پیش فروش آپارتمان
افزایش قیمت آپارتمان در سالهای اخیر و کاهش قدرت خرید مردم باعث مبتلابه شدن پیش فروش آپارتمان شده است که لازم است مردم مسایل حقوقی پیرامون آن را فرا بگیرند. زیرا کمتر موضوعی را می توان یافت که از جهت حقوقی تا به این حد واجد مشکلات بوده باشد، چه از نظر اجرای تعدات در قراردادهای پیش فروش آپارتمان و چه از نظر تنوع تخلفات در این قراردادها. این مشکلات قانونگذار را برآن داشت تا در سال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش آپارتمان را تصویب کند که درواقع حمایت از پیش خریداران است. در مسئله پیش‌خرید ملک و آپارتمان، دیدن پروانه ساختمان و بررسی دقیق جزئیات آن بسیار مهم است تا به‌عنوان مثال ملک مشکلات حقوقی نداشته باشد. همچنین متن قرارداد باید از سوی خریدار و فروشنده خوانده شود. خرید و فروش امری فنی و تخصصی است و در تنظیم قرارداد باید همه جوانب مسئله موردتوجه قرار بگیرد. با اندکی دقت و کسب آگاهی در مورد معاملات املاک به‌سادگی می‌توان جلوی ضرر و زیان‌های احتمالی را گرفت.
آپارتمان از افراد خوش‌حساب و خوش‌نام خریداری شود. در انجام معامله باید یا خود خریدار وارد باشد و یا از فرد متخصص کمک بگیرد تا کمتر دچار مشکل نشود. برخی هم به نسبت خرید بخشی از سند را به نامشان می‌زنند و عده‌ای هم اعتماد می‌کنند.
قرارداد پیش فروش آپارتمان
بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان ، هر قراردادی که طی آن مالک رسمی زمین که در این قانون پیش فروشنده نامیده شده است ـ احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد شود و آن واحد آپارتمان از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساخت‌وساز به طرف دیگر ـ که در این قانون پیش‌خریدار نامیده میشود ـ منتقل شده و مالک رسمی آن شناخته شود، «قرارداد پیش فروش آپارتمان » محقق شده است.
پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند و مجازات آن
جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش‌فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه های اطلاع‌رسانی می کند. تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزدیکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی توانند رأسا اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند و در غیر این صورت مجرم تلقی می شوند. همچنین اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش آپارتمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.
قانون جدید پیش فروش آپارتمان
- امکانات واحد: مانند شماره طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه‌ی ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می تواند مؤثر واقع شود. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)
- تعیین قیمت: قیمت آپارتمان باید کاملا مشخص باشد و تعداد اقساط و نحو‌ه پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده می شود. البته اگر عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه تحقق پیشرفت در یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است. در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم‌زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش‌خریدار در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده موظف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش‌خریدار اخطار می دهد تا مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ خواهد داشت. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)
- زمان تحویل ملک: زمان پایان پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود؛ هرچند همه این موارد می‌توانند دست‌خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد، یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده، باید خسارت بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است. (ماده۲) و (مواد ۱۱ و ۱۲ و ۱۳ قانون پیش فروش آپارتمان)
- مساحت واحد پیش فروش شده: در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه میشود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ یک از طرفین نمی توانند معامله را فسخ کنند؛ اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می تواند معامله را فسخ یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ می شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند. (ماده ۷ قانون پیش فروش آپارتمان)
- تعیین تکلیف بیمه: از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و بایستی از عهده‌ی خسارت برآید. قابل ذکر است که واحد پیش‌فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار نمی تواند به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود. (ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان)
- حل اختلافات: در قانون پیش فروش آپارتمان شرط مراجعه به داور پیش بینی شده است یعنی تعیین هیأت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می شود که در صورت نیاز نیز می توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند. آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب است. (ماده ۸ قانون پیش فروش آپارتمان)
- انتقال سند: پس از پایان کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش‌فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، مبادرت نماید. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.
مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان:
- در صورت عدم حضور فروشنده، مدت زمان تنظیم سند رسمی کمتر خواهد بود.
- نیازی به حضور خریدار در دادگاه نمیباشد.
- وکیل میتواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.
- در صورتیکه ملک در رهن باشد وکیل میتواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
- در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل میتواند با حضور مامور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.
ساام،من آپارتمانم رو فروختم،سال ۹۷،خردادماه، قرار بر این بود.در خردادماه کامل پرداخت شود،ولی تا الان پرداخت نشده که هیچ،خریدار در دادگاه بعنوان فسخ معامله و بنرخ روز شکایت کرده،قاضی پرونده چون آپارتمان مسکن مهر بوده استعلام اولیه از می‌کن و شهرسازی شهرستان گرفته که ابتدا گفته ملک متعلق به دولت بوده و ایشان(یعنی من )بعنوان متقاضی خرید بودم، و در استعلام بعدی گفته ملک با شماره پلاک ثبتی ۳۴۶۸ بنام بنده با کد ملی مشخص میباشد،ولی قاضی با استعلام اولیه بنرخ روز محاسبه کرده،الان خریدار میگه سال ۹۷ کلید واحد داده به نماینده مسکن شهرستان،ولی دروغ میگه از همان سال ۹۷ به ۴ نفر اجاره داده که دو قولنامه از بنگاه گرفتم، ولی در هفته گذشته میگه نماینده مسکن بودم و امین اموال بودم،الان از تحویل خانه امتناع میکنه و خانه تحویل ننیده،ممنون میشم راهنماییم نمایید باتشکر فراوان
سلام.اگراطمینان داریدبا غیراجاره داده شکایت فروش منافع مال غیرطرح کنید.