حق شفعه در ملک مشاع

ملک مشاع و حق شفعه

قانون مدنی مشاع را در ماده ۵۷۱ درقالب  تعریف شرکت به این نحو بیان می دارد:شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه . مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد.یعنی از حیث قانونی سهم شرکا معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره ذره مال با یکدیگر شریکند.

با توجه به قانون مدنی شرکت دو نوع می باشد اختیاری یا قهری، در واقع  شرکت در مورد کلیه اموال اعم از منقول و غیرمنقول مطرح می باشد ،اما شرکت اختیاری در مورد اموال غیر منقول مثل زمین و خانه و.. وقتی مطرح می شود که دو یا چند نفر باهم یک ملک را شریکی می خرندو یا از طریق هبه چند نفر مال غیر منقول را قبول می کنند، و شرکت قهری در مورد غیرمنقول از طریق ارث می باشد.

تصرفات شرکا در ملک مشاع 

مطابق ماده ۵۷۵قانون مدنی :هریک از شرکا به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم می باشد ،مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد و طرز اداره کردن مال غیرمنقول مشاع هم به تراضی شرکا انجام می شود و اگر کسی بدون اجازه دیگران در امر اداره دخالت کرده باشد در مقابل دیگران ضامن می باشد.

مطابق ماده ۵۸۱ قانون مدنی :تصرفات هریک از شرکا ،در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع احکام راجع به معاملات فضولی خواهد بود یعنی اگر شرکا قبول نکنند معامله باطل است .

و مطابق قانون ثبت نیز برای هریک از شرکا نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر می شود .

حق شفعه در ملک مشاع چیست ؟

شفعه چیست: ماده ۸۰۸ قانون مدنی:هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ،شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند.این حق را حق شفعه وصاحب آن را شفیع می گویند.

حق شفعه ویژه فروش املاک غیر منقول است و در اموال منقول راه ندارد .

حق شفعه به زبان ساده :اگر دو نفر در یک مال غیرمنقولی که قابل تقسیم باشد شریک باشند و یکی از شریک ها بخواهد سهم خود را به کس دیگری بفروشد شریک اول حق دارد مبلغ توافق بین شریک و مشتری به مشتری بدهد و کل مال را به تنهایی تصرف کند .

ویژگی های حق شفعه در ملک مشاع 

۱.حق شفعه متخص مال غیر منقول است مثل زمین .

۲.حق شفعه مختص مال غیر منقولی است که قابل تقسیم باشد .

۳.مال غیر منقوا باید بین دو نفر مشترک باشد .

۴.یکی از شریک ها مال غیرمنقول را بفروشد.

 حال چند سوال مهم مطرح می شود :

۱.آیا حق شفعه در مورد همه اموال غیر منقول قابل اجرا می باشد ؟

خیر مطابق ماده ۸۰۹ قانون مدنی اگر بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.در واقع حق شفعه در مورد زمین مشاع ایجاد می شود و البته امروزه قانون تملک آپارتمانها تغییراتی بر این مورد داده است .

۲. اگر ملک دو نفر در محل عبور مشترک باشد یکی از شریک زمین خودش را با محل عبور بفروشد حق شفعه وجود دارد ؟

در این صورت که ملک با محل عبور فروخته می شود شریک دیگر حق شفع دارد هر چند در خود ملک شریک نباشند.(ماده ۸۱۰ قانون مدنی )

۳.اگر ملک مشترک بین ۳ نفر یا بیشتر باشد حق شفعه چگونه است ؟

مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق شفعه در مورد هر ملک مشاع اعمال نمیشه و فقط در مورد ملکی که بین دو نفر مشترک باشد حق شفعه وجود دارد .

۴.چه املاکی قابل تقسیم می باشد ؟

۱.مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی املاکی که تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد قابل تقسیم می باشد .۲.واگر باتقسیم تمام مال از مالکیت بیفتد تقسیم ممنوع می باشد (ماده ۵۹۵ قانون مدنی )۳.و مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ملک غیر قابل افراز که فروخته می شود

۵.مقصود از ضرری که مانع تقسیم است چه نوع ضرر می باشد ؟

ضرری که باعث نقصان قیمت به مقدرا فاحش باشد و عادتا قابل مسامحه نباشد (ماده ۵۹۳ قانون مدنی )

۶.اگر یکی از شرکا سهم خود را به دیگری هبه کند یا صلح  کند و یا معاوضه کند برای شریک دیگر حق شفعه وجود دارد؟

خیر در صورتی که یکی از دو شریک سهم خود را به دیگری بفروشد برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود و در سایر موارد مثلا هبه کند حق شفعه وجود ندارد .

۷.آیا ملک مشاع را می توان مهریه زن قرار داد؟

بله کلیه تصرفات حقوقی در ملک جایز می باشد و این صورت که یکی از شرکا سهم خود از ملک مشاع را مهریه قرار می دهد برای شریک دیگر حق شفعه نیست .(ماده ۸۰۸ قانون مدنی )

۸.اگر یکی از شرکا فوت کند و چند نفر ورثه داشته باشد و شریک دیگر سهم خود را بفروشد آیا ورثه حق شفعه دارند ؟

بله هر چند تعداد ورثه بیشتر باشد چون ورثه قائم مقام متوفی هستند و حق او را اعمال می کنند .

۹.دعوای مربوط به اخذ به شفعه باید به طرفیت چه کسی اقامه شود؟

باید به طرفیت خریدار و شریک اقامه شود وگرنه قابل استماع نیست .

اخذ به شفعه چه زمانی باید اعمال شود ؟

ماده ۸۲۱ قانون مدنی :«حق شفعه فوری است »

اخذ به شفعه در یک بیع صحیح ایجاد می شود و در بیع فاسد حق شفعه وجود ندارد و بعد از فوت صاحب حق به ورثه او منتقل می شود درنگ در اعمال حق شفعه باعث سقوط حق می شود مهلت عرفی اجرای حق از تاریخ آگاه شدن از وقوع معامله رعایت می شود .

حق شفعه در آپارتمانها

ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها:«قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد .به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد .»

ماده ۳ آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها : «قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که بطور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا میباشد قسمتهای مشترک محسوب میگردد و نمیتوان حق انحصاری بر آنها قائل شد.

تبصره: گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است، قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید.

ماده ۴ آیین نامه قانون تملک آپارتمانها: « قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارت است از:

الف) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

ب) تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب  ،مرکز حرارت و تهویه ، رختشوی خانه، تابلوهای بر، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههای فاضلاب، لوله ها از قبیل( لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکشها، لوله های بخاری)، گذرگاههای زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

پ) اسکلت ساختمان

تبصره: جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی مشترک بین آن قسمتها است مشروط بر اینکه جز اسکلت ساختمان نباشد.

ت) درها و پنجره ها ، راهرو، پله ها،پاگردها که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته اند.

ث) تاسیسسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیات مربوط به آنها به استثنای تلفن ها یاختصاصی ، شیرهای آتشنشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.

ج) بام و کلیه تاسیاتی که برای استفاده عموم شرکا ء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.

ه) نمای خارجی ساختمان.

خ) محوطه ساختمان، باغها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده اند.

 ماده ۱۰قانون تملک آپارتمانها: «هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید».

ماده ۸۰۹قانون مدنی :«هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود »

ماده ۸۱۰قانون مدنی :اگر ملک دو نفر در ممر یا مجرا مشترک باشد و یکی از آن ها ملک خود را با ممر و مجرا بفروشد ،دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک مشاعا شریک نباشد،ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجرا بفروشد دیگری حق شفعه ندارد »

با توجه به قوانین تملک آپارتمانها در آپارتمان های با مالک متعدد قسمتهایی مشاع محسوب می شود مثل راه پله ها و آسانسور و …و همچنین با توجه به ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان هر کس به نسبت سهم اختصاصی خود در زمین آپارتمان به طور مشاع شریک می شودونیز مطابق ماده ۴ آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها اسکلت ساختمان جز مشاع می باشد بام ساختمان و بنای بیرونی ساختمان نیز جز مشترک و مشاع می باشد و با توجه به قانون مدنی اگر ملک دو نفر در ممر و مجرا شریک باشد و شریک ملک خود را با ممر و مجرا بفروش شریک دیگر حق شفعه خواهد داشت .در اینکه آیا در صورت فروش آپارتمان که در راه پله و آسانسور مشترک است برای شرکا دیگر حق شفعه وجود دارد یا خیر ؟باید به شرکت توجه کرد و دید آپارتمان بین چند نفر اشتراک در ممر و مجرا دارد چون حق شفعه در صورتی است که دو نفر باهم شریک باشند یا اشتراک در ممر و مجرا باز بین دو نفر باشد زیرا فلسفه اعمال حق شفعه این هست که نفر سومی وارد شراکت نشود و وقتی آپارتمان بیش از دو نفر مالک اختصاصی داشته باشد حتی با توجه به ماده ۸۱۰ قانون مدنی نمی توان حکم به حق شفعه داد.

 ساخت و ساز در ملک مشاع

ماده ۵۷۱ قانون مدنی «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه »

ماده ۵۸۱ قانون مدنی «تصرفات هر یک از شرکا ،در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات فضولی می باشد »

تصرفات مادی در ملک مشاع

باتوجه به قانون مدنی اگر دونفر یا چند نفر در یک زمین به طور مشاع سهیم باشند هر کدام از آنها در جز جزء ملک مشاع سهیم می باشند مثلا اگر یکی از شرکا مالک سه دانگ از زمین به صورت مشاع باشد سه دانگ مذکور در ذره ذره زمین مشاع تقسیم شده و ملک مزبور نمی تواند بدون اذن دیگرا در زمین مزبور هیچ گونه تصرف مادی از جمله ساخت و ساز انجام دهد و مطابق قانون آیین دادرسی مدنی تصرف بدون اذن سایر شرکا تصرف عدوانی محسوب می شود .

تصرفات حقوقی در ملک مشاع

هر شریک المال می تواند بدون اذن دیگر شرکا در مال خود تصرف حقوقی انجام دهد مثلا به دیگری هبه کند یا بفروشد و اما در این صورت نیز کسی که مال غیرمنقول را مالک می شود نمی تواند تصرف مادی بکند در این رابطه ماده ۵۸۳ قانون مدنی مقرر می دارد «هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند »