بررسی کامل قانون موجر و مستاجر |
حقوق و تکالیف در قرارداد اجاره
در این مقاله با استناد به قانون مدنی، به بررسی کامل قرارداد اجاره، وظایف موجر و مستاجر، شرایط فسخ، تخلیه ملک، اجرتالمثل، انتقال اجاره و بیمه آتشسوزی پرداختهایم.
تعریف اجاره در قانون مدنی
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجارهدهنده را موجر، اجارهکننده را مستاجر، و مورد اجاره را عین مستاجره میگویند.»
مسئولیتهای موجر و مستاجر در قرارداد
- تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد قرارداد
- بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش در زمان تخلیه
- انجام تعمیرات کلی و اساسی (مثل لولهکشی، سیستم گرمایش، سقف و…)
- عدم ایجاد تغییر در ملک در طول مدت قرارداد که مانع استفاده مستاجر شود
تکالیف مستاجر در قرارداد ملکی
- پرداخت به موقع اجارهبها طبق قرارداد
- تخلیه ملک در پایان مدت اجاره
- انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رنگآمیزی جزئی
- پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
- اجتناب از ورود خسارت به ملک یا ممانعت از تعمیرات اساسی توسط موجر
تفاوت قراردادهای رسمی و غیررسمی در قراردادهای موجر و مستاجر
قرارداد رسمی، توافقی است که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. اگر این فرآیند انجام نشود، حضور حداقل دو شاهد الزامی است تا در مراجع قضایی اعتبار داشته باشد. قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای معاملات ملکی نیز فقط در صورت داشتن دو شاهد معتبر تلقی میشوند.
شرایط فسخ در قراردادهای اجاره
فسخ قرارداد توسط مستاجر
اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند یا ملک ایراد جدی داشته باشد، مستاجر مجاز است قرارداد را خاتمه دهد. همچنین در صورت توافق قبلی، امکان فسخ پیش از موعد نیز وجود دارد. در مواردی مثل خرابی غیرقابلتعمیر، ترک قرارداد از سوی مستاجر قانونی است.
فسخ قرارداد توسط موجر
در صورتی که مستاجر از ملک در جهتی برخلاف توافق اولیه استفاده کند یا مرتکب تخلف شود یا اجاره را چند ماه پرداخت نکند، موجر میتواند اقدام به فسخ نماید.
مسئولیت تعمیرات اساسی در ملک اجارهای
چنانچه خرابی تجهیزات ملک بر اثر سهلانگاری مستاجر باشد، جبران هزینهها بر عهده اوست. در غیر اینصورت، تعمیرات کلی با مالک خواهد بود.
فرآیند تخلیه ملک و راهکارهای قانونی
اگر پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند و یکی از شرایط زیر برقرار باشد، مالک میتواند از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه فوری ارائه دهد:
- اتمام مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه
- نقض تعهدات قراردادی از سوی مستاجر
برای اطلاعات بیشتر درباره فرایند تخلیه ملک، میتوانید به صفحه تخصصی ما مراجعه کنید.
مراجع صالح در دعاوی موجر و مستاجر
رسیدگی به دعاوی اجاره املاک مسکونی معمولاً در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در مورد املاک تجاری، دادگاههای عمومی به این مسائل رسیدگی میکنند.
مفهوم اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که مستاجر بدون قرارداد معتبر از ملک استفاده کند، مالک میتواند اجرتالمثل ایام تصرف مطالبه نماید. این مبلغ با توجه به نظر کارشناس و شرایط استفاده تعیین میگردد.
قوانین انتقال اجاره به شخص ثالث
در صورتی که در قرارداد اجاره، مجوز انتقال ملک به دیگری درج شده باشد، مستاجر میتواند ملک را واگذار کند. در غیر این صورت، انتقال ممنوع بوده و موجر اختیار فسخ دارد.
بیمه آتشسوزی در قراردادهای اجارهای
مسئولیت پرداخت هزینه بیمه آتشسوزی بر عهده موجر است. در مقابل، مستاجر وظیفه دارد وسایل شخصی خود را در برابر آتشسوزی بیمه کند. این اقدام جهت پیشگیری از خسارات مالی اهمیت زیادی دارد.
پرسشهای پرتکرار درباره اجاره ملک
آیا موجر باید پکیج خراب را تعمیر کند؟
اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی باشد، بله؛ ولی اگر ناشی از سهلانگاری مستاجر باشد، خیر.
آیا قرارداد اجاره بدون شاهد معتبر است؟
خیر، برای دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد در پای قرارداد ضروری است.
آیا مستاجر میتواند زودتر از موعد قرارداد را فسخ کند؟
تنها در صورت توافق در قرارداد یا عدم انجام تعهدات موجر، بله.
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستاجر بر سر تخلیه، تمدید قرارداد یا شرایط اجاره، مشورت با یک وکیل ملکی میتواند بسیار مفید باشد. همچنین برای آشنایی بیشتر با مراحل قانونی تخلیه ملک، پیشنهاد میکنیم مقاله جامع ما را در این زمینه مطالعه کنید.
سلام خسته نباشید
هزینه تعمیرات و سرویس پکیچ ب چ صورت است؟
من سال اول ک ساکن شدم بعد از ۳ماه برد پکیچ خراب شد چجوری هست قانونش؟
سال دوم پکیچ خراب بود و ب تعمیرات و سرویس نیازمند شد این چگونه است؟
با تشکر
سلام وقت شما بخیر
هزینه تعمیرات کلی پکیج به عهده مؤجر و تعمیرات جزئی به عهده مستأجر می باشد
سلا صاب خانه بعد از گرفتن پول رهن از امضاع امتنا میکنه چیکار باید بکنم قوله نامه تمدید در بنگاه نوشتیم الآن دوهفته است صاحب خونه نه جواب میده نه میاد امضا میکنه تکلیف من چیه؟
سلام وقت شما بخیر
اگر قرارداد اجاره بین طرفین امضاء نشده می توانید نسبت به مطالبه مبالغ پرداختی تان اقدام کنید
درمنزلی که اجاره کردم میخواهم یک تابلوبزنم تا خودم هستم ایاایرادی دارد.عنایت بفرماییدخودم انجاهستم
سلام وقت شما بخیر
مشکلی ندارد
سلام.من یه خانه ویلایی کرایه کردم یعنی اجاره کردم بعداز چند ماه صاحب خونه با چند نفر اومدن تو حیاط و دارن درختان رو قطع میکنن.ایا میتونم شکایت کنم…
سلام وقت شما بخیر
قطع درختان عنوان و فعل مجرمانه ایست که قابل تعقیب کیفری می باشد
با سلام و خسته نباشید من ملکم و دادم ب مستاجر ایشون ۳ ماه قبل موعد سالشون گفتن میخان تخلیه کنن حالا ک من مستاجر جدید پیدا کردم و قولنامه بستم میگه تا سالم خالی نمیکنم .از اونورم مستاجر جدید خونه رو میخاد .من باید چکار کنم ؟
سلام وقت شما بخیر
اگر توافق فی مابین مبنی بر تخلیه قبل از موعد را مکتوب نکرده اید طرفین قرارداد اجاره ملتزم به قرارداد فوق تا زمان انقضاء آن هستند
سلام وقتتون بخیر
من ۵ ماه پیش آپارتمانی را اجاره کردم، در بدو ورود مالک لوله کش معتمدشون رو فرستادن برای سرویس پمپ آب.. قبض برق برای ۴ ماه مبلغ ۹۴۰۰ تومان صادر شده به دلیل اینکه پمپ آب اتومات نداشته و ۲۴ ساعته روشن بوده و من هم اطلاعی از موضوع نداشتم… موجر نه حاضر به تعمیر پمپ هست و نه قبول میکنه که قبض برق بابت سهلانگاری ایشون زیاد شده… تکلیف چیست؟
سلام وقت شما بخیر
پمپ آب ساختمان مربوط به کلیه مالکین مشاعی می باشد و اختصاص به شما ندارد اگر تاریخ قبض قبل از قراداد شما باشد مربوط به مالک است
سلام وقتتون بخیر
ما ۳ سال پیش یه خونه رو از یه زوج اجاره کردیم اونا با هم به مشکل خوردن اقا خونه رو میفروشه حدود یک ساله دادگاه میرن الان دادگاه حکم داده خونه مال مالکه جدیده الان مالک جدید میگه بابت این یک سال باید به من اجاره بدید میخواستم بدونم قانونی برای این موضوع وجود داره
سلام وقت شما بخیر
هرگونه تصرف ملک توسط شخصی غیر از مالک مستلزم پرداخت هزینه های تصرف میباشد
سلام من قولنامه کردم ولی قولنامه دست بنگاه است بعداز۴ماه مباشرصاحبخانه منزل رهن کرده را ادعا کرده بعلت وسایل اضافی روحیاط گذاشته آید خانه راتخلیه کن وبه بنگاه گفته اگرخالی نکند من چون زبانی وکالت دادم الان در دادگاه میگویم وکالت ندادم صاحبخانه حرفی ازخالی کردن نزده
سلام وقت شما بخیر
با توجه به موضوع مورد نظر و نیاز به توضیحات بیشتر توصیه می شود به صورت تلفنی و یا حضوری جهت اخذ مشاوره اقدام نمایید
سلام وقت شما بخیر رنگکاری خونه با صاحب خونس یا مستاجر ؟ و اینکه صاحب خونه ما به همسایه هایمون که توی محله ما زندگیمیکنن گفته من راضی نیستم برید خونه مستاجر من این حق رو داره ایا؟
سلام وقت شما بخیر
کارهای عمرانی خانه از جمله رنگ کاری بر عهده مؤجر می باشد
سلام وقت بخیر صاحبوانه هر سال چه قدر روی رهن خونه میتونه بذاره؟
سلام وقت شما بخیر
تعرفه قانونی برای موضوع فوق وجود ندارد اما مصوبه هیئت دولت سقف افزایش را ۲۵ درصد اعلام کرده است
سلام من یک خونه ویلایی اجاره کردم ۲۰۰ میلیون رهن و ۱۰۰ میلیون در همون شب واریز کردم و ۱۰۰ تومن روز بعد ولی چون کلید به من داد در قرار داد قید شد اگر ۱۰۰ میلیون روز بعد نزنم ۱۰۰ میلیون خسارت تعیین کرد و الترام هم نوشت و من هم صد میلیون روز بعد پایا زدم در همون تاریخ قید شده ولی انگار چند ساعت دیرتر به حسابش نشسته و از ۱۲ شب گذاشته والان میگه باید صد میلیون خسارت بدهی چکار کنم ملکش هم قابل سکنت نیست چون در این مسائل اگاهی نداشتم ایا میتونه از من خسارت بگیره ممنون کمکم کنید
سلام وقت شما بخیر
بستگی به نوع دعوای مطروحه دارد که می توانید با مراجعه حضوری مشاوره بگیرید
سلام وقت بخیر
من قراردادم تا اول مرداد ماه بوده از تیر گفتم که میخوام برم اما مستاجر پیدا نکرده از طرفی من خونه ی خودم اماده شده و میخوام برم خونه خودم و پولی که اینجا میدادم برای اجاره برای وام خونه دارم میدم و نمیتونم اجاره بدم از طرفی میگم پولمو بدم بلند شم میگه ندارم تا مستاحر جدید بیاد . چیکار باید بکنم پولمو نمیده منم پول ندارم کرایه بدم میگه از پیشت کم میکنم من پول پیشمو باید بدم بابت خونه خودم و نمیتونم بذارم اینکارو کنه
سلام وقت شما بخیر
شما می توانید مورد اجاره را تخلیه کرده و از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل تخلیه و عدم وجود عیب و نقص در مورد اجاره بنمایید و سپس دعوی مطالبه وجه ودیعه علیه مؤجر طرح نمایید
سلام خسته نباشید . بنده دوسال مستاجر یه اقایی هستم ایشون به من گفتن بلند شو و ما هم خونه پیدا کردیم بیانه هم دادیم الان به صابخونه گفتیم پول بزن نمیزنه . و ده روز گذشته و ایشون ۳ تومن بخاطر این ده روز کم کرده علاوه بر این هم پارسال ۵ تومن بخاطر اینکه نیومده قرارداد بنویسه و تمدید کنه کم کرده ما میتونیم از ایشون شکایت کنیم به جایی میرسه
سلام وقت شما بخیر
صرفنظر از توافقات انجام شده در قرارداد می توانید علیه ایشان دعوی مطالبه وجه در شورای حل اختلاف طرح نمایید
با درود وقت بخیر ،من یه سوییت اجاره کرده بودم بعد اتمام قرارداد من مسافرت بودم موجر خودش کلید داشته وارد خونه میشه وسایل های منو جمع میکنه سوییت رو به یه نفر دیگه اجاره میده بعد اینکه از مسافرت اومدم متوجه شدم قفل ها عوض شده و کسه دیگه ای داخل خونه هست به املاک مراجعه کردم جواب درستی نگرفتم پول رهن هنوز دست موجر هست چک تخیله هم داخل املاک قولنامه هم دارم باید چه شکایتی انجام بدم 🙏🌹
سلام وقت شما بخیر
شما می توانید شکایت فروش منافع مال غیر علیه مالک ملک طرح نمایید
سلام وقت شما بخیر
شما می توانید شکایت تصرف عدوانی را مطرح نمایید
سلام مالک برای امضای قرارداد در سامانه خودنویس همکاری نمیکنه بابت اینکه میگه برام مالیات میاد چجوری میشه مجبورش کرد که قرارداد امضا کنه یا چجوری میشه خودمون بدون اینکه مالک دخیل باشه بتونیم وام ودیعه مسکن بکیریم
سلام وقت شما بخیر
الزام ایشان ممکن نیست مگر اینکه از طریق مراجع قضایی به تنظیم سند رسمی دعوی طرح نمایید