نیاز به مشاوره دارید؟
برای دریافت راهنمایی تخصصی، همین حالا با مشاوران حقوقی ما تماس بگیرید.
حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره
در این مقاله با استناد به قانون مدنی، به بررسی کامل قرارداد اجاره، وظایف موجر و مستاجر، شرایط فسخ، تخلیه ملک، اجرتالمثل، انتقال اجاره و بیمه آتشسوزی پرداختهایم.
تعریف اجاره در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجارهدهنده را موجر، اجارهکننده را مستاجر، و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
مسئولیتهای موجر و مستاجر در قرارداد
- تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد قرارداد
- بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش در زمان تخلیه
- انجام تعمیرات کلی و اساسی (مثل لولهکشی، سیستم گرمایش، سقف و…)
- عدم ایجاد تغییر در ملک در طول مدت قرارداد که مانع استفاده مستاجر شود
تکالیف مستاجر در قرارداد ملکی
- پرداخت به موقع اجارهبها طبق قرارداد
- تخلیه ملک در پایان مدت اجاره
- انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رنگآمیزی جزئی
- پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- اجتناب از ورود خسارت به ملک یا ممانعت از تعمیرات اساسی توسط موجر
تفاوت قراردادهای رسمی و غیررسمی در قراردادهای موجر و مستاجر
قرارداد رسمی، توافقی است که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. اگر این فرآیند انجام نشود، حضور حداقل دو شاهد الزامی است تا در مراجع قضایی اعتبار داشته باشد. قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای معاملات ملکی نیز فقط در صورت داشتن دو شاهد معتبر تلقی میشوند.
شرایط فسخ در قراردادهای اجاره
فسخ قرارداد توسط مستاجر
اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند یا ملک ایراد جدی داشته باشد، مستاجر مجاز است قرارداد را خاتمه دهد. همچنین در صورت توافق قبلی، امکان فسخ پیش از موعد نیز وجود دارد. در مواردی مثل خرابی غیرقابلتعمیر، ترک قرارداد از سوی مستاجر قانونی است.
فسخ قرارداد توسط موجر
در صورتی که مستاجر از ملک در جهتی برخلاف توافق اولیه استفاده کند یا مرتکب تخلف شود یا اجاره را چند ماه پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به فسخ نماید.
مسئولیت تعمیرات اساسی در ملک اجارهای
چنانچه خرابی تجهیزات ملک بر اثر سهلانگاری مستاجر باشد، جبران هزینهها بر عهده اوست. در غیر اینصورت، تعمیرات کلی با مالک خواهد بود.
فرآیند تخلیه ملک و راهکارهای قانونی
اگر پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند و یکی از شرایط زیر برقرار باشد، مالک میتواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ارائه دهد:
- اتمام مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
- نقض تعهدات قراردادی از سوی مستاجر
برای اطلاعات بیشتر درباره فرایند تخلیه ملک، میتوانید به صفحه تخصصی ما مراجعه کنید.
مراجع صالح در دعاوی موجر و مستاجر
رسیدگی به دعاوی اجاره املاک مسکونی معمولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در مورد املاک تجاری، دادگاههای عمومی به این مسائل رسیدگی میکنند.
مفهوم اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که مستاجر بدون قرارداد معتبر از ملک استفاده کند، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید. این مبلغ با توجه به نظر کارشناس و شرایط استفاده تعیین میگردد.
قوانین انتقال اجاره به شخص ثالث
در صورتی که در قرارداد اجاره، مجوز انتقال ملک به دیگری درج شده باشد، مستاجر میتواند ملک را واگذار کند. در غیر این صورت، انتقال ممنوع بوده و موجر اختیار فسخ دارد.
بیمه آتشسوزی در قراردادهای اجارهای
مسئولیت پرداخت هزینه بیمه آتشسوزی بر عهده موجر است. در مقابل، مستاجر وظیفه دارد وسایل شخصی خود را در برابر آتشسوزی بیمه کند. این اقدام جهت پیشگیری از خسارات مالی اهمیت زیادی دارد.
پرسشهای پرتکرار درباره اجاره ملک
آیا موجر باید پکیج خراب را تعمیر کند؟
اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی باشد، بله؛ ولی اگر ناشی از سهلانگاری مستاجر باشد، خیر.
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد معتبر است؟
خیر، برای دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد در پای قرارداد ضروری است.
آیا مستاجر میتواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
تنها در صورت توافق در قرارداد یا عدم انجام تعهدات موجر، بله.
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستاجر بر سر تخلیه، تمدید قرارداد یا شرایط اجاره، مشورت با یک وکیل ملکی میتواند بسیار مفید باشد. همچنین برای آشنایی بیشتر با مراحل قانونی تخلیه ملک، پیشنهاد میکنیم مقاله جامع ما را در این زمینه مطالعه کنید.
ره جویان عدالت
12 خرداد 1401سلام . قصد مالک اینه که با اجاره دادن خانه مبلغ ودیعه شما را تامین کند . و شما ملزم به همکاری نیستید
ره جویان عدالت
12 خرداد 1401سلام . قصد مالک اینه که با اجاره دادن خانه مبلغ ودیعه شما را تامین کند . و شما ملزم به همکاری نیستید
ره جویان عدالت
12 خرداد 1401سلام . قصد مالک اینه که با اجاره دادن خانه مبلغ ودیعه شما را تامین کند . و شما ملزم به همکاری نیستید
ره جویان عدالت
12 خرداد 1401سلام . قصد مالک اینه که با اجاره دادن خانه مبلغ ودیعه شما را تامین کند . و شما ملزم به همکاری نیستید
فاخته
2 خرداد 1401سلام، ما آپارتمانی اجاره کردیم و اجاره هم هر ماه به موقع پرداختیم، مدت اجاره آخر تیر هست. ولی ما هنوز جایی رو پیدا نکردیم. میخواستم ببینم در صورت شکایت صاحبخونه، دادگاه به ما چه مدت فرصت تخلیه میده و آیا برای این مدت باید اجاره بدیم؟
ره جویان عدالت
2 خرداد 1401سلام
با پایان یافتن زمان اجاره، موجر میتواند تقاضای تخلیه نماید و دادگاه هم در مقام اجرای تخلیه میتواند تا یکماه به مستاجر مهلت دهد.
نگار
30 اردیبهشت 1401سلام. من زمانیکه برای بازدید ملکم رفتم، مبلغی رو بابت خسارت به گاز پیش املاک گرو گذاشتیم و کل مبلغ رهن رو بهشون برگردوندیم. متاسفانه زمان بازدید متوجه نشدم که مستاجر میله پرده های من رو با خودش برده. الان که تماس گرفتم مستاحر میگه به شرطی میله پرده ها رو میارن که برای تعمیر گاز خودشون شخصی رو بیارن. من هم گفتم خیر خودم شخص مورد نظرم رو میارم. سوالم اینه الان که تخلیه و کردن و قرارداد هم باطل شده و پولشون رو هم پس گرفتن، ایشون بخاطر وسیله ای که از ملک من بردن محکوم میشن یا خیر؟ من چکار کنم به کجا مراجعه کنم؟ خیلی تجربه ندارم ...
ره جویان عدالت
30 اردیبهشت 1401باید وسیله ها رو به شما مسترد نماید.
پور مخبر
29 اردیبهشت 1401سلام ما سه ماهه ساکن یه خونه شدیم که کرایه هم به موقع پرداخت کردیم صاحب خونه الان گفته خونه رو میخوام و گفت یکماه دیگه خالی کنید ما هم اهمیت ندادیم امروز کلید انداخت و اومد تو خونه و ما زنگ زدیم پلیش اومد .میخواستم راه قانونی برا پیگیری چیه و ایا صاحب خونه همچین حقی داره؟
ره جویان عدالت
29 اردیبهشت 1401هرگز چنین حقی ندارد و شما میتوانید بعنوان تجاوز به ملک اموال غیر شکایت کنید.
مرتضی فریقی
28 اردیبهشت 1401ملکی راکه دوطبقه بوداجاره کردم وصاحب خانه پیرمردی بود گفت پایین میتوتی بدی کسی اجاره کمک اجارت باشه قراردادنوشتیم بنگاه بخاطرپول رهن مبلغی کم داشتم قرارداد بنگاه ماندیکماه بعدبه صاحب خانه گفتم مبلغ رهن کم بودجورنشده برام گفت مشگلی نیست چندماه دیگه فرصت دادگفت قراردادبنگاه بماند.که مدتی بعدپیرمردفوت شدودوماه بعد طبقه پایین اجاره دادم وبه پسرش قبلش دوتا پیامک دادم که اجاره دادم حالا4ماه وقط دارم پسراش امدن میگن چرااجاره دادی بدون اجازه 3روزوقط میدیم خالی کن باتهدیدواکراه زور ازبنده درحضور همسرم امضاگرفتن
ممنون میشم راه قانونی به من بگیدیا رهنمایی کنید چکار کنم
ره جویان عدالت
28 اردیبهشت 1401قرارداد بنگاهی تون رو بگیرید و مستند به آن، از خود دفاع کنید.
محمد رضا
19 اردیبهشت 1401سلام . من در ملکی اجاره ای زندگی میکنم و ۶۰ تومن پیش و ۱.۶۰۰.۰۰۰ اجاره پرداخت میکنم .واسه سال جدید صاحب ملکم گفته ۲۰۰ ملیون دیگه بزار رو رهنت . سوالم این هستش که میتواه یه همچین کاری بکنه ؟
ره جویان عدالت
19 اردیبهشت 1401سلام، منع قانونی ندارد.
رحمان
15 اردیبهشت 1401سلام من در خانه خواهر خانم زندگی میکنم باهاشون قرداد نبستم الان دوسال دارم زندگی میکنم من داخل خونه تعمیرات انجام دادم لوله کشی سیم کشی گچ کاری کشی کاری وغیره الان به من حکم تخلیه گرفتن من شکایت کنم میتونم پول که خرج کردم بگیرم؟؟؟
ره جویان عدالت
15 اردیبهشت 1401سلام.خیر
نگین
12 اردیبهشت 1401سلام وقت بخیرمن مغازه دارم صاحب مغازه سه روزمانده به پایان قراردادبهمون گفته تخلیه کنیممیخواستم بدونم آیانبایدقبلش خبرمیداد؟؟
ره جویان عدالت
12 اردیبهشت 1401با سلام
الزامی به خبر دادن نداشتن و با پایان مدت باید تخلیه نمایید، مگر اینکه در قرارداد شرط خاصی وجود داشته باشد.
ره جویان عدالت
12 اردیبهشت 1401با سلام
الزامی به خبر دادن نداشتن و با پایان مدت باید تخلیه نمایید، مگر اینکه در قرارداد شرط خاصی وجود داشته باشد.
ندا عطایی
12 اردیبهشت 1401با عرض سلام و وقت بخیر من یک ملک اداری رو برای شرکت حدود 10سال پیش اجاره کردم و اجاره نامه به صورت دستی بدون کد رهگیری بین مانوشته شده با امضای دو شاهد. بعد از چند سال با توافق مالک ملک رو بازسازی کردم و قرار شد هزینه بازسازی در مبلغ رهن ملک به حساب آورده شود و در سال 1400 مجدد اجاره نامه ای به صورت دستی تنظیم گردید و مدت اجاره 1400 تا 1403 قید شده بعد از گذشت یکسال تصمیم گرفتیم اجاره نامه را در بنگاه املاک با کد رهگیری ثبت کنیم حال موجر ادعا میکند میزان بهای پرداختنی که ظرف این سه سال باید پرداخت شود و در آن قید شده را قبول ندارد و اگر اجاره پرداختی سال جدید طبق خواسته او نباشد باید آنجا را تخلیه کنم با توجه به اینکه قرارداد به صورت دستی نوشته شده و با توجه به اینکه بنده سالها در این ملک مستاجر بودم آیا مالک میتواند حکم تخلیه بنده را بگیرد .
ره جویان عدالت
12 اردیبهشت 1401با سلام اگر توافقی در خصوص اجاره بها وجود دارد، موجر نمی تواند برخلاف آن ازشما چیزی مطالبه نماید و درخواست تخلیه نیز تا پایان مدت امکان ندارد.
ره جویان عدالت
12 اردیبهشت 1401با سلام اگر توافقی در خصوص اجاره بها وجود دارد، موجر نمی تواند برخلاف آن ازشما چیزی مطالبه نماید و درخواست تخلیه نیز تا پایان مدت امکان ندارد.
میثم
11 اردیبهشت 1401باسلام من یه زیرزمین برای کاربری باشگاه بدنسازی اجاره کردم به مدت سه سال متاسفانه بعد از هشت ماه کرونا و تعطیلی اماکن ورزشی شروع شد و تا پنج ماه قبل تعطیلی هایه زیادی داشتیم حدودا یه سال که ستاد کرونا مجبور میکرد مارو و همچنین ملک مورد اجاره دارایه خرابی هایه زیادی بود از اول که هیچکدوم رو صاحب ملک درست نکرد مث ریختن سقف دوبار در دو نقطه باشگاه درحال کار و خرابی کولر و پکیج و ریزش آب از سقف در چندین نقطه ملک و همچنین ملک سیصدمتری با یه لامپ صد زرد تحویل بنده شده و هیچکدوم از خرابی هایه ملک رو ایشون به گردن نگرفتن و هیچوقت نیومدن هیچکدوم رو درست کنن منم باوجود یه سال تعطیلی کرونا همه اجاره هامو دادم فقط پنج ماه آخر رو ندادم ولی کلی خرابی رو درست کردم و کلی مشتری بخاطر شرایط بد ملک از دست دادم و الان قرارداد من یک اردیبهشت ۱۴۰۱ تمام شده و ایشون امروز برای من برای دوروز آینده نامه شورا اختلاف آورده در مورد تخلیه فوری ملک دوروز دیگه باید برم شورا میخواستم ببینم در مورد ضررهایی که به کارم زده کاری میتونم از لحاظ قانونی بکنم و مورد بعدی درصورتی که صاحب ملک موافقت نکنه دولت به من زمان میده که یه محل جدید برای جابجایی پیدا کنم چون کار من باشگاه بدنسازیه و پیدا کردن ملک مناسب کار و جابجایی اون همه وسیله کار سختیه حداکثر و حداقل زمانی که میتونم بگیرم چقدره با توجه به اینکه حداقل یک سال از سه سال قراردادمو دولت به خاطر کرونا منو تعطیل کرده و من اجاره پرداخت کردم بدون استفاده ممنون میشم زودتر جوابمو بدین
ره جویان عدالت
11 اردیبهشت 1401با سلام
با توجه به پایان مدت شورا دستور تخلیه را صادر میکند و صرفا می توانید از شورا درخواست مهلت نمایید.
و در خصوص هزینه ها باید دادخواست طرح نمایید، ولیکن بهتر است قبل از طرح دعوی حضورا مشورت اخذ نمایید.
وحید
9 اردیبهشت 1401سلام وقت شما بخیر، چهار سال تو یه خونه مستاجر بودم و الان که تخلیه کردیم صاحب خونه میگه باید هزینه تعمیر کاغذ دیواری رو از پول رهن شما کم میکنم، کاغذ دیواری ها مستهلک شده ولی چیزی نبوده که ما آسیب بزنیم بهش، ناگفته نمونه خود صاحب خونه در جریان وضعیت کاغذ دیواری بود و پارسال .بازدید کرده بود، ولی صحبتی از ترمیم نکرد ولی الان میگه هزینه اش رو .شما .باید بدید چون اگه زودتر ترمیم میشد انقد وضعش بد نمیشد، حق با کیه؟ کار صاحب خونه قانونیه؟ میتونیم پیگیری کنیم؟
ره جویان عدالت
9 اردیبهشت 1401سلام
موجر در صورتی میتواند این اداره برای به شما مطرح نماید که اثبات کند آسیب وارده بر اثر قصور شما بوده است.