فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره از نظر قانون مدنی ایران

به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره قراردادی است که مالک ، مال خود را به مستاجر می دهد که مستاجر از منافع آن استفاده کند و البته ممکن است مورد اجاره اشیاء یا حیوان یا انسان باشد. امروزه علاوه بر اجاره خانه ،آپارتمان ،برای سکونت ، اجاره مغازه برای کار ، اجاره خودرو برای گشت و گذار ،و …اجاره حیوانات برای کار یا سواری و .حتی اجاره انسان برای انجام کار را داریم وقتی کسی را اجیر می کنیم که کاری را برای ما انجام دهد به این مورد اجاره انسان گفته می شود .

فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره جز قراردادهای لازم است یعنی اینکه بعد از انعقاد آن طرفین نمی توانند عقد را فسخ کنند ،مگر در بعضی از موارد قانونی طرفین حق پیدا می کنند قرارداد بین خود را به هم بزنند و قرارداد ساخته را منحل سازند . قانون مدنی در ماده ۳۹۶ و برخی مواد پراکنده خیارات (حق فسخ ) عقود لازم را برشمرده است یعنی همه قراردادهایی که به طور لازم بسته می شوند اکثر این خیارات (حق فسخ ،و به هم زدن قرارداد ) را دارد تنها ۳ مورد از خیارات را قانونگذار ویژه عقد بیع (خرید و فروش ) میداند و باقی در تمام عقود لازم قابل استفاده می باشد .

در چه مواردی حق فسخ قرارداد اجاره را نداریم ؟

• اگر خریدار بعد از ۳ روز از تاریخ قرارداد تمام مبلغ مذکور در قرارداد را به فروشنده ندهد فروشنده حق فسخ قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن خواهد داشت (م۴۰۲ ق.مدنی ) به این خیار ، خیار تاخیر ثمن گفته می شود که ویژه قرارداد خرید و فروش (بیع ) می باشد و سایر قراردادها از جمله قرارداد اجاره این حق فسخ وجود ندارد .
• خیار مجلس
• خیار حیوان

در سه مورد اگر در قرارداد خرید فروش باشد حق فسخ داریم ولی در عقد اجاره نداریم .

 انواع فسخ قرارداد اجاره

به غیراز سه مورد خیارفسخ که مخصوص عقد بیع است (مجلس ، حیوان ، و تاخیر ثمن ) بقیه خیارات در عقد اجاره وجود دارد که ماده ۳۶۹ ق مدنی احصا نموده است  اما یک سری از خیارات که بیشتر در قانون در مورد اجاره از آن صحبت شده و در عمل نیز مورد استفاده قرار می گیرد عبارتند از :

• خیار شرط
• خیار تعذر تسلیم
• خیار عیب
• خیار تخلف شرط
• تخلف از وصف
• و انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ .
  

  در چه مواردی « مستاجر »می تواند اجاره را فسخ کند؟ 

• ۱-موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند در صورت امتناع موجود از تسلیم مورد اجاره به مستاجر ، موجر را اجبار به تسلیم میکنیم اگر اجبار ممکن نبود ،مستاجر حق فسخ اجاره را دارد ،به استناد خیار تعذر تسلیم .(ماده ۴۷۶ ق. مدنی )۲- اگر در عین مستاجره عیبی در زمان قرارداد اجاره باشد ، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا اجاره را به همان نحوی که هست قبول کند ،فسخ اجاره در این مورد به استناد خیار عیب م باشد .(م ۴۷۸ ق مدنی ).

  ۳-اگر مورد اجاره کلی باشد (مثلا یک ماشین صفر ۲۰۶ از میان کلی ماشین صفر ۲۰۶ موجود )و این ماشین ۲۰۶ عیب دار درآید مستاجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را الزام به تسلیم یک خودرو ۲۰۶ دیگر کند و اگر تبدیل ممکن نشد در این صورت حق فسخ خواهد داشت .به استناد خیار تعذر تسلیم .(م ۴۸۲ق. مدنی )

  ۴-اگر در مدت زمان اجاره در موضوع اجاره (مثلا منزل مسکونی که اجاره شده است) تعمیراتی لازم باشد و تعمیر نکردن باعث ضرر موجر شود، مستاجر ، اگرچه  در مدت تعمیر مستاجر نتواند کلا یا بعضا از خانه استفاده کند نمی تواند مانع تعمیرات موجر شود اما در این صورت مستاجر حق فسخ دارد .(م ۴۸۵ ق . مدنی )

  ۵-اگر شخص ثالثی مزاحم مستاجر شود ،یعنی  قبل از اینکه موجر موضوع اجاره را به مستاجر تحویل دهد (مثلا قبل از تحویل گرفتن خانه توسط مستاجر ) مزاحم مستاجر شود در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت .(م ۴۸۸ ق.مدنی ).

  ۷-اگر در موقع انعقاد عقد اجاره مستاجر برای خودش حق فسخ را شرط کرده باشد

در چه مواردی «موجر » (صاحب مال ) حق فسخ قرارداد اجاره را دارد ؟

۱-در صورتی که مستاجر تعدی و تفریط کند یعنی مثلا منزل مسکونی را که اجاره کرده به طور متعارف استفاده نکند مثلا تبدیل به کارگاه فرش کند .(م ۴۸۷ ق.مدنی )

۲- اگر مستاجر خانه را اجاره کند که در آن مهد کودک دایر کند و موجر هم صرفا به همین منظور اجاره داده باشد ولی مستاجر آن را به کار دیگر اختصاص دهد مثلا تبدیل به کارگاه نجاری کند و موجر نتواند مستاجر را از این کار منع کند موجر حق فسخ خواهد داشت .

۳-اگر موجر خانه ای را که به اجاره داده است به دیگری بفروشد و در قرارداد اجاره شرط کرده باشد که اگر خانه را به دیگری بفروشم حق فسخ اجاره را خواهم داشت در این صورت در صورت انتقال مورد اجاره به دیگری از طرف موجر ، موجر حق فسخ خواهد داشت .(۴۹۸ ق .مدنی )

مواردی که «موجر » طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ حق در خواست فسخ قرارداد اجاره را از دادگاه دارد ؟(ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶)

۱-اگردر قرارداد اجاره مستاجر حق انتقال مورد اجاره به دیگری را نداشته باشد ولی آن را انتقال دهد یا به هر نحوی در اختیار کس دیگر جزء افراد تحت کفالت خود قرار دهد موجر حق فسخ دارد و از دادگاه درخواست فسخ می کند .

۲-اگر در اجاره نامه شرط شده باشد که در صورت انتقال قطعی خانه موجر حق فسخ داشته باشد .

۳-هر گاه مورد اجاره محل سکنی بوده و در معرض خرابی باشد و قابل تعمییر نباشد .

۴-در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.

۵-در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد .

۶-در صورتی مستاجر از پرداخت اجاره بها ء به مدت خوداری کرده باشد .

تفاوت خیار عیب در قرارداد اجاره با سایر قراردادها

در رابطه با خیار عیب باید گفت که خیار عیب درقرارداد اجاره با خیار عیب درسایر قرارداد ها تفاوت دارد .در قرارداد اجاره وقتی عیبی در عین مستاجره (موضوع قرارداد)  باشد مستاجر می تواند یا قرارداد را فسخ کند یا همان شکلی که عین مستاجره عیب دار است قبول کند و تمام اجاره بها را نیز بپردازد و راه دومی ندارد ولی در سایر قراردادها اگر در مضوع قرارداد عیبی باشد طرف مقابل یا می تواند فسخ کند و قرارداد را به هم بزند یا اینکه قرارداد را نگه می دارد و ارش می گیرد (تفاوت قیمت معیوب و سالم را می گیرد ).

چه عیب هایی به « مستاجر » حق فسخ قرارداد اجاره می دهد  ؟

• عیبی باعث حق فسخ اجاره می شود که عیب مذکور منفعت مورد اجاره را ناقص کند یا انتفاع و استفاده از موضوع اجاره را دشوار کند (م ۴۷۹ ق . مدنی ).
• اگر قرارداد اجاره بسته شود و در زمان قرارداد عیبی در موضوع اجاره نباشد ولی قبل از اینکه تسلیم مستاجر بشود عیبی در آن بوجود بیاد مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت .(م ۴۸۰ق .مدنی )
• اگر بعد از قرارداد اجاره و تحویل گرفتن موضوع اجاره و در وافپق در اثناء مدت اجاره عیب در موضوع اجاره بوجود آید مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت و نسبت به قبل از بوجود آمدن اجاره حق فسخ ندارد چون استفاده خود را کرده است (م ۴۸۰ ق.مدنی ).

ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد اجاره

ضرر و زیانی که از جهت فسخ قانونی قرارداد به وجود می آید ؟وقتی قراردادی فسخ می شود در ابتدا جست وجو در علت فسخ می کنیم اگر قرارداد اجاره به علت قانونی از طرف یکی از طرفین فسخ شود و از جهت فسخ خسارتی به بار بیاد طبق قواعد کلی مسولیت مدنی باید جبران شود هر کس سبب ورود خسارت به دیگری شود باید جبران کند ، برای مثال وقتی موجر عین مستاجره معیوب را به مستاجر اجاره می دهد و مستاجر به علت اجاره کردن عین مستاجره معیوب ضرر ببیند در این صورت مستاجر طبق قانون مدنی حق فسخ راخواهد داشت و طبق ماده یک قانون مسولیت مدنی اگر خسارتی از جهت فسخ به مستاجر وارد شده باشد می تواند از موجر مطالبه کند .

ضرر و زیانی که از فسخ بدون علت قانونی قرارداد به وجود می آید ؟

وقتی قرارداد اجاره بدون علت قانونی از طرف هر یک از موجر و مستاجر فسخ شود و از جهت فسخ بدون علت قانونی به طرف دیگر خسارتی وارد اید طرفی که سبب ایجاد این خسارت بود طبق قواعد کلی مسئول خواهد بود و باید جبران ضرر و زیان کند .گاه طرفین در موقع قرارداد اجاره برای فسخ بدون علت قانونی مبلغی را به عنوان ضرر تعیین می کنند در صورت تعیین چنین مبلغ بابت فسخ بدون مجوز قانونی طرف غیر از این مبلغ نمی تواند از فسخ کننده مطالبه کند و اگر تعیین نشده باشد مطابق نظر کارشناس خسارت تعیین و جبران خواهد شد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه

– بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ مقرر می دارد در صورتی که عین مستاجره به منظور کسب و پیشه و تجارت به خود مستاجر اجاره داده شود و مستاجر آن را عملا به دیگری واگذار کند موجر حق فسخ خواهد داشت

– بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ اگر مغازه برای شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل را تغییر دهد و این شغل شبیه به شغل قبل نباشد موجر حق فسخ دارد .

فسخ مبایعه نامه

مبایعه نامه یک سند عادی است و بین طرفین و قائم مقام آنان لازم الاجرا می باشد و فسخ آن نیز تابع شرایط کلی فسخ قرارداد ها می باشد مبایعه نام در واقع همان قولنامه است که در عرف مصطلح می باشد و در واقع وعده فروش مال می باشد اعم از اینکه مال منقول باشد (مثل خودرو )یا غیر منقول باشد (مثل ملک ).معمولا در مبایعه نامه طرفین تعیین می کنند که در صورت فسخ از طرف هریک از طرفین وجهی پرداخت شود که به این وجه (وجه التزام )می گویند .و ممکن است حق فسخ طرفین در سند مبایعه نامه ساقط شده باشد که در این صورت حق فسخ نخواهند داشت .

خیارات فسخ مبایعه نامه

خیاراتی که در مبایعه نامه ممکن است به طور قانونی حق فسخ بدهد طبق قانون مدنی عبارتند از :

۱-خیار شرط ،یعنی حق فسخ شرط شده باشد

۲-خیارتاخیر ثمن که در واقع مورد اصلی خیار فسخ مبایعه نامه است که در قالب شرط در مبایعه نامه آورده می شود که در صورت تاخیر در پرداخت وجه معامله حق فسخ ایجاد شود .

۳-خیار رویت و تخلف وصف هم در مواقعی ایجاد می شود فسخ کننده مال را ندیده و به وصف خریده و بعدا خلاف وصف مذکور در آید .

۴-خیار غبن در صورتی که در مبایعه نامه مبلغ قرارداد بیشتر یا کمتر از نرخ روز باشد طرفی که گرانتر خریده یا طرفی که ارزانتر فروخته حق فسخ خواهد داشت .

۵-خیار عیب هم در صورتی پیش می آید که مالی را که در مبایعه نامه و مضوع مبایعه نامه بود معیبوب در آید.

۶-خیار تدلیس هم اگرفروشنده با عملیاتی خریدار را فریب دهد ایجاد می شود .

مدارک مورد نیاز برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد :
۱. کارت ملی
۲. اسناد و قراردادهای مربوطه

سوالات متداول در فسخ اجاره :
۱-آیا امکان فسخ قرارداد قبل از تاریخ انقضاء مدت اجاره وجود دارد؟
خیر، زیرا قرارداد اجاره ازجمله عقودی است که طرفین آنرا متعهد و پای بند به ادامه آن تا پایان انقضاء مدت اجاره می نماید. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره برداری از ملک بلحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند.
۲-پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد اجاره بر عهده چه کسی است؟
اگر هر یک از طرفین قرارداد بنا به دلیلی به ‌جز آنچه در بالا به آن‌ها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به ‌طرف مقابل ضرر و زیان بدهد.
۳-در چه شرایطی می‌توان قرارداد اجاره را فسخ کرد؟
تنها با توافق طرفین و یا شرایطی که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر بیان شده امکان فسخ قرارداد اجاره امکان پذیر می باشد.