قوانین موجر و مستاجر

جهت مشاره تلفنی رایگان و درخواست وکیل حقوقی با شماره زیر تماس بگیرید


77947264 - (021) { سی خط ویژه }

اجاره

مطابق ماده 466 قانون مدني: «اجاره عقدي است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عين مستاجره مي‏شود، اجاره دهنده‏ را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند

مستاجر

تکالیف موجر

تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد عقد اجاره

بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیهاجاره

انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره

تکالیف مستاجر

پرداخت کرایه

تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد

انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره

.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ

جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر

خودداری از ورود خسارت به محل اجاره

قرارداد اجاره رسمی و غیر رسمی          

قرارداد اجاره رسمی قراردادی است که در دفترخانه تنظیم شده باشد یا در صورتیکه قرارداد در دفترخانه تنظیم نشده است باید توسط دو شاهد امضا شده باشد. قرارداد اجاره زمانی غیر رسمی است که بوسیله اجاره دهنده و اجاره کننده در یک برگ کاغذ تنظیم میشود و یا اینکه در بنگاههای املاک تنظیم میشود. نکته مهمی که باید رعایت شود تا بتوانید دستور تخلیه بگیرید اینست که غیر از امضای اجاره دهند و اجاره کننده که در انتهای قرارداد اجاره میباشد، باید امضای دو نفر به عنوان شاهد آنرا امضا کنند.

وظایف موجر

موجر باید عین مستاجره را در وضعیتی به تصرف مستاجر بدهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستاجر ببرد.

موجر حق ندارد مادام که عقد اجاره باقی است، در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کند، به طوری که مانع از استفاده مستاجر باشد یا امکان استفاده مستاجر را دشوار نماید.

کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است، برعهده مالک می باشد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.

وظایف مستاجر

مستاجر باید مال الاجاره معین را در مواعدی که برای پرداخت آن در نظر گرفته شده به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت مال الاجاره معین نشده باشد باید آن را نقدا به موجر بپردازد.

مستاجر باید در استفاده عین مستاجره رعایت متعارف را بنماید یعنی در آن تعدی و تفریط نکند ؛ در غیر اینصورت در برابر مالک مسول خواهد بود . مستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد ؛ در غیر اینصورت ضامن خواهد بود . در صورتی که طرز مصرف عین مستاجره مشخص نشده باشد مستاجر باید از آن ، آن طور که عرف اقتضاء می کند استفاده کند والا ضامن است.

اگر مستاجر بدون اذن موجر در عین مستاجره تعمیراتی انجام دهد در صورتی می تواند از موجر مطالبه کند مگر آنکه ضمن عقد اجاره این امر مورد توافق قرار گیرد .

اجاره

 قانون موجر و مستاجر در تخلیه پیش از موعد

اگر مستاجر مطلبق قرارداد حق فسخ زودتر از موعد نداشته باشد قرارداد تا انقضاء مدت اعتبار دارد و موجر موظف به پرداخت مبلغ رهن قبل از موعد قرارداد نمی باشد مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد که در صورتی که مستاجر قصد تخلیه ملک زودتر از موعد را داشته باشد باید این امر را یک ماه زودتر به موجر اطلاع دهد که در اینصورت موجر باید طبق قرارداد هر چه سریعتر نسبت به پرداخت مبلغ ودیعه اقدام نماید. برای فسخ قرارداد توسط مستاجر نیز در صورت معیوب بودن ملک در حال اجاره و یا در حالتی که دو طرف در زمینه فسخ قرارداد پیش از موعد در این زمینه توافق کرده باشند، فسخ امکان پذیر است.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر

در صورتی که موجر به تعهدات خود عمل ننماید، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ نموده و ملک را تخلیه نماید. در اینصورت موجر باید حقوق مستأجر را تسویه و اجاره را پایان دهد. یکی دیگر از مواردی که مستأجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید، مغایرت عین مستأجره با توصیفات مندرج در اجاره نامه است. اگر در صورت ایجاد خرابی غیر قابل تعمیر در ملک، مستأجر می تواند پس از فسخ قرارداد، ملک را تخلیه نموده و مبلغ پیش پرداخت را دریافت نماید.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر      

اگر مستأجر ملک را به مصرفی غیر از موارد توافقی خود با موجر در آورد، مثلا از ملک مسکونی جهت دفتر کاری استفاده نماید، یا در استفاده خود از ملک، مرتکب اعمال خلاف شرع شود ، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و ملک را از مستأجر باز پس گیرد. در صورتی که مستأجر، به مدت ۳ ماه اجاره بهای خود را به طور کامل پرداخت نکند، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.

هزینه تعمیر پکیج چند روز پس از ورود مستاجر

اگر تقصیر از طرف مستاجر اتفاق افتاده باشد پرداخت و جبران خسارت با او خواهد بود. بنابراین اگر بین خرابی پکیج و تقصیر مستاجر در حفظ و نگهداری متعارف از پکیج رابطه مسقیم وجود داشته باشد جبران خسارت وارده  یعنی تعمیر پکیج بر عهده ی مستاجر است .

تخلیه ملک

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد چه کاری باید انجام داد؟

پس از اتمام مدت اجاره موجر از مستأجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید؛ اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید. برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید:

– یا مدت اجاره منقضی شده باشد.

– یا مستأجر بیش از 3 ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.

– یا اینکه کاری بر خلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.

در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملکتان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.

 

مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه    

اصل بر آن است که دادگاه های عمومی برای طرح دعاوی تخلیه صالح هستند ولی اگر تخلیه اماکن مسکونی مدنظر باشد، شوراهای حل اختلاف نیز برای رسیدگی به این دعاوی صلاحیت دارند. اما برای تخلیه محل کسب و امثال آن، محاکم دادگستری صلاحیت رسیدگی دارند.

اجرت المثل ایام تصرف چیست و چگونه محاسبه میشود؟      

اجرت المثل مبلغی است که بابت استفاده شخص منتفع از مال، به مالک مال پرداخت می شود. اجرت المثل ایام تصرف قابل مطالبه بوده و بسته به شرایط روز ، میزان استفاده ، نوع مال و … تعیین می شود. در صورتی که استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مال خودداری نماید، مالک می تواند اقدام به ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نماید.  اجرت المثل معمولا خارج از قرارداد و توسط قاضی یا کارشناس تعیین می گردد.

انتقال محل اجاره توسط  مستاجر به شخص دیگر چه حکمی دارد؟   

در عقد اجاره لازم نیست موجر مالک ملک مورد اجاره باشد ولی لازم است مالک منافع آن باشد و الا اجاره باطل است. از طرف دیگر مستاجر هنگامی می تواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستاجر جدید دارای چنین حقی است

6 دیدگاه

  • علیرضا
    علیرضا

    سلام
    من ملک تجاری اجاره کردم و تمام چک های اجاره ام را به موجر پرداخت کردم
    و بعد از گذشت ۳ماه کار و کاسبیم نمیچرخه واقعا حتی اجاره این چند ماهم در نیومده والان قصد دارم ملک و تخلیه کنم و جایی دیگه کاسبی کنم
    چطور میتونم اقدام به تخلیه زود هنگام کنم که مالک هم چک ها هم ودیعه رو بهم بدون کم و کسر پس بده؟

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      متاسفانه چون شما قیل از پایان مورد اجاره قصد تخلیه دارید فلذا ابتدا باید به نحو مسالمت امیز قضیه را با مالک حل و فصل کنید و الا مجبور کردن مالک به فسخ اجاره به راحتی امکان پذیر نیست و البته در برخی اجاره نامه های املاک مستاجر حق فسخ داده میشود ,پس باید اجاره نامه توسط یک وکیل یا مشاور حقوقی بررسی گردد.

  • احمد
    احمد

    با سلام
    من مستاجر ملکی بودم که طلب وجه از موجر کردم که کار ما به شورا کشیده و رای صادر و تمام شده الان در ان بین شورا تمام وجه که بابت کرایه به موجر دادم را حساب نکرده الان تحت چه عنوان و کجا میتونم شکایت کنم
    با ادب و احترام

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      چنانچه ودیعه خود را با رای شورا از موجر و مالک گرفته اید و اجاره بهای کامل را نیز پرداخت کرده اید در این صورت ادعای دیگری علیه موجر پذیرفته نیست مگر اینکه موجر توسط رای شورا مبالغی از ودیعه شما را بابت اجور معوقه کسر کرده باشد و شما مدعی پرداخت انها هستید در این صورت می توانید به رای شورا اعتراض نمائید.

  • فاطمه
    فاطمه

    سلام من ملکی را اجاره کردم ۲ ماه مانده به اتمام قرارداد دو بار با صاحب ملک تماس گرفتم که باید ملک و تخلیه کنم یا اینکه با من تمدید قرارداد میکنند ایشان هر بار به دلایل مشغله و اینکه ملک برای برادر ایشان هست که به رحمت خدا رفته جواب واضحی ندادن در زمان اتمام قرارداد هم با ایشان تماس گرفتن باز گفتند که باید با خانواده مشورت کنند و به من خبر دهند و من نگران نباشم هر زمان که ایشان تشریف بیاورند در صورت فسخ قرارداد به من ۲ ماه مهلت تخلیه میدهند (موجر در شهرستان دیگر ساکن می باشد) با این حال ۴ ماه گذشت و خبری از ایشان نبود چون قرار بود ایشان به من خبر دهد بعد از ۴ ماه تماس گرفتند و گفتن برای تمدید قرارداد آخر هفته تشریف میآورند که این امر صورت نگرفت تا ۷ ماه گذشت با من تماس گرفتند که شما باید به ازای هر ماهی که در ملک من بودید بعد از اتمام قرارداد مبلغ ۵۰۰ هزار تومن بپردازید یعنی حدود ۴ میلیون بدون اینکه قراردادی تنظیم شده باشد. راه حل چیست و آیا من موظف به پرداخت این مبلغ بدون عقد هیچ قراردادی میباشم؟

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام.شمابااتمام مدت قراردادبایدمراتب آمادگی خودبرای تخلیه رابااظهارنامه رسمی به مالک اعلام می کردید.درحال حاضرهم فورااین کارراانجام داده ومبلغ ودیعه یاقرض الحسنه خوراهم مطالبه کنید.خسارت های موردادعای موجرمشروط به درج درقراردادومطالبه قانونی وی است.

  • محسن
    محسن

    سلام من مستاجرم پارسال زمستون با اولین بارون از سقف خونه آب اومد کل دیوار خونه خیس شد رفتم بالای بوم دیدم کل ایزوگام سقف قدیمی و سوراخ شده حالا که میخوام تخلیه کنم صاحب خانه میگه باید هزینه بدی!!!میشه راهنماییم کنید قانون حق با منه یا ایشون؟

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      با سلام اگر اسیب وارده به ساختمان ناشی از فعل شما نباشد موجر نمی تواند چنین ادعایی مطرح نماید .

  • مريم
    مريم

    با سلام
    اجاره مستاجر من ارديبهشت ماه تمام شده است. مستاجر مدام به مصوبه اعلام شده توسط وزارت خانه بيان مي كند كه ملك را تخليه نمي كند چون دولت بهش اجازه داده بخاطر ويروس كرونا كه همچنان در اين خانه بماند . به شوراي حل اختلاف هم مراجعه مي كنم آنها هم ترتيب اثر نمي دهند. من خودم مي خواهم در ملكم زندگي كنم و به خاطر اين مستاجر وضعيت بلاتكليف دارم. لطفا من را راهنمايي كنيد۲۳

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام به نظر می رسد اگر شما دلایلی دال بر اینکه محل را برای سکونت خود می خواهید به شورا ارائه دهید شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر نماید .

  • علی
    علی

    سلام.مغازه تجاری رو اجاره کردم و هشت سال مستاجر بودم سال قبل موجر مبلغ اجاره رو خیلی بالا گفت و من گفتم تخلیه میکنم و مطالبه وجه رهن کردم که ایشان توان پرداخت نداشتن و منم تا الان کرایه رو مطابق قرار سال قبل پرداخت کردم و ۱۱ ماه رو پرداختم.حالا که مستاجر برای ملک پیدا شده ایشون درخواست تخلیه ۱۰ روزه ملک رو داره و ازم شکایت کرده شورا.ممنون میشم راهنماییم کنین.

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      با سلام
      شما می توانید طی لایحه ای به شورای حل اختلاف درخواست مهلت بدهید و شورا می تواند تا یک ماه به شما مهلت بدهد.

  • اشرف گچلو
    اشرف گچلو

    با سلام و ارادت
    پدر من آپارتمانی را برای کار در اختیار من قرار داده و از من کرایه نمی گیرد…ولی از طرف اداره دارایی به نام ایشان مبلغی به عنوان مالیات اجاره می آید…برای رفع این مورد سال ۹۰ قرارداد رسمی در دفترخانه تنظیم نمودیم برای مدت ۴ سال به مبلغ ماهیانه ۵۰۰۰ تومان…بعد از تمام شدن مدت قرارداد مجددن اداره دارایی صورتحساب برایمان صادر می کرد …دوباره امسال قرار دادی مشابه قبلی را تنظیم نمودیم…البته بعد از تمام شدن قرارداد قبلی هم به علت بیمار بودن پدرم و درگیر جراحی های مختلف بودن تمایلی به زحمت انداختن ایشان نداشتم…با توجه به اینکه قرارداد قبلی هنوز باطل نشده است آیا میتوان از آن به عنوان اینکه موجر اگر به ملک نیاز داشت باید مستاجر را بیرون می کرد یا اقدامی در جهت تخلیه می نمود استفاده کنم و حق خود را از حلقوم اداره مالیات بیرون بکشم؟؟
    با تشکر فراوان

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      ا سلام
      نیازی به تنظیم اجاره نامه نبوده است و امکان اینکه پدرتان ملک را با یک سند عادی در اختیار شما قرار دهد و اجازه استفاده از ملک را به شما بدهد وجود داشت.
      به طور کلی اثبات درآمد و یا دریافت اجاره بر عهده اداره مالیات است و وصول مالیات در این خصوص باید مستند و مستدل باشد.

  • مهرداد
    مهرداد

    سلام من خانه ای ویلای را بازسازی کردم و ایزوگام را هم عوض کردم امسال تابستان مستاجر به من گفت که سقف نم داده و رنگ خراب شده ، الان من ایزوگام رو عوض کردم ولی ایشان می گویند که نقاشی سقف را هم به عهده مالک است با توجه به اینکه ایشان به زمستان اطلاعی ندادن که مانع خراب شدن رنگ سقف بشم نقاشی سقف به عهده کیست؟

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      با سلام
      به نظر می رسد رنگ کردن و تعمیرات اساسی بعهده موجر است مگر اینکه تقصیر و تعدی مستاجر اثبات شو که در آن حالت باید ایشان را ملزم به انجام تعمیرات نمود.

  • محمود رحیمی
    محمود رحیمی

    سلام من ۱۱ سال در یک خانه بودم و هیچ تعمیری بابت رنگ و اینجور چیزها توسط موجر انجام نشده آیا موجر الان موقع تخلیه میتواند بابت رنگ و این قبیل از ودیعه کم کند. متشکرم

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      با سلام
      موجر باید اثبات نماید که توسط شما آسیبی به ملک وارد شده و به نظر می رسد نمی توانند چنین ادعایی را بر علیه شما طرح نمایند.

  • محمود رحیمی
    محمود رحیمی

    سلام من ۱۱ سال متوالی در یک خانه مستاجر بودم و هیچ تعمیری بابت رنگ و اینجور چیزها توسط موجر انجام نشده و البته کاملا طبیعییه که در این مدت دیوارها کمی رنگ و رو رفته شده یا خط صندلی داشته باشدآیا موجر الان موقع تخلیه میتواند بابت رنگ و این قبیل از ودیعه کم کند. بسیا ممنون و متشکر خواهم بود مثل دیروز جوابم را سریع ارسال بفرمایید . متشکرم

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      با سلام
      در صورت حصول اختلاف و مراجعه به مراجع قضایی احتمالا موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و دادگاه با توجه به عرف حاکم بر روابط استیجاری و نظریه کارشناس و وضعیت موجود تصمیم گیری می نماید.

  • محمدجواد
    محمدجواد

    سلام من ملکی رادراجاره دارم وهنوز تاپایان تیرماه سال ۱۴۰۰ قرارداددارم به دلیل اوضاع مالی تمام امکانات خودرا به پول تبدیل ویک واحد آپارتمان خریداری کردم می خواهم قراردادرا فسخ کنم وبه منزل خودم بروم اثاثیه راهم جمع کرده ام مالک می گوید بایدمستاجرپیداکنم والا باید تا آخرقرارداد شما اجاره بدهید مبلغ اجاره هم ماهانه شش میلیون تومان است وواقعا برایم سخت است پول پیش هم نزدمالک دارم به لحاظ قانونی چه میتوانم بکنم؟

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام.اجاره عقدلازم است که فقط درصورت توافق قابل فسخ است.

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      سلام.اجاره عقدلازم است که فقط درصورت توافق قابل فسخ است.

  • ر همتی
    ر همتی

    درود و وقت بخیر
    بنده ملکی مسکونی رو اول تیر ۹۹ اجاره کردم. بعد از گذشت چند ماه مالک قصد تعویض پتجره‌ها (تغییرات در ابعاد و نوع پنجره) رو داره که برای عملی‌کردن اون باید دیوار خانه تخریب و بازسازی بشه. در زمان عقد قرارداد چنین برنامه‌ای اعلام نشده و بنده هم در صحبت‌های شفاهی مخالفت خودم رو اعلام کردم که در زمان حضور من این کار انجام نشه. آیا من اختیارات قانونی دارم که مانع این تغییرات و تعمیرات بنایی غیرضروری در زمان سکونتم بشم؟

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      با سلام
      بله در صورتی که این تعمیرات ضرورتی ندارد شما می توانید مانع شوید.

    • ره جویان عدالت
      ره جویان عدالت

      با سلام
      بله در صورتی که این تعمیرات ضرورتی ندارد شما می توانید مانع شوید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

ثبت پرسش

شما می توانید از این بخش سوال خود را ثبت کنید و در کمترین زمان پاسخ مناسب را از طریق ایمیل دریافت کنید.

مشاوره حضوری

از طریق این بخش شما می توانید قرار مشاوره حضوری خود را ثبت و در زمان مشخص شده مشاوره حضوری دریافت کنید.

مشاوره تلفنی

درصورتی که نیاز به مشاوره تلفنی دارید از این بخش اقدام کنید و با وکلای پایه یک دادگستری تلفنی صحبت کنید.