تحلیلی قانون مند بر جایگاه روء سای ثبت اسناد در رفع اشتباهات و اختلافات ثبتی
پیشینه تاریخی
با تصویب قانون ثبت اسناد واملاک در ایران به همت والای مرحوم علی اکبرخان داور (جنت مکان )که نقش اساسی در تنقیح آن داشتن، مالکان مطابق مفاد این قانون مکلف به ثبت املاک خویش در سازمان ثبت شده اند که این موضوع نقش اساسی دراختلافات ملکی وکاهش مراجعه اشخاص در پرونده های املاک به محاکم را داشته، که در نوشتاری علیحده در همین سایت نسبت به آن مطالبی تقدیم نگاه مراجعه کنند گان خواهد شد و اما در این نوشتار سعی داریم با تبیین این موضوع (اشتباهات و اختلافات ثبتی ) راهکارهای عملی رفع آنها در اقدامات مذکور(ثبت ملک) تحقق یافته بیان نماییم.
نهاد های شبه قضایی موثر در ثبت ملک و اختیارات تفویضی آنها به روءسای ثبت
با امعان نظر در مفاد قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۱۳۱۰ محرز میگردد که مقنن با تبیین وظایف برای نهادهایی از جمله هیات نظارت وشورای عالی ثبت و نیز با تفویض اختیارات در تصمیم گیری به آن نهاد ها شبه قضایی سعی داشته تا ازدو موضوع اولا مراجعه مکررمردم به محاکم جلوگیر نماید ثانیا علاوه بر رسیدگی تخصصی واعتبار بخشیدن به این نهادها ، ضمن حفظ سلامت روحی فکری مالکان و اقشار عادی مردم را از رویارویی با موارد مطروحه در محاکم و دادسرا ها بدور نگه داردکه در راستای تسریع در تصمیم گیری وچابک سازی سازمانی اتخاذ تصمیم در خصوص تعدادی ازاشتباهات به رئیس ثبت حوزه واگذارگردیده که در ذیل به تشریح آن مبانی می پردازم .
اختیارات رئیس ثبت اسناد در رفع اشتباهات ثبتی
با تقاضای مسئولین امر ودر راستای تسریع در امورات اجرایی مقرر گردید تعدادی از اشتباهات ثبتی که در صلاحیت هیات نظارت بود به روءسای ثبت حوزه های ثبتی تفویض اختیارگردد تا در مورد اشتباهات ثبتی با مسئولیت خود اتخاذ تصمیم نمایند که در ذیل به تعدادی از آنها اشاره می گردد.
برابر بند ۳۸۵- رؤسای واحدهای ثبتی که به قائم مقامی از طرف هیئت نظارت اختیار اظهار نظر و انشاء رأی نسبت به بعضی از اشتباهات ثبتی طبق فهرست مصوبه هیئت نظارت را دارند باید به مسئولیت خطیری که بعهده آنها محول است توجه داشته و آراء خود را کاملاً با موضوع اشتباه و رأی هیئت نظارت که ضمن این بخشنامه ابلاغ شده تطبیق داده و دستور مقتضی صادر نمایند زیرا مسئولیت این موضوع مستقیماً و بدون پذیرفته شدن هیچگونه عذری متوجه آنها خواهد بود.
در هر مورد که در تطبیق اشتباه را رأی هیئت نظارت کوچکترین اختلاف یا تردیدی بنظر برسد یا مورد اشتباه خارج از موارد مندرج در فهرست مصوبه هیئت نظارت باشد باید کماکان گزارش امر را برای اظهار نظر به هیئت نظارت ثبت منطقه ارسال دارند.
بند ۳۱۱ مجموعه بخشنامه های تا آخر سال ۴۹ (اصلاحی)
تفویض اختیارات هیئت نظارت به رؤسای واحدهای ثبتی که بتصویب شورایعالی ثبت رسیده است.
بند ۳۸۶- اختیارات تفویضی شماره ۱۴۰۰-۱/۴/۱۳۵۳ هیئت نظارت منطقه مرکزی که با توجه به ماده ۱۰ آئیننامه اجرائی رسیدگی به اسناد معارض و هیئت نظارت قانون ثبت از نظر وحدت رویه در جلسه مورخ ۲۴/۱۲/۵۳ مورد تصویب شورایعالی ثبت قرار گرفته جهت اجراء پیوست ارسال میشود، مقتضی است مراتب را به کلیه واحدهای تابعه ابلاغ نمایند.
بند ۳۸۷- چون منظور از تصویب مواد اصلاحی قانون ثبت و آئین نامه ها انجام مراجعات و مشکلات ارباب رجوع میباشد و از طرفی در امور جاری هیئت نظارت ملاحظه میشود نسبت به بعضی موارد که اتخاذ تصمیم از ناحیه رؤسای واحدهای ثبتی (با اجازه این هیئت) در ظرف مدتی اندک امکان دارد و با رد و بدل شدن گزارشها و احیاناً مکاتبات متعددی که برای روشن شدن مطالب بعمل میاید مدتها وقت مأمورین محلی و هیئت نظارت اشغال و طبعاً اتخاذ تصمیم مدتی بتأخیر می افتد علیهذا هیئت نظارت ثبت منطقه مرکزی با اختیار حاصله از ماده ۱۰ آئیننامه ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در جلسه مورخ ۲۸ خرداد ۱۳۵۳ ضمن تعیین موارد جدیدی علاوه برموضوعات مذکور در دستور شماره ۳۷۰۰-۲۴/۸/۵۲ کله مواردی که اتخاذ تصمیم درباره آن طبق نظریه کلی این هیئت بعهده آقایان رؤسای واحدهای ثبتی گذارده میشود بشرح زیر تأیید و تصویب مینماید:
الف: اشتباهات مؤثر در آگهی های نوبتی:
۱- اشتباهات در نام متقاضی یا قائم مقام قانونی او
۲- اشتباه در نام خانوادگی متقاضی ثبت در مواردی که نام خانوادگی اساساً آگهی نشده و یا تمام نام خانوادگی اشتباه شده باشد.
۳ – اشتباه در محل وقوع ملک در صورتیکه طوری ذکر شده باشد که منطبق با محل دیگری گردد.
۴- اشتباه در نوع ملک
۵- اشتباه در شماره اصلی ملک یا عدم ذکر آن
۶ – اشتباه در شماره فرعی ملک در مواردیکه اشتباه در اظهارنامه هم عمل آمده باشد.
۷ – اشتباه در نام قریه یا مزرعه یا قنات مورد تقاضای ثبت. ۸- در مواردیکه تقاضا به دیگری منتقل شده و پرونده حاکی از امر انتقال بوده معهذا اشتباهاً آگهی های نوبتی بنام انتقال دهنده منتشر شده باشد.
ب: اشتباهات غیر مؤثر در آگهی های نوبتی:
۱- اشتباه در شماره فرعی ملک که در اظهارنامه صحیحاً قید ولی در آگهی اشتباه شده باشد.
۲- اشتباه در مضاف الیه نام خانوادگی یا عدم ذکر مضاف الیه.
۳- عدم قید نام خانوادگی مالک در صورتیکه نام پدر قید شده باشد.
۴- هرگاه آگهی زائد بر میزان مود تقاضای ثبت منتشر شده باشد.
۵- هرگاه اطلاع اداره ثبت از وقوع معامله بعد از انتشار آگهی ها بوده و مورد تقاضا بنام انتقال دهنده آگهی شده باشد.
۶- اشتباه در ذکر شهرت ملک یا عدم ذکر آن.
ج: اشتباهات مؤثر در آگهی تحدیدی:
۱- اشتباه در شماره پلاک اعم از اصلی یا فرعی یا عدم ذکر هر یک از آنها.
۲- اشتباه یا عدم ذکر نام یا نام خانوادگی متقاضی ثبت یا قائم مقام قانونی وی.
۳- اشتباه در محل وقوع ملک و همچنین عدم ذکر محل وقوع ملک.
۴- اشتباه در نوع ملک همچنین عدم ذکر نوع ملک
۵- عدم رعایت ماده ۱۴ قانون ثبت بدین ترتیب که در انتشار آگهی تحدید رعایت ترتیب شماره املاک نشده باشد.
۶- عدم رعایت ماده ۶۷ آئیننامه قانون ثبت که باید فاصله قبل از انتشار آگهی تحدید و روز تحدید حدود کمتر از بیست روز و بیش از ۶۰ روز نباشد.
۷- در صورتیکه با وجود اطلاع اداره از وقوع معامله قبل از انتشار آگهی تحدید اشتباهاً آگهی تحدیدی بنام فروشنده منتشر شده باشد.
د: اشتباهات غیر مؤثر در آگهی تحدیدی:
۱- اشتباه در مضاف الیه نام خانوادگی یا عدم قید آن.
۲- عدم قید و ا اشتباه در ذکر نام و نام خانوادگی بعضی از شرکاً مشروط براینکه حداقل نام و نام خانوادگی یکی از متقاضیان صحیح آگهی شده باشد.
۳- اشتباه در ذکر مقدار مورد تقاضا اعم از اینکه بیشتر یا کمتر آگهی شده باشد.
۴- اشتباه در نشر آگهی بنام فروشنده در صورتیکه اطلاع اداره از وقوع معامله پس از انتشار آگهی تحدید باشد.
۵- انتشار آگهی تحدید حدود اختصاصی قبل از آگهی انتشار ماده ۱۴ قانون ثبت.
ه: اشتباهات در عملیات ثبتی:
۱- هرگاه صرفاً در ذکر جهات اربعه ملک در صورتمجلس تحدید حدود اشتباه شده باشد پس از تطبیق با مجاورین آنها بعمل آمده و احراز عدم تجاوز به مجاورین و شوارع اصلاح صورتمجلس تحدید منابع است.
۲- هرگاه تحدید حدود ملکی بمعرفی مالک یا نماینده قانونی او در وقت مقرر بعمل آمده و اشتباهاً صورتمجلس تجدید حدود بامضاء مالک یا نماینده قانونی او نرسیده باشد در صورتیکه با مجاورین اختلافی در بین نباشد مانعی ندارد که صورتمجلس تحدیدی با حضور نماینده ثبت بامضاء متقاضی یا قائم مقام قانونی او برسد.
۳- هرگاه تحدید حدود در غیر روز مذکور در آگهی تحدیدی بعمل آمده و همچنین در صورتیکه صورتمجلس تحدیدی بامضاء نماینده مجدد نرسیده باشد در هر دو مورد عملیات تحدیدی با انتشار آگهی تحدیدی تجدید خواهد شد.
۴- در مواردی که نقشه بردار در عملیات تحدیدی حاضر بوده و نقشه مربوطه را تهیه و امضاء و تسلیم نموده است و صورتمجلس تحدیدی هم با ذکر طول اضلاع تنظیم شده ولی اشتباهاً صورتمجلس تحدیدی بامضاء نقشه بردار نرسیده باشد در صورتیکه نقشه با صورتمجلس تحدیدی از هر حیث منطبق بوده و هیچگونه اختلافی نداشته باشد ادامه عملیات ثبتی بلامانع است.
و: اشتباهات در املاک ثبت شده:
۱- هرگاه شماره و یا شهرت و یا نوع ملک و یا محل وقوع آن و همچنین نام یا نام خانوادگی مالک در اظهارنامه و آگهی های نوبتی صحیحاً قید ولی در موقع ثبت ملک در دفتر املاک یا سند مالکیت یا در یکی از موارد مذکور اشتباهی شده باشد پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه مراتب در ستون ملاحظات ثبت و سند مالکیت توضیح داده شود.
۲- هرگاه نام پدر مالک یا شماره شناسنامه مالک یا محل صدور آن در اظهارنامه صحیحاً قید ولی در موقع ثبت ملک در دفتر املاک یا در سند مالکیت اشتباهی شده باشد، پس از رسیدگی و تطبیق شناسنامه متقاضی با اظهارنامه و نبودن اختلافی در سایر مشخصات شناسنامه و در رفع اشتباه به طرق فوق اقدام گردد.
۳- هرگاه نام یا نام خانوادگی یا شماره شناسنامه مالک در اظهارنامه و آگهی یا یکی از آنها اشتباه شده و با همان اشتباه ملک به ثبت رسیده باشد پس از انطباق شناسنامه متقاضی بوسیله تحقیق از اداره ثبت احوال و احراز تصرفات مالکانه و بلامعارض بودن آن و نبودن اختلافی در سایر مشخصات شناسنامه بترتیب فوق در رفع اشتباه اقدام گردد.
۴- هرگاه سهم مالک اشتباهاً زائد بر میزانی که تقاضا و آگهی شده یا مورد انتقال واقع گردیده ثبت و سند مالکیت صادر و تسلیم شده باشد و مالک در اداره حاضر و کتباً این موضوع را گواهی و سند مالکیت را برای اصلاح تسلیم نماید با قید توضیح لازم در ملاحظات ثبت ملک و سند مالکیت در رفع اشتباه اقدام شود.
۵- هرگاه در تعیین شماره ملک یکی از مجاورین در صورتمجلس تحدیدی و ثبت ملک یا یکی از آنها اشتباه شده باشد با معاینه محل و تطبیق با پرونده مجاور و احراز وقوع اشتباه و نبودن اختلاف و تعارض در صورتیکه در حد فاصل تغییری داده نشود و اقدام برفع اشتباه خللی بحق غیر نرساند در رفع اشتباه با قید شماره صحیح ملک در ملاحظات ثبت ملک و سند مالکیت اقدام شود.
۶- هرگاه معامله از نوع شرطی یا رهنی یا اجاره و امثال آن بوده ولی در موقع ثبت آن اشتباهاً بعنوان معامله قطعی ثبت دفتر املاک شده باشد و یا بالعکس پس از احراز وقوع اشتباه و تحقیق از دفترخانه مربوطه در صورتیکه سند مالکیت از این جهت اشتباهی نداشته باشد دفتر املاک اصلاح والا پس از مطالبه و ملاحظه سند مالکیت یکجا اقدام گردد.
۷- در موردی که ثبت ملک در دفتر املاک باستناد سند انتقال رسمی بوده و در یکی از مشخصات شناسنامه انتقال گیرنده موقع تنظیم سند انتقال اشتباهی رخ داده باشد و باهمان اشتباه ملک بنام خریدار به ثبت رسیده و سند مالکیت صادر شده باشد باید در صورت امکان بدواً در اصلاح سند رسمی وسیله دفترخانه مربوطه طبق مقررات اقدام و سپس مراتب در ملاحظات ثبت ملک و سند مالکیت قید شود و در صورت عدم حضور طرف معامله با تحقیق از اداره ثبت احوال و احراز اشتباه بشرح فوق اقدام گردد.
۸- هرگاه در سند مالکیت و ثبت دفتر املاک بواسطه اشتباه دفترخانه در تنظیم خلاصه معامله برخلاف مدلول سند انتقال اشتباهی روی داده شده باشد پس از احراز وقوع اشتباه و اعلام کتبی دفترخانه مربوط دائر بر اینکه سند معامله صحیح تنظیم گردیده با توضیح لازم در ستون ملاحظات ثبت یا سند مالکیت در رفع اشتباه اقدام گردد.
۹- در مواردی که حدود اربعه ملک در صورتمجلس تحدید یا صورتمجلس تفکیک یا تقسیم نامه رسمی یا دادنامه افراز بطور صحیح قید شده لیکن در موقع ثبت ملک در دفتر املاک حدی ساقط یا اشتباه شود پس از احراز وقوع اشتباه با توجه بسوابق مربوطه و انطباق با مجاور و نبودن اختلاف مراتب در ملاحظات ثبت و سند مالکیت قید شود.
۱۰- هرگاه در ذکر جهات ارابعه ملک اشتباه شده و با همان اشتباه ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد پس از احراز اشتباه بشرط اینکه اختلافی با مجاورین و همچنین اختلافی در حد فاصل نباشد اصلاح آن بلامانع است
چند نکته حقوقی
۱- آیا نوع سند( بنچاق – دفترچه ای – تک برگ)در رفع اشتباهات موثر می باشد؟
۲- مسئولیت ارائه گزارش به ریاست ثبت برعهده چه اشخاصی می باشد؟
۳- ارائه گزارش خلاف واقع چه تاثیری در تصمیم مراجع فوق داشته وچه مضراتی برای ارائه کننده آن ایجاد می کند؟
۴- در خصوص اشتباهات مندرج در نسق زراعی جهاد کشاورزی هم اختیار اعلام اشتباه دارد؟
۵- در صورتی که معاملات متعدد بر ملک با وجود اشتباهات تحقق بخشد مسئولیت آن برعهده چه اشخاصی است ودرخواست اصلاح از طرف چه شخصی باید در اداره ثبت مطرح گردد؟
۶- با توجه به صدور اسناد تک برگ وعدم ذکر اختیار برای روءسای ثبت در مفاد فوق اختیار رفع اشتباهات آن برعهده کدام مرجه ثبتی است؟
برای دریافت پاسخ به سئوالات فوق وسایر مبانی با گروه وکلای ره جویان عدالت تماس بگیرید
پیام آخر
در بسیاری از پرونده های ثبتی و آرای صادره ازمراجع شبه قضایی ونیز تصمیمات اداری می توان احقاق حقوق موکل تحقق یابد ولی علت عدم این حصول نتیجه دربسیاری از موارد گذشت مواعد قانونی یا عدم توجه به مباحث فنی وحقوقی می باشد لذا گروه تخصصی ره جویان عدالت در راستای رسالت خود می تواندبا حضور در کنار شما احقاق کننده مبانی قانونی عزیزان باشید.
