فسخ مبایعه نامه

فسخ مبایعه نامه عبارت از بر هم زدن عقد است در مواردی که قانون اجازه می دهد. هر قراردادی که میان دو طرف بسته می شود ، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می کند . بنابراین اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی توانند قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند.  در این مورد ماده ۲۱۹ مقرر کرده است : «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود» به این ترتیب اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. اثر فسخ مبایعه نامه نسبت به آینده است، به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارتی ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد .

خیار فسخ مبایعه نامه

به حق فسخ مبایعه نامه در اصطلاح حقوقی «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. مثلا بعد از معامله معلوم شود که کالا دارای عیب بوده است ، قانونگذار به خریدار اختیار داده بنابر خیار عیب معامله را فسخ نماید. این خیار تنها مختص خریدار نمی باشد فروشنده هم می تواند براساس این خیار معامله را فسخ نماید . طبق قانون مدنی خريدار و فروشنده در يازده صورت می توانند معامله را به هم بزنند . در اینجا تلاش می‌کنیم تا به بعضی از موارد فسخ مبایعه نامه که پرکاربردترهستند و ممکن است در معاملات خود به آن برخورده باشید، اشاره کنیم و درخصوص آنها توضیحات مختصری بدهیم.

خیار عیب

 طبق ماده ۴٢٢‏قانون مدنی: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده مشتری در پذیرفتن کالا معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است .» این عیب باید به صورتی باشد که از ارزش کالا یا استفاده متعارف آن بکاهد. بنابراین قانونگذار دو راه حل برای جبران خسارت زیان دیده تعیین کرده است یکی آنکه معامله را فسخ کند و دیگری آنکه ارش بگیرد، یعنی مابه التفاوت کالای سالم و معیوب را دریافت کند در ماده ۴٢٧ ‏قانون مدنی چگونگی تعیین ارش  یان شده ست . البته اختیار مشتری در اعمال حق فسخ مشروط به آن است که مورد معامله موجود، سالم و در ملکیت خریدار باشد والا حق فسخ از بین رفته و فقط حق اخذ ارش باقی می ماند.

خیار تخلف از شرط

فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد دارای ویژگی های باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند با حدود و شرایطی  معامله را به هم بزند. احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ قانون مدنی ذکر شده است.

خیار تدلیس

 اگر در معامله ای یکی از طرفین کاری انجام دهد که سبب شود طرف دیگر معامله فریب بخورد در اینجا اختیار فسخ برای کسی است که فریب خورده است به عنوان مثال اگر فردی خودروی را به حساب اینکه کم کار کرده است ، خریداری کند و بعد معلوم شود که فروشنده کیلومتر شماره خودرو را دستکاری کرده، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می تواند به خیار تدلیس اشاره کند و اقدام به فسخ مبایعه نامه کند.

خیار تاخیر ثمن

در معاملات نقدی اگر ظرف سه روز خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند فروشنده می تواند از تحویل کالا به خریدار خودداری کنند. بنابراین این خیار مختص فروشنده می باشد که در اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ معامله اختیار فسخ مبایعه نامه را دارد.

خیارمجلس

 تا زمانی که طرفین معامله در محل توافق یا بنگاه حضور دارند ، این حق را دارند که از معامله پشیمان شوند و معامله را فسخ کنند. بنابراین خیار مجلس تا زمانی که دو طرف از هم جدا نشده باشند و در کنار هم هستند صورت می گیرد.

خیار غبن: غبن به معنای ضرر و زیان می باشد.این خیار برای کسی است که دچار ضرر و زیان زیادی شده باشد.

مدارک موردنیاز برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد :

• کارت ملی
• اسناد و قرارداد های مربوطه

 

سوالات متداول فسخ مبایعه نامه

۱-در صورتیکه فروشنده پارکینگ را تحویل ندهد فسخ مبایعه نامه آپارتمان چگونه است؟

ابتدا باید از طریق اظهارنامه از فروشنده تقاضای تحویل پارکینگ صورت گیرد و در صورتیکه فروشنده تحویل ندهد باید در دادگاه شکایت و درخواست فسخ قرار داد نمود .

۲- نسبت به فسخ مبایعه نامه چگونه میتوان اقدام نمود؟

اگر در مبایعه نامه طرفین حق فسخ قرارداد پیش بینی کرده باشند طبق قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام می شود.

۳- اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند فسخ مبایعه نامه چه صورتی میباشد؟

ابتدا باید اظهارنامه ارسال شود و سپس دادخواست الزام به ایفای تعهد بر اساس مفاد قرارداد تنظیم نموده و در غیر این صورت مطالبه جبران خسارت و ضررو زیان نمود.