اجرت المثل زمین و نحوه محاسبه آن؛ یکی از سوالات رایج مالکین و صاحبان زمین های کشاورزی است. برای شرح این مساله؛ لازم است با برخی از مفاهیم، بیشتر آشنا شوید؛ لذا با ما همراه باشید. اجرت، همان ارزش، بهاء و قیمت است. مثل نیز به مفهوم مانند و شبیه می باشد. زمانی‌که فردی، زمین کشاورزی شخص دیگری را به طرق غیر قانونی تصرف نماید؛ ملزم به پرداخت بهاء و ارزش آن به مالک زمین می باشد. با توجه به اینکه در این حالت، تصرف زمین بر اساس قرارداد نبوده است؛ بنابراین برای این تصرف، اجاره ای معین نشده لذا فرد متصرف، طبق قانون باید اجرت المثل آن را پرداخت کند. در حالت ذکر شده؛ فرد متصرف از زمین دیگری منتفع شده اما اصل و فرع زمین، باقی مانده است.
در برخی از مواد قانونی راجع به پرداخت اجرت المثل در فروض مختلف، تعیین تکلیف شده است. مواد ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی و ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی، از جمله این مواد هستند.
مراحل طرح دعوی اجرت المثل مربوط به زمین زراعی
مالک زمین زراعی به منظور مطالبه حق خود باید یک دادخواست حقوقی مبنی بر مطالبه اجرت المثل زمین، ارائه نماید. برای طرح این دعوا، مالک باید خودش یا از طریق وکیل مدارکی همچون مبایعه نامه یا سند رسمی را به منظور اثبات مالکیت خود به دادگاه ارائه نماید. در زمان طرح دعوی، ارائه مشخصات فرد متصرف و دلایل تصرف نیز امر ضروری است.
خوب است بدانید که دادگاه صالح به رسیدگی موضوع اجرت المثل زمین، دادگاه محل وقوع ملک است. به عنوان مثال؛ اگر محل اقامت متصرف، شهر تهران بوده و محل اقامت مالک، شهر مشهد باشد اما زمین زراعی در استان اصفهان واقع شده باشد، دادگاه اصفهان در این امر، صالح به رسیدگی خواهد بود.
مراحل دعوی اجرت المثل زمین کشاورزی، عبارتند از:
- گام نخست، مربوط به مراجعه مالک یا وکیل به یکی از دفاتر خدمات قضایی و تشکیل پرونده می‌باشد.
- پرداخت هزینه دادرسی، گام دوم است.
- در مرحله بعد؛ دفتر خدمات قضایی به صورت الکترونیک، اقدام به ارسال اوراق و ضمائم پرونده به دادگاه محل وقوع زمین زراعی می نماید.
- در صورت کامل بودن پرونده، دادگاه اقدام به تعیین وقت رسیدگی نموده و این وقت را به طرفین دعوا، ابلاغ می کند.
- بعد از طی مراحل ذکر شده؛ طبق حکم دادگاه، اجرت المثل زمین توسط کارشناس تعیین می‌گردد.
همانطور که گفته شد؛ امکان طرح دعوی مطالبه اجرت المثل زمین کشاورزی توسط وکیل وجود دارد. با توجه به پیچیدگی های امور حقوقی؛ به منظور جلوگیری از ضررهای احتمالی و برای پیروزی در پرونده؛ بهتر است که پیگیری این امر را به یک وکیل ملکی مجرب و متعهد بسپارید. گروه وکلای ره جویان عدالت در این حوزه نیز همراه شما هستند. شما می‌توانید با اطمینان خاطر، این پرونده را به وکلای متعهد و مجرب این گروه، بسپارید.
نحوه تعیین اجرت المثل زمین کشاورزی
اجاره بهای زمین و متوسط درآمد سالیانه آن از عوامل تاثیرگذار بر میزان اجرت المثل زمین کشاورزی هستند. برخی از عوامل بر میزان درآمد سالیانه زمین زارعی اثر می گذارند. برخی از این عوامل که می توان به آنها اشاره کرد؛ عبارتند از: حاصلخیز بودن یا نبودن زمین، نوع محصول قابل برداشت از زمین، میزان بارش منطقه و آب و هوای آن، نوع سیستم کشاورزی، ارزش واحدی محصول، محاسبه ارزش ناخالص تولید و بسیاری موارد دیگر.
تصور کنید که شخصی به مدت ۲۰ سال، زمین زراعی فرد دیگری را به صورت غیر قانونی در تصرف داشته است. این زمین دارای کشت گندم بوده و مساحت آن، ۲۰ هکتار می باشد. حال تصور نمایید که با طرح دعوی از سوی مالک و به حکم دادگاه؛ فرآیند خلع ید صورت گرفته است. مالک زمین علاوه بر خلع ید، تقاضای اجرت المثل زمین خود را نموده است و موضوع تعیین اجرت المثل؛ به کارشناس رسمی سپرده شده است. کارشناس مربوطه برای تعیین دقیق اجرت المثل زمین مورد نظر؛ عواملی همچون عملکرد گندم منطقه، عایدی گندم بر طبق نرخ خرید تضمینی دولت و… را در نظر گرفته و از یکی از سه روش ذیل، استفاده می نماید. این روش ها عبارتند از:
- آخرین قیمت تمام شده محصول در سال محاسبه در نظر گرفته شده و بر همان اساس؛ اجرت المثل، محاسبه می شود.
- قیمت تمام شده روز محصول را لحاظ کرده و مطابق با تمامی سال های تصرف، محاسبه صورت می گیرد.
- میانگین سال هایی که زمین در اختیار فرد متصرف بوده در نظر گرفته شده و محاسبه اجرت المثل بر آن اساس، انجام می شود.
طبق یک محاسبه صورت گرفته توسط کارشناس؛ ۲۰ سال تصرف زمین مثال فوق، ضربدر مساحت آن شده و در میانگین عملکرد سال های تصرف زمین ، ضرب می شود. میانگین نرخ خرید تضمینی گندم نیز در این حاصل ضرب قرار گرفته و ضربدر عایدی ناخالص گندم می شود. حاصل این ضرب ها، اجرت المثل این ۲۰ سال را معین خواهد کرد.
