جستاری قانون مند بر جایگاه نهادهای شبه قضایی در رفع اشتباهات و اختلافات ثبتی
پیشینه تاریخی
با تصویب قانون ثبت اسناد واملاک در ایران به همت والای مرحوم علی اکبرخان داور (جنت مکان )که نقش اساسی در تنقیح آن داشتند، مالکان مطابق مفاد این قانون مکلف به ثبت املاک خویش در سازمان ثبت شده اند که این موضوع نقش اساسی دراختلافات ملکی وکاهش مراجعه اشخاص در پرونده های املاک به محاکم را داشته، که در نوشتاری علیحده در همین سایت نسبت به آن مطالبی تقدیم نگاه مراجعه کنندگان خواهد شد و اما در این نوشتار سعی داریم با تبیین این موضوع (اشتباهات و اختلافات ثبتی ) راهکارهای عملی رفع آنها در اقدامات مذکور(ثبت ملک) تحقق یافته را بیان نماییم.
نهاد های شبه قضایی موثر در ثبت ملک
با امعان نظر در مفاد قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۱۳۱۰ محرز میگردد که مقنن با تبیین وظایف برای نهادهایی از جمله هیات نظارت وشورای عالی ثبت و نیز با تفویض اختیارات در تصمیم گیری به آن نهاد ها شبه قضایی سعی داشته تا ازدو موضوع اولا مراجعه مکررمردم به محاکم جلوگیری نماید. ثانیا علاوه بر رسیدگی تخصصی واعتبار بخشیدن به این نهادها ، ضمن حفظ سلامت روحی فکری مالکان و اقشار عادی مردم را از رویارویی با موارد مطروحه در محاکم و دادسرا ها به دور نگه دارد.
حال با توجه به مبانی فوق باید با مفهوم چند موضوع آشنا باشیم
اشتباهات ثبتی اشتباهاتی که در موقع ثبت اسناد در اداره ثبت اسناد و املاک از طرف مأموران حوزه ثبت ممکن ممکن است محقق گردد
هیات نظارت برابر ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک (برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هیاتی بنام هیات نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می‌شود. هیات مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی مینماید.)
شورای عال ثبت برابر نص ماده ۲۵ مکرر قانون ثبت اسناد و املاک که اشعار می دارد(مرجع تجدیدنظر نسبت به آرای هیات نظارت شورای عالی ثبت خواهد بود که دارای دو شعبه به شرح زیر است – الف- شعبه مربوط به املاک ب- شعبه مربوط به اسناد / هر یک از شعب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشکیل میگردد.)
تشریح جایگاه مقام های قضایی مندرج در نهادهای ثبتی
در توضیح این مطالب و نیز جایگاه قضات آنها دو مطلب قابل ذکر می باشد
اولا: با امعان نظر درجایگاه سازمانی قضات مندرج در نهاد های فوق برای هر مطالعه کننده این قانون، محرز است که مقنن سعی داشته یا تعیین قضات عالی مقام و تجربه کافی، بالاترین احتیاط در اتخاذ تصمیم های نهادهای فوق را لحاظ نماید چراکه این اقدام مصداق عینی فرمایش مولا علی (ع)در تطبیق تجربه و علم می باشد که ایشان جایگاه تجربه را بالا از علم بیان می فرمایند.
ثانیا : تا قبل از دی ماه ۱۳۵۱ فقط یک هیأت نظارت در پایتخت برای کلیه ادارات ثبت سراسر کشور وجود داشت. در واقع مرجعی کشوری به شمار می آمد که صلاحیت رسیدگی به اشتباهات ثبتی و حتی صدور سند مالکیت داشت و از این حیث با شورای عالی ثبت ، دارای وجه اشتراک بود .که بعد از اصلاح مواد۶و۲۵ در تاریخ ۱۳۵۱برای هر استان نیز این هیات به شرح توضیح فوق تشکیل یافت « هیات نظارت مستقر در اداره ثبت هر استان می باشد.مرجعی است اداری برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی و اعمالی که ماهیتاً در زمره اعمال قضایی می باشند. »
حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت بدین قرار است:
برابر نص ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد واملاک، موارد اشتباهات ثبتی به شرح ذیل می باشند.
۱- هر‌گاه در اجرای مقررات ماده ۱۱ از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت است.
۲- هر‌گاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک، اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات، تجدید یا تکمیل یا اصلاح میگردد.
۳- هر‌گاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک، اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.
۴- اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می‌شود و در صورتی که پس از رسیدگی، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مینماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی‌نفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.
۵- رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
۶- رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.
۷- هر‌گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.
۸- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است.
تبصره ۱- در مواردی که بر حسب تشخیص هیات نظارت مقرر شود که آگهی‌های نوبتی تجدید گردد ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود معترضین حق اعتراض خواهند داشت.
تبصره ۲- در صورتی که اشتباه از طرف درخواست‌کننده ثبت باشد هزینه تجدید عملیات مقدماتی ثبت به طریقی که در آیین‌نامه تعیین خواهد شد به عهده درخواست‌کننده خواهد بود.
تبصره ۳- رسیدگی هیات نظارت در موارد مذکور در بندهای یک و دو این ماده تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.
حدود صلاحیت و وظایف شورای عالی ثبت وتجدید نظر از آرای هیات نظارت بدین قرار است:
برابر موارد ذیل الذکردر آرای هیات نظارت به شرح زیر قابل تجدید نظر خواهی در شورای عالی ثبت می باشد.
تبصره ۴ماده ۲۵ قانون ثبت – آرای هیات نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی‌نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود
تبصره ۵- در مورد بندهای یک و پنج و هفت، رای هیات نظارت برای اطلاع ذی‌نفع به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذارده می‌شود.
وصول شکایت از ناحیه ذی‌نفع چنان چه قبل از اجرای رای باشد اجرای رای را موقوف مینماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هر‌گاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید عملیات اجرایی تعقیب میگردد.
چند نکته و سئوال حقوقی
- مرجع تشخیص اشتباهات ثبتی چه اشخاصی می باشند ؟
- در صورت اعلام و تقاضای مالک در خصوص اشتباهات ثبتی وعدم ارجاع پرونده از ثبت حوزه به هیات های فوق چه اقدام واختیاری از نظر قانون برای مالک مترتب می باشد؟
- مسئولیت تهیه وتنظیم و ابراز گزارش خلاف واقع به هیات نظارت وهمچنین استناد به اسناد ناقص در گزارش ثبت اسنادبه آن نهاد، برعهده چه اشخاصی می باشد؟
- آیا هیات نظارت اختیار درخواست اصل پرونده را جهت تطبیق اوراق با گزارش ارائه شده به هیات را دارد؟
- عدم اجرای رای هیات نظارت برای کارکنان ثبت حوزه چه مسئولیت را می تواند مترتب سازد ؟
منظور از وحدت رویه مندرج قانون ثبت چیست
تمامی متخصصین ودکترین حقوقی و بر این اعتقاد هست که در مرحله اجرا امکان برداشت متفاوت از مبانی قانونی گردد لذا برای رفع این موضوع رای وحدت رویه بهترین روش در ایجاد رویه واحد به دوراز سلایق شخصی می باشد لذا این موضوع در محاکم از طریق دیوان عدالت اداری ودیوان عالی کشور با شرایط خاص آن محقق می گردد حال قانون گذار برای رفع این موضوع در سازمان ثبت نیز اختیار اتخاذ تصمیم در امور ثبتی را برای شورای عالی ثبت به شرح ذیل فراهم ساخته است.
وحدت رویه با امعان نظر در قوانیین ثبتی محرز است که مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیات‌های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع مینماید و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می‌شود.
لازم به ذکر است که تصمیمات شورای قطعی شورای عالی ثبت قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری بوده ونیز بر اساس مجوعه بخشنامه های ثبتی اختیار تصمیم گیری در خصوص بعضی از اشتباهات ثبتی به روءسای ثبت تفویض گردیده که در خصوص موارد فوق نوشتارهای علیحده در سایت مجموعه برای مطالعه موجود می باشد .
چند نکته ثبتی و سئوال حقوقی
- در صورت وقوع اشتباه در بدو صدور سند وانجام تغییرات در پرپونده ثبتی راهکار اجرایی برای رفع اشتباهات به نحو می باشد؟
- آیا مراجع فوق در خصوص اراق واشتباهات سردفتران نیز اختیار تصمیم گیری دارند؟
- آیا امکان رفع اشتباه از اشتباه ثبتی نیز وجود دارد ؟
- آیا سازمانهای دیگر مثل شهرداری حق ارائه گزارش اشتباهات را به نهاد های فوق دارند؟
- در اتخاذ تصمیم برای املاک، امکان حضور مالک در جلسه رسیدگی هم وجود دارد ؟
پیام آخر
در بسیاری از پرونده های ثبتی و آرای صادره ازمراجع شبه قضایی می توان احقاق حقوق موکل تحقق یابد ولی علت عدم این حصول نتیجه دربسیاری از موارد گذشت مواعد قانونی یا عدم توجه به مباحث فنی وحقوقی می باشد لذا گروه تخصصی ره جویان عدالت در راستای رسالت خود می تواندبا حضور در کنار شما احقاق کننده مبانی قانونی عزیزان باشید.
