تحلیلی قانون مند بر جایگاه روء سای ثبت اسناد در رفع اشتباهات و اختلافات ثبتی
پیشینه تاریخی
با تصویب قانون ثبت اسناد واملاک در ایران به همت والای مرحوم علی اکبرخان داور (جنت مکان )که نقش اساسی در تنقیح آن داشتن، مالکان مطابق مفاد این قانون مکلف به ثبت املاک خویش در سازمان ثبت شده اند که این موضوع نقش اساسی دراختلافات ملکی وکاهش مراجعه اشخاص در پرونده های املاک به محاکم را داشته، که در نوشتاری علیحده در همین سایت نسبت به آن مطالبی تقدیم نگاه مراجعه کنند گان خواهد شد و اما در این نوشتار سعی داریم با تبیین این موضوع (اشتباهات و اختلافات ثبتی ) راهکارهای عملی رفع آنها در اقدامات مذکور(ثبت ملک) تحقق یافته بیان نماییم.
نهاد های شبه قضایی موثر در ثبت ملک و اختیارات تفویضی آنها به روءسای ثبت
با امعان نظر در مفاد قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۱۳۱۰ محرز میگردد که مقنن با تبیین وظایف برای نهادهایی از جمله هیات نظارت وشورای عالی ثبت و نیز با تفویض اختیارات در تصمیم گیری به آن نهاد ها شبه قضایی سعی داشته تا ازدو موضوع اولا مراجعه مکررمردم به محاکم جلوگیر نماید ثانیا علاوه بر رسیدگی تخصصی واعتبار بخشیدن به این نهادها ، ضمن حفظ سلامت روحی فکری مالکان و اقشار عادی مردم را از رویارویی با موارد مطروحه در محاکم و دادسرا ها بدور نگه داردکه در راستای تسریع در تصمیم گیری وچابک سازی سازمانی اتخاذ تصمیم در خصوص تعدادی ازاشتباهات به رئیس ثبت حوزه واگذارگردیده که در ذیل به تشریح آن مبانی می پردازم .
اختیارات رئیس ثبت اسناد در رفع اشتباهات ثبتی
با تقاضای مسئولین امر ودر راستای تسریع در امورات اجرایی مقرر گردید تعدادی از اشتباهات ثبتی که در صلاحیت هیات نظارت بود به روءسای ثبت حوزه های ثبتی تفویض اختیارگردد تا در مورد اشتباهات ثبتی با مسئولیت خود اتخاذ تصمیم نمایند که در ذیل به تعدادی از آنها اشاره می گردد.
برابر بند ۳۸۵- رؤسای واحدهای ثبتی كه به قائم مقامی از طرف هیئت نظارت اختیار اظهار نظر و انشاء رأی نسبت به بعضی از اشتباهات ثبتی طبق فهرست مصوبه هیئت نظارت را دارند باید به مسئولیت خطیری كه بعهده آنها محول است توجه داشته و آراء خود را كاملاً با موضوع اشتباه و رأی هیئت نظارت كه ضمن این بخشنامه ابلاغ شده تطبیق داده و دستور مقتضی صادر نمایند زیرا مسئولیت این موضوع مستقیماً و بدون پذیرفته شدن هیچگونه عذری متوجه آنها خواهد بود.
در هر مورد كه در تطبیق اشتباه را رأی هیئت نظارت كوچكترین اختلاف یا تردیدی بنظر برسد یا مورد اشتباه خارج از موارد مندرج در فهرست مصوبه هیئت نظارت باشد باید كماكان گزارش امر را برای اظهار نظر به هیئت نظارت ثبت منطقه ارسال دارند.
بند ۳۱۱ مجموعه بخشنامه های تا آخر سال ۴۹ (اصلاحی)
تفویض اختیارات هیئت نظارت به رؤسای واحدهای ثبتی كه بتصویب شورایعالی ثبت رسیده است.
بند ۳۸۶- اختیارات تفویضی شماره ۱۴۰۰-۱/۴/۱۳۵۳ هیئت نظارت منطقه مركزی كه با توجه به ماده ۱۰ آئیننامه اجرائی رسیدگی به اسناد معارض و هیئت نظارت قانون ثبت از نظر وحدت رویه در جلسه مورخ ۲۴/۱۲/۵۳ مورد تصویب شورایعالی ثبت قرار گرفته جهت اجراء پیوست ارسال میشود، مقتضی است مراتب را به كلیه واحدهای تابعه ابلاغ نمایند.
بند ۳۸۷- چون منظور از تصویب مواد اصلاحی قانون ثبت و آئین نامه ها انجام مراجعات و مشكلات ارباب رجوع میباشد و از طرفی در امور جاری هیئت نظارت ملاحظه میشود نسبت به بعضی موارد كه اتخاذ تصمیم از ناحیه رؤسای واحدهای ثبتی (با اجازه این هیئت) در ظرف مدتی اندك امكان دارد و با رد و بدل شدن گزارشها و احیاناً مكاتبات متعددی كه برای روشن شدن مطالب بعمل میاید مدتها وقت مأمورین محلی و هیئت نظارت اشغال و طبعاً اتخاذ تصمیم مدتی بتأخیر می افتد علیهذا هیئت نظارت ثبت منطقه مركزی با اختیار حاصله از ماده ۱۰ آئیننامه ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در جلسه مورخ ۲۸ خرداد ۱۳۵۳ ضمن تعیین موارد جدیدی علاوه برموضوعات مذكور در دستور شماره ۳۷۰۰-۲۴/۸/۵۲ كله مواردی كه اتخاذ تصمیم درباره آن طبق نظریه كلی این هیئت بعهده آقایان رؤسای واحدهای ثبتی گذارده میشود بشرح زیر تأیید و تصویب مینماید:
الف: اشتباهات مؤثر در آگهی های نوبتی:
۱- اشتباهات در نام متقاضی یا قائم مقام قانونی او
۲- اشتباه در نام خانوادگی متقاضی ثبت در مواردی كه نام خانوادگی اساساً آگهی نشده و یا تمام نام خانوادگی اشتباه شده باشد.
۳ – اشتباه در محل وقوع ملك در صورتیكه طوری ذكر شده باشد كه منطبق با محل دیگری گردد.
۴- اشتباه در نوع ملك
۵- اشتباه در شماره اصلی ملك یا عدم ذكر آن
۶ – اشتباه در شماره فرعی ملك در مواردیكه اشتباه در اظهارنامه هم عمل آمده باشد.
۷ – اشتباه در نام قریه یا مزرعه یا قنات مورد تقاضای ثبت. ۸- در مواردیكه تقاضا به دیگری منتقل شده و پرونده حاكی از امر انتقال بوده معهذا اشتباهاً آگهی های نوبتی بنام انتقال دهنده منتشر شده باشد.
ب: اشتباهات غیر مؤثر در آگهی های نوبتی:
۱- اشتباه در شماره فرعی ملك كه در اظهارنامه صحیحاً قید ولی در آگهی اشتباه شده باشد.
۲- اشتباه در مضاف الیه نام خانوادگی یا عدم ذكر مضاف الیه.
۳- عدم قید نام خانوادگی مالك در صورتیكه نام پدر قید شده باشد.
۴- هرگاه آگهی زائد بر میزان مود تقاضای ثبت منتشر شده باشد.
۵- هرگاه اطلاع اداره ثبت از وقوع معامله بعد از انتشار آگهی ها بوده و مورد تقاضا بنام انتقال دهنده آگهی شده باشد.
۶- اشتباه در ذكر شهرت ملك یا عدم ذكر آن.
ج: اشتباهات مؤثر در آگهی تحدیدی:
۱- اشتباه در شماره پلاك اعم از اصلی یا فرعی یا عدم ذكر هر یك از آنها.
۲- اشتباه یا عدم ذكر نام یا نام خانوادگی متقاضی ثبت یا قائم مقام قانونی وی.
۳- اشتباه در محل وقوع ملك و همچنین عدم ذكر محل وقوع ملك.
۴- اشتباه در نوع ملك همچنین عدم ذكر نوع ملك
۵- عدم رعایت ماده ۱۴ قانون ثبت بدین ترتیب كه در انتشار آگهی تحدید رعایت ترتیب شماره املاك نشده باشد.
۶- عدم رعایت ماده ۶۷ آئیننامه قانون ثبت كه باید فاصله قبل از انتشار آگهی تحدید و روز تحدید حدود كمتر از بیست روز و بیش از ۶۰ روز نباشد.
۷- در صورتیكه با وجود اطلاع اداره از وقوع معامله قبل از انتشار آگهی تحدید اشتباهاً آگهی تحدیدی بنام فروشنده منتشر شده باشد.
د: اشتباهات غیر مؤثر در آگهی تحدیدی:
۱- اشتباه در مضاف الیه نام خانوادگی یا عدم قید آن.
۲- عدم قید و ا اشتباه در ذكر نام و نام خانوادگی بعضی از شركاً مشروط براینكه حداقل نام و نام خانوادگی یكی از متقاضیان صحیح آگهی شده باشد.
۳- اشتباه در ذكر مقدار مورد تقاضا اعم از اینكه بیشتر یا كمتر آگهی شده باشد.
۴- اشتباه در نشر آگهی بنام فروشنده در صورتیكه اطلاع اداره از وقوع معامله پس از انتشار آگهی تحدید باشد.
۵- انتشار آگهی تحدید حدود اختصاصی قبل از آگهی انتشار ماده ۱۴ قانون ثبت.
ه: اشتباهات در عملیات ثبتی:
۱- هرگاه صرفاً در ذكر جهات اربعه ملك در صورتمجلس تحدید حدود اشتباه شده باشد پس از تطبیق با مجاورین آنها بعمل آمده و احراز عدم تجاوز به مجاورین و شوارع اصلاح صورتمجلس تحدید منابع است.
۲- هرگاه تحدید حدود ملكی بمعرفی مالك یا نماینده قانونی او در وقت مقرر بعمل آمده و اشتباهاً صورتمجلس تجدید حدود بامضاء مالك یا نماینده قانونی او نرسیده باشد در صورتیكه با مجاورین اختلافی در بین نباشد مانعی ندارد كه صورتمجلس تحدیدی با حضور نماینده ثبت بامضاء متقاضی یا قائم مقام قانونی او برسد.
۳- هرگاه تحدید حدود در غیر روز مذكور در آگهی تحدیدی بعمل آمده و همچنین در صورتیكه صورتمجلس تحدیدی بامضاء نماینده مجدد نرسیده باشد در هر دو مورد عملیات تحدیدی با انتشار آگهی تحدیدی تجدید خواهد شد.
۴- در مواردی كه نقشه بردار در عملیات تحدیدی حاضر بوده و نقشه مربوطه را تهیه و امضاء و تسلیم نموده است و صورتمجلس تحدیدی هم با ذكر طول اضلاع تنظیم شده ولی اشتباهاً صورتمجلس تحدیدی بامضاء نقشه بردار نرسیده باشد در صورتیكه نقشه با صورتمجلس تحدیدی از هر حیث منطبق بوده و هیچگونه اختلافی نداشته باشد ادامه عملیات ثبتی بلامانع است.
و: اشتباهات در املاك ثبت شده:
۱- هرگاه شماره و یا شهرت و یا نوع ملك و یا محل وقوع آن و همچنین نام یا نام خانوادگی مالك در اظهارنامه و آگهی های نوبتی صحیحاً قید ولی در موقع ثبت ملك در دفتر املاك یا سند مالكیت یا در یكی از موارد مذكور اشتباهی شده باشد پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه مراتب در ستون ملاحظات ثبت و سند مالكیت توضیح داده شود.
۲- هرگاه نام پدر مالك یا شماره شناسنامه مالك یا محل صدور آن در اظهارنامه صحیحاً قید ولی در موقع ثبت ملك در دفتر املاك یا در سند مالكیت اشتباهی شده باشد، پس از رسیدگی و تطبیق شناسنامه متقاضی با اظهارنامه و نبودن اختلافی در سایر مشخصات شناسنامه و در رفع اشتباه به طرق فوق اقدام گردد.
۳- هرگاه نام یا نام خانوادگی یا شماره شناسنامه مالك در اظهارنامه و آگهی یا یكی از آنها اشتباه شده و با همان اشتباه ملك به ثبت رسیده باشد پس از انطباق شناسنامه متقاضی بوسیله تحقیق از اداره ثبت احوال و احراز تصرفات مالكانه و بلامعارض بودن آن و نبودن اختلافی در سایر مشخصات شناسنامه بترتیب فوق در رفع اشتباه اقدام گردد.
۴- هرگاه سهم مالك اشتباهاً زائد بر میزانی كه تقاضا و آگهی شده یا مورد انتقال واقع گردیده ثبت و سند مالكیت صادر و تسلیم شده باشد و مالك در اداره حاضر و كتباً این موضوع را گواهی و سند مالكیت را برای اصلاح تسلیم نماید با قید توضیح لازم در ملاحظات ثبت ملك و سند مالكیت در رفع اشتباه اقدام شود.
۵- هرگاه در تعیین شماره ملك یكی از مجاورین در صورتمجلس تحدیدی و ثبت ملك یا یكی از آنها اشتباه شده باشد با معاینه محل و تطبیق با پرونده مجاور و احراز وقوع اشتباه و نبودن اختلاف و تعارض در صورتیكه در حد فاصل تغییری داده نشود و اقدام برفع اشتباه خللی بحق غیر نرساند در رفع اشتباه با قید شماره صحیح ملك در ملاحظات ثبت ملك و سند مالكیت اقدام شود.
۶- هرگاه معامله از نوع شرطی یا رهنی یا اجاره و امثال آن بوده ولی در موقع ثبت آن اشتباهاً بعنوان معامله قطعی ثبت دفتر املاك شده باشد و یا بالعكس پس از احراز وقوع اشتباه و تحقیق از دفترخانه مربوطه در صورتیكه سند مالكیت از این جهت اشتباهی نداشته باشد دفتر املاك اصلاح والا پس از مطالبه و ملاحظه سند مالكیت یكجا اقدام گردد.
۷- در موردی كه ثبت ملك در دفتر املاك باستناد سند انتقال رسمی بوده و در یكی از مشخصات شناسنامه انتقال گیرنده موقع تنظیم سند انتقال اشتباهی رخ داده باشد و باهمان اشتباه ملك بنام خریدار به ثبت رسیده و سند مالكیت صادر شده باشد باید در صورت امكان بدواً در اصلاح سند رسمی وسیله دفترخانه مربوطه طبق مقررات اقدام و سپس مراتب در ملاحظات ثبت ملك و سند مالكیت قید شود و در صورت عدم حضور طرف معامله با تحقیق از اداره ثبت احوال و احراز اشتباه بشرح فوق اقدام گردد.
۸- هرگاه در سند مالكیت و ثبت دفتر املاك بواسطه اشتباه دفترخانه در تنظیم خلاصه معامله برخلاف مدلول سند انتقال اشتباهی روی داده شده باشد پس از احراز وقوع اشتباه و اعلام كتبی دفترخانه مربوط دائر بر اینكه سند معامله صحیح تنظیم گردیده با توضیح لازم در ستون ملاحظات ثبت یا سند مالكیت در رفع اشتباه اقدام گردد.
۹- در مواردی كه حدود اربعه ملك در صورتمجلس تحدید یا صورتمجلس تفكیك یا تقسیم نامه رسمی یا دادنامه افراز بطور صحیح قید شده لیكن در موقع ثبت ملك در دفتر املاك حدی ساقط یا اشتباه شود پس از احراز وقوع اشتباه با توجه بسوابق مربوطه و انطباق با مجاور و نبودن اختلاف مراتب در ملاحظات ثبت و سند مالكیت قید شود.
۱۰- هرگاه در ذكر جهات ارابعه ملك اشتباه شده و با همان اشتباه ملك در دفتر املاك ثبت شده باشد پس از احراز اشتباه بشرط اینكه اختلافی با مجاورین و همچنین اختلافی در حد فاصل نباشد اصلاح آن بلامانع است
چند نکته حقوقی
۱- آیا نوع سند( بنچاق – دفترچه ای – تک برگ)در رفع اشتباهات موثر می باشد؟
۲- مسئولیت ارائه گزارش به ریاست ثبت برعهده چه اشخاصی می باشد؟
۳- ارائه گزارش خلاف واقع چه تاثیری در تصمیم مراجع فوق داشته وچه مضراتی برای ارائه کننده آن ایجاد می کند؟
۴- در خصوص اشتباهات مندرج در نسق زراعی جهاد کشاورزی هم اختیار اعلام اشتباه دارد؟
۵- در صورتی که معاملات متعدد بر ملک با وجود اشتباهات تحقق بخشد مسئولیت آن برعهده چه اشخاصی است ودرخواست اصلاح از طرف چه شخصی باید در اداره ثبت مطرح گردد؟
۶- با توجه به صدور اسناد تک برگ وعدم ذکر اختیار برای روءسای ثبت در مفاد فوق اختیار رفع اشتباهات آن برعهده کدام مرجه ثبتی است؟
برای دریافت پاسخ به سئوالات فوق وسایر مبانی با گروه وکلای ره جویان عدالت تماس بگیرید
پیام آخر
در بسیاری از پرونده های ثبتی و آرای صادره ازمراجع شبه قضایی ونیز تصمیمات اداری می توان احقاق حقوق موکل تحقق یابد ولی علت عدم این حصول نتیجه دربسیاری از موارد گذشت مواعد قانونی یا عدم توجه به مباحث فنی وحقوقی می باشد لذا گروه تخصصی ره جویان عدالت در راستای رسالت خود می تواندبا حضور در کنار شما احقاق کننده مبانی قانونی عزیزان باشید.
