نیاز به مشاوره دارید؟
برای دریافت راهنمایی تخصصی، همین حالا با مشاوران حقوقی ما تماس بگیرید.
حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره
در این مقاله با استناد به قانون مدنی، به بررسی کامل قرارداد اجاره، وظایف موجر و مستاجر، شرایط فسخ، تخلیه ملک، اجرتالمثل، انتقال اجاره و بیمه آتشسوزی پرداختهایم.
تعریف اجاره در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجارهدهنده را موجر، اجارهکننده را مستاجر، و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
مسئولیتهای موجر و مستاجر در قرارداد
- تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد قرارداد
- بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش در زمان تخلیه
- انجام تعمیرات کلی و اساسی (مثل لولهکشی، سیستم گرمایش، سقف و…)
- عدم ایجاد تغییر در ملک در طول مدت قرارداد که مانع استفاده مستاجر شود
تکالیف مستاجر در قرارداد ملکی
- پرداخت به موقع اجارهبها طبق قرارداد
- تخلیه ملک در پایان مدت اجاره
- انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رنگآمیزی جزئی
- پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- اجتناب از ورود خسارت به ملک یا ممانعت از تعمیرات اساسی توسط موجر
تفاوت قراردادهای رسمی و غیررسمی در قراردادهای موجر و مستاجر
قرارداد رسمی، توافقی است که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. اگر این فرآیند انجام نشود، حضور حداقل دو شاهد الزامی است تا در مراجع قضایی اعتبار داشته باشد. قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای معاملات ملکی نیز فقط در صورت داشتن دو شاهد معتبر تلقی میشوند.
شرایط فسخ در قراردادهای اجاره
فسخ قرارداد توسط مستاجر
اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند یا ملک ایراد جدی داشته باشد، مستاجر مجاز است قرارداد را خاتمه دهد. همچنین در صورت توافق قبلی، امکان فسخ پیش از موعد نیز وجود دارد. در مواردی مثل خرابی غیرقابلتعمیر، ترک قرارداد از سوی مستاجر قانونی است.
فسخ قرارداد توسط موجر
در صورتی که مستاجر از ملک در جهتی برخلاف توافق اولیه استفاده کند یا مرتکب تخلف شود یا اجاره را چند ماه پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به فسخ نماید.
مسئولیت تعمیرات اساسی در ملک اجارهای
چنانچه خرابی تجهیزات ملک بر اثر سهلانگاری مستاجر باشد، جبران هزینهها بر عهده اوست. در غیر اینصورت، تعمیرات کلی با مالک خواهد بود.
فرآیند تخلیه ملک و راهکارهای قانونی
اگر پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند و یکی از شرایط زیر برقرار باشد، مالک میتواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ارائه دهد:
- اتمام مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
- نقض تعهدات قراردادی از سوی مستاجر
برای اطلاعات بیشتر درباره فرایند تخلیه ملک، میتوانید به صفحه تخصصی ما مراجعه کنید.
مراجع صالح در دعاوی موجر و مستاجر
رسیدگی به دعاوی اجاره املاک مسکونی معمولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در مورد املاک تجاری، دادگاههای عمومی به این مسائل رسیدگی میکنند.
مفهوم اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که مستاجر بدون قرارداد معتبر از ملک استفاده کند، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید. این مبلغ با توجه به نظر کارشناس و شرایط استفاده تعیین میگردد.
قوانین انتقال اجاره به شخص ثالث
در صورتی که در قرارداد اجاره، مجوز انتقال ملک به دیگری درج شده باشد، مستاجر میتواند ملک را واگذار کند. در غیر این صورت، انتقال ممنوع بوده و موجر اختیار فسخ دارد.
بیمه آتشسوزی در قراردادهای اجارهای
مسئولیت پرداخت هزینه بیمه آتشسوزی بر عهده موجر است. در مقابل، مستاجر وظیفه دارد وسایل شخصی خود را در برابر آتشسوزی بیمه کند. این اقدام جهت پیشگیری از خسارات مالی اهمیت زیادی دارد.
پرسشهای پرتکرار درباره اجاره ملک
آیا موجر باید پکیج خراب را تعمیر کند؟
اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی باشد، بله؛ ولی اگر ناشی از سهلانگاری مستاجر باشد، خیر.
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد معتبر است؟
خیر، برای دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد در پای قرارداد ضروری است.
آیا مستاجر میتواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
تنها در صورت توافق در قرارداد یا عدم انجام تعهدات موجر، بله.
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستاجر بر سر تخلیه، تمدید قرارداد یا شرایط اجاره، مشورت با یک وکیل ملکی میتواند بسیار مفید باشد. همچنین برای آشنایی بیشتر با مراحل قانونی تخلیه ملک، پیشنهاد میکنیم مقاله جامع ما را در این زمینه مطالعه کنید.
فردوسیپور
3 آبان 1400با سلام
من مالک دو طبقه هستم و مستاجر از من درخاست کرد پشت بام رو بده من ازش استفاده کنم ولی من گفتم نه حالا اومده میگه تا درو باز نکنی من اجاره نمیدم که حق همچین کاری رو نداره
اولین باری هم که اومدن برای بازدید منزل گفتم درب پشت بام بسته میشه چون من خودم کلی وسیله دارم روی پشت بام و نمیتونم بدم مستاجر
(((( اگر تو اجاره نامه نوشته باشه راه جدا من نمیتونم برم روی پشت بام ؟؟؟ من دارم طبقه پایین رو باز سازی میکنم و باید برم روی
پشت بام ایا من برای رفتن به پشت بام باید اجازه بگیرم
ره جویان عدالت
3 آبان 1400با سلام
در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر شما می توانید از طریق شورای حل اختلاف آن را مطالبه نمایید.
قسمت دوم سوال شما مبهم می باشد
ره جویان عدالت
3 آبان 1400با سلام
در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر شما می توانید از طریق شورای حل اختلاف آن را مطالبه نمایید.
قسمت دوم سوال شما مبهم می باشد
S
22 مهر 1400سلام. آیا تعمیر پمپ آب خونه که هر سال نیاز به سرویس دارد، یا آبگرمکن
بر عهده مستاجر هست یا موجر.؟؟؟
چون موجر اصلا اینجا نیست و ملک مستقل هست میگه به عهده من نیست. درسته؟؟
ره جویان عدالت
27 مهر 1400با سلام
در قانون تعمیرات اساسی با موجر و تعمیرات جزئی با مستاجر میباشد در این خصوص اگر نیاز به سرویس دوره ای و هر ساله است به نظر می رسد که هزینه با مستاجر باشد.
بهار
15 مهر 1400سلام وقت بخیر
من منزلی اجاره کردم حدودا سه ماه پیش چون خیلی عجلهای جابجا شدم بعد مدتی متوجه انواع سوسک و حشره شدم چند باری به صاحبخونه گفتم ولی اعتنایی نکردن و میگن نه خونه حشره نداره ولی تمام ساکنین با ۱۱ سال سابقه سکونت میگن این ساختمان تمام واحدها این مشکل رو دارن
الان من میتونم فسخ قرارداد انجام بدم و ادعای خسارت بکنم
ممنون از پاسخگوییتون
ره جویان عدالت
26 مهر 1400سلام.خیر.دلیل قانونی ندارید.
بهمن
10 مهر 1400سلام من یک آپارتمان اجاره کردم که صاحب ملک ۱۸ روز پس از موعد مقرر ملک رو تحویل دادن و آسانسور که در قرارداد ذکر شده بعد از ۴۵ روز از تاریخ سکونت نصب شده و ملک طبقه پنجم میباشد الان اجاره بها بابت ایامی که بدون آسانسور بوده رو باید چطور پرداخت کنم.؟و اینکه بابت دیر تحویل دادن ملک جریمه متوجه موجر میگردد؟با تشکر
ره جویان عدالت
12 مهر 1400سلام قرارداد اجارتان باید ملاحظه شود و انطباق یا عدم انطباق با قانون بررسی گردد.
نورالدین قره باغی
20 شهریور 1400سلام من چندین ساله یکباب آپارتمان خواهرم که در خارج زندگی میکنه سالهاست بنا به خواسته ورضایت ایشون به اجاره واگذار میکنم (وکالت ونوشته ای)از ایشون ندارم
مدت اجاره تمام شده ، اجاره نامه بنام من نوشته شده
است ، آیا میتونم برای تخلیه اقدام کنم. از راهنمایی
شما سپاسگذارم.
ره جویان عدالت
30 شهریور 1400با سلام
باید از خواهرتان وکالت داشته باشید و در این موضوع به وکیل دادگستری وکالت بدهید.
علیرضا
7 شهریور 1400وقت بخیر
ما دو سال پیش یکملک رو اجاره کردیم
ملک یکخونه کلنگی بود که خود صاحبخانهاجازه داد که به علت شغلی که میخواستیم توی اون ملک ایجاد کنیمکه باشگاه بدنسازی بود داخل خونه رو دستکاریکنیم که حدود ۶ماه از قرار داد به تعمیر خونه گذشت و ۸۰میلیون هزینه اهن و تعمیرات و غیره شد که طی این ۶ماه اجاره کامل پرداخت شد بعد از اونم به علت شرایط کرونا باشگاه کلا تعطیل بود امروز که قرار داد به اتمام رسیده مالک پول پیش رو از ۲۰میلیون به ۵۰میلیون افزایش و اجاره بهارو از دومیلیون به ۵۵۰۰افزایش داده سوال من اینه
با توجه به اینکه ملک الان به دلیل شغلی که توش ایجاد شده تجاری به حساب میاد مالک میتونه مارو براحتی بیرون کنه یا با شکایت به دلیل کرونا و بسته بودن شغلمونمیتونیم از دادگاه اجازه نشستن با افزایش قانونی پولپیش و اجاره بهارو داشته باشیم
نه اون مقداری که مالک مشخص کرده؟
و اینکه
میتونیم تا چندوقت ساکن باشیم،؟
و تکلیف ۸۰میلیون اهن و هزینه متفرقه که برای بازسازی کردیم چی میشه؟؟
خواهش میکنم لطفا جواب بدین ممنون
ره جویان عدالت
8 شهریور 1400با سلام
به صورت کلی می توان گفت که مصوبات ستاد کرونا در جهت حمایت از مستاجر است و موجر نمی تواند به راحتی دستور تخلیه اخذ نماید و یا اجاره بها را خارج از قاعده وضع شده افزایش دهد ولیکن با توجه به اینکه موضوع شما از جنبه های دیگری نیز باید بررسی شود، پیشنهاد می شود حضورا جهت مشاوره مراجعه کنید.
رفیع اخطاری
2 شهریور 1400با عرض سلام
اپارتمانی را 4سال است به ذوجی اجاره دادم که در تاریخ 1400/8/6برابر قرارداد منقضی میشود هم اکنون قصد استفاده از ملک خودرادارم و فاقد ملک دیگری هستم .لاکن مستاجر بعلت وضع کرونایی میگوید قصد تخلیه ملک را ندارد. با عنایت به مراتب فوق در خصوص امکان دریافت حکم تخلیه راهنمایی فرمایید.
ره جویان عدالت
3 شهریور 1400با سلام
شما می توانید با اثبات نیاز شخصی در شورای حل اختلاف دادخواست تخلیه را طرح نمایید.
مهدی
28 مرداد 1400با سلام
من مستاجر هستم و 3 ماه تا پایان قرار داد وقت دارم. مالک طی تماس تلفنی گفتن که خوشحال میشن من تخلیه کنم و من هم به طبع قبول کردم و دنبال خانه گشتم بعد از دو روز یک واحد مناسب پیدا کردم و یک سوم مبلغ را بیانه دادم و بعد از تماس مجدد ایشون گفتن پول برای شما ندارم و صبر کنید تا این واحد اجاره برود. البته این رو هم گفتن که الان سه ماه مونده و به صرفه نیست که ایشون اینقدر حق املاک بدن و قیمت واحد رو بالا تر از عرف ارائه کردند که کسی حاضر به اجاره نباشد. املاک ثالث هم طبق قانون از من جریمه میگیرند و مابقی مبلغ رو به من برمیگردانند. ممنون میشم بفرمایید با این مالک چکار کنم.
با تشکر و احترام
ره جویان عدالت
2 شهریور 1400سلام چنانچه بتونید این ادعای خود رو که مالک گفته زودتر تخلیه کن ثابت کنید می توانید علیه مالک اقدام کنید در غیر این صورت تا پایان مدت اجاره باید صبر کنید
جواد
4 مرداد 1400با سلام و عرض ادب
من یه واحد آپارتمان رو اجاره دادم مستاجر الان دو سال است خونه رو اجاره گرفته(مبلغ پیش 50میلیون تومان و اجاره1میلیون تومان) و من از 5 ماه قبل نسبت به تخلیه خانه در موعد مقرر به مستاجر اعلام کردم الان مستاجر خونه پیدا کرده میگه 25 مرداد می تونم تخلیه کنم و امروز 4 مرداد موعد تخلیه طبق قرارداد اجاره است و در اجاره نامه قید شده به اضای هر روز تاخیر مبلغ 100 هزار تومان دریافت می شود ایا من نسبت به این 20 روز مبلغ دو میلیون باید دریافت کنم؟( البته الان نیز اجاره طوری شده که حداقل سه میلیون مبلغ اجاره خونه شده) دوم اینکه الان مستاجر درخواست 40 میلیون پیش اجاره رو می کند ایا بنده باید مبلغ 40 میلیون رو الان پرداخت کنم یا کلا در زمان تخلیه پرداخت می شود
بسیار سپاسگزارم به دو سال بنده جواب بدید
ره جویان عدالت
5 مرداد 1400سلام.به آخرین مصوبات ستادکرونامراجعه کنید.درتهران باشرایط خاصی قراردادهای اجاره به مدت یکسال با۲۵٪افزایش تمدیدشده است.
شهاب الدين
27 تیر 1400آیا می شود میزان تعیین شده اضافه اجاره (25%) را فقط یر روی اجاره بها ویا فقط روی پول پیش ویا تلفیقی به میزانی که صاحب خانه تعیین می کند اضافه کرد یا نه مثلا اگر 100میلیون پیش داده ام وماهی 1 میلیون اجاره الان صاحب خانه بگوید فقط 1میلیون به اجاره بها اضافه کن وپول پیش نده من می توانم قبول نکنم وبگویم من 25 میلیون می دهم و250 هزار تومان هم به اجاره اضافه می کنم لطفا راهنمایی فرمایید ممنون
ره جویان عدالت
6 مرداد 1400سلام.خیرتلفیفی ازمیزان اجاره بها وودیعه بنابه عرف تعیین می شود.
شهريار
15 تیر 1400با سلام من از طرف شخصی که خارج از ایران زندگی می کند وکالتنامه رسمی دارم که منزل مسکونی آنها را اجاره دهم پارسال اجاره دادم ولی امسال می خواهم خودم اجاره کنم ودر آن ساکن شوم مستاجر هم می گوید طبق بخشنامه دولت من می توانم تخلیه نکنم آیا من که وکالت دارم می توانم بگویم خودم می خواهم بشینم وحکم تخلیه بگیرم یانه ممنون راهنمایی فرمایید
ره جویان عدالت
15 تیر 1400سلام.خیر.شما اصیل نیستیدووکیل هستید.
دنيا احمدي
14 تیر 1400سلام، من یک ملک رو رهن کامل کردم و بعد از مدتی به دلیل جابجایی محل کارم به شهر دیگری رفتم، با صاحب خونه تماس گرفتم و ایشون رو در جریان گذاشتم که میخوام خونه رو تحویل بدم ،ایشونم گفت مشکلی نیست ولی باید مستاجر جدید بیاد تا بتونم مبلغ ودیعه رو پس بدم، من کلید خونه رو به صاحب خونه دادم و گفتم به دلیل اینکه من نمیتونم حضور داشته باشم اگر میخواین بازدید بدین میتونین از کلیدا استفاده کنید، بعد از گذشت ۶ ماه ایشون میگه شرایط نداره که بتونه برای بازدید خونه مشتری ببره و میگه خودتون باید حتما بیاین حضور داشته باشین از یک ماه قبل و بازدید بدین، منم واقعا شرایط ندارم ،میخواستم بپرسم اینجور وقتا قانون چیه و چی میگه
ره جویان عدالت
15 تیر 1400سلام.درپایان مدت اجاره تان تخلیه کرده وازطریق شورای حل اختلاف تامین دلیل کرده وکلیدراتحویل شورابدهید.همزمان هم دادخواست مطالبه وجه ودیعه وخسارت تاخیرتادیه ازتاریخ تخلیه بدهید.
داریوش اسماعیلی
13 اسفند 1399سلام من خونه خریده ام چون پولم کم بود رهن دادم و خودم هم مستاجر هستم ساختمان یه اتاق بهاری در پشت بام داره متاسفانه راه پله حفاظ نداشته من هم توان خرید نرده را نداشتم پدر مستاجر پاش شکسته رفته از من شکایت کرده شما مقصر هستین چون پله نرده نداشته میشه راهنمایی کنین
ره جویان عدالت
13 اسفند 1399با سلام
با توجه به قاعده تسبیب و علم و اطلاع ایشان از وضعیت بعید است که شما محکوم شوید.
امین اطلاعی
8 آذر 1399سلام وقت بخیر.من برای سومین سال میامی خانه ای را برای سکونت اجاره کرده ام در زمان تحویل که تابستان بود شونینه منزل رو چک نکردم سال سوم هوا سرد شد و شومینه را روشن کردم طبقه ۴ ام گفتن که گاز منو اکسی به داخل منزلشون میاد گویا لوله ها سوراخ شده اند.الان که به مالک گفتم مالک منو بردن بنگاه و از من تعهد گرفتن که روشن نکنم آیا الان من حقم زندگی کردن در سرماست .آیا وظی۴هدای به گردن مالک نیست .چه راهی رو میش نهاد میدید که این ۸ ماه باقیمانده از قرار دادمو یا قرار دادو فسخ کنم .و آیا فسخ کنم حق بنگاه خانه ی جدیدی که بگیرم و اسباب کشی به گردن خود من هست؟ ممنون میشم راهنمایی کنید
ره جویان عدالت
8 آذر 1399با سلام
شما می توانید دعوای الزام مالک به تعمیرات را طرح نمایید.
همچنین در خصوص موضوع فسخ حضورا با وکیل مشورت نمایید.