الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی ، مطابق ماده 22-47 و قانون ثبت دولت و محاکم دادگستری صرفاً شخصی که ملکی بنام وی ثبت شده باشد را مالک ملک می دانند و داشتن مبایعه نامه و حتی وکالت بلاعزل بیانگر مالکیت شخص نمی باشد.

همچنین ماده 219 و 220 از قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی، مقرر شده، چنانچه در هنگام معامله (اعم از کلیه عقود و قراردادها) اموال غیرمنقول مانند املاک و اراضی و ابـنیه و همچـنین اموال منقول که دارای سند رسمی میباشند مانند اتومبیل، فروشنده تعهد کرده باشد که در زمان خاصی سند رسمی اموال فروخته شده را بنام خریدار تنظیم نماید و از این تعهد سرباز زند، همچنین بارها دیده شده است که شخصی ملکی را با مبایعه نامه خریداری نموده بعدها متوجه شده که فروشنده ملک را با قرارداد دیگری واگذار نموده یا با توجه به اینکه سند رسمی بنام فروشنده بوده است آن سند را در رهن قرارداده است یا اینکه به دستور مراجع قضایی از بابت دیون فروشنده ملک بازداشت شده است.خریدار میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده به مرجع قضایی مربوطه تسلیم نماید. دادگاه نماینده خود (دادورز) را طی نامه ای جهت تنظیم سند به دفترخانه معرفی می نماید و نماینده دادگاه به جای فروشنده اسناد نقل و انتقال را امضا می نماید. اگر خریدار و یا فروشنده و هر کدام قبل از تنظیم سند رسمی فوت کنند در این حالت شخص خواهان باید دادخواست خود را به طرفیت ورثه طرف معامله تقدیم نماید ضمناً گواهی انحصار وراثت شخص متوفی نیز باید ضمیمه دادخواست باشد.

دادخواست الزام به تنظیم سند باید به دادگاه عمومی حقوقی ملک تقدیم و مطابق قانون هزینه دادرسی پرداخت شود. ضمناً دلایل خرید ملک نیز باید پیوست دادخواست گردد. همچنین پلاک ثبتی ملک باید به طور مشخص و دقیق در دادخواست ذکر شود.

دعوای الزام به تنظیم سند مالی است درخصوص اموال غیرمنقول دعوای الزام به تنظیم سند تابع مال غیرمنقول می باشد و باید در محل مال غیر منقول مطرح شود.

ارکان سند رسمی

الف) سندی که توسط مأمورین رسمی دولت و ادارات دفاتر اسناد رسمی در حدود وظایف و صلاحیت های قانونی مطابق مقررات تنظیم شود سند رسمی است.

ب) 1- تنظیم بوسیله مأمورین و اشخاص دولتی 2- در حدود قوانین و صلاحیت مأمورین 3- تنظیم مطابق مقررات قانونی .

الزام به تنظیم سند رسمی خودرو

در معاملات خودرو، خریدار و فروشنده با یکدیگر نسبت به خودرو بیع نامه یا قولنامه تنظیم می نمایند. تنظیم قولنامه و توافق طرفین قرارداد برای عقد بیع، فروشنده علاوه بر تسلیم خودرو به خریدار که تعهد تبعی و فرعی او می باشد موظف به حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند مالکیت خودرو و امضای آن می باشد که این از تعهدات وی است . در صورتی که فروشنده به تعهد خود، مبنی بر حضور در دفتر خانه عمل نکند و خواهان(خریدار) حکم به الزام به تنظیم سند خودرو را از دادگاه بخواهد. اما خریدار قبل از مراجعه به مرجع صالح می تواند با ارسال اظهار نامه به فروشنده از او درخواست نماید که در موعد مقرر در دفتر خانه جهت تنظیم سند خودرو حاضر شود. در غیر این صورت می تواند ،همراه با قولنامه و دادخواست مبنی بر الزام به تنظیم سند خودرو، تعهد انتقال و به نوعی مالکیت فروشنده به خریدار(خواهان) را اثبات کند که در این صورت، ملزم به تنظیم سند خودرو می شود. در صورت خودداری از تنظیم سند خودرو، نماینده ی مرجع قضایی سند را تنظیم و امضا می کند. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید به دادگاه عمومی، حقوقی تقدیم و هزینه دادرسی به میزان %5/3 قیمت خودرو پرداخت شود ضمناً خواهان باید دلایل اثباتی خرید خودرو را از جمله مبایعه نامه، پیوست دادخواست نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در ملک مشاع هیچ یک از شرکای نمی توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را  تفکیک کنند سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا تمام شرکا خواسته ی خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند. همچنین اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود نماید ، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند. در این خصوص شخصی که خریدار ملک می باشد باید دادخواست خود را به طرفیت فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک تقدیم دادگاه نماید.

لایحه الزام به تنظیم سند رسمی

زمانی که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت شخصی مطرح می شود خوانده می تواند طی لایحه ای دلایل و دفاعیات خود را تقدیم دادگاه نماید. با توجه به پرونده مورد نظر دفاعیات خوانده می تواند شامل ادعای فسخ یا باطل بودن مبایعه نامه و یا ادعاهای شکلی از جمله جعلی بودن مبایعه نامه و… مطرح شود.

اظهارنامه الزام به تنظیم سند رسمی

زمانی که تاریخ مشخص جهت تنظیم سند در مبایعه نامه تعیین نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه و تعیین تاریخ و دفترخانه از فروشنده بخواهد که نسبت به تنظیم سند در آن تاریخ اقدام نماید.

مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل

الف- وکیل میتواند فک رهن ملکی که در رهن است را از فروشنده بخواهد.
ب- وکیل میتواند در شرایطی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد با حضور مامور دادگاه سند رسمی را به نام خریدار بزند.
ج- دیگر نیازی به حضور خریدار در دادگاه نخواهد بود.
د- وکیل خوب خسارتی که در قرارداد پیش بینی شده است را به سرعت از فروشنده طلب می کند.
در تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند  رسمی رعایت برخی نکات از جمله توجه به وضعیت پلاک ثبتی، از حیث در رهن یا بازداشت بودن، تفکیک یا افراز آن و…. ضروری است که رعایت این نکات بوسیله وکیل دادگستری در صرفه جویی وقت و همچنین کاهش هزینه خواهان مؤثر است.

هنگام طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چه مواردی حائز اهمیت است ؟

1- ملک باید دارای پایان کار و صورت مجلس تفکیکی باشد والا تنظیم سند میسر نمی باشد.
2- ملک در رهن یا بازداشت نباشد.
3- دعوی الزام به تنظیم سند مالی است و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک احتساب می گردد.
4- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.

دستور موقت در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ؛

خواهان می تواند برای اطمینان از اینکه فروشنده در طول مدت دادرسی اقدام به فروش ملک به دیگری ننماید دستور موقت منع نقل و انتقال پلاک ثبتی مورد معامله را از دادگاه بخواهد.