و حالا تخلیه نمیکند آیا من میتوانم از راه قانونی کاری انجام دهم؟
ره جویان عدالت
12 شهریور 1401سلام .میتوانید از طریق شورای حل اختلاف تقاضای صدور دستور تخلیه کنید
علیرضا
10 شهریور 1401سلام خسته نباشید من یک باب مغازه رو اجاره کردم و پس از پایان قرداد کلید مغازه رو به مشاور املاک دادم ولی چند روزی طول کشید تا تسویه قبض برق و بیمه و اب و تلفنو بگیرم تو این مدت پول پیش من پیش صاحب مغازه بوده الان صاحب مغازه میگه که باید پول اجاره این چندروزو بدی درصورتی که من مغازه رو خالی کرده بودم و پول پیشمم دستش بوده الان تکلیف من چیه
ره جویان عدالت
10 شهریور 1401سلام . از زمان تخلیه و تحویل کلید به مالک شما ملزم به پرداخت اجاره نیستید
ابراهیم محمدی
9 شهریور 1401سلام
مستأجرم یک ماه مونده به پایان قراردادش:
۱-مستأجر،قسمتی از "عین مستأره"
را (به علت استفاده غیر متعارف از پکیج در فصل زمستان)تخریب کرده است.
۲-چهارماه کرایه منزل نداده است
۳-بعلت بوی آزاردهنده اعتیاد به مواد مخدر(از نوع هروئین)خانواده ام عذاب می کشند.
توضیح اینکه؛قرارداد یکساله بنگاهی داریم.
با توجه به بندهای ذکر شده دربالا،
من چکار می تونم بکنم واز کجا شروع کنم وآیا بدون داشتن وکیل ،
باشکایت از وی می تونم به حقم برسم؟با سپاس از شما "محمدی"
ره جویان عدالت
9 شهریور 1401سلام .در انقضای قرارداد تقاضای صدور دستور تخلیه از طریق شورای حل اختلاف بنمایید
محمد
6 شهریور 1401سلام.
موجر بنده قرارداد (رهن کامل) ما رو گرفت که از روش کپی بگیره و بیاره, الان چند ماه هست که هر بار بهش میگم قرارداد ما چی شد, یا جواب نمیده یا امروز و فردا میکنه. یکسالی هست باهاش همکاری لازم رو داریم و هر روز مشتری برای خرید ملک میفرسته و ما بهش مشخصات رو میدیم. حالا رهن ملک رو 3 برابر کرده, بعد مدام به ما میگه فکراتون رو بکنید. میگیم فکر کردن نداره ما این مبلغ نمیتونیم و تا کم و بیش تا یک ماه دیگه تخلیه میکنیم.
یک ماه بعد از پایان قرارداد این حرفها رو نه به ما, به هر پنج واحد زده و تازه فهمیدیم تمام قراردادهارو به همین بهانه از همه گرفته و برده. تکلیف ما چیست ؟ هر روز همچنان مشتری برای فروش و هم اجاره میاره که دیگه خستمون کرده. تکلیف چیست ؟
ره جویان عدالت
6 شهریور 1401سلام . به دفتر املاک جهت اخذ نسخه ای از قرارداد اقدام کنید . میتوانید همکاری نکنید . پس از اقدام مالک جهت تقاضای صدوردستور تخلیه از طریق شورای حل اختلاف امکان تهدید و استمهال وجوددارد
علی
6 شهریور 1401با سلام من یک سوال داشتم پدر من در ملکی مینشیند که در واقع برای دامادشون هست پدر من زمین دارند که با دامادشون شفاهی توافق کردن که خونه بدن پدر من و زمین رو هم بدن دامادشون و با اجازه صاحب خونه که داماد پدرم هستن شروع به هزینه کردن و به دلخواه خودشون دراوردند لازم به ذکر چندین بار برای نوشتن قول نامه اعلام شد که ایشان گفتند وقت ندارم بعد از دو سال برا زمین پدرم مشکلی پیش اومد که گفتن زمین نمیخوام خونه تخلیه کن پدرم کلی هزینه کردن و فاکتور هم دارن و این نکته ۲۸ سالی که پدرم تو این خونه نشسته هیچ اجاره نامه ای ندارن میشه راهنمایی بفرمایید
ره جویان عدالت
6 شهریور 1401سلام.
پاسخ کامل و دقیق نیازمند بررسی کامل دلایل. مدارک و سوابق قضایی است.
Ghalenoei
4 شهریور 1401سلام وقت بخیر من موعد قرارداد خونم ۱ تیر ماه تموم شده مالک ۳۰ تیر ب من گفت ک باید ۵۳۰ میلیون روی پول پیش بزاری وگرنه تخلیه کن من هم از همون روز دنبال خونه میگردم ولی متاسفانه با ۳۰۰ میلیون خونه مناسب پیدا نمیکنم میخواستم بدونم زمان تخلیه ایا مالک این حق رو داره ک بدون اینکه به من اطلاع بده از پول پیشم اجاره این چند ماه رو کم کنه یا خیر؟
ره جویان عدالت
4 شهریور 1401موجر نمی تواند راسا از پول پیش شما کم کند.
مهدی
3 شهریور 1401من ی ملیکی رو اول اجاره کردم برای ی خانوم تنها ک از شوهرش جدا شده هست برای رضای خدا بعدش این ملک رو خریداری کردم بنده الان ۶ ماه هستش این ملک رو خریدم و این خانوم با همون آقای ک قبلا قولنامه کردن همون قولنامه هستش و دوماه دیگ مونده از قرار داد قولنامه با من قولنامه ای نبستن ایشون و الان هم ۶ ماهه اجاره ندادن ایشون و الان من ملک رو ب فروش گذاشتم این خانوم تخلیه نمیکنه هم ۶ ماه اجاره ندادن و دوماه دیگ هم میخان بشینن و من ب پولش نیاز دارم باید بفروشم ممنون میشم ی راهی رو جلوم بزارید مچکرم از قانون
ره جویان عدالت
3 شهریور 1401دادخواست خلع ید طرح نمایید.
raasha61
31 مرداد 1401سلام خسته نباشید.من خونه ای به یک زوج شیرازی که یک فرزند دارند اجاره دادم.بنگاه زمانی که اینهاروپیداکرد به من نگفت چکاره وکجایی هستن وزمانی که من فهمیدم اینها فرش فروشهای دوره گردهستن وچندخانوارهستن گفتم من خونه بهشون اجاره نمیدم که بنگاهی هی زنگ زدکه نه ایناخوبنوفقط سه نفرهستن ومن روقانع کردن که خونه روبهشون اجاره بدم.اول تیرماه گذشته خونه رو اجاره دادم والان یک ماه نشده متوجه شدم که حق بامن بوده وچهارخانوارکه جمعا۱۵نفرهستن دارن توخونه زندگی میکنن وچون فروشندهء دوره گردهم هستن همسایه های چندتاکوچه شاکی هستن.الان من میتونم قرارداد روفسخ کنم وبراشون حکم تخلیه بگیرم؟اگه بعده گرفتن حکم تخلیه بیرون نرن میتونم اب وبرق وگاز وتلفن روقطع کنم تا مجبور به تخلیه کردن بشن.
ره جویان عدالت
31 مرداد 1401سلام .در صورت عدم رعایت شروط قرارداد امکان فسخ وجود دارد .نمیتوانید انشعابات را قطع کنیددر صورت شکایت جرم میباشد