نیاز به مشاوره دارید؟
برای دریافت راهنمایی تخصصی، همین حالا با مشاوران حقوقی ما تماس بگیرید.
حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره
در این مقاله با استناد به قانون مدنی، به بررسی کامل قرارداد اجاره، وظایف موجر و مستاجر، شرایط فسخ، تخلیه ملک، اجرتالمثل، انتقال اجاره و بیمه آتشسوزی پرداختهایم.
تعریف اجاره در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجارهدهنده را موجر، اجارهکننده را مستاجر، و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
مسئولیتهای موجر و مستاجر در قرارداد
- تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد قرارداد
- بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش در زمان تخلیه
- انجام تعمیرات کلی و اساسی (مثل لولهکشی، سیستم گرمایش، سقف و…)
- عدم ایجاد تغییر در ملک در طول مدت قرارداد که مانع استفاده مستاجر شود
تکالیف مستاجر در قرارداد ملکی
- پرداخت به موقع اجارهبها طبق قرارداد
- تخلیه ملک در پایان مدت اجاره
- انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رنگآمیزی جزئی
- پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- اجتناب از ورود خسارت به ملک یا ممانعت از تعمیرات اساسی توسط موجر
تفاوت قراردادهای رسمی و غیررسمی در قراردادهای موجر و مستاجر
قرارداد رسمی، توافقی است که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. اگر این فرآیند انجام نشود، حضور حداقل دو شاهد الزامی است تا در مراجع قضایی اعتبار داشته باشد. قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای معاملات ملکی نیز فقط در صورت داشتن دو شاهد معتبر تلقی میشوند.
شرایط فسخ در قراردادهای اجاره
فسخ قرارداد توسط مستاجر
اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند یا ملک ایراد جدی داشته باشد، مستاجر مجاز است قرارداد را خاتمه دهد. همچنین در صورت توافق قبلی، امکان فسخ پیش از موعد نیز وجود دارد. در مواردی مثل خرابی غیرقابلتعمیر، ترک قرارداد از سوی مستاجر قانونی است.
فسخ قرارداد توسط موجر
در صورتی که مستاجر از ملک در جهتی برخلاف توافق اولیه استفاده کند یا مرتکب تخلف شود یا اجاره را چند ماه پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به فسخ نماید.
مسئولیت تعمیرات اساسی در ملک اجارهای
چنانچه خرابی تجهیزات ملک بر اثر سهلانگاری مستاجر باشد، جبران هزینهها بر عهده اوست. در غیر اینصورت، تعمیرات کلی با مالک خواهد بود.
فرآیند تخلیه ملک و راهکارهای قانونی
اگر پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند و یکی از شرایط زیر برقرار باشد، مالک میتواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ارائه دهد:
- اتمام مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
- نقض تعهدات قراردادی از سوی مستاجر
برای اطلاعات بیشتر درباره فرایند تخلیه ملک، میتوانید به صفحه تخصصی ما مراجعه کنید.
مراجع صالح در دعاوی موجر و مستاجر
رسیدگی به دعاوی اجاره املاک مسکونی معمولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در مورد املاک تجاری، دادگاههای عمومی به این مسائل رسیدگی میکنند.
مفهوم اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که مستاجر بدون قرارداد معتبر از ملک استفاده کند، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید. این مبلغ با توجه به نظر کارشناس و شرایط استفاده تعیین میگردد.
قوانین انتقال اجاره به شخص ثالث
در صورتی که در قرارداد اجاره، مجوز انتقال ملک به دیگری درج شده باشد، مستاجر میتواند ملک را واگذار کند. در غیر این صورت، انتقال ممنوع بوده و موجر اختیار فسخ دارد.
بیمه آتشسوزی در قراردادهای اجارهای
مسئولیت پرداخت هزینه بیمه آتشسوزی بر عهده موجر است. در مقابل، مستاجر وظیفه دارد وسایل شخصی خود را در برابر آتشسوزی بیمه کند. این اقدام جهت پیشگیری از خسارات مالی اهمیت زیادی دارد.
پرسشهای پرتکرار درباره اجاره ملک
آیا موجر باید پکیج خراب را تعمیر کند؟
اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی باشد، بله؛ ولی اگر ناشی از سهلانگاری مستاجر باشد، خیر.
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد معتبر است؟
خیر، برای دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد در پای قرارداد ضروری است.
آیا مستاجر میتواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
تنها در صورت توافق در قرارداد یا عدم انجام تعهدات موجر، بله.
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستاجر بر سر تخلیه، تمدید قرارداد یا شرایط اجاره، مشورت با یک وکیل ملکی میتواند بسیار مفید باشد. همچنین برای آشنایی بیشتر با مراحل قانونی تخلیه ملک، پیشنهاد میکنیم مقاله جامع ما را در این زمینه مطالعه کنید.
مری
30 آبان 1399سلام . من یکماه پیش ملکی اجاره کردم و موقع صحبت اولیه با مالک تاکید کردم که من نیاز به یک محل سکونت اروم دارم چون دانشجو هستم . همسر مالک ادعا کرد که مستاجر روبرویی من سه تا بچه داره و قراره بره و یک خانم تنها بجای ایشون میاد و خود موجر هم هیچ صحبتی از ساخت و ساز در طبقه بالای ما نکردن و من هم متوجه نشدم . از طرفی موجر قرار بود که نقائص رو رفع کنن که هنوز نکردن ولی برای 5 تومن مبلغی که از رهن مونده بود و قرار بود دو هفته بعد از عقد قرارداد به ایشون تحویل بشه پیام تهدید امیز دادن مبنی بر اینکه سود این روزها رو ازت میگیرم تا بفهمی یک من ماست چقدر کره داره و حرفهای دیگه
از طرف دیگه قرارداد کمی نقص داره که باید رفع بشه
موجر طبق شهادت اهالی مخدر مصرف میکنه و ادعاهای دروغ مبنی بر فارغ التحصیل شریف بودن و جانباز بودن داره و تعادل روحی نداره و هم اینکه از ودیعه تمام مستاجرهای قبلی به هزار بهونه پول کسر میکنه
من میخواستم ببینم با توجه به اینکه تو واحد من ندام صدای ساخت و ساز و سروصدای بچه های همسایه میاد و با توجه به عدم تعهد موجر برای رفع ایرادات که عمده ترینش ابگرمکن هست و تمام موارد ذکر شده بهترین راه برای فسخ قرارداد و رسیدن به پول پیشی که بهش دادم چیه
و اینکه آیا اول به اسم مصالحه قرارداد رو رفع نقص کنم و بعد اقدام کنم ؟
و سوم اینکه با توجه به موارد گفته شده من میتونم جایی پیدا کنم و برم و حکم پلمب خونه ایشون رو تا زمان دریافت کامل پول پیش بگیرم؟
ممنون میشم راهنماییم کنین
ره جویان عدالت
30 آبان 1399سلام.با پیشنهاد اولتان موافقم.پیشنهاد دوم رامطرح نکردید وبه سراغ سوم رفتیدکه پاسخش خیراست.شما به مدت مندرج درقرارداداجاره مالک منافع آنجاهستید و اگرمالک با ایجادسروصداموجب مزاحمت شده جرم است ومی توانیدشکایت کنید.
ر همتی
29 مهر 1399درود و وقت بخیر
بنده ملکی مسکونی رو اول تیر ۹۹ اجاره کردم. بعد از گذشت چند ماه مالک قصد تعویض پتجرهها (تغییرات در ابعاد و نوع پنجره) رو داره که برای عملیکردن اون باید دیوار خانه تخریب و بازسازی بشه. در زمان عقد قرارداد چنین برنامهای اعلام نشده و بنده هم در صحبتهای شفاهی مخالفت خودم رو اعلام کردم که در زمان حضور من این کار انجام نشه. آیا من اختیارات قانونی دارم که مانع این تغییرات و تعمیرات بنایی غیرضروری در زمان سکونتم بشم؟
ره جویان عدالت
29 مهر 1399با سلام
بله در صورتی که این تعمیرات ضرورتی ندارد شما می توانید مانع شوید.
ره جویان عدالت
29 مهر 1399با سلام
بله در صورتی که این تعمیرات ضرورتی ندارد شما می توانید مانع شوید.
محمدجواد
19 مهر 1399سلام من ملکی رادراجاره دارم وهنوز تاپایان تیرماه سال 1400 قرارداددارم به دلیل اوضاع مالی تمام امکانات خودرا به پول تبدیل ویک واحد آپارتمان خریداری کردم می خواهم قراردادرا فسخ کنم وبه منزل خودم بروم اثاثیه راهم جمع کرده ام مالک می گوید بایدمستاجرپیداکنم والا باید تا آخرقرارداد شما اجاره بدهید مبلغ اجاره هم ماهانه شش میلیون تومان است وواقعا برایم سخت است پول پیش هم نزدمالک دارم به لحاظ قانونی چه میتوانم بکنم؟
ره جویان عدالت
19 مهر 1399سلام.اجاره عقدلازم است که فقط درصورت توافق قابل فسخ است.
ره جویان عدالت
19 مهر 1399سلام.اجاره عقدلازم است که فقط درصورت توافق قابل فسخ است.
محمود رحیمی
25 شهریور 1399سلام من ۱۱ سال متوالی در یک خانه مستاجر بودم و هیچ تعمیری بابت رنگ و اینجور چیزها توسط موجر انجام نشده و البته کاملا طبیعییه که در این مدت دیوارها کمی رنگ و رو رفته شده یا خط صندلی داشته باشدآیا موجر الان موقع تخلیه میتواند بابت رنگ و این قبیل از ودیعه کم کند. بسیا ممنون و متشکر خواهم بود مثل دیروز جوابم را سریع ارسال بفرمایید . متشکرم
ره جویان عدالت
25 شهریور 1399با سلام
در صورت حصول اختلاف و مراجعه به مراجع قضایی احتمالا موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و دادگاه با توجه به عرف حاکم بر روابط استیجاری و نظریه کارشناس و وضعیت موجود تصمیم گیری می نماید.
محمود رحیمی
24 شهریور 1399سلام من 11 سال در یک خانه بودم و هیچ تعمیری بابت رنگ و اینجور چیزها توسط موجر انجام نشده آیا موجر الان موقع تخلیه میتواند بابت رنگ و این قبیل از ودیعه کم کند. متشکرم
ره جویان عدالت
24 شهریور 1399با سلام
موجر باید اثبات نماید که توسط شما آسیبی به ملک وارد شده و به نظر می رسد نمی توانند چنین ادعایی را بر علیه شما طرح نمایند.
مهرداد
20 شهریور 1399سلام من خانه ای ویلای را بازسازی کردم و ایزوگام را هم عوض کردم امسال تابستان مستاجر به من گفت که سقف نم داده و رنگ خراب شده ، الان من ایزوگام رو عوض کردم ولی ایشان می گویند که نقاشی سقف را هم به عهده مالک است با توجه به اینکه ایشان به زمستان اطلاعی ندادن که مانع خراب شدن رنگ سقف بشم نقاشی سقف به عهده کیست؟
ره جویان عدالت
20 شهریور 1399با سلام
به نظر می رسد رنگ کردن و تعمیرات اساسی بعهده موجر است مگر اینکه تقصیر و تعدی مستاجر اثبات شو که در آن حالت باید ایشان را ملزم به انجام تعمیرات نمود.
اشرف گچلو
20 شهریور 1399با سلام و ارادت
پدر من آپارتمانی را برای کار در اختیار من قرار داده و از من کرایه نمی گیرد...ولی از طرف اداره دارایی به نام ایشان مبلغی به عنوان مالیات اجاره می آید...برای رفع این مورد سال 90 قرارداد رسمی در دفترخانه تنظیم نمودیم برای مدت 4 سال به مبلغ ماهیانه 5000 تومان...بعد از تمام شدن مدت قرارداد مجددن اداره دارایی صورتحساب برایمان صادر می کرد ...دوباره امسال قرار دادی مشابه قبلی را تنظیم نمودیم...البته بعد از تمام شدن قرارداد قبلی هم به علت بیمار بودن پدرم و درگیر جراحی های مختلف بودن تمایلی به زحمت انداختن ایشان نداشتم...با توجه به اینکه قرارداد قبلی هنوز باطل نشده است آیا میتوان از آن به عنوان اینکه موجر اگر به ملک نیاز داشت باید مستاجر را بیرون می کرد یا اقدامی در جهت تخلیه می نمود استفاده کنم و حق خود را از حلقوم اداره مالیات بیرون بکشم؟؟
با تشکر فراوان
ره جویان عدالت
20 شهریور 1399ا سلام
نیازی به تنظیم اجاره نامه نبوده است و امکان اینکه پدرتان ملک را با یک سند عادی در اختیار شما قرار دهد و اجازه استفاده از ملک را به شما بدهد وجود داشت.
به طور کلی اثبات درآمد و یا دریافت اجاره بر عهده اداره مالیات است و وصول مالیات در این خصوص باید مستند و مستدل باشد.
علی
6 شهریور 1399سلام.مغازه تجاری رو اجاره کردم و هشت سال مستاجر بودم سال قبل موجر مبلغ اجاره رو خیلی بالا گفت و من گفتم تخلیه میکنم و مطالبه وجه رهن کردم که ایشان توان پرداخت نداشتن و منم تا الان کرایه رو مطابق قرار سال قبل پرداخت کردم و 11 ماه رو پرداختم.حالا که مستاجر برای ملک پیدا شده ایشون درخواست تخلیه 10 روزه ملک رو داره و ازم شکایت کرده شورا.ممنون میشم راهنماییم کنین.
ره جویان عدالت
6 شهریور 1399با سلام
شما می توانید طی لایحه ای به شورای حل اختلاف درخواست مهلت بدهید و شورا می تواند تا یک ماه به شما مهلت بدهد.
مريم
26 مرداد 1399با سلام
اجاره مستاجر من اردیبهشت ماه تمام شده است. مستاجر مدام به مصوبه اعلام شده توسط وزارت خانه بیان می کند که ملک را تخلیه نمی کند چون دولت بهش اجازه داده بخاطر ویروس کرونا که همچنان در این خانه بماند . به شورای حل اختلاف هم مراجعه می کنم آنها هم ترتیب اثر نمی دهند. من خودم می خواهم در ملکم زندگی کنم و به خاطر این مستاجر وضعیت بلاتکلیف دارم. لطفا من را راهنمایی کنید23
ره جویان عدالت
26 مرداد 1399سلام به نظر می رسد اگر شما دلایلی دال بر اینکه محل را برای سکونت خود می خواهید به شورا ارائه دهید شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر نماید .
محسن
17 تیر 1399سلام من مستاجرم پارسال زمستون با اولین بارون از سقف خونه آب اومد کل دیوار خونه خیس شد رفتم بالای بوم دیدم کل ایزوگام سقف قدیمی و سوراخ شده حالا که میخوام تخلیه کنم صاحب خانه میگه باید هزینه بدی!!!میشه راهنماییم کنید قانون حق با منه یا ایشون؟
ره جویان عدالت
17 تیر 1399با سلام اگر اسیب وارده به ساختمان ناشی از فعل شما نباشد موجر نمی تواند چنین ادعایی مطرح نماید .
فاطمه
27 فروردین 1399سلام من ملکی را اجاره کردم ۲ ماه مانده به اتمام قرارداد دو بار با صاحب ملک تماس گرفتم که باید ملک و تخلیه کنم یا اینکه با من تمدید قرارداد میکنند ایشان هر بار به دلایل مشغله و اینکه ملک برای برادر ایشان هست که به رحمت خدا رفته جواب واضحی ندادن در زمان اتمام قرارداد هم با ایشان تماس گرفتن باز گفتند که باید با خانواده مشورت کنند و به من خبر دهند و من نگران نباشم هر زمان که ایشان تشریف بیاورند در صورت فسخ قرارداد به من ۲ ماه مهلت تخلیه میدهند (موجر در شهرستان دیگر ساکن می باشد) با این حال ۴ ماه گذشت و خبری از ایشان نبود چون قرار بود ایشان به من خبر دهد بعد از ۴ ماه تماس گرفتند و گفتن برای تمدید قرارداد آخر هفته تشریف میآورند که این امر صورت نگرفت تا ۷ ماه گذشت با من تماس گرفتند که شما باید به ازای هر ماهی که در ملک من بودید بعد از اتمام قرارداد مبلغ ۵۰۰ هزار تومن بپردازید یعنی حدود ۴ میلیون بدون اینکه قراردادی تنظیم شده باشد. راه حل چیست و آیا من موظف به پرداخت این مبلغ بدون عقد هیچ قراردادی میباشم؟
ره جویان عدالت
27 فروردین 1399سلام.شمابااتمام مدت قراردادبایدمراتب آمادگی خودبرای تخلیه رابااظهارنامه رسمی به مالک اعلام می کردید.درحال حاضرهم فورااین کارراانجام داده ومبلغ ودیعه یاقرض الحسنه خوراهم مطالبه کنید.خسارت های موردادعای موجرمشروط به درج درقراردادومطالبه قانونی وی است.
ره جویان عدالت
28 بهمن 1398چنانچه ودیعه خود را با رای شورا از موجر و مالک گرفته اید و اجاره بهای کامل را نیز پرداخت کرده اید در این صورت ادعای دیگری علیه موجر پذیرفته نیست مگر اینکه موجر توسط رای شورا مبالغی از ودیعه شما را بابت اجور معوقه کسر کرده باشد و شما مدعی پرداخت انها هستید در این صورت می توانید به رای شورا اعتراض نمائید.
ره جویان عدالت
28 بهمن 1398مجددا دادخواست بدهید.
ره جویان عدالت
28 بهمن 1398مجددا دادخواست بدهید.